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Forums des investisseurs heureux

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#1 28/09/2015 08h52 → Investissement Bouvard dans un studio ou T2 en hypercentre de Toulouse... (bouvard, lmnp bouvard censi, studio, t2)

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Bonjour,

J’envisage de faire un achat locatif Pouvez-vous me donner votre avis sur cet achat? Merci!

Il s’agit d’une résidence étudiante, au Carmes de Toulouse. La clientèle de ce type de programme est un investisseur pour du locatif sous loi LMNP Censi-Bouvard.

Voici un exemple de simulation du TRI (Taux à Rendement Interne) fait par le commercial pour un T2 duplex 33m².

Données de départ:
Apport de 10 000€
Emprunt sous 20 ans à 3%
Bien à 200 820€ HT + mobilier HT 5 000€ soit 205 820€
Loyer à 636€/mois net
Frais de notaire de 5 000€ offert.
Pas de frais d’agence côté bailleur.
Pas de charge électricité/eau côté bailleur.

------------- début des calculs

On enlève l’apport, ce qui fait que l’emprunt total sera de 195 820€.
D’après une simulation, cela me fait 1 086€ / mois.

Quel est l’effort côté bailleur chaque mois pour ce bien ? Calcul :
Crédit + Loyer - Charges (coprod, syndic, Taxe Foncière) à 13% du loyer = - 1 085 + 636 - 83 = - 532 €  / mois pendant 9 ans.

Il manque la défiscalisation Bouvard de 11% soit 22 640€ / 9 ans, soit 209€ / mois.
Donc, le bailleur dépense pendant 9 ans 532 - 209 = 323€ / mois .

Jusqu’ici, les chiffres sont proches de mon conseiller. Ensuite pour avoir le TRI, on suppose revendre à 9 ans le bien.

On suppose que l’on vend le bien au même prix HT, soit 200 820€ + 20% (TVA) = 240 000€ . C’est une hypothèse que je trouve très forte : à ce prix, il ne trouvera peut-être pas vendeur? Surtout qu’une partie des autres investisseurs risquent de faire la même chose en même temps.

Donc j’obtiens dans ma trésorerie 200 820 - le crédit restant remboursé en anticipé sans pénalité me dit le commercial, soit 200 820 - 101 300 = 99 520 . Après 9 ans, mon bénéfice est de  99 520 - 10 000 (apport) - 37 044 (mensualité 343 * 108) = 52 476€.

------------ fin des calculs
Ce qui fait un TRI de 19%! (17,67%). J’ai des différences avec le chiffrage du commercial mais le résultat est à peu près le même. Je reste hésitatif sur la stratégie à adopter. On m’a parlé de frais imprévu comme réparation, cambriolage,etc. Autre avantage de l’investissement locatif, c’est que je pourrai toujours déménager facilement ma RP pour plus grand quand je le souhaite ou à un endroit qui m’arrangerait plus. J’ai fais un autre calcul pour un studio à 18,5m², pour 125 000 € HT, et 420€ net assuré par le gestionnaire. Ceci limiterai mon risque à 168,6€ / mois pendant 9 ans et me paraît plus vendable que le T2. Avec un TRI de 16,5%.

Autre stratégie : achat du T1 + achat RP en parallèle, ce qui me paraît possible vu le "faible" efford demandé par le T1. Mes parents me conseillent plutôt la RP et un investissement à Paris.

Que me conseillez-vous ? Merci !

Message édité par l’équipe de modération (28/09/2015 13h01) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Dernière modification par myroad (28/09/2015 08h53)

Mots-clés : bouvard, lmnp bouvard censi, studio, t2

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#2 28/09/2015 09h33 → Investissement Bouvard dans un studio ou T2 en hypercentre de Toulouse... (bouvard, lmnp bouvard censi, studio, t2)

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Bonjour,
Je ne suis pas un grand spécialiste mais quand même :
Plus de 6000€ du m2 à Toulouse !?!?!
Pensez vous vraiment faire une bonne affaire ?
Cordialement

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#3 28/09/2015 20h07 → Investissement Bouvard dans un studio ou T2 en hypercentre de Toulouse... (bouvard, lmnp bouvard censi, studio, t2)

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Pensez vous vendre d’occasion un bien de 9 ans au même prix qu’un neuf (déjà sur-évalué) ?

Les charges (sans doute sous estimées) resteront du même montant au fil du temps avec le bien, l’immeuble vieillissant ? Idem pour la fiscalité ?

Les vacances locatives n’existent pas avec des étudiants ?

La rentabilité est vraiment médiocre malgré ces bases optimistes…

Lisez les sujets du forum sur les ventes de programmes (Duflot, Pinel…) et vous cernerez mieux la problématique de l’immobilier commercialisé en "programme clé en main".
Le seul gagnant est le promoteur/vendeur !

Bonnes lectures smile


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#4 28/09/2015 21h43 → Investissement Bouvard dans un studio ou T2 en hypercentre de Toulouse... (bouvard, lmnp bouvard censi, studio, t2)

Modérateur
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Bonjour,

Je pense que vous faites une énorrme erreur avec votre hypothèse

myroad a écrit :

On suppose que l’on vend le bien au même prix HT (que le prix d’achat).

Vous oubliez avec cette hypothèse qu’avant de revendre le bien vous aurez à payer pour des travaux afin de le remettre en état (les travaux viennent en général lors du renouvellement du bail), que l’acheteur ne bénéficiera pas d’une fiscalité favorable et demandera un rendement en ligne avec le marché d’alors (actuellement, il demanderait pas loin de 5% sur son prix net acheteur, c’est à dire frais de notaire et d’intermédiaire inclus, et payerait donc un prix environ 40% inférieur à votre hypothèse), et qu’il ne sera même pas pas facile de trouver un acheteur (il n’y a que si votre exploitant bénéfciie d’une super réputation que vous trouverez des acheteurs…).

Peut-être faites-vous par ailleurs une autre erreur, en basant vos calcul sur la réduction Censy-Bouvard, alors dans la plupart des cas il est plus avantageux de renoncer à cette déduction pour faire simplement du LMNP au réel (on en a souvent parlé sur ce forum).

Je vous conseille de commencer à lire les échanges sur ce forum sur la location meublée, et sur la location meublée à un exploitant de résidence (sachant que certains exploitants ont fait vivre des calvaires à leurs bailleurs, en cessant de payer les loyer, en révisant le montant des loyers à la baisse, voire en cessant simplement d’exploiter leur résidence, cf. les nombreux cas évoqués sur divers forum). A défaut (et sans doute même après ces lectures) préférez votre "autre stratégie" et investisssez dans un T1 et votre RP.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#5 28/09/2015 23h11 → Investissement Bouvard dans un studio ou T2 en hypercentre de Toulouse... (bouvard, lmnp bouvard censi, studio, t2)

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Bonsoir à tous,

Je vous remercie pour vos réponses. Je suis complétement débutant en achat immobilier, je suis content au moins de voir mes erreurs et d’avoir plus d’expériences !

Effectivement, je voyais cette revente un peu trop facile, contrairement à ce que me laisse entendre le commercial. Vous m’avez aussi appris que le gestionnaire peut ne pas respecter le loyer fixé ! Il m’a fait croire que le loyer était garantie… Complétement faux.

Il faut dire que ce type de logement est quand même rare (neuf en hyper-centre, avec du Bouvard), ce qui m’a quand même fait hésiter. Je n’achèterai donc pas ce logement, mais je me renseignerai davantage sur ce forum ! Je me ferai sans doute un achat RP et/ou T1.

A bientôt.

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#6 30/09/2015 15h38 → Investissement Bouvard dans un studio ou T2 en hypercentre de Toulouse... (bouvard, lmnp bouvard censi, studio, t2)

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Bonjour,

n’y aurait-il une "légère" erreur de calcul sur votre TRI (Taux de rentabilité interne ?)

Au sens propre, le TRI est le taux d’actualisation qui annule la VAN au bout du nombre d’années considérées. On ne tient pas compte de l’emprunt. La signfication du TRI est : si le TRI est supérieur au taux de l’emprunt, le projet est rentable.
Avec vos hypothèses, on a donc :
flux négatif au départ : - 205 k€
flux positif chaque année 10140 € (loyer + avantage fiscal), flux négatif chaque année 996 € (charges)
flux positif au bout de 9 ans = revente au prix du neuf : 200820 €

Le résultat dépend un peu si on met l’investissement initial sur une année 0 ou sur l’année 1 ; de même, si on met la revente sur l’année 9 ou sur l’année 10. Mais, en gros, je trouve un TRI de 3,9 %.

Autrement dit :
- avec un emprunt à 3%, le projet est à peine rentable.
- cette rentabilité repose en grande partie sur la valeur de revente. L’hypothèse de revente NETTE au prix du neuf n’est pas réaliste. Si on vend "normalement", et que le marché est resté constant, il faut déduire de cette valeur neuve une diminution de la valeur pour cause de vétusté + le coût des travaux avant vente + des frais d’agence + des frais de notaire. A supposer que la valeur de revente NETTE soit 70 % du prix du neuf, on tombe à un TRI de l’ordre de 1%. Vu que ce taux est nettement inférieur au taux de l’emprunt, globalement, vous allez perdre de l’argent sur ce projet.
- enfin, il faut regarder à qui vous louez, et sous quel forme de bail. Si c’est vous qui louez directement à l’étudiant, c’est une chose. Si c’est un bail commercial envers le gestionnaire de la résidence, attention, très risqué : le loueur est en droit de vous réclamer des indemnités à la résiliation du bail : ça fait encore baisser la rentabilité ! Cf le fil sur Natixis, le problème est bien expliqué.

Cela dit, il est possible que je me sois trompé aussi (je suis débutant dans ce domaine), et je suis donc preneur de toute remarque ou correction sur les calculs et arguments ci-dessus.

Dernière modification par Bernard2K (30/09/2015 18h11)

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#7 30/09/2015 16h27 → Investissement Bouvard dans un studio ou T2 en hypercentre de Toulouse... (bouvard, lmnp bouvard censi, studio, t2)

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Bonjour,
selon moi, il y a mieux à faire en vous adressant à un "chasseur immobilier". Ce professionnel pourra vous dénicher un immeuble pour 200 000 euros d’investissement avec une rentabilité bien plus importante (au moins 10 % brute).
Vous allez peut-être me dire qu’il faut penser à la défiscalisation. Si vous engagez des travaux (visés par le BOFIP ici et que vous "jouez" avec le dispositif Borloo ancien  - seul dispositif gouvernemental valable sous conditions selon moi -, vos impôts sur les revenus fonciers seront réduits à néant et votre assiette imposable diminuera jusqu’à 10 700 euros max par an.
Avec la location meublée non professionnelle, il s’agit du dispositif défiscalisant le plus intéressant à ma connaissance.
A ce niveau de rentabilité, vous pourrez confier la gestion du bien à une agence.
Cordialement
Paul
Message édité par l’équipe de modération (29/12/2015 15h12) :
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