MaturinF [Bordeaux] : étude de cas immobilier (indivision, SARL familiale ou autres)

Votre projet m’inspire les commentaires suivants :

- Si vous achetez (directement ou indirectement) tout ou partie d’un appartement, l’immeuble sera automatiquement placé sous le statut de la copropriété, ce qui implique l’établissement d’un règlement de copropriété et d’un état descriptif de division, donc intervention d’un géomètre expert et d’un notaire et donc des coûts… Le seul moyen de contourner ce point est d’acheter une partie de l’immeuble entier et vous entrez dans le statut de l’indivision.

- Votre femme a t’elle des frères et sœurs ? Dans l’affirmative, votre montage peut entrainer des problèmes (soupçon de sous évaluation du bien vendu… par exemple).

- Dans le même cas, à terme la fratrie souhaitera t’elle conserver l’immeuble en indivision ?

- Quid de l’étiquette énergétique actuelle des appartements ?

- Quid de la demande locale pour le local commercial ?

A mon sens, il convient d’abord de consulter le notaire de votre père.

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (15/09/2023 10h54)

Au delà des modalités, il y a lieu de considérer l’état réel de l’immeuble, ses caractéristiques techniques et le niveau de travaux nécessaires pour mise aux normes mais aussi pour être attractif en univers concurrentiel même si le marché est tendu (et aussi pour dormir tranquille).
Un seul appart redécoré avec des parties communes piteuses et des appartements voisins abandonnés à leur sort depuis des lustres, ce n’est pas obligatoirement vendeur.

Pour le reste, un bon notaire qui connaît les parties en présence est indispensable.

"Ma belle-famille", "eux", "mon beau-père", "lui acheter". Suivant les endroits de votre message, l’immeuble appartient au début à une belle-famille au contour non défini, mais ensuite au seul beau-père.

Pour commencer par le commencement, pour acheter un immeuble, il est sage de savoir à qui on va l’acheter. Aussi, il serait utile de préciser :
- à qui appartient vraiment l’immeuble. Ne pas oublier de mentionner tout cas d’indivision, démembrement, copropriété…
- quelle est la situation maritale du beau-père et, si marié, le régime du mariage.

Question subsidiaire : votre régime de mariage.

Dernière modification par Bernard2K (15/09/2023 23h41)

Relisez ma réponse SVP je viens d’ajouter la prise en compte du LMNP.

Range19 a écrit :

La question de l’attachement familial a un immeuble n’a de sens que si cet immeuble a de vraies qualités patrimoniales : emplacement + rentabilité potentielle réelle.

Bien d’accord avec votre message, mais cette question, c’est au beau-père de se la poser et d’y répondre, éventuellement à sa fille si elle se soucie des affaires de ses parents, mais pas à MaturinF.

Les lubies, l’homéostasie sont d’une puissance considérable.

Maturin, ce que vous voulez faire avec cet immeuble, c’est comme de vouloir aider à ranger quelqu’un qui est atteint du syndrome de Diogène. Un proche, appelons-le "Rangeur", pense qu’il suffit d’aider un peu Diogène pour ranger et qu’ensuite il prendra de bonnes habitudes. D’autant que Diogène dit qu’il regrette d’être aussi désordonné et qu’il veut bien être aidé à ranger. Il est tellement évident à Rangeur qu’un atelier et une maison rangés sont plus agréables, plus pratiques et économisent beaucoup de temps, qu’il pense que tout le monde fonctionne forcément comme cela et qu’il n’y a besoin que d’un petit déclic pour revenir à ce fonctionnement rationnel, d’autant que Diogène est demandeur.

Laissez moi vous expliquer ce qui arrive dans ce cas : Rangeur range. Diogène empêche le rangement en criant : "ça peut servir", "ah non, pas ça !", et en défendant littéralement ses objets en s’accrochant à eux.
Du coup, décision est prise de ranger en son absence, ça tombe bien il part une semaine à la fin de l’été.
Pendant cette semaine, gros rangement par conjointe (Rangeur est en fait Rangeuse) et beau-frère de Diogène. Les choses inutiles sont jetées, des étagères sont construites, les choses utiles sont rangées sur les étagères, par thématique. Les planches des étagères sont étiquetées. Tout est prêt pour que ça soit utile, opérationnel, agréable à utiliser. Le moment difficile du rangement étant passé, le plus dur étant fait, toute personne sensée pense que ça va rester rangé.
Deux ans plus tard, on constate que Diogène a construit un gros mur de caisses, de cartons et d’objets divers devant les étagères. Donc, ce qui pourrait être utile à prendre sur les étagères est inaccessible. Donc tous ces objets, pots de peinture etc. qui ont pourtant été sélectionnés parce qu’ils étaient utiles, sont inutiles et se dégradent doucement. Diogène ne l’a pas fait consciemment pour saboter le boulot de sa femme et de son beau-frère, mais parce qu’ à chaque fois qu’il a un truc qui l’encombre, il le pose "temporairement" devant les étagères, en attendant de ranger "plus tard". Ca, c’est ce qu’il se dit en lui-même, à chaque fois qu’il ajoute un truc.
Mais en fait, pourquoi fait-il cela ? Pour retrouver son environnement bordélique qui est son état normal. Il cherche à revenir à ses réglages homéostatiques. En pratique, c’est donc du sabotage organisé, pour retrouver l’état bordélique et dégradé qui est celui qu’il a enregistré comme étant normal et rassurant.

Vous vous attaquez à quelque chose de similaire. Je peux me tromper bien sûr. Néanmoins le beau-père a déjà prouvé qu’il était capable d’arriver à un immeuble vide, dégradé, coûteux et improductif. Il a ce track record qui est bien établi et qui montre comment il fonctionne, en pratique. Si vous vous mettez en tête de remettre cet immeuble dans son état productif, votre beau-père va-t-il prouver qu’il est prêt à beaucoup de chose pour conserver son homéostasie ? Ca me semble probable en tout cas.

Une des rares façons de mettre Diogène dans une situation rangée, c’est de le mettre sous tutelle, littéralement ou presque. Quand les enfants ne gardent que les objets utiles (et jettent ou donnent donc 98 % de ce que contenait la maison), quand une aide-ménagère range et nettoie l’appartement tous les jours de la semaine, ça reste à peu près rangé. Notez quand même que, même dans ce cas, l’aide ménagère a un travail considérable. Tous les lundis matin, elle va devoir ranger à nouveau ce qu’elle a laissé parfaitement rangé vendredi. Car Diogène a passé le week-end à "ranger", à sa façon à lui. Elle va aussi devoir jeter des quignons de pain, des morceau de fromage, des insectes morts, des cailloux, des bouts de plastique, des outils cassés, des emballages vides… tout ce que garde Diogène. Avec ce travail considérable, Diogène vit enfin dans un environnement rangé, ce qui n’est sans doute pas sans lui causer une angoisse : c’est bien trop propre et rangé par rapport à ses réglages homéostatiques.

Est-ce qu’il faudra en arriver à une tutelle officielle ou de facto pour que beau-papa accepte que son immeuble redevienne productif ? Je laisse la question ouverte.

Dernière modification par Bernard2K (18/09/2023 11h45)

MaturinF a écrit :

Je vous remerc.ie une nouvelle fois de vos conseils mais on ne peut quand même pas parler d’immeuble couteux et improductif

Bien sûr que si, dès lors qu’on appelle un chat un chat. Tirez donc les conclusions logiques de vos propres constats :

MaturinF a écrit :

rien n’est loué(…)
Mon beau-père paye l’IFI et des taxes pour logement impayés.

En bon français, ça s’appelle un immeuble couteux et improductif.

quand on parle d’immeubles dans bordeaux acheté dans les années 90 pour une bouchée de pain qui valent des centaines de milliers d’euros maintenant.

La plus-value n’a rien à voir avec la notion d’investissement productif. Celui qui a acheté des pièces d’or et des bouteilles de whiskies de grande qualité dans les années 1990 a aussi fait une belle plus-value :
- S’il les garde chez lui, ça s’appelle un investissement improductif mais non coûteux.
- s’il les garde dans un coffre de banque, ça s’appelle un investissement improductif et coûteux.

Ce sont sans doute de bons placements spéculatifs (on espérait la PV, et on l’a eue ; encore qu’il faudrait vendre pour matérialiser la PV), mais pas productifs. Ils ne produisent pas de revenus.

il en a donné un il y a 14 ans à sa fille avec 3 logements qui sont loués sans interruption et sont gérés par lui et sa femme

C’est un immeuble qui est productif, mais qui n’est plus à lui. Est-ce que les 4 qui lui restent sont improductifs ? Vous ne le précisez pas. Mais en tout cas, celui que vous citiez et qui est objet de votre question est assurément coûteux et improductif.

Faire la différence entre un investissement productif de revenus, et un investissement improductif, c’est une notion basique mais essentielle dans le domaine de l’investissement. Vous disiez vouloir apprendre sur ces sujets, voilà une bonne occasion. Mais vous semblez avoir intégré le mode de raisonnement de vos beaux-parents… C’est dommage.

MaturinF a écrit :

Une nouvelle fois la question n’est pas de savoir si c’est une bonne ou une mauvaise idée de s’associer  avec eux, si c’est a moi ou pas de faire cela car ces décisions ont déjà été arbitrée mais de savoir qu’elle est la meilleure des façons avec les avantages et les inconvénients pour eux et pour nous.

Alors, il ne reste plus qu’à dire amen. Dans tout ce que j’ai écrit, voici donc le seul passage qui vous est utile :

voici les trois solutions principales :
- vous achetez une part d’indivision de l’immeuble.
- le beau-père (ou les beaux-parents) apportent l’immeuble dans une société et vous achetez des parts de la société.
- passage de l’immeuble en copropriété, et vous achetez un appartement.
(…)
Concernant la volonté de louer meublé et d’être imposé en LMNP au réel, ça n’est pas vraiment un problème :
- si copropriété, et que vous êtes pleinement propriétaire de l’appartement, vous êtes indépendant des beaux-parents. Vous faites donc votre compta LMNP (ou plutôt vous la faites faire à un expert-comptable) et vous déclarez vos BIC.
- si société, il suffit de choisir une société qui permet de ventiler des BIC au pro-rata des parts : SNC ou SARL de famille. Il suffit d’ailleurs de taper lmnp snc dans un moteur de recherche pour trouver des documents très complets et qualitatifs sur le sujet, exemple : https://www.gestion-de-patrimoine-du-ch … if-SNC.pdf
- si indivision, de même ventiler les BIC au pro-rata des parts. De toute façon, du point de vue fiscal, société translucide ou indivision, c’est pareil.

Tout le reste a été écrit en pure perte, dommage.

Dernière modification par Bernard2K (18/09/2023 15h40)

Bien évidement, chaque indivisaire participe aux produits et aux charges au prorata de sa participation et doit déclarer ses revenus et ses charges à proportion de sa part dans l’indivision.

Un BOFIP indique :
"En cas d’indivision, chacun des indivisaires participe aux produits des biens indivis au prorata de ses droits dans l’indivision et, corrélativement, il n’est tenu aux charges que dans la même proportion (CE, arrêt du 19 mai 1972, n° 81621). Il s’ensuit que chacun d’eux doit être soumis à l’impôt sur le revenu pour la quote-part correspondant à ses droits dans le revenu net total de l’indivision."

Canyonneur