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Forums des investisseurs heureux

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#1 08/08/2016 15h03 → Gillout [gironde] : Avis sur le cashflow d'un premier achat (cashflow, immobilier, premier achat)

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VOTRE PROFIL

- Statut, age, TMI, revenus : Salarié de 29 ans, TMI à 30% avec un revenu net annuel de 27k€

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : faibles
- Fiscales : faibles
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : bricoleur dans tous ces domaines
- Sociales : faibles
- Temps disponible : du temps à distance et les weekends sur bordeaux.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Appartement T3 à TALENCE au 1er étage/4, sans ascenceur, sans gardien
- Année de construction : 1962
- 64m² carrez, traversant est/ouest avec 2 chambres de 10m² coté cour (calme), 1box clos et 1 cave
- inhabité et racheté suite à déçès de l’ancien propriétaire/occupant
- Si appartement : syndic professionnel avec 40€/mois de charge de copropriété
- Chauffage individuel au gaz.
- Volets partiellement électriques
- un parking extérieur
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels.
- Études de la copropriété : espace commun propre, 16 logements au total, mais un peu ancien (sans digicode). les comptes de la coproprité sont à 0 chaque année.
- Concierge  : non
- Décoration : antique, mais je compte refaire la cuisine et faire un rafraîchissement complet pour que l’appartement est un peu de charme (parquet en bon état)

LOCALISATION DU BIEN

- 33 TALENCE banlieue de Bordeaux
- Centre-ville, à 800m du tramway, 20m de l’arret de bus, 20m d’un supermarché, près des écoles
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? A priori Bordeaux n’est pas en perdition.
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Situé entre le centre de bordeaux et les facultés.

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire : 149k€
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 750 à 800€ HC
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%): 0% après les travaux initiaux
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : 0%

- Travaux immédiats : entre 5 et 7k€ en fonction des finitions pour avoir une décoration morderne et une cuisine récente avec le mini d’électroménager.
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent. RAS
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) RAS
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) RAS

- Taxe foncière hors TEOM : 1100k€
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : je suis parti sur 2% dans mon estimation
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : 0

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire : 6.04%
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats : 4.64%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 15k€
- Type de crédit : amortissable, in fine : taux fixe
- Taux du crédit avec assurance : 1ère simulation du courtier 1.8%
- Durée du crédit : 20
- Frais de tenue de compte (en SCI c’est un mois de loyer de studio qui part chaque année)
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) : 70k€
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : piège à pigeons ? Non

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue : foncier reel pour déduire une partie des travaux.

CASH FLOW

On en vient la pour ma question, j’en suis à -106€ par mois avec un prêt sur 20ans. Actuellement j’ai signé le compromis de vente et je suis donc en recherche des financements. 2 courtiers sur 2 régions distinctes sont actuellement sur le coup.
Lorsque je fais une simulation sur 25 ans, j’arrive à +9 euros.
Mes chiffres sont à consolider après les retours des courtiers, mais je voulais avoir votre avis sur cette opération?

L’objet de cet achat est purement locatif et pour l’apprentissage d’une gestion locative. Je n’ai pas de résidence principale, mais je suis logé à titre gratuit. A moyen termes (d’ici 1 ou 2 ans), j’ai l’intention de refaire la démarche sur un volume plus important type, petit immeuble de 2 ou 3 lots avec local commercial pour la diversification.

Mots-clés : cashflow, immobilier, premier achat

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#2 08/08/2016 16h15 → Gillout [gironde] : Avis sur le cashflow d'un premier achat (cashflow, immobilier, premier achat)

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Bonjour,
1ère remarque : la TF, j’espère que c’est 1.100€ et non 1.100k€, sinon c’est un peu cher! wink

Ensuite un rendement de 6%, je trouve cela un peu juste.
A 4,6% net, je préfèrerais les SCPI.
Par contre, je ne retrouve pas votre calcul de rendement.
Vous pourriez le décrire avec les chiffres ?

Pour le reste, 25 ans pour du locatif ça me semble compliqué à obtenir.
Ensuite, c’est souvent peu intéressant.
Avec 25 ans, vous payez 2 ans d’intérêt en plus pour un décalage de 5 ans, ça me parait excessif.
(chiffre sur 150 d’après site de meilleurtaux).

Sinon, je ne connais pas Bordeaux, donc pas d’avis sur l’emplacement.

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#3 08/08/2016 16h59 → Gillout [gironde] : Avis sur le cashflow d'un premier achat (cashflow, immobilier, premier achat)

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Bonjour,

Le bien se situe vers Roustaing ou Peixotto non ?
Avec les informations que vous précisez, cela semble compliqué comme investissement avec une si petite rentabilité. A moyen terme, vous n’aurez peut être pas la possibilité de réinvestir si vous avez un cashflow négatif.
Il y a d’autres possibilités sur Talence ou alors peut être que vous pouvez créer 2 appartement dans ce T3 pour augmenter vos loyers perçus.

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