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Forums des investisseurs heureux

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#1 18/10/2016 22h23 → Tom33 [33] : étude de cas immobilier (renégociation de pret) (immobilier, pret, renégociation)

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Bonjour,
Parcourant régulièrement ce site pour la partie Actions, je sollicite les investisseurs de ce site sur mon cas.
Je dispose d’un pret sur un appartement qui a été ma résidence principale avant de le passer en location meublée non professionnel.
Nous résidons actuellement avec mon épouse dans une location et cherchons à acheter une résidence principale.

Concernant le pret de l’appart en location, je me questionne sur l’intérêt de le renégocier.
Actuellement avec le montage en location meublée non professionnel, j’arrive à avoir un déficit et à ne pas payer d’impots. J’avais un pret à 3,20% sur 15 ans et actuellement ce serait plus 2% sur 7 ans.

Quel doit être mon raisonnement, pour connaitre le point critique permettant de statuer si j’ai plus intérêt à revoir mon prêt ou bien à le laisser ainsi ?

Si je révise mon pret sur une durée plus courte mais avec des mensualités plus élevées, est ce que je vais pouvoir être en déficit toujours autant d’années ?

J’ai du mal à concrétiser les leviers. Merci de vos éléments.
Tom

Mots-clés : immobilier, pret, renégociation

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#2 18/10/2016 23h20 → Tom33 [33] : étude de cas immobilier (renégociation de pret) (immobilier, pret, renégociation)

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Bonjour,

il faudrait coucher sur le papier (ou plutôt sur un tableur Excel) les conséquences exactes de chaque option.

Néanmoins, une remarque générale. L’économie d’impôts ne compense jamais un moindre revenu. Ou à l’inverse : un surcroît d’impôts ne bouffe jamais tout le revenu supplémentaire (sauf effet de seuil ou de niche fiscale particulièrement retort, ce qui n’est pas le cas ici).

Explication :
Supposons que vous soyez à 30 % de TMI, soit 45,5 % d’imposition (avec les prélèvements sociaux), sur un éventuel BIC.
Supposons que vous soyez pile à un résultat zéro sur l’activité LMNP.
Supposons encore que la re-négociation du prêt vous permette d’abaisser vos charges de 2000 € par an.
Votre résultat BIC devient donc +2000 €.
Sur ce résultat, vous payez 45,5 % d’impositions soit 910 €.
Gain net de la manœuvre : 1090 €. Au total, vous avez bien augmenté votre revenu net d’un peu plus de 1000 € par an.

Tant qu’on n’est pas à 100 % de taux d’imposition, il vaut mieux gagner plus, quitte à payer plus d’impôts ! Parce que la différence entre le gain brut de revenu et le surcroît d’imposition est toujours un gain net de revenu.

Dernière modification par Bernard2K (18/10/2016 23h34)

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#3 23/10/2016 13h24 → Tom33 [33] : étude de cas immobilier (renégociation de pret) (immobilier, pret, renégociation)

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Ok c’est parfait, on peut cloturer ce post.
Je vais démarrer la renégo.

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#4 26/10/2016 11h14 → Tom33 [33] : étude de cas immobilier (renégociation de pret) (immobilier, pret, renégociation)

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Bonjour,

Un autre point, à 2% sur 7 ans il faut fuir votre banque de toute urgence. Je suis aussi en renégociation et pour 25 ans, la banque me propose 1.35%.

Bonne journée

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#5 01/11/2016 10h51 → Tom33 [33] : étude de cas immobilier (renégociation de pret) (immobilier, pret, renégociation)

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ok Mickael77,
on peut cloturer ce post.

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#6 26/11/2016 18h46 → Tom33 [33] : étude de cas immobilier (renégociation de pret) (immobilier, pret, renégociation)

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Bonjour,
J’ai vu une banquiere de la caisse d’epargne à qui j’ai demandé si j’avais intéret, étant en LMNP et en déficit pour l’instant, à faire renégocier mon pret.
Il me reste 100K€ sur 10 ans, à 3,67% TAEG.

Via meilleurtaux j’ai une proposition sur 8 ans à 0,70%+0,30% d’assurance soit 1%.
Mais du coup je baisse le montant de mes intérets d’emprunts et je ne vais plus pouvoir être en négatif sur ma déclaration en LMNP.

La conseillere m’a expliqué que je n’avais du coup pas intéret à faire reprendre mon crédit mais à rester ainsi. Moi j’ai l’impression, que je serai tout de même gagnant sur le total du credit, et même si je paye ensuite des impots sur les gains engendrés ?
Comment le calculer, le vérifier ?

Merci
Tom

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#7 26/11/2016 19h22 → Tom33 [33] : étude de cas immobilier (renégociation de pret) (immobilier, pret, renégociation)

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Quel est le mieux a votre avis entre payer 100 euros d’intérêts ou d’avoir 100 euros de résultat imposable en plus ?

100 € * taux d’imposition (IR + CSG)  = Maximum 66 euros.

Bien entendu il est rentable de faire baisser ses charges même si cela fait augmenter ses impôts.

Concernant ce que vous a dit votre banquier :
- Soit il y a eu un quiproquo pendant l’échange
- Soit elle n’est pas compétente sur ce sujet
- Soit elle vous a mal informé consciemment pour éviter de vous voir renégocier.

Dernière modification par LeComptable (26/11/2016 19h23)

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#8 26/11/2016 19h52 → Tom33 [33] : étude de cas immobilier (renégociation de pret) (immobilier, pret, renégociation)

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Merci.
Je pense qu’il doit y a avoir un point de pivot d’intéret à trouver, pour décider.

Si j’ai en déficit 1700€ actuellement annuellement, le fait de renégocier mon pret va me passer en positif, à déclarer par exemple 2000€ de gains annuels.
Je vais engranger 66% de ces 2000€, disons 1320euros.
Dans cet exemple, si mon raisonnement est correct, je n’ai pas intérêt à renégocier mon pret ?

Dans la continuité de ce raisonnement, il faut que j’estime le point pivot en fonction des données que j’ai sur le pret actuel et le pret renegocié.

Merci
thierry

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#9 26/11/2016 21h26 → Tom33 [33] : étude de cas immobilier (renégociation de pret) (immobilier, pret, renégociation)

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Non il ne faut pas raisonner de cette façon car vous ne prenez pas en compte le fait que vous paierez moins d’intérêts.

Une renégociation d’emprunt va vous faire baisser vos charges d’intérêts.
Et donc par conséquent vous faire augmenter votre bénéfice, sur lequel vous payerez des impôts.

Concrètement vous payerez moins d’intérêts et plus d’impôts.

Sauf que l’économie d’intérêt sera toujours supérieure à la hausse d’impôt. Il est donc rentable, quoi qu’il arrive, de renégocier cet emprunt au taux le plus faible possible.

PS : 66% est une erreur de frappe c’est 60% (45% d’IR au taux maximum+ 15% CSG)

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#10 26/11/2016 21h39 → Tom33 [33] : étude de cas immobilier (renégociation de pret) (immobilier, pret, renégociation)

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Je suis d’accord avec LeComptable,

Par définition, si vous payez plus d’impôts, c’est que vous gagnez plus.


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#11 27/11/2016 09h57 → Tom33 [33] : étude de cas immobilier (renégociation de pret) (immobilier, pret, renégociation)

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Allez sur ces conseils, je me lance. Merci

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