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Forums des investisseurs heureux

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#1 04/06/2016 18h32 → Jo0505 : étude de cas immobilier (premier investissement locatif) (immobilier, invesitssement locatif, lmnp)

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Bonjour à tous,

Voici ma première présentation d’une étude de cas immobilier pour un premier investissement locatif :

VOTRE PROFIL

- Statut, age, TMI, revenus : Célibataire, 24 ans, TMI qui va passer à 30% sur les revenus de 2017 (et non 2016 comme je le pensais), revenus 2 k nets mensuels (hors primes et hors IR donc)

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : Très bonnes, c’est mon métier
- Fiscales : bonnes en matière d’entreprise, à parfaire dans le domaine particulier / immobilier
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : nulles
- Sociales : corrects
- Temps disponible : correct

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type :  appartement
- Année de construction : anciennes usines transformées dans les années 1990 en appartements
- Étage (sur un total de combien), luminosité, surface (au sol /carrez), ascenseur : rez de chaussée dans copro de 16 logements, 27m² , sans ascenseur. Pas plus de 3 ou 4 à priori.
La copro n’est donc ni trop petite ni trop grande.
- Déjà occupé ? Inhabité ? Loué en Airbnb en attendant la vente (annonce datant de 2/3 mois).
Loué à des étudiants le reste du temps, donc très souvent du 1er aout N au 31 juillet N+1.
- Si appartement : syndic professionnel ou bénévole ? Syndic pro
- Chauffage collectif / individuel ? gaz/fuel/électrique ? Electrique 40-45 € mois à la charge du locataire
- Volets isolants ou persiennes ?  A voir lors de la visite
- Espaces verts dans la copropriété ? A voir lors de la visite
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? Télé-relevés ou manuels ? A voir lors de la visite
- Études de la copropriété : propriétaires majoritaires ? propriétaires débiteurs ? ventes aux enchères forcées (surtout dans un marché baissier, les ventes ne couvrent pas souvent les dettes) : à demander lors de la visite
- Concierge  ? à demander lors de la visite
- Décoration : plutôt moderne

LOCALISATION DU BIEN

- Département, ville : 1h30 de Paris, je garde pour moi la ville (130 000 habitants avec agglo) pour le moment
- Centre-ville, périphérie : 5 min centre-ville à pied et à proximité de la fac et de quelques établissements privés
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? Faible et en déclin
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Baisse de l’immobilier dans la ville depuis plusieurs années (comme beaucoup de villes de province). Une revente au prix d’achat est suffisante pour moi compte tenu de la rentabilité.

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : 43 000 FAI + 4 500 Notaire
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 385 € HC + 35 € charges soit 420 € CC
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%) : 0 ou 1 mois selon le calcul
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : pas de délégation envisagé pour le moment

- Travaux immédiats : Fenêtre avec des traces de plomb, à poncer puis repeindre (500 € ?)
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : NS pour le moment
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : à vérifier
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : Immeuble en pierre, le ravalement de façade apparait comme peu élevé par rapport à d’autres surfaces. Toiture à vérifier par contre.

- Taxe foncière : 226 € actuellement, elle m’apparait très faible mais l’agence explique que c’est parce qu’il s’agit d’anciennes usines.
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 100 € / an
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : Non envisagé pour le moment

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien hors frais de notaire : (385*12) / 43 000 = 10.74%
- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire : (385*12) / 47 500 = 9.72%

Toutes les charges n’étaient pas fixées (intérêts emprunts, assurance, tenue de compte/CGA), le calcul de la rentabilité brut opérationnelle n’est pas encore arrêté.

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : je vais essayer de tout emprunter
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : Hypothèse 2% +0.5% assurance
- Durée du crédit : 15 ans pour cash flow positif
- Frais de tenue de compte : pas forcément nécessaire selon le régime d’exploitation
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) : aucun problème, mon épargne mensuelle actuelle est supérieure aux mensualités envisagées. Je veux commencer doucement et sereinement.

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location meublée : je pensais partir sur LMNP au réel, mais le déficit (malgré la prise en compte d’un amortissement sur 85% de 43 k€ sur 30 ans) est effacé dès la 3ème année et le résultat sera vite à 2000-2500 € par an.
L’abattement de 50% serait peut-être préférable sachant qu’en plus le statut LMNP a des chances de perdre un de ses avantages fiscales dans les années à venir (plus d’amortissement ? ou réintégration de cet amortissement à la cession ?). De plus, les 43 k€ sont FAI de 11% inclus + meubles déjà présents pour l’essentiel dont c’est bien moins de 43k€ qui s’amortissent en fin de compte…
Ensuite, même si la tenue de la comptabilité ne posera pas de problème compte tenu de mon métier, elle engendre au moins des frais supplémentaires que j’ai évalués de 2 types pour le moment :
-    Frais bancaires avec un compte séparé
-    Adhésion à un CGA dès la 3ème année car résultats cumulés positifs

Le régime d’exploitation est à creuser mais les charges identifiés pour le moment sont inférieures à 50% des loyers.
Dans les deux cas, je vais me retrouver avec des impôts (IR+PS) dès la première année en micro-BIC où dès la 3ème année en LMNP au réel. J’ai un peu trop vite pris comme acquis, le poste où une personne de ce forum annonçait qu’en LMNP au réel, il n’y avait pas d’impôt pendant 8/10 ans. Cette règle, a priori, souvent vrai, ne s’applique vraisemblablement pas à mon cas.

Le régime réel semble néanmoins plus avantageux les 10/15ans premières années même s’il y a du bénéfice. Il est apparemment possible de changer de régime tous les deux ans, si c’est le cas, je pourrais repasser au micro en temps voulu.

CASH FLOW

- Prendre en compte le TMI : 30 % soit sur le résultat LMNP au réel soit après abattement de 50%.
- Cash flow positif ou négatif ? Positif sur 15 ans. Je réfléchis à l’intérêt de l’abaisser à 12/13 ans ou non, l’impact sur mon épargne resterait faible.

Je posterais surement un tableau de résultat et de trésorerie lorsque j’aurais une proposition de taux avec une banque. Pour le moment, je suis sur un cash flow positif annuel de 350/450euros par an et 0 si je fais l’hypothèse d’une vacance locative d’un mois par an.
L’appartement est en vente depuis 2/3 mois, il y a eu de nombreuses visites et plusieurs offres.

Côté investisseur, il y a 2 freins :
-    Ancienne usine donc amiante dans une partie commune avec un autre appartement : petite cave où sont stockés vélos et autres affaires. C’est la bouche d’aération dans cette pièce qui en est la cause.
==> Pas de travaux prévus sous motif que ce n’est pas dangereux puisque en dehors des appartements. Vous confirmez ?
-    Tâches de plomb autour de la fenêtre de l’appartement
==> Selon l’agence du vendeur, il « suffit » de poncer et de repeindre. Je suis preneur de vos avis dans ce domaine également.

Coté vendeur :
-    Inflexibilité sur le prix puisqu’il l’a acheté le même prix en 2012 et pas besoin de vendre l’appartement en urgence même s’il est situé dans une autre région.

Il s’agirait là de mon premier investissement locatif, d’une relativement faible valeur, qui me permettrait de me faire la main sans prendre un crédit disproportionné par rapport au même investissement sur Paris où je vis. De plus, je n’ai aucun intérêt à y acheter ma RP pour le moment, d’une part pour la relativement faible par rapport au montant de l’investissement, et d’autre part parce que j’ai un loyer peu élevé pour le marché parisien.

Je n’ai pas répondu à toutes les questions du modèle proposé puisque je n’ai pas encore visité le bien et que je n’ai pas pu poser toutes les questions nécessaires.

Côté financement, je pense avoir été plutôt prudent avec un taux de 2.5% assurance comprise. Je vais voir ce que ma banque classique propose, si elle daigne me répondre rapidement. J’ai regardé du côté de ma banque en ligne (ING) qui propose du 1.75% en ce moment mais avec un minimum emprunté de 80 k€.

La rentabilité de la ville est bonne mais les 10% bruts me semble élevé, le loyer était au-dessus du marché des studios de la ville. Après je vois assez peu de logements entièrement meublés dans les annonces mais je ne pensais pas qu’il pouvait y avoir une telle différence avec un logement nu.
J’ai été étudiant dans cette ville il y a 3 ans puisque je suis originaire de ce département, et les loyers que j’avais et que je vois encore sont de 300-350 € hors charges.
Le vendeur a indiqué que son appartement avait toujours été loué à ce tarif là.

Mais de toute manière, même une rentabilité de 8/9% brut m’intéresse et me convient pour un 1er investissement locatif dans la fourchette de prix 40-45 k€ et dans une ville que je connais bien.
Côté gestion locative, je reviens dans cette ville 2 fois par mois en moyenne pour un weekend à chaque fois, je n’ai pas d’expérience dans le domaine mais cela me semble correct pour gérer un locataire.

Alors oui l’étude de cas est encore incomplète et ma rédaction à parfaire, mais je vous serais reconnaissant de me donner vos premières impressions.

Dernière modification par Jo0505 (05/06/2016 14h04)

Mots-clés : immobilier, invesitssement locatif, lmnp

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#2 05/06/2016 23h33 → Jo0505 : étude de cas immobilier (premier investissement locatif) (immobilier, invesitssement locatif, lmnp)

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Si le loyer vous semble élevé par rapport à ce qui se pratique ailleurs, c’est d’autant plus étonnant que habituellement, les appartements situés en RDC sont les moins chers, à l’achat comme à la location.

Vous pourriez demander à voir les 3 derniers baux. Sur les baux, vous verrez les loyers pratiqués, et vous verrez aussi si les baux s’enchaînent sans interruption ou s’il y a eu de la vacance.

Pour ce qui est des prix et des loyers, ça vaut la peine de traîner dans le quartier, au sens propre et au sens figuré : voir les prix sur LBC à la vente et à la location, regarder les petites annonces dans le quartier et dans l’immeuble, parler avec les gens, les commerçants… Ca vaut vraiment la peine de faire la commère, on apprend plein de choses.

Concernant le prix de vente et le fait qu’il ne veut pas descendre en dessous parce que c’est qu’il a payé en 2012 : ce n’est pas un argument pertinent pour vous. C’est une information intéressante parce que ça vous dit que la marge de négociation est faible voire nulle ; mais ce n’est pas une raison pour accepter le prix s’il vous semble trop élevé. Les vendeurs ont toujours une bonne raison pour expliquer qu’ils ne peuvent pas baisser.

Dernière modification par Bernard2K (06/06/2016 09h12)

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#3 06/06/2016 23h36 → Jo0505 : étude de cas immobilier (premier investissement locatif) (immobilier, invesitssement locatif, lmnp)

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Le loyer me parait effectivement élevé, mais après avoir fait le tour des annonces comme vous me le conseilliez, il n’est pas exorbitant pour du meublé plutôt bien situé et surtout rénové avec une cuisine descente.

J’ai pu constaté une nouvelle fois que certains propriétaires n’ont aucun scrupules à louer des studios dans des états pitoyables et avec des meubles et une cuisine digne des années 1970.

Pour les prix à la vente, le marché est au dessous de ce que j’ai trouvé actuellement pour les raisons évoquées dans la présentation du post. Je verrais lors de la visite les points à éclaircir sur l’état du studio.

La personne de l’agence avec qui j’ai été en contact m’a expliqué qu’elle avait déjà essayé de faire descendre le prix suite à des propositions légèrement inférieure mais sans succès.
Je ne comprends pas vraiment sa position qui ne m’apparait pas comme optimale pour "défendre les intérêts de son client".

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#4 08/06/2016 08h00 → Jo0505 : étude de cas immobilier (premier investissement locatif) (immobilier, invesitssement locatif, lmnp)

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Au prix de vente actuel, ça rapporte 10 % brut. On peut comprendre que le vendeur considère que ça doive se vendre sans baisser davantage.

Si la rentabilité était plus basse, ou que le bien nécessite beaucoup de travaux, il y aurait une marge de négociation.

Quant à la réaction des vendeurs sur le fait d’accepter ou non de baisser le prix… ça relève de la psychologie. Il faut souvent que ça reste invendu pendant très longtemps avant qu’ils acceptent enfin de baisser.

PS : concernant les travaux :
- amiante : s’il s’agit bien de la bouche d’aération elle-même, qui serait faite en fibro-ciment : ce n’est pas un problème. Pour tout ce qui est tuyau en fibro-ciment, c’est stable dans le temps, et si un jour il faut l’enlever, ça s’enlève facilement (restera à trouver un artisan qui accepte de prendre en charge son évacuation par une filière autorisée).
- plomb : déjà, je ne ferais pas confiance à ce que dit l’AI sur ce sujet.
Il faut bien voir que tant que le plomb reste derrière une couche de peinture ou un placo, il ne fait de mal à personne. Vouloir le poncer, c’est prendre le risque d’exposer la personne qui va poncer, et de mettre de la poussière de plomb de partout, sauf à confier cette tâche à une entreprise spécialisée qui prendra les précautions nécessaires (et coûteuses).
La présence de plomb est très fréquente dans l’ancien. Il ne faut donc pas s’alarmer de la présence de plomb, il faut bien lire et comprendre le diagnostic à ce sujet. De mémoire il y a 3 classes de danger de plomb, et ce n’est que le 3e qui nécessite des travaux. Le 3e correspond à une présence de plomb et à un revêtement dégradé. MAis tant que le revêtement est solide, c’est bon. Si on est sur un niveau 1 ou 2, on peut très bien laisser comme ça. Au besoin, appeler le diagnostiqueur pour se faire expliquer.

Dernière modification par Bernard2K (08/06/2016 09h14)

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#5 09/06/2016 20h17 → Jo0505 : étude de cas immobilier (premier investissement locatif) (immobilier, invesitssement locatif, lmnp)

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Effectivement le bien est (était plutôt) à 10.7% de rentabilité brut ce qui est plus élevé que la moyenne des studios de la ville (7/8%).

Cela explique donc la marge de négociation faible avec l’absence de gros travaux (ou de travaux tout court). Je pense plutôt négocier sur les quelques meubles que le proprio souhaite garder (lits, télé etc).

Merci pour vos précisions concernant l’amiante et le plomb, j’y vois plus clair.
Il n’y a donc pas de problèmes pour l’amiante. Pour le plomb il faut que j’en sache plus et je verrais lors de la visite prévu en fin de semaine prochaine. Et j’exigerais de toute manière un diagnostic en bonne et due forme.

Concernant le prêt, la simulation rapide que ma fait ma conseillère donne 1.8% fixe sur 15 ans à 110 %. Il y a surement une marge de négociation là dessus (rappatriment d’un livret A de 8/10k€ ?).
Je me demande si passer par un courtier gratuit et/ou en ligne est intéressant sur un prêt de faible ampleur.

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#6 04/07/2016 22h37 → Jo0505 : étude de cas immobilier (premier investissement locatif) (immobilier, invesitssement locatif, lmnp)

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Je reviens poster pour annoncer la suite de ce projet :

J’ai visité le bien samedi dernier via l’agence du vendeur, le bien est à vendre depuis 3/4 mois environ, le manque de disponibilité du vendeur pour les visites notamment (1 première visite annulé pour ma part, plusieurs pour d’autres personnes précédemment intéressés) et un rigidité sur le prix/travaux ont fait fuir pas mal de monde.

L’appartement est actuellement loué partiellement via Air Bnb pour des revenus mensuels de 720 € en juin et autant sur juillet avec les réservations déjà actées. Le propriétaire n’est donc pas pressé de vendre en cette période estivale où la location saisonnière fonctionne très bien selon la personne de l’agence pendant 4 à 6 mois. Peut être une possibilité de louer les 2 mois d’étés comme ça entre 2 étudiants… A méditer.

Côté travaux, il y a uniquement la fenêtre à repeindre car la peinture avec le plomb en dessous s’écaille. Les volets en métal seraient bon à changer mais compliqué au niveau des autorisations. Un coup de peinture est donc le minimum et le maximum possible sur ces volets.
Le coût est inférieur à 500 euros.

Côté cuisine, il n’y a pas de machine à laver, mais il serait possible de récupérer l’arrivée d’eau de l’évier en cassant les éléments en place et en les décalant. Le coût serait inférieur à 1 000 € selon la personne de l’agence mais j’ai du mal à visualiser la chose.

Niveau loyer, les 385 € HC + 35 € de charges (eau comprises) sont véridiques mais en fourchette très haute. Il n’est pas dit que le prochain propriétaire arrive à relouer de la sorte sachant qu’il faut compter 40 € d’électricité en plus. Mais bon, il me suffira de gratter 1 000 ou 2 000 € sur le prix de vente pour atteindre les 10 % de renta brute avec un loyer inférieur (350 ou 360 € par exemple).

Je me fixe peut être un peu trop aux chiffres et à cette barrière psychologique des 10% qui est fausse après tout puisque je n’intègre pas les frais de notaire…

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#7 10/08/2016 00h24 → Jo0505 : étude de cas immobilier (premier investissement locatif) (immobilier, invesitssement locatif, lmnp)

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Je viens mettre à jour mon post sur mon premier achat locatif qui a mis du temps à se former mais qui est bien lancé.

Offre faite au vendeur au prix de 43 k€ FAI soit le prix fixé au départ, que j’estime 5 à 10 k€ en dessous du prix du marché pour des studios dans cette ville.
Peu de marge de manœuvre et le propriétaire s’apprêtait à retirer le bien de la vente puisqu’il s’est aperçu que la location en airbnb cartonnait bien sur cet appartement qui était difficile à visiter tellement il était loué. Je suis assez surpris des tarifs pratiqués : 40 € la nuit en période creuse et 60 € la nuit en été mais le résultat est là, plus de 700 € de rentrées chaque mois pendant la période estivale.

Pour le prix, le financement sera à 110% pour 50 ke :
- Appartement FAI : 43 k€
- Notaire : 5 k€ estimé
- caution solidaire : 0.5 k€
- ameublement/travaux : 1.5 k€ (canapé lit + commode/dressing + meublé télé / micro onde). Une fenêtre est à poncer/repeindre + plafond où je pense coller des "lattes" pour cacher les défauts.
J’ai peut être un peu sous évalué cette partie, mais aucun problème de financement supplémentaire de 500 ou 1000 €.

Pour l’emprunt j’étais parti pour une durée de 15 ans à 1.5% pour obtenir un cash flow nul si loué 360 € mensuel contre 385 € mensuel auparavant. C’est en quelque sorte la marge de prudence que je me suis fixé.

Par contre, je me pose la question de la durée, je viens de poser les avantages et les inconvénients sur une durée de 17 ans (au même taux) et de 20 ans au taux de 1.8% (25 ans et 2% étant peut être utopique sur une valeur si faible?).
La cash flow supplémentaire dégagé est conséquent (6/7k€ sur 17 ans et 15k€ sur 20 ans) compense très largement le surcoût d’emprunt (1 k€ sur 17 ans et 4 k€ sur 20 ans par rapport à 15 ans) et ce avant prise en compte de l’IR économisé grâce à ce surcoût (difficile à évaluer compte tenu des (5 premières années à 0 avec les FA et le notaire en charge la 1ère année).

Autre avantage : ma capacité d’emprunt est légèrement moins impacté par un emprunt plus long.

Du coup, je me demande quels sont les inconvénients d’une durée de 17/20 ans par rapport à 15 ans ?

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#8 10/08/2016 08h09 → Jo0505 : étude de cas immobilier (premier investissement locatif) (immobilier, invesitssement locatif, lmnp)

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Bonjour,

J’ai reussi à avoir du 2% sur 25 ans et ce n’est pas un taux exellent. Si vous avez un bon dossier et une bonne banque vous pouvez esperer 1,7 ou 1,8 sur 25 ans. Au vu des taux en ce moment j’essayerais vraiment de partir sur 25 ans. Faite votre calcul sur le cash flow avec cette duree smile

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#9 10/08/2016 08h59 → Jo0505 : étude de cas immobilier (premier investissement locatif) (immobilier, invesitssement locatif, lmnp)

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Bonjour,

17 ans n’a pas réellement d’impact.
Sur 20 ans, on peut calculer que 40% du bien est amorti en 10 ans, ce qui vous donne un horizon de temps relativement proche pour une eventuelle revente si nécessaire. Cela peut être intéressant si vous avez un projet de boite ou de RP pour vos 34 ans.
Sur 25 ans, j’ai tendance à penser que le gain de cash-flow n’est pas déterminant par rapport à votre capacité d’emprunt, si la rentabilité de départ du bien est bonne, et que le coût financier devient prohibitif.

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#10 10/08/2016 11h09 → Jo0505 : étude de cas immobilier (premier investissement locatif) (immobilier, invesitssement locatif, lmnp)

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Effectivement le cash flow augmente sensiblement avec l’allongement de la durée (+30 €/mois pour 17 ans / + 60 € /mois pour 20 ans / + 100 € par mois pour 25 ans).

Ma question posé hier soir m’a bien travaillé pendant la nuit et l’inconvénient que j’ai évalué est le surcoût du prêt. J’ai comparé l’économie de mensualités par mois puis sur la durée du prêt (17/20/25 ans + placement) par rapport au surcoût de la durée (mensualités plus longues - intérêts déductibles supplémentaires).
Le résultat donne un surcoût léger pour l’allongement de la durée à 17 ans (0.5k€) et plus important sur 20 ans (2 k€) contre un coût quasi neutre pour 25 ans.

Par contre FastHand, si vous dites que 40% du bien est amorti en 10 ans, vous parlez de l’amortissement du bien ou de l’emprunt ?
Si vous parlez de l’amortissement du bien, cela veut dire que vous l’amortissez sur 25 ans, ce délai n’est-il pas un peu court ? Je pensais amortir sur 30 ans le bien.
S’il s’agit de l’amortissement de l’emprunt, c’est exact on arrive bien à 20 k€ de capital remboursé au bout de 10 ans sur les 50 k€ initiaux.

Et effectivement j’ai un projet de boite dans les 5 à 10 ans dont le coût est encore impossible à déterminer et sera fonction de la taille de l’entreprise à racheter.

Autre question : comment choisissez vous votre 1er notaire ? Vous en rencontrez plusieurs avant de vous décider ?

Dernière modification par Jo0505 (10/08/2016 16h50)

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