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Forums des investisseurs heureux

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#1 15/01/2016 05h19 → Seb62100 : étude de cas immobilier (acheter un garage avec fosse et le louer à la journée)

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Bonjour tout le monde,

Alors voila je souhaite investir dans un garage sur calais en vue de le louer, et ai besoin de quelques renseignements.
L’immobilier est à la baisse en ce moment sur calais, pensez vous que c’est le moment d’acheter ou serait il plus judicieux d’attendre encore un peu ?

Les prix pour un garage se situe entre 7000 et 12000e en ce moment.

Dans le pire des scénario, jusqu’à quelle limite les prix peuvent il baisser ?

Cela découle du probléme des migrants mais je me dis que cela incite d’autant plus les gens à vouloir mettre leur véhicule en sécurité…

Que faut il regarder à l’achat et quels sont les piéges à éviter ?

Dans mes recherches je suis tombé sur un garage avec une grande fosse, j’ai fais des recherches mais visiblement personne n’a encore fait cela mis à part les garages associatifs mais la c’est différent.

Je me suis dit qu’il serait peut etre plus rentable de prendre celui la et non pas de le louer pour abriter une voiture mais à la journée en vue de faire des travaux, vidanges etc, je pense que 15 ou 20e la journée pourrait intéréssé du monde et il me suffirait de 3 jours par mois pour atteindre la valeur locative du garage au mois (55e) il n’y a pas de garage qui propose ce service sur calais apparament.
Le seul hic est que les gens devraient venir avec leurs outils et qu’il n’y a pas de courant, cela limite un peu les actions possibles .

Pensez vous que ca puisse être une bonne idée ?

Pour la com, je mettrai des annonces sur les réseaux sociaux, sur les sites de type boncoin et déposerai des affichettes chez les commercants. Aprés je pense que le bouche )à oreille fera son travail et que les intéréssés reviendront toujours au besoin. Et si je n’arrive pas à avoir du monde rien ne m’empêchera de le remettre en location classique.

Je voulais aussi savoir si légalement j’ai le droit de faire cela ? et si par exemple quelqu’un venait à se blessé ou pire dans la fosse quelles seraient les conséquences légales pour moi ?

Voila j’espére avoir être clair et vous remercie par avance des renseignements que vous me fournirez.

Message édité par l’équipe de modération (15/01/2016 15h12) :
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#2 15/01/2016 09h02 → Seb62100 : étude de cas immobilier (acheter un garage avec fosse et le louer à la journée)

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Bonjour Seb
Concernant le prix je ne peux pas vous répondre.
Concernant l’activité ça doit être possible sous réserver de souscrire les assurances adéquates et d’établir avec chaque locataire un contrat bien précis qui vous couvrirait en cas de soucis.
L’assurance peut vite couter assez cher vu les risques possibles.
Qui plus est il faudra étudier la question du traitement des huiles usagées.

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#3 15/01/2016 09h28 → Seb62100 : étude de cas immobilier (acheter un garage avec fosse et le louer à la journée)

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seb62100 a écrit :

Le seul hic est que les gens devraient venir avec leurs outils et qu’il n’y a pas de courant, cela limite un peu les actions possibles .

Pensez vous que ca puisse être une bonne idée ?

Bonjour,

L’idée je la trouve assurément bonne !

Pour les outils ce n’est pas un problème à mon avis. Quelqu’un qui viendrais travailler sur sa voiture est sans doute suffisament bricoleur pour possèder son propre matériel.

En revanche sans électricité vous n’aurez pas de lumière ! Et ca c’est tout simplement rédibitoire !

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#4 15/01/2016 10h05 → Seb62100 : étude de cas immobilier (acheter un garage avec fosse et le louer à la journée)

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Bonjour

Cette discussion me fait sourire : j’avais pris le soin de prévoir une fosse dans le garage de ma maison pour faire des économies sur les vidanges ; j’ai tenu 2 ans avant de retourner chez le garagiste, lassé par la manipulation et le transfert en décharge des huiles usagées. Cela étant, l’économie est réelle au vu de la marge exorbitante que prennent les garagistes sur chaque litre d’huile.

Votre idée de location à la journée me laisse un peu dubitatif : la clientèle d’un garage avec fosse, ce sont les fauchés ou les radins qui ne veulent ou ne peuvent se payer le garagiste. Vous allez vous retrouver en face de personnes qui voudront louer non pas à la journée mais à l’heure (1 heure pour une vidange cela suffit largement) et vont ratiociner sur vos tarifs. Ce genre de personne préfère parfois travailler allongé dans le caniveau plutôt que d’être installé dans une fosse, si cette dernière doit leur coûter 15€. Vous risquez de surcroît de devoir y consacrer une part de votre temps sans rapport avec le montant de vos recettes ; il faudra également, comme l’indique un contributeur précédent, prévoir une assurance couvrant les risques d’accident dans cette fosse. En résumé, je vois beaucoup de temps passé et de complications pour un maigre bénéfice.

En revanche, la perspective d’une location nue à un quidam ne souhaitant pas, vu le contexte calaisien, laisser son véhicule dans la rue me semble plus porteuse : une fraction importante de la population estime que les migrants sont une source de délinquance ; c’est dans cette fraction que vous trouverez votre locataire. La présence de la fosse peut-être alors un plus, le locataire estimant que les économies de frais de garagiste vont couvrir en tout ou partie le loyer.

Cela étant, il n’est pas évident que le vol ou l’emprunt d’une voiture par des migrants leur soit d’une grande utilité pour franchir la Manche…..

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#5 15/01/2016 10h11 → Seb62100 : étude de cas immobilier (acheter un garage avec fosse et le louer à la journée)

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Location à la journée d’un garage nu : pourquoi pas ? Pour l’utilisateur, ça veut dire amener un paquet d’outils, et il a intérêt à être au point sur les outils dont il a besoin pour son intervention. Ca veut dire aussi qu’il ne trouvera pas chez vous les outils spécialisés et coûteux ; or ce sont ceux-là qui font une bonne partie de la plus-value des garages associatifs ou en libre-service.

Le fait de louer nu vous évite d’avoir à faire l’inventaire  des outils, ce qui est toujours fastidieux et potentiellement très coûteux dès qu’il y en a qui disparaissent.

Loué nu, ça voudrait dire aussi que le locataire s’engage à le laisser propre et vide : il évacue lui-même huile de vidange, pièces usagées, etc. Ca sera à contrôler après chaque location, mais l’avantage c’est que c’est vite contrôlé d’un coup d’oeil circulaire si le garage est vraiment nu.

La fosse présente un risque : de chute, mais aussi, si on veut penser au pire : le gars laisse tourner le moteur, le CO et le CO2 s’accumulent au fond de la fosse (plus lourd que l’air), il fait tomber un écrou au fond de la fosse, se baisse pour le ramasser… et ne se relève jamais.

Le risque juridique pour vous, que ce soit en cas d’accident ou bien si les impôts vous cherchent des poux dans la tête en voulant requalifier l’activité, c’est que même loué nu, vous ne pouvez pas ignorer que les gens viennent y faire des travaux. Cela dit, même dans un garage loué à l’année, les locataires peuvent y faire des travaux de mécanique. Ca ne semble pas pire…

L’absence d’électricité, à mon avis c’est rédhibitoire. Pour de l’éclairage, vous pourriez fournir 2 ou 3 baladeuses sur batteries, mais pour les utilisateurs, ça sera très embêtant de ne pas pouvoir faire fonctionner de l’électroportatif, un chargeur à batteries etc.

Pour avoir fait le tour de question de faire fonctionner de l’électroportatif n’importe où, la solution avec le meilleur rapport qualité-prix, c’est le groupe électrogène. Mais c’est coûteux à l’achat, au fonctionnement, nécessite de l’entretien, fait du bruit et des gaz d’échappements…
Potentiellement, des batteries et un onduleur, ça semble marcher… sauf qu’un moteur électrique qui démarre fait une pointe d’appel de puissance à environ 3x sa puissance nominale. Du coup, pour pouvoir faire marcher n’importe quelle machine jusqu’à 2000 W, il faut une quantité de batteries et un gros onduleur, ça chiffre >> 2000 €.

Le plus simple serait de faire ajouter un compteur, un abonnement EDF, et le câblage ad hoc. Ça aussi, ça chiffre à l’investissement, mais après ça augmente fortement l’attractivité de votre garage loué à la journée !

Au final, je rejoins stokes sur le fait que ça va quand même vous prendre beaucoup de temps et vous amener beaucoup de problèmes. Parmi les comportements regrettables à attendre des utilisateurs :
- faire disparaître l’huile de vidange de toutes les façons possibles : au fond de la fosse, ou bien dans un bidon planqué dans un coin, ou bien versée au pied d’un buisson à proximité, versée dans une bouche d’eaux pluviales voisine ou encore brûlée dans une gamelle devant le garage ! Bonjour les plaintes des voisins.
- négocier sans fin le prix : "mais ça m’a pris une heure, je ne vais pas payer pour la journée". Ou à l’inverse "j’ai pas fini, vous pouvez me le laisser gratuitement demain ?".
- ne pas être présent pour l’état des lieux de sortie "j’avais fini à 11h00, je n’allais pas vous attendre jusqu’au soir !". Ce seront les mêmes qui contesteront tout dommage ou abandon d’ordures "c’était déjà comme ça quand je suis arrivé le matin".

Son idée de louer à l’année à un utilisateur bricoleur paraît une bonne idée. Vous pourriez louer 5 ou 10 € de plus par mois si le garage est plus grand que le box classique, et parce qu’il y a la fosse. Pour augmenter cette louabilité, vous pourriez aussi l’équiper de quelques structures de base utiles au bricoleur : un établi, des étagères. Mais il restera le problème du manque d’électricité.

Dernière modification par Bernard2K (15/01/2016 10h21)

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#6 16/01/2016 00h20 → Seb62100 : étude de cas immobilier (acheter un garage avec fosse et le louer à la journée)

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Merci pour vos réponses, en prenant en compte tout ça il est vrai qu’il serait sûrement plus rentable et surtout tranquille de le louer à l’année à un bricoleur.

En ce qui concerne les migrants il est vrai qu’une voiture ne leur ai pas d’une grande utilité mais l’opinion publique et les médias entretiennent un sentiment d’insécurité qui debilement les pousse à se méfier. ( dans ce cas, leurs bêtises m’est profitable)

J’ai une dernière question, je suis actuellement en train de reprendre une formation non rémunérée et suis bénéficiaire du rsa ( pas vraiment le choix au regard de ma situation)  est ce que le loyer du garage sera déduit du rsa ?

Vous comprendrez aisément que si c’est le cas j’aurais plutôt intérêt à attendre de repercevoir un salaire et de placer l’argent sur autre chose ( obligations ou pel peu rémunérateur mais pas déductible)  en attendant.

Je suppose que si je ne le déclare pas et que la caf s’en rend compte il me faudra tout rembourser et l’investissement se révélera plus foireux qu’autre chose…

Dernière modification par seb62100 (16/01/2016 14h12)

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