Kolwiz : étude de cas immobilier (premier achat 112 k€)

Il faut aussi regarder le tableau d’amortissement. Si vous comptez revendre dans peu d’années évitez la solution 3.

Bonjour,

Il semble que les 3 situations sont des cas théorique et non des propositions faites par votre banque. Par exemple, la Situation 3 est assez improbable en pratique actuellement, ou alors il faudra fortement négocier car je pense qu’on vous demandera de mettre un apport de 10 à 20% du prix du bien.

Donc, de manière plus réaliste la question se pose entre la Situation 1 et 2.

Il faut vous poser plusieurs questions :

Etes vous confiante de pouvoir placer les 18.000€ que vous conserverez dans la Situation 2 à un taux supérieur à 3.5% sur le long terme, si c’est non versez les en apport dans votre bien.

Ces 18.000Euros de la Situation 2 vous donnent t-ils la possibilité de saisir des opportunités d’investissement ( exemple apport pour un achat de bien locatif-> Probablement non car vous êtes à 35% d’endettement), vous donnent ils une sécurité financière supplémentaire, si c’est non versez les dans votre apport.

Vous souhaitez je cite "revendre dans quelques année", le capital remboursé sera plus important avec la Situation 1.

Dernière question, vous parlez de 70 000 sur votre livret, de quel livret parlez vous ?

Dernière modification par JeanB (10/05/2023 16h16)

Bonjour,

mes remarques :
- en ce moment quand on est financé par une banque, on est déjà content. On ne peut pas trop faire la fine bouche. Traditionnellement, on considère que 20 ans et 10 % d’apport sont une bonne solution ; ça peut être votre point de départ.
- si vous avez déjà signé le compromis, vous devriez rechercher très activement un prêt, auprès de plusieurs banques ou d’un courtier. Ne surtout pas vous contenter d’une demande auprès de votre banque habituelle, c’est le meilleur moyen de se retrouver le bec dans l’eau.
- "Les devis que j’ai obtenus varient entre 5 000€ et 10 000€." Chacun ou au total ? Si c’est le total des devis, c’est très bas. Je ne comprends pas qu’une maison suffisamment vétuste pour qu’il fasse notamment refaire complètement l’électricité, n’ait pas besoin d’un budget travaux beaucoup plus conséquent. Or, les banques n’aiment pas quand les travaux sont élevés (on m’a cité "plus de 30 % du prix d’achat"), notamment parce qu’elles se garantissent sur rien (elles prêtent beaucoup plus que la valeur de la maison). Je vous invite à réviser votre budget travaux, en vérifiant auprès des artisans que les devis sont encore valables à en vérifiant que vous n’avez rien oublié.
- en conséquence, gardez une bonne dose d’épargne pour financer les imprévus de travaux, les frais liés au déménagement, etc.

Pour apporter ma pierre à l’édifice vous trouverez un financement sans problème car vous avez de l’apport et aucun autres crédits … surtout pour une RP.

Ne leur indiquez pas les travaux à réaliser ce n’ai pas nécessaire mettez le moins d’apport possible pour les garder pour vos travaux et votre tranquillité d’esprit .

Votre idée de l’amélioration énergétique est très bonne pour l’achat/revente .

la mode actuelle et de regarder seulement les lettres de notations du dpe (qui est de mon point de vue une bêtise)

Mais pour moi votre projet et viable et vous emmènera dans une belle aventure sans trop de risque

Iomipom a écrit :

(…) minimisez la durée du crédit en maximisant l’apport.
Ma réflexion est la suivante : vous avez de l’épargne inutilisée, vous ne savez pas comment l’utiliser (puisque vous êtes tout ouïe) et vous n’aurez pas le temps prochainement de vous former (car démarchage des banques, des artisans etc, puis travaux pendant X mois/années)… donc vous avez là un placement qui s’offre à vous, votre projet.
Quand vous en aurez terminé, vous pourrez vous former aux investissements (locatifs, bourse etc) et choisir dans quelle direction partir.

Je mets en garde sur les points suivants, s’il maximise son apport :
1) le jour où il voudra placer ailleurs, il n’aura plus son épargne à placer. Les banques prêtent facilement pour de l’immobilier, pas pour autre chose. Quand il voudra investir, il sera trop tard pour demander à la banque "dites, j’ai été sympa de ne pas vous demander beaucoup quand j’ai acheté ma maison, mais maintenant je voudrais investir dans tel domaine est-ce que vous pouvez me prêter à nouveau ?", la réponse de la banque sera très probablement "non" ou bien "oui, mais à des conditions bien moins avantageuses".
2) à 1700 €/mois, on met très longtemps à constituer une telle épargne. En l’immobilisant dans l’achat de la RP, l’investissement est bloqué pour longtemps puisqu’on ne peut recupérer qu’en revendant la maison où l’on habite (et en n’en rachetant pas une autre) ce qui implique de devenir locataire ou SDF.

Donc, je serais partisan de limiter l’apport au montant qui rassure la banque (10 à 20 % max) et garder autant d’épargne que possible.

Dernière modification par Bernard2K (12/05/2023 11h01)

Vous avez raison, la revente permet de récupérer le capital, diminué du CRD. Mais on vend pour racheter, généralement plus cher. Donc pour récupérer du capital malgré l’emprunt à faire pour la maison suivante, encore faut-il que l’apport soit plus faible sur ce second emprunt ; ce qui n’est pas gagné d’avance.

Notez qu’avec le même passage du message de Kolwitz, j’arrive à y trouver la confirmation de mes mises en garde, en mettant les caractères gras sur une autre partie du message :

Kolwiz a écrit :

Mon objectif avec cet achat est d’y vivre, de la rénover et de la revendre pour réaliser une plus-value dans quelques années. Je suis de nature plutôt défensive en matière d’investissement et préfère minimiser les risques.

Pour la rénover, il faut pouvoir y injecter de l’argent. Même en faisant les travaux soi-même, car le prix des fournitures s’est envolé. D’où l’intérêt de garder de l’épargne.

Concernant la PV sur la revente du particulier, on lit souvent des trucs du genre : "j’ai acheté 200 k€, ça vaut maintenant 300 k€, quelle belle plus-value". Pourtant :
- combien de frottement liés à l’achat revente (frais de notaire, frais d’agence, frais d’emprunt, frais de déménagement, achat de nouveaux meubles et nouveaux équipements rendus nécessaires uniquement du fait qu’on a changé de logement…)
- combien de frais dus aux travaux, jusque et y compris les frais de déplacement ?
- sans même parler du fait que le déménagement vers un logement plus grand occasionne souvent des frais supérieurs (frais de déplacement supérieurs car on s’est éloigné de son lieu de travail, frais de chauffage car c’est plus grand, outils et fournitures de jardinage alors qu’on n’avait pas de jardin avant, etc) ; or il s’agit là de dépenses récurrentes qui vont venir s’imputer sur le revenu mensuel du ménage et rendre plus difficile le remboursement de l’emprunt et le financement des travaux de rénovation et d’amélioration.

Un professionnel sait que le bénéfice, c’est les recettes moins les charges. Il ne confond pas son chiffre d’affaires et son bénéfice. Le particulier oublie souvent combien il a injecté d’argent pour obtenir sa plus-value.

Dernière modification par Bernard2K (13/05/2023 07h45)

Globalement un investisseur, même en achat revente, emprunte sur des durée longues pour avoir un taux d’endettement faible.
On garde son cash pour les travaux, de toute façon ça vous coutera toujours plus que prévu, SURTOUT en résidence principale. Pour un premier achat vous allez forcément oubliez plein de postes dans les travaux, alors restez prudent, garder une partie conséquente de votre apport.
Restez focus sur un SEUL projet à la fois, faite les choses dans l’ordre et correctement pour les travaux.
Ensuite quand tout sera terminé, se posera la question de vendre votre RP pour encaisser la plus value.
Surgirons alors de nouveaux doutes, mais il faudra surement vendre

Quoi qu’il arrive si vous compter revendre, essayez de ne pas trop vous attacher à votre achat.