Mart14000 : étude de cas immobilier (mettre en location une maison de ville ou un appartement )

Mart14000 · #1

Bonsoir à tous,

Je me permets de lancer cette discussion car comme évoqué dans ma présentation, j’ai à ce jour trois maisons de ville de type T3 en location. Je souhaiterais réaliser un nouvel achat locatif.
Seulement je suis actuellement en déficit foncier sur mon troisième bien ce qui me permet d’effacer les loyers perçus sur mes autres biens. Ayant peu de charges sur mes biens, je devrai payer beaucoup de charges à terme (locations nues).
Je m’interroge pour savoir si je dois partir sur un autre achat du même type ou bien partir sur un achat en copropriété (de type studio ou T2).
Tout en sachant que pas loin de chez moi (que ce soit sur Caen ou Rouen), des appartement T2 dans des villes "premium" (achat patrimoniaux) sont au même prix que des maisons en périphérie de ces villes.

De votre côté, qu’est ce qui vous a poussé à partir sur l’un plutôt que l’autre ?
Préferez-vous avec le recul l’achat en mono ou copropriété ?

Je vous remercie d’avance pour m’aider à y voir plus clair.

Bonne soirée,

Cordialement

Mart14000

Mots-clés : appartement, immobilier locatif, location, maison

salaze · #2

Bonsoir,

Personnellement, j’ai réorienté et vais poursuivre dans les prochaines années à réorienter mes biens immobiliers vers un patrimoine sans copropriété pour (d’après mes expériences):

- Être seul décisionnaire du moment où je dois faire les travaux, être réactif quand il faut les faire, choisir les entrepreneurs avec qui je souhaite travailler,
- Ne pas être dépendant des copropriétaires mauvais payeurs ou ne s’occupant pas de leurs biens locatifs, en y laissant des locataires indélicats pouvant causer des désordres à la copropriété dépréciant mon bien ou le rendant plus difficile à louer,
- Optimiser mon rendement en ne rémunérant pas de syndic ou des charges concernant des communs plus ou moins bien respectés par les occupants,
- Courir après des copropriétaires / occupants, parce que le syndic ne se sent pas spécialement concerné quand il y a des dégâts des eaux,

Voilà en vrac quelques motifs, me concernant, pour éviter les copropriétés.

Bernard2K · #3

Notez quand même qu’en monopropriété, vous avez des voisins :
1) si maison mitoyenne
- bruit transmis au travers des murs
- divers désordres peuvent passer par les murs ou les toitures mitoyenne : mérule, humidité…

2) si les maisons ne sont pas mitoyennes, il y a au moins les terrains contigus, ce qui est source de :
- à qui est la clôture : à l’un ou à l’autre ou mitoyenne ; le mur tombe en ruine, qui doit l’entretenir ?
- j’ai l’impression que ce grillage n’est pas à la limite de propriété mais empiète chez moi, comment demander au voisin de reculer son grillage ? Si on doit recourir au géomètre, comment faire en pratique ?
- les arbres du voisin ont été plantés trop près de la limite de propriété et causent des dégâts
- la construction du voisin qui ne respecte pas les prescriptions (trop haute, ou fenêtre donnant chez moi…)
- bruit de l’activité du voisin, bruit de la tondeuse, bruit de sa clim ou de sa piscine
- etc.

Sartre écrivait "l’enfer c’est les autres". Vous ne trouverez pas un bien immobilier dont la jouissance paisible et la capacité à décider les travaux etc. ne dépendent pas de voisins (que ces voisins soient des copropriétaires en copropriété, ou voisins de parcelles en monopropriété).

Après, j’avoue que j’aurais tendance à préférer aussi la monopropriété. Et j’aurais tendance à dire : en monopropriété, il faut beaucoup d’épargne de précaution, car si on doit refaire une toiture ou une façade c’est entièrement pour sa pomme.

Dernière modification par Bernard2K (18/04/2023 06h10)

Mart14000 · #4

Bonjour Bernard2K et salaze,

Merci d’avoir pris le temps de répondre ce qui quelque part me conforte dans mon choix de maison de ville.
Malgré tout, j’ai l’impression que la clientèle locative est plus "incertaine" sur de la maison que sur du patrimonial (de type appartement dans une grande métropole).
Sur de la maison de ville, il me faut généralement un bon mois et demi avant de trouver le bon candidat.

Je ne sais pas si vous avez remarqué cela lors de vos différentes mises en location ?

Cordialement

Mart14000

Range19 · #5

J’ai l’expérience de maisons et d’appartement en copropriété. Tous de bon à excellent standing.

Malgré les charges de copropriété, le rendement des appartements sur ma zone est très supérieur à celui des maisons.

J’ai revendu les maisons et à chaque fois re-dispatché le capital sur des appartements.
J’avais plus de difficultés relationnelles et de gestion avec les locataires des maisons que ceux des appartements. Des désordres divers et variés, ils cassaient beaucoup plus, des réparations plus lourdes. Quant à l’entretien des espaces verts, je pourrai faire une livre sur le sujet.

Par contre oui, en copropriété, on peut subir le goût des autres, les conflits de voisinage immédiat etc etc, mais finalement pas si fréquent.

À emplacement et qualité égale, une maison est quasiment systématiquement plus chère, donc rendement moindre. L’immobilisation de capital est plus importante, le risque moins réparti.

Cela étant dit, vous comparez des investissements peu comparables : maisons T3 en périphérie et appartement premium en ville.

Je possède plusieurs appartements vraiment premium (grand standing avec emplacement top) : la gestion est vraiment très très facile et les charges pas beaucoup plus élevées que les autres voire identiques. Lorsque plus élevées, les locataires en comprennent l’intérêt, tout est nickel en permanence, sols, murs, portes etc.

Mart14000 · #6

Bonjour Range19,

Merci pour votre retour.
Vous confirmez sur ce que je pensais quant à la clientèle locative que l’on peut retrouver sur des biens type maison de ville par rapport à de l’appartement en centre-ville d’une grande métropole.

Il peut surement être judicieux de faire un peu des deux (investissement plus patrimonial et investissement avec un peu plus de rendement).

Bernard2K · #7

Pour atteindre le rendement des appartements tout en étant en monopropriété, il y a aussi :
- le petit immeuble
- la grande maison qu’on transforme officiellement en plusieurs appartements
- la grande maison qu’on transforme officieusement en plusieurs appartements (par exemple avec des baux de colocation).

Mart14000 · #8

Bonjour à tous,

Comme évoqué dans ma présentation, je dispose à ce jour de 3 maisons de ville situés en périphérie de Caen louées en nue (ville de province de 20 000 habitants). Ma dernière acquisition me permet d’être actuellement en déficit foncier sur l’ensemble de mes revenus fonciers.

J’envisage d’avoir un 4ème bien. Seulement j’hésite entre partir sur un bien patrimonial de type centre ville de Caen ou de Rouen (qui me permettrait de diversifier même si j’y serai de ma poche chaque mois) ou bien repartir sur le même type de bien un peu plus rentable en périphérie (zone "intermédiaire").

De par votre expérience, vaut-mieux privilégier une rentabilité "immédiate" ou bien une plus-value à long-terme en investissant dans de grandes métropoles quitte à être en cash flow négatif chaque mois ?

Je vous remercie d’avance pour vos retours qui sans doute m’aideront dans ma réflexion.

Cordialement

Mart14000

Range19 · #9

Bonjour,
le sujet relève d’une stratégie très personnelle en fonction de vos objectifs, de vos aptitudes en terme de gestion et relationnel, de votre âge, de vos capacités financières donc d’épargne.
Pour moi, un CF négatif a toujours été plus productif/rentable que mon épargne financière mensuelle qui fait le yoyo depuis plus de 30 ans…

Comme je l’écrivais précédemment, les biens premium sont très demandés et plus faciles à gérer.

La question de la plus value à long terme ?
De nature plutôt rationnelle, je n’envisage de plus values que si elles sont certaines : donc achat avec une forte décote, à un prix inférieur au prix de marché quelle qu’en soit la raison et bien évidemment sur un marché stable.
Après l’envolée des prix et les niveaux atteints ces dernières années, bien malin celui qui sait prédire un prix futur…
Un bien premium bien situé et bien acheté vous protège de la carence locative, vous garantie une certaine liquidité à la revente et éventuellement une protection de sa valeur. C’est déjà pas mal.

De même, depuis quelques années l’engouement pour l’investissement immobilier a un effet inflationniste tout en ajoutant une concurrence qui pourrait à terme compliquer la gestion. Le premium permet là aussi de se protéger.

Je ne sais toutefois pas dire si certains superbes immeubles à l’emplacement top vaudront autant si les solutions chimériques autour du sauvetage de la planète ne finissent pas par plomber le marché durablement…

Bernard2K · #10

N’est-ce pas le même questionnement qu’il y a quelques jours ?
Mart14000 : étude de cas immobilier (mettre en location une maison de ville ou un appartement )
N’aurait-il pas mieux valu poursuivre sur le même fil plutôt que de lancer un nouveau sujet ?

IH : en effet, msgs déplacés

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