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#1 22/07/2016 23h49 → Tyers : étude de cas immobilier (optimisation des travaux sur une résidence secondaire) (résidence secondaire, sci, travaux)

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Bonjour,

J’ai pris le temps de présenter mon cas particulier (d’ailleurs encore merci pour les conseils qui m’ont été dispensés) il y a quelques temps dans une autre file. D’ailleurs, je prévois de mettre tout ça à jour d’ici quelques semaines. 
Aujourd’hui, je viens demander des conseils pour mes parents.

Donc, pour contextualiser un peu, voici le cas de mes parents :
- SCI Familiale créée il y a 3 ans, possédant un appartement (valeur 165 k€ + 10 k€ de cash) et une dette restante de 30 k€. Les enfants du couple et M. et Mme sont associés dans cette SCI.
- Monsieur : a bénéficié de la donation d’une maison (valeur 65 k€) occupée à titre de résidence secondaire par la famille (2-3 mois par an) il y a de ça 4 ans. 
- Monsieur et Madame ont +/- 40 k€ de cash disponible (mariage sous la communauté des biens, même si la résidence secondaire dont il est fait mention ici n’appartient qu’à Monsieur)
- âge de M. et Mme. : 50 ans. M. sera à la retraite dans 3-5 ans, Mme est déjà à la retraite.

Maintenant voici le problème :
- la résidence secondaire de Monsieur a besoin de travaux (coût +/- 40 k€)
- la SCI est largement bénéficiaire (cashflow positif de 5 k€ / an) et engendre donc des impôts
- il est inenvisageable (valeur sentimentale) de louer la maison à des personnes étrangères à la famille
- en cas de location, le loyer estimé est de 250 € / mois (3 k€ / an)

Voici les pistes envisagées :
1° solution : Apport à la SCI de la résidence secondaire + apport de 30 k€ de cash par les acssociés
> réalisation des travaux (sur 2-3 ans)
> mise en location dès maintenant : étant donnée que le propriétaire est la SCI, n’importe qui peut être locataire (enfants majeurs, ou même Monsieur lui même tant qu’il y a versement effectif d’un loyer) => dites moi si je me trompe
> déduction fiscale du prix des travaux sur les années à venir puisqu’il y aurait 40 k€ de travaux et seulement 8 k€ de revenus annuels

2° solution : Apport à la SCI de la résidence secondaire + emprunt d’une partie des 30 k€
> réalisation des travaux (sur 2-3 ans)
> mise en location dès maintenant : idem : le locataire peut être un enfant (majeur, avec versement effectif d’un loyer)
> déduction fiscale du prix des travaux + intérêts sur les années à venir : idem que précédemment

3° solution : Vente à la SCI de la résidence secondaire + apport du cash nécessaire (95 k€) par les associés
> réalisation des travaux
> mise en location
> déduction fiscale (travaux  + frais d’achat (je parle des frais de notaire pas du prix d’achat))

4° solution : Vente à la SCI de la résidence secondaire + emprunt du cash nécessaire (95 k€)
> réalisation des travaux
> mise en location
> déduction fiscale (travaux + intérêts + frais d’achat)

5° solution : Monsieur garde la résidence secondaire à son nom propre et réalise les travaux sans prétendre à une quelconque optimisation fiscale. En effet, dans ce cas, il n’est pas possible à M. de louer le bien à un membre de la famille. 

Voilà, pouvez vous me dire ce que vous pensez de ces réflexions ? Pouvez-vous me signaler les incohérences / erreurs commises ?

Dernière chose, j’avais lu sur ce forum il y a quelques semaines un topic traitant d’un cas à peu près similaire (il me semble) mais impossible de le retrouver (malgré la fonction recherche) si quelqu’un a un lien, je suis preneur smile

NB : La question n’est pas de savoir si il est judicieux / nécessaire / rentable d’effectuer ces travaux : il s’agit d’un bien avant tout sentimental donc la question ne se pose pas.

En vous remerciant pour la qualité des échanges sur ce forum.

________________
Tyers

Message édité par l’équipe de modération (23/07/2016 13h26) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : résidence secondaire, sci, travaux

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