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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 02/10/2016 19h09 → Jrm85 [85] : étude de cas immobilier (achat de 2 studios en Vendée) (achat, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Bonjour,

Pour commencer merci pour ce forum c’est rassurant d’avoir des forumeurs comme vous pour éviter de se sentir seul quand on commence à investir.

Je commence par indiquer les informations demandées puis je vous expose les questions que je pose…

- Couple marié de 29 et 31 ans, un enfant
- TMI 30%
- Revenu 42 000€
- Revenu Fiscal de référence 34 000€
- Propriétaire RP depuis 2012, valeur 200 00€ (crédit 800€)

OBJECTIF

- Création de patrimoine (objectif N1)
- Création d’un revenu complémentaire à moyen/long terme (objectif N2)

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : débutant mais j’aime apprendre et comprendre, si besoin passage par un expert comptable
- Fiscales : débutant mais j’aime apprendre et comprendre
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : débutant
- Sociales : débutant
- Temps disponible : disponible si nécessaire

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Deux studios
- Année de construction : bâtiment type napoléonien
- Étage 1/1, lumineux, 28 m²
- locataires en place
- Syndic professionnel
- Chauffage individuel électrique
- Volets persiennes ?
- Compteurs d’eau et d’électricité commun  pour les deux, relevé manuel
- Études de la copropriété : 6 lots dans la corpo
- Décoration : vieillotte pour le premier et moderne pour le deuxième

LOCALISATION DU BIEN

- Vendée (85)
- Centre-ville
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien : a voir

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire 112 875€ pour deux appartements
- Loyer déjà pratiqué 420€ CC/appartement, en meublé ( 50€ eau + électricité)
- charge corpo : 480€/appartement

- Travaux à prévoir mais pas urgent : salle de bain et cuisine d’un appartement (pour moderniser)
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : toiture 9000€,  à charge du vendeur

- Taxe foncière hors TEOM : 320€/appartement
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) :  120 € ?

- Rentabilité brute : 8,46%
- Rendement net : 5,48%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport 0
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance 2,16% mensualité 250€
- Durée du crédit 25 ans
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème 5000€

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location meublée BIC réel LMNP ou micro BIC, il ne me reste qu’a me décider

CASH FLOW

- Prendre en compte le TMI +34,57€/studio si j’ai bien fait mes calculs…

Pour résumer :
- un vendeur, deux lots sur le même palier avec un seul compteur eau plus électricité
- un studio en bonne état et un autre avec salle de bain et cuisine vieillissante
- prix initial par studio, 55 000€, en souhaitant prendre les deux je suis parti pour un prix final de 52500€/studio

Mes questions sont les suivantes :

- trouvez vous les mêmes chiffres concernant le cash flow car j’ai peur d’avoir oublié des éléments
- pour en venir à la question précédente, que faut il prendre en compte exactement pour ne rien oublier en dépense ?
- Est ce problématique d’avoir un seul compteur pour deux studios en LMNP ?
- Est ce intéressant de moderniser le deuxième studio fiscalement ?

En règle général, que pensez vous du projet ?

Je suis débutant, mais je suis preneur de vos explications et avis.

Merci d’avance.

Jérémy

Message édité par l’équipe de modération (05/10/2016 01h41) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Dernière modification par jrm85 (02/10/2016 20h08)

Mots-clés : achat, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel)

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#2 02/10/2016 19h20 → Jrm85 [85] : étude de cas immobilier (achat de 2 studios en Vendée) (achat, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Ces deux studios constituent deux lots ou un seul dans la copropriété ?

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#3 02/10/2016 19h23 → Jrm85 [85] : étude de cas immobilier (achat de 2 studios en Vendée) (achat, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Bonjour, ils constituent deux lots séparés.

PS : Je sais que pour les nouveaux il est de coutume de passer par la case présentation, je m’y attèle en ce moment même.

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#4 02/10/2016 19h41 → Jrm85 [85] : étude de cas immobilier (achat de 2 studios en Vendée) (achat, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Pour les charges, il faut bien distinguer ce qui est récupérable sur le locataire et ce qui reste à charge du bailleur :
- charge corpo : 480€/appartement : par an ? S’agit-il seulement des charges bailleur ?

Le calcul qu’il vous faut faire est :
loyer toutes charges comprises : apparemment 420 €/mois
Charges récupérables :
1) eau+ élec : apparemment 50 €/mois
2) part des charges de copropropriété récupérables sur le locataire : combien par mois ? Attention à ne pas compter deux fois certaines charges ; par exemple l’eau est-elle dans les charges de copro ?
3) taxe ordures ménagères : si c’est le bailleur qui les paie et les refacture au locataire : combien par mois ?
1+2+3 vous donne la somme des charges récupérables.

En déduisant cette somme, vous aurez le loyer HC (en fait, "hors charges récupérables sur le locataire", ce qui n’est pas encore le loyer net).

Il faudra encore déduire les charges bailleur pour avoir votre loyer net de charges.

Il faudra encore déduire la fiscalité pour avoir votre loyer "net après impôts".

Ce n’est pas évident d’avoir ces infos car les vendeurs jouent sur l’effet "loyer CC" pour majorer le revenu. Le vendeur n’est jamais très enclin à vous donner le détail des charges car cela vous permet de calculer le revenu net et donc la vraie rentabilité.

Dernière modification par Bernard2K (02/10/2016 19h46)

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#5 02/10/2016 20h43 → Jrm85 [85] : étude de cas immobilier (achat de 2 studios en Vendée) (achat, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Bonjour,

Une question à poser au vendeur:s’il y a deux lots,pourquoi n’y t-il qu’un seul compteur,notamment d’électricité?
Normalement,il en faut un par studio,ce qui est facile à réaliser si ce sont deux lots distincts(sous réserve de demander à EDF et à la copropriété d’ installer un nouveau compteur).Par contre s’il n’y a qu’un seul lot cadastral,cela sera beaucoup plus difficile.

Le fait que chaque lot ait son compteur électrique vous permet de laisser le locataire prendre son abonnement EDF et régler sa consommation d’électricité (donc pas de litige avec vous sur ce point),et à vous  d’être dans la légalité par rapport à la facturation d’électricité.
Cela peut faire partie de la négociation si vous devez faire installer ce deuxième compteur à vos frais.

Cordialement.

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#6 03/10/2016 10h17 → Jrm85 [85] : étude de cas immobilier (achat de 2 studios en Vendée) (achat, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Bernard2K a écrit :

Ce n’est pas évident d’avoir ces infos car les vendeurs jouent sur l’effet "loyer CC" pour majorer le revenu. Le vendeur n’est jamais très enclin à vous donner le détail des charges car cela vous permet de calculer le revenu net et donc la vraie rentabilité.

C’est là qu’on vois les vendeurs dans la logique investisseur.
Dans l’annonce de vente que j’ai mis, j’ai même pas penser à préciser que les loyers annoncé était HC…

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#7 03/10/2016 16h13 → Jrm85 [85] : étude de cas immobilier (achat de 2 studios en Vendée) (achat, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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En fait, les deux infos sont intéressantes pour l’investisseur :
- HC parce que c’est le vrai revenu brut du bailleur
- CC car c’est le "loyer" que le locataire va retenir pour savoir si la location est intéressante ou pas. Si les charges mensuelles sont de 200 € en plus d’un loyer HC de 500 €, ça va faire fuir les locataires, donc il faudra en fait baisser le loyer pour attirer les candidats.

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