Moselleinvest [frontalier] : étude de cas immobilier (premier achat locatif)

Moselleinvest · #1

- Marié sans enfants, 33 ans, TMI 11%, 24500 pour 2 parts

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables: basique
- Fiscales: basique
- Artisanales : maintenance de base mais rien d’extra
- Sociales: bonne
- Temps disponible: Je peux me libérer assez facilement du temps

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : appartement
- Année de construction: années 1970
- Étage 1 sur 1 , exposé sud , 37m2 F2
- Inoccupé
- Si appartement : syndic professionnel
- Chauffage individuel gaz
- Volets électriques
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels Télé-relevés
- Études de la copropriété : ras
- Décoration : rénové il y a 6 ans , moderne

LOCALISATION DU BIEN

- Thionville
- prox Luxembourg, zone commerciale, autoroute pour lux et metz
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? Correct frontalier Luxembourg
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Je ne sais pas

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire: 108000
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé 580+40 charges
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%)
- Frais de gestion locative envisagé si délégation: sera loué en propre sans agence

- Travaux immédiats: aucun
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent: aucun
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) , DPE D 150Kwh/m2
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) , pas prévu

- Taxe foncière hors TEOM 560 euros
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) 140 euros

- Rentabilité brute : loyers 6960 /109500 ( coût total du bien + frais notaires et frais garanties liés crédit ) soit 6,3%
- Rendement net : loyer avec taux vacances 6680 - pno 140 - tf 560 - entretient maintenance annuel 500 soit 5480 / 109500 ( prix bien + frais notaires et frais lié crédit ) soit 5% net

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport 9500
- Montant emprunt 100 000
- Taux du crédit avec assurance 4,14
- Durée du crédit 25 ans
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) 1 an de loyer

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue (réel puis micro foncier)

CASH FLOW

- 456 euros net mensuel - 541 mensualité soit un cash flow négatif de 81 euros mensuel , et qui passera à environ 130 euros mensuel avec impôt une fois les intérêts emprunts épuisés pour calcul impôt .

Le but étant de capitaliser à moindre coût dans une zone frontalière attractive .

Dernière modification par Moselleinvest (25/08/2023 21h21)

Mots-clés : immobilier, location, patrimoine

PerrierCitron · #2

Bonjour

Vous dites vouloir capitaliser mais au niveau du choix de l’emplacement, vous ’ne savez pas’ s’il va prendre de la valeur.
Personne n’a la boule de cristal mais c’est un critère à ne pas négliger je pense.

Le rendement n’est pas très attirant, comment se situe ce bien par rapport au marché local ?
Pour un premier invest, c’est préférable à mon sens d’avoir un cash-flow positif 😉
Une grande partie du succès se trouve dans l’achat du bien, ce qui nécessite un gros travail de recherche. Vous avez fait beaucoup de visites/recherches ?

La surface est compatible avec du meublé, avez-vous étudié cette option et ses avantages ?

Plutarque · #3

Bonjour,

Un rendement de 6,3% bruts était déjà faible en 2021-2022 mais cela pouvait encore éventuellement être acceptable en une période de taux autour de 1%. Avec des taux qui sont maintenant autour à 4%, que reste-t-il ? Beaucoup de contraintes et d’embêtements pour déjà perdre un paquet d’argent, si tout va bien avec vos locataires. Au premier coup dur, vous serez dans le dur.

Avec des taux à 4%, il faut viser un rendement de minimum 10% bruts pour s’y retrouver.

Bernard2K · #4

Pardon, mais je me demande à quoi peut bien ressembler une copropriété d’un seul étage, et comment peut-elle être assez grande pour nécessiter un syndic pro ?

je me demande aussi comment une copro de 1970 peut n’avoir absolument aucun travaux de prévisible. Que l’appartement ait été rénové, c’est une chose, mais un immeuble de 53 ans reste un immeuble de 53 ans…

Avant tout, vous achetez un morceau d’immeuble. Vous intégrer un collectif, qui s’appelle le syndicat des copropriétaires. Il est très important de bien comprendre cet immeuble (son historique, comment il fonctionne) avant de se décider.

cover26 · #5

Je pense comme mentionné plus haut que l’opération n’est pas assez rentable (même si dans votre cas il n’y pas de travaux de rénovation à court terme à effectuer dans l’appartement).

Moyenné sur 10 ans, je pense que vous pouvez prévoir un cash-flow négatif de 200€ / mois.

C’est la dure réalité du moment: les prix sont haut et les taux aussi.
Du coup, pas facile de trouver une bonne affaire.

PS: pour du 37m2, il semblerait judicieux de faire du meublé. La demande doit être forte, ça permet d’adoucir sérieusement la fiscalité, mais aussi de positionner un loyer plus élevé.

A+
cover.

Dernière modification par cover26 (25/08/2023 16h19)

Moselleinvest · #6

Le but est de constituer un petit patrimoine et d’acquérir un premier bien à moindre coût ( en partie financé par locataire).

Le marché est cher surtout sur Yutz Thionville , les taux montent mais le reste du département est un peu a l’abandon, Yutz Thionville reste proche frontière et un peu + dynamique ces derniers temps.

Aux alentours on trouve moins cher et encore, mais le profil des locataires n’est pas le même, j’ai du mal à me projeter surtout d’ici 15/20 ans vu la paupérisation ,problème de voisinage, délinquance, sur le secteur de Metz, vallée de l’orne, Fensch..

Il y a 2 étages pardonnez moi Bernard, je visite demain Matin, je vais aller à la pêche aux infos concernant la copro ( taille, fonctionnement, travaux type façade, isolation , toiture réalisées ou non ces dernières années).

Le bien est situé rue Paul Albert à Thionville voir les numéros 66/68 Pour avoir une idée.

Pour le lmnp je vais regarder, un comptable est obligatoire pour cela?

Dernière modification par Moselleinvest (25/08/2023 23h36)

PerrierCitron · #7

Moselleinvest, le 25/08/2023 a écrit :
Le but est de constituer un petit patrimoine et d’acquérir un premier bien à moindre coût ( en partie financé par locataire).

En partie ou en totalité financé par le locataire si on se débrouille bien
Votre objectif est une bonne idée, on est d’accord, mais l’exemple choisi n’est peut-être pas un très bon choix (rendement faible) comme confirmé par d’autres membres !

Moselleinvest, le 25/08/2023 a écrit :
Pour le lmnp je vais regarder, un comptable est obligatoire pour cela?

Dans l’absolu, non.
Il y a 2 versions de LMNP: au forfait ou au réel.
Dans le 1er cas, pas besoin de comptable: on est imposé sur un pourcentage fixe des revenus.
Dans le 2eme cas, un comptable est très recommandé (pour gérer l’amortissement, les travaux et toutes les charges "réelles").
Ces notions sont très bien documentées, je vous suggère de bien "creuser les sujet" avant de passer à l’action, et vous seul pouvez faire cet effort !

Moselleinvest · #8

Bonjour , après visite malgré un appartement en bon état général , le propriétaire parle d’un possible ravalement de façade à voter dans les 3 ans sur une copro de 60 appartements.

De + en faisant le tour de la copro j’ai remarqué ces fissures sous un des porches qui permet d’accéder au parking dans la cour intérieure.

Donc je pense qu’il va y avoir des frais à venir oui , donc soit le prendre en compte dans l’offre à faire aux proprio pour améliorer le rendement , car le + gros se réalise sur le prix achat ou passer mon tour.

Dernière modification par Moselleinvest (28/08/2023 12h14)

Plutarque · #9

Tentez une offre à 70000, vous n’avez rien à perdre.

bg57 · #10

Moselleinvest, le 25/08/2023 a écrit :
…/…
Aux alentours on trouve moins cher et encore, mais le profil des locataires n’est pas le même,
…/…
Le bien est situé rue Paul Albert à Thionville voir les numéros 66/68 Pour avoir une idée.

Pour information, si vous ne connaissez pas Thionville :

L’adresse mentionnée est très proche des tours de la boucle des Près de Saint-Pierre, qui n’ont pas bonne réputation.

Il y a quelques semaines, lorsque les banlieues de France étaient en révolte et en feu, dans cette belle ville de Thionville il ne s’est presque rien passé, sauf en de rares endroits. Parmis les rares endroits touchés, incendie devant chez Paul, à 50m de l’adresse mentionnée …

Ce ne sera peut-être pas un souci pour vous, mais on peut imaginer que cet environnement aurait une influence sur le profil des locataires intéressés et donc sur vos exigences en matière de loyer, garanties …

franck1127 · #11

Je ne suis pas expert de la zone, mais le père d’un ami est multi propriétaire à Thionville et je discute souvent avec lui.

Le standing de ses appartement est moyen. Les profils qu’il attire, sont compliqués à gérer sachant qu’il y a quand même pas mal de programmes neufs ou récents dans la zone qui font concurrence et attirent les meilleurs profils. La proximité avec la gare joue aussi.

Personnellement, je prendrais mon temps. Les prix sont plutôt à la baisse et cela devrait continuer, il y a sûrement de meilleurs rendements à trouver ou alors acheter un immeuble plus récent/ qualitatif pour le même rendement….

miller549 · #12

Thionville et environ est un marché particulier, comme la frontière suisse.

Moselle nord. Thionville a la plus forte progression du prix au mètre carré du Grand Est

+ 14% de hausse en 2022 et stagnation cette année, 4000€ pour du neuf
Pour revenir à l’annonce, on est à près de 3000€ / m2, c’est ce que j’ai payé à Yutz en 2019 pour du neuf, même si je dois reconnaitre que je ne pourrais plus acheter aujourd’hui.

La rue: beaucoup de collectif des 70-80’s, de lourds travaux de voirie avec le bhns sans pour autant en tirer parti.
Du neuf pas très loin dans le quartier.
Le projet urbain est de développer la gare comme nouveau quartier moteur, à voir pour le côté patrimonial…

Perso, je passe mon tour pour ce prix.

Tlaloc · #13

Amha, pour être bref : le rendement est beaucoup trop faible. Votre cash flow va être très négatif pendant des années et des années. Cet investissement sera un boulet pour la suite de votre parcours d’investisseur, voire même bloquera l’achat de votre résidence principale.

130 € + 50 de TF + 10 de PNO + 150 d’entretien + 50 de charges de copro = 390 € / mois pour votre pomme.

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