Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 02/08/2016 23h12 → Quent3021 [30] : étude de cas immobilier (garage à Alès) (garage, immobilier, parking)

Membre
Réputation :   

Bonjour à tous !

Il s’agit de mon premier investissement alors je me permets de vous demander votre avis…

VOTRE PROFIL

- Etudiant en 3ème année de droit, pas de revenus.

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Fiscales
- Sociales
- Temps disponible

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Garage.
- Année de construction : une quarantaine d’année environ, en dessous d’un immeuble.
- Déjà occupé : déjà loué.

LOCALISATION DU BIEN

- Alès, Gard.
- Centre-ville.
- Dynamisme économique encore lent mais néanmoins croissant.
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? A voir dans l’avenir, rien de certain pour l’instant.

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : 10.400 euros.
- Loyer déjà pratiqué  : 60 euros par mois.
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%) : 4%.
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : je vais gèrer moi même.

Charges annuelles de copropriété :  58 € dont 10.99 € récupérables sur le locataire
Foncier : 67 €

- Rentabilité brute : 6,9%.
- Rendement opérationnel brut : 5,5%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 10.400euros.

Ou (hésitation)…

- Montant de l’apport : 5400euros.
- Type de crédit : Etudiant, 5000 euros.
- Taux du crédit avec assurance : pas encore fixé, prêt étudiant à 0,9%.
- Durée du crédit pas encore fixée.

CASH FLOW

- Cash flow positif.

Merci d’avance pour vos avis ! smile

Mots-clés : garage, immobilier, parking

Hors ligne

 

#2 03/08/2016 07h58 → Quent3021 [30] : étude de cas immobilier (garage à Alès) (garage, immobilier, parking)

Membre
Réputation :   

Bonjour Quent,

Premièrement bienvenue sur le Forum.

Je n’ai jamais investi personnellement dans des garages/parking mais j’y ai déjà réfléchis et voici ce que je me suis dit en me mettant à votre place:
- La rentabilité des garages peut facilement atteindre les 10% brut. Est-ce que c’est une bonne affaire à 6,9% ou dois-je chercher plus ? Puis-je négocier ce prix ?
- Comment puis-je obtenir un cash flow positif? Faire un prêt semble la meilleure façon. Les prêts étudiants sont en général avantageux au niveau du taux je crois (à vérifier).
- A l’inverse, quel est ma stratégie d’investissement pour la suite ? Est-ce que je dois me délester des 5000€ maintenant ?
- Aujourd’hui je ne paie pas d’impôts mais quel sera l’impact fiscal dans 3-5 ans ?

En tout cas bravo, c’est un bon projet que de vouloir investir dans un parking à vote âge.
Peut-être que ce ne sera pas celui-ci mais continuer à chercher !

Bon investissement,

Bruno


Partage d'expériences de multiples investisseurs immo sur le Podcast Invest Immo Club.

Hors ligne

 

#3 03/08/2016 08h53 → Quent3021 [30] : étude de cas immobilier (garage à Alès) (garage, immobilier, parking)

Membre
Réputation :   17 

La rentabilité est très faible, avec en plus la contrainte de la copropriété.
Vous ne dites pas si c’est une porte métalique, pvc, basculante, … ni son état, ni sa surface.
Est il bétonné?
Quel est la demande dans les environs?

Quand vous dite en dessous d’un immeuble, ca signifie en rez de chaussée donnant dans la rue ou dans un sous sol?
Bien vérifier les statuts de la copropriété, certaines n’autorisent que le stationnement dans les garages en sous sol et interdisent le stockage (alors que pour ma part une très grosse majorité de mes garages est utilisé en espace de stockage type cave ou garde meuble). Certaines n’autorisent la location qu’à un occupant du batiment.

Dernière modification par Morey (03/08/2016 08h54)

Hors ligne

 

#4 03/08/2016 11h12 → Quent3021 [30] : étude de cas immobilier (garage à Alès) (garage, immobilier, parking)

Membre
Réputation :   82 

J’ajouterai : le loyer de 60€ est charge comprises ou non ?

Autres questions, une fois fini vos études, vous restez sur place, ou pensez devoir quitter la ville ?
Si vous quittez la ville, comment gérerez vous ?

Niveau fiscalité, vous ne l’évoquez pas.
Etes vous sur la déclaration des parents ou à votre propre nom ?
Dans tout les cas, il y a des impôts à payer (au moins 15,5% de PS)

Au passage, avez vous regardé les foncières côtés (j’insiste souvent, mais au vu du rendement du parking, les foncières font concurrence)

En ligne

 

#5 03/08/2016 11h30 → Quent3021 [30] : étude de cas immobilier (garage à Alès) (garage, immobilier, parking)

Membre
Réputation :   

Merci pour votre intérêt et vos précieux conseils !
Je prends note.

Alors il est en sous-sol d’un immeuble, porte métallique coulissante manuellement. La porte pour y accéder depuis l’extérieur est une sorte de portail s’ouvrant manuellement, se fermant à clés. Le garage est bétonné. L’été est plutôt bon. La surface est de 10m2 environ de mémoire.

Le prix présenté ici est déjà négocié (haut à la base… Je vais tenter de négocier les frais d’agence à 1500 euros maintenant…).

Normalement la co-propriété doit autoriser le stockage, le garage est déjà loué à quelqu’un qui stocke.
Il y a une bonne demande dans les environs.

Pour le loyer de 60 euros au niveau des charges, 11 euros par ans sont récupérables sur le propriétaire sur les 58 euros de charges annuelles.

Concernant la fiscalité, je suis encore sous le régime de mes parents (21 ans). Je pense quitter la région après mes études, dans ce cas là je gérerai à distance directement par virement bancaire avec l’aide d’un contact (famille dans la région) je pense. Dans l’hypothèse ou je venais à l’acheter…

Vous avez raison pour les 5K… Mon second projet serait un studio à 45/50K. Il vaudrait peut-être mieux que je garde les 10K et ensuite faire un crédit par dessus pour ce projet là, j’y pense.

Hors ligne

 

#6 03/08/2016 11h40 → Quent3021 [30] : étude de cas immobilier (garage à Alès) (garage, immobilier, parking)

Membre
Réputation :   

Bonjour

Bravo pour votre 1er achat.
J’ai eu ce même fil il y a quelques années. Nous avions commencé par des garages.
Cela offre au moins la souplesse d’avoir des loyers modérés  : en cas d’impayé la banque ne risque pas de venir vous enquiquiner et de mettre la personne "dehors" dans ce cas de figure.
Egalement la capacité à ne pas avoir à gérer les déconvenues d’un locataire qui appelle pour une fuite d’eau ou une panne.

Hors ligne

 

#7 03/08/2016 12h03 → Quent3021 [30] : étude de cas immobilier (garage à Alès) (garage, immobilier, parking)

Membre
Réputation :   

A votre avis, quelle rentabilité brute minimum viser pour un garage ?

En effet Rentier69, je pense que c’est une bonne porte d’entrée sur le marche immobilier…

Hors ligne

 

#8 03/08/2016 16h00 → Quent3021 [30] : étude de cas immobilier (garage à Alès) (garage, immobilier, parking)

Membre
Réputation :   17 

Quent3021 a écrit :

Alors il est en sous-sol d’un immeuble, porte métallique coulissante manuellement. La porte pour y accéder depuis l’extérieur est une sorte de portail s’ouvrant manuellement, se fermant à clés. Le garage est bétonné. L’été est plutôt bon. La surface est de 10m2 environ de mémoire.

Un garage pour stationner un véhicule type 407 doit faire minimum 13m². Etes vous sur des dimensions? (ce qui me parait être le minimum lors d’un achat immobilier).

Quent3021 a écrit :

Normalement la co-propriété doit autoriser le stockage, le garage est déjà loué à quelqu’un qui stocke.
Il y a une bonne demande dans les environs.

On ne se base pas sur un "normalement", ni même sur ce qui est dit pas l’agent immobilier ou le vendeur.
Il faut demander et lire le règlement de copropriété pour vérifier que vous avez le droit de louer à quelqu’un ne vivant pas dans le batiment, et si le stockage ou seulement le stationnement est autorisé.

Quent3021 a écrit :

Pour le loyer de 60 euros au niveau des charges, 11 euros par ans sont récupérables sur le propriétaire sur les 58 euros de charges annuelles.

Ca ne répond pas à la question, le loyer mentionné inclut-il déjà ces charges?

Quent3021 a écrit :

Concernant la fiscalité, je suis encore sous le régime de mes parents (21 ans). Je pense quitter la région après mes études, dans ce cas là je gérerai à distance directement par virement bancaire avec l’aide d’un contact (famille dans la région) je pense. Dans l’hypothèse ou je venais à l’acheter…

Donc pour les loyers vous serez (ou plutôt vos parents seront) fiscalisé au TMI de vos parents.

Quent3021 a écrit :

Vous avez raison pour les 5K… Mon second projet serait un studio à 45/50K. Il vaudrait peut-être mieux que je garde les 10K et ensuite faire un crédit par dessus pour ce projet là, j’y pense.

Avec les taux actuels, demander un financement total est plus intéressant, garder votre cash.

Dernière modification par Morey (03/08/2016 16h00)

Hors ligne

 

#9 03/08/2016 19h26 → Quent3021 [30] : étude de cas immobilier (garage à Alès) (garage, immobilier, parking)

Membre
Réputation :   

En effet, pour la dimension je vais revoir, mais ça doit être plutôt du 13m2.
Vous avez raison, je vais lire le règlement, ce sera plus sage.
Non le loyer n’inclue pas les charges.
Précieuse aide, thank’s !

Etant étudiant, je touche les APL pour mon logement.
Je n’y avais pas pensé, mais je risque de les perdre si je touche un revenu grâce à ce garage non ?
Il vaudrait donc peut être mieux que je monte une SCI avec un parent pour acheter ?

Hors ligne

 

#10 03/08/2016 19h42 → Quent3021 [30] : étude de cas immobilier (garage à Alès) (garage, immobilier, parking)

Membre
Réputation :   

Un voisin smile

Sur une déclaration fiscale indépendante de vos parents, si vous n’avez que ce garage et la pension alimentaire de vos parents, pas de soucis, vous serez largement sous le seuil d’une baisse des APL.


Yomoni : de 50€ à 200€ pour vous avec le code parrain LAURA01 (offre valable jusqu'au 31/12, contact en MP)

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech