Plutarque [Vierzon] : étude de cas immobilier (T3 de 62m2)

Plutarque · #26

lachignolecorse a écrit :
Plutarque a écrit :
- un T3 à Vierzon en cours (valeur 55k€, reste à rembourser 35k€, cash-flow positif)
Pouvez-vous détailler le cash-flow ?

J’ai assez peu de temps ces deux prochaines semaines (vacances en famille), mais c’est promis je détaillerai le cash-flow ensuite. D’autant que dans deux semaines, j’aurai sans doute plus de visibilité sur la partie bancaire de l’opération.

JeromeLMNP a écrit :
Vous dites avoir achete le T3 de Vierzon 37k net vendeur et 40k avec frais d’agence, mais dans votre poste au dessus vous le valorisez a 55k.

Il est heureux que je n’aie pas acheté cet appartement au montant que je le valorise, c’est tout l’intérêt de faire une offre basse et agressive : acheter en dessous du marché. Comme expliqué dans un des messages précédent, "en faisant des travaux minimums de mise en valeur (peinture + cuisine Brico dépôt) et une belle annonce, on arriverait sans problème au niveau moyen des transactions dans la résidence vu que cet appartement est l’appartement le mieux situé de la résidence, et peut être plus". Ce chiffre de 55k€ est une estimation à partir des autres transactions dans la résidence. Ce montant est toutefois à nuancer avec le fait que cet achat est peu liquide (une vente prendrait mécaniquement un peu de temps).

PascalD a écrit :
Nous avons assez peu insisté sur le temps à consacrer au projet. Un manière partielle de le traiter est de connaitre notre coût horaire. Dans le cas de Plutarque il s’agit peut etre du salaire horaire d’une heure de khôlle ou de cours particulier corrigé des différentes taxes à payer.

Cette méthode est trop partielle. Notre valeur temps évolue au cours de la vie. Plutarque est jeune, peut être sans enfant. Avec beaucoup de temps libre et sans enfants, sa valeur temps doit être proche de son cout horaire.
A contrario, pour un père de famille (comme c’est mon cas) avec 2 jeunes enfants, la valeur temps est inestimable. Tout l’or du monde ne peut remplacer le temps passé avec ses proches. Ce temps est notre meilleur investissement. Ce constat est renforcé lorsque l’on est millionnaire. Et Plutarque le sera à moyen termes.

Comme indiqué dans un message précédent, je suis père de deux jeunes enfants (1 an et 2 ans et demi). Et je suis tout à fait conscient de la notion du temps précieux. La comparaison avec le taux horaire d’une heure de colle est très pertinente, et c’est une variable dont j’essaye de tenir compte.

Mais il y a deux points :
- cela va faire 6 ans que suis sur le même poste en CPGE 2ème année : tous mes cours, TD, DS, DM, etc sont prêts, et tous les documents sont distribués en début d’année (énorme gain de temps en reprographie). Il n’y a que 30 étudiants dans la classe, donc peu de correction. Et avec les étudiants qui sont en concours à partir du 15 avril, j’ai 5 semaines de congés en avril/mai en plus de toutes les autres vacances scolaires. Cela me laisse en fait énormément de temps : en première approximation, on peut dire que je travaille en moyenne 30 heures par semaine, sur 30 semaines (les autres semaines étant à 0 heure). Toutefois, j’ambitionne d’obtenir un poste plus prestigieux pour avancer dans ma carrière de prof de CPGE (car je suis également passionné par ce travail qui me correspond bien), et cela diminuera mon temps disponible. Donc autant profiter de mon temps libre maintenant avant que cela ne change.
- il y a une sorte d’addiction à l’immobilier, je n’ai pas peur de le dire. Je pourrais déjà discuter des heures et des heures sur ce sujet, mais surtout il y a cette adrénaline dans le fait de faire de nombreuses offres, avec l’excitation à chaque fois de découvrir la réponse du vendeur. C’est réellement une addiction.

Bernard2K a écrit :
Bon évidemment, Plutarque, a de plus, délégué la gestion à une agence. C’est une autre façon de gagner du temps mais ça n’exonère pas de suivre ce qui se fait.

Ce choix de déléguer à une agence immobilière (qui n’a pas été choisie au hasard, comme je l’ai expliqué dans l’étude de cas) va dans le sens discuté avant : si je veux continuer les projets sans qu’ils ne le prennent trop de temps, il faut apprendre à déléguer une partie du travail. C’est la première fois que je vais le faire, j’ai en effet du mal à déléguer (et encore plus à des gens que je sais incompétents). Bien évidemment, vous pouvez me faire confiance pour continuer à suivre ce qui se fait !

Dernière modification par Plutarque (17/02/2024 03h20)

JeromeLMNP · #27

Vous pouvez "valoriser" ce bien à 55 000 €, mais cette estimation n’est pas factuelle et cela rejoint ma question précédente : "A combien pensez-vous le vendre dans les 6 mois ?"

La valeur esperee ne doit pas etre confondue avec leur valeur comptable.

S’il était en vente à 60 000 € depuis presque un an et qu’en janvier votre offre à 37 000 € net vendeur a été acceptée, la dernière valeur comptable acceptable est de 37 000 €, allez + 5 000 € si vous voulez.

Je dis cela car vous avez présenté vos actifs de cette façon :
Valeur XXX Prix d’achat YYY
Ce n’est pas représentatif de la valeur comptable de votre patrimoine à l’instant T.
Les participants ne presentent pas leur portefeuille d’action avec la valeure de sortie espere de celui ci.

Enfin, si j’ai tort et que vous pouvez vendre à 55 000 €, alors, dans ce cas-là, ne gardez pas ce bien et vendez-le avec une plus-value de plus de 45% en quelques mois. Et cherchez à répéter cette opération, même avec des offres un peu moins agressives.

Dans tous les cas c’est une tres belle operation!
Bravo.

Dernière modification par JeromeLMNP (22/02/2024 16h30)

Plutarque · #28

Vous avez raison avec votre raisonnement, je ne dis pas le contraire.

Je donnais simplement cette "valeur" à titre purement indicatif, sans aucune prétention comptable. Je vois surtout cette notion de "valeur" comme une estimation à partir des ventes Patrim équivalentes (dans la résidence si possible), à condition qu’il y ait suffisamment de ventes pour que cela soit représentatif.

En fait, d’une certaine façon, je raisonne comme les impôts en essayant de répondre à la question : "combien vaut ce bien ?"

Évidemment, cela ne veut pas dire que l’on vendra à ce prix-là, et encore moins que l’on vendra vite !

Dernière modification par Plutarque (22/02/2024 23h34)

Plutarque · #29

lachignolecorse, le 16/02/2024 a écrit :
Pouvez-vous détailler le cash-flow ?

Comme promis, voici un détail de l’opération et du cash-flow.

Prix net vendeur : 37k
Frais d’agence : 3k
Frais de notaire : environ 4k
Frais de relocation (peinture sur quelques murs + petite cuisine Brico-dépôt) : environ 1k
TOTAL acquisition : 45k

Loyers :
Loyer envisagé : 490€ HC par mois
Provisions charges locatives : 39€ par mois
Loyer CC : 529€ par mois
Vacance envisagée : 1 mois à chaque relocation, tous les deux ans
Revenus fonciers annuels (tenant compte de la vacance) : 5645€
Revenus fonciers mensuels : 5645/12 = 470€

Crédit :
Durée : 20 ans
Apport : 10k (incluant peinture + cuisine)
Montant emprunté : 35k + 1k frais bancaires
Taux : 3,6%
Mensualités : 205€ par mois
Part des intérêts dans la mensualité : 84€ par mois (en moyenne sur les 10 premières années du crédit)
Assurance emprunteur : 5€ par mois

Charges :
Charges de copropriété non récupérables : 300€ par an = 25€ par mois
Frais d’agence :
(1) 8,5% TTC pour gestion + GLI = 500€ par an = 40€ par mois
(2) frais de visites et EDL = 320€ tous les deux ans = 13€ par mois
Réparations diverses : 200€ par an = 17€ par mois
Taxe foncière hors TEOM : 660€ par an = 55€ par mois
PNO : 120€ par an = 10€ par mois
Total charges : 160€ par mois

Fiscalité :
TMI : 30%
Déficit foncier initial : 1k peinture+cuisine + 1k frais bancaires = 2k déficit foncier, étalé sur 10 ans cela donne 17€ par mois
Imposition : (470-84-5-160-17) x 0,472 = 222 x 0,472 = 96€ par mois

Cash-flow :
470-205-5-160-96 = +4€

Je concède donc que je me suis un peu emballé en parlant de CF positif, il serait plus juste de parler d’autofinancement sur 10 ans.

Il faut bien noter que les frais de gestion pèsent un peu sur le cash-flow, qui serait positif en cas de gestion en direct. Mais je vais pouvoir un peu laisser cet investissement en roue libre et cela va me permettre de dégager du temps, notamment pour le prochain projet. Avec toutes les résidences que je surveille, ce n’est qu’une question de temps avant qu’une nouvelle très belle opportunité se présente.

Dernière modification par Plutarque (04/03/2024 19h10)

Phare17 · #30

Pour information, suite à un procès en dol, on trouve le prix payé pour un deux pièces avec une place de parking dans cette résidence à l’origine : 95900 euros.

Votre décompte est très intéressant pour un néophyte. J’avais fait à la louche pour moi un calcul de rentabilité mais au final j’ai trouvé que le gain par rapport à l’investissement (pas que financier) ne valait pas la chandelle.

Dans mon calcul, j’avais intégré ce qu’aurait pu me rapporter mon apport. Dans votre cas, les 10 000 euros placés à 5%, avec les intérêts composés sur 10 ans, pourraient vous rapporter dans les 50 euros par mois en moyenne. Est ce que cet élément est pris dans le calcul d’un cashflow ?

Plutarque · #31

Phare17 a écrit :
Pour information, suite à un procès en dol, on trouve le prix payé pour un deux pièces avec une place de parking dans cette résidence à l’origine : 95900 euros.

Oui j’ai lu avec grand intérêt cette décision de la cour d’appel de Paris. Tout comme j’avais lu avec grand intérêt une décision similaire pour la résidence d’Alençon. Le point commun entre ces deux résidences : le promoteur Akerys.

Je suis impatient de lire le projet d’acte authentique pour y découvrir le prix payé en 2006/2007 par le vendeur. Je le communiquerai, mais à mon avis on sera au-delà de 120000€. On pourrait approcher un record de moins-value.

Phare17 a écrit :
Dans mon calcul, j’avais intégré ce qu’aurait pu me rapporter mon apport. Dans votre cas, les 10 000 euros placés à 5%, avec les intérêts composés sur 10 ans, pourraient vous rapporter dans les 50 euros par mois en moyenne. Est ce que cet élément est pris dans le calcul d’un cashflow ?

Cet élément est bien sûr pris en compte, mais si je pouvais ne mettre aucun apport, je le ferais. Cet apport de 10000€ est là pour mettre en confiance la banque (20% du projet tout de même), pour sécuriser au maximum le financement.

Tlaloc · #32

Avec l’énergie que vous êtes prêts à déployer et vos moyens financiers et personnels, je me demande ce que vous faites à chercher des T2 à Vierzon, c’est vraiment du "gagne petit".

Je ne comprends pas que vous ne cherchiez pas a minima de petit immeubles. Vous payez moins cher chaque logements et mutualisez les efforts.

Il y a quelques années, j’avais perdu une enchère sur un immeuble de 4 lohements (1800 de loyer) à 125 000, à Vierzon.

Plutarque · #33

Des T3 en l’occurrence ! Cela a son importance à Vierzon !

Plus sérieusement, votre réflexion est intéressante, il y a deux points :
- l’endettement : malgré mes hauts revenus, la règle des 35% m’a fait beaucoup de mal. Je pense que je n’aurais eu aucun mal à lancer plusieurs gros projets il y a 10 ans. Aujourd’hui les banques sont frileuses, même avec un fonctionnaire qui gagne 5000€ par mois. C’est dire…
- le souci de continuer à apprendre (point de vue positif) ou la peur de lancer des gros projets trop vite (point de vue négatif). Je suis conscient d’avoir énormément appris ces 3 dernières années en lançant des petits projets. Je me sens désormais beaucoup plus prêt qu’il y a 3 ans à lancer quelque chose de plus grande ampleur (gris travaux et/ou immeuble).

Tlaloc a écrit :
Je ne comprends pas que vous ne cherchiez pas a minima de petit immeubles. Vous payez moins cher chaque logements et mutualisez les efforts.
Il y a quelques années, j’avais perdu une enchère sur un immeuble de 4 lohements (1800 de loyer) à 125 000, à Vierzon.

Notez que le rendement brut sur un T3 à 37000€ avec un loyer à 490€ est, à 1% près, le même que le rendement brut d’un immeuble à 125000€ avec un loyer de 1800€.

Dernière modification par Plutarque (19/03/2024 19h29)

Tlaloc · #34

La mémoire me jouant des tours, je suis aller revérifier le dossier, il y avait en fait 5 logements (2T2, 1T3,2T4) dont trois déjà loués (dont un au rabais). 1800 était le minimum du minimum avec le loyer au rabais (390 pour un T4 au 1er alors que le T3 RDC était loué 510) et les deux vacants au rabais aussi. Le scénarios médian retenu était 2100 de loyer pour 125000 max tout inclus, c’est pas exactement le même rendement qu’un T3 à 43 000 € sans grande perspective.

Au delà, je trouve que ce que vous faites (au niveau des copropriétaires et syndic) bien plus compliqué que gérer tranquillement son petit immeuble à son rythme. Et plus risqué d’ailleurs. Je vois plus de risque dans l’achat d’un pinel à 250 K pour 800 de loyer que dans l’achat d’un immeuble à 125K avec 2000€ de loyer.

Et l’autre avantage, c’est qu’avec une banque bienveillante (la plupart), on n’est plus limité par les 35% de taux d’endettement, les projets baissant le taux d’endettement. (même si par hasard le rendement net était inférieur)

Plutarque · #35

Tlaloc a écrit :
Au delà, je trouve que ce que vous faites (au niveau des copropriétaires et syndic) bien plus compliqué que gérer tranquillement son petit immeuble à son rythme. Et plus risqué d’ailleurs.

Comme je l’expliquais précédemment, ma méthode est de sélectionner des résidences qui cochent déjà pas mal de cases (notamment au niveau du budget annuel), ce sont donc déjà des résidences "performantes" qui optimisent le niveau de charges. Ensuite l’idée est d’obtenir la cerise sur le gateau en remuant le syndic à mon arrivée, ce qui permet de presser encore un peu plus le citron (changer de syndic, de prestataire de nettoyage, etc). Si j’échoue, tant pis pour la cerise, mais ça reste très bien vu le travail de sélection fait en amont. Je ne vois pas en quoi cette stratégie est risquée. Au contraire, je trouve qu’investir dans un immeuble de rapport peut révéler bien plus de surprises qu’investir dans un appartement dans une résidence qui a été soigneusement choisie. Et si un problème impondérable vient à arriver, son coût sera dilué avec les autres copropriétaires.

Enfin, je rappelle que ma stratégie vis-à-vis du syndic ne me coûte réellement du temps que dans les mois/l’année suivant mon achat, ensuite ce n’est qu’un suivi annuel en mode rapide. Alors que la gestion d’un immeuble, cela dure toute la vie de l’immeuble !

Après, je ne vous contredis pas : un immeuble de rapport aura toujours un (bien) meilleur rendement qu’un appartement en copropriété. Sauf à ce que votre propos vise spécifiquement le Pinel (qui dans 99% des cas est une mauvaise opération), je ne suis pas du tout d’accord quand vous dites qu’un appartement en copropriété constitue un investissement "plus risqué" qu’un immeuble de rapport. Et cela ne veut pas dire que mon prochain investissement ne sera pas un immeuble de rapport, mais le cas échéant je ferai cet investissement en toute conscience des risques, et en ayant beaucoup appris sur des opérations comme celle-ci. En somme, un entraînement avec des petites sommes, avant de miser plus gros.

Enfin, selon ma vision des choses, je n’envisage pas de gérer un immeuble à 200km de mon domicile en Ile-de-France. Et j’ai du mal à imaginer laisser la gestion d’un immeuble à une agence. Donc cela veut dire investir dans un immeuble plus près de mon domicile. Le billet d’entrée n’est donc pas du tout le même.

Dernière modification par Plutarque (20/03/2024 00h13)

Range19 · #36

Je crois aussi que la clientèle "résidence" n’est pas la même que celle d’un immeuble (vieil immeuble le plus souvent) de rendement.

PascalD · #37

Bonjour,

Je rebondis sur le message de Range19 qui me semble important.
Toute chose égale par ailleurs, les appartements récents correspondent beaucoup plus aux attentes des locataires de 2024, notamment en raison de l’isolation phonique, de l’extérieur et du parking.

Sur les marchés que je connais en zone hyper tendue (ex Bordeaux Métropole), les appartements récents ou très anciens se louent très bien mais les prix à l’achat sont relativement proches. Sur les marchés moins tendus (Périgord, Landes, Lot et Garonne), les meilleures locataires optent clairement pour les programmes récents.

Par ailleurs la prise de risque sur un immeuble me semble bien supérieure, notamment en raison des incertitudes techniques. Mon retour d’expérience concernant mon immeuble de rapport s’avère loin de la story parfaite que je lis fréquemment. Sur le papier, l’opération semble pourtant hyper rentable. Elle s’accompagne néanmoins de beaucoup de désagréments dus aux locataires que je n’ai pas choisis. Malheureusement pour moi, ils ont prévu d’y rester très longtemps.
Partagé entre une vie de famille très prenante et un job que j’aime bien, j’ai finalement assez peu de temps à consacrer à l’immobilier.
Commencer par ce type d’investissement m’aurait probablement dégouté de l’immobilier. Mes 2 derniers achats sont des T2 récents.

A ce titre la démarche de Plutarque me semble pleine de bon sens : initier la démarche sur des opérations moins complexes et moins risquées avec des montants raisonnables pour ensuite déployer progressivement une méthode à plus grande échelle.

Bonne journée.

Plutarque · #38

Au cas où l’un d’entre vous serait intéressé, l’appartement juste à côté du mien est mis en vente à un prix de départ très intéressant : 39000€ net vendeur + 4000€ agence charge acquéreur.

Points négatifs :
- T2 de 48 m², et non T3

Points positifs :
- 2ème étage, le meilleur compromis entre confort et bon DPE (qui devrait être en lettre C, ou au pire D proche du C)
- le DPE est en cours et non connu à ce jour, cela laisse une longueur d’avance face à d’autres acheteurs qui en ont fait un critère principal
- vendu loué, avec locataire récent, ce qui en fait une opération clés en mains dans l’immédiat, et permet une négociation si on sort les bons arguments
- présence d’un parking, ainsi que d’une cave (intéressant si quelqu’un veut faire du Loc’Avantages car la surface compte)

Je pense qu’il est tout à fait possible avec une bonne négociation d’arriver à un prix de l’ordre de 35000€ FAI. Je précise que je ne souhaite pas acheter dans l’immédiat un deuxième appartement dans la résidence, car comme expliqué précédemment, j’aime bien dans un premier temps regarder les dessous de la copro et, si possible, ensuite agir au niveau du syndic. Mais peut-être cela pourra en intéresser certains !

En bonus, j’ai reconstitué le plan de l’appartement :

Je peux fournir le lien en MP si vous n’arrivez pas à le trouver par vous-même.

Dernière modification par Plutarque (26/03/2024 23h28)

Plutarque · #39

J’ai obtenu pour ce projet une offre de prêt la semaine dernière du Crédit agricole IDF avec un taux de 3,7% sur 20 ans. Le crédit était demandé en nom propre, sur ma seule tête. Comme je l’expliquais plus haut, Crédit agricole propose une ligne à 0% sur 10% du crédit si le DPE est A, B ou C. Donc en taux moyen (3,7% sur 90% du crédit, 0% sur 10% du crédit), je suis à 3,33%. Je suis content !

Points positifs :
- j’ai obtenu une dérogation à la règle des 35% d’endettement sans avoir trop à négocier, preuve que le crédit repart bien
- crédit à 100% de l’achat (l’apport finance seulement les frais)
- indemnités de remboursement anticipé offertes après 5 ans sur fonds propres. Sachant que je peux racheter la ligne à 3,7% et laisser la ligne à 0%

Points négatifs :
- j’ai dû passer par Crédit logement (qui d’ailleurs a validé sa garantie malgré le dépassement des 35%), et non CAMCA (visiblement ils sont réticents à passer par CAMCA pour du locatif en province)
- deux lignes de crédit = deux garanties. La garantie Crédit Logement pour un crédit de 4000€ est de plus de 400€. Soit plus de 10% ! En fait, un petit crédit immo pâtit d’une part fixe minimale pour la garantie Crédit logement. Heureusement que le crédit est à taux zéro, et que je déduis des revenus fonciers la part non récupérable, je reste quand même largement gagnant.

Un autre point a attiré mon attention : sur ce crédit d’environ 40000€, aucun questionnaire médical ne m’a été demandé pour l’assurance emprunteur de la banque, l’accord pour l’assurance emprunteur m’a été donné immédiatement. J’ai plus de 400000€ d’encours de crédit chez eux, je trouve cela relativement étonnant. Je suis bien content de ne pas avoir à indiquer les deux/trois pépins de santé que j’ai eu récemment (une semaine d’hospitalisation notamment).

Note : l’appartement à 43000€ du message précédent est, semble-t-il, toujours en vente. A voir pour encore combien de temps !

Dernière modification par Plutarque (05/04/2024 21h09)

durand18 · #40

Plutarque, le 05/04/2024 a écrit :
Un autre point a attiré mon attention : sur ce crédit d’environ 40000€, aucun questionnaire médical ne m’a été demandé pour l’assurance emprunteur de la banque, l’accord pour l’assurance emprunteur m’a été donné immédiatement. J’ai plus de 400000€ d’encours de crédit chez eux, je trouve cela relativement étonnant. Je suis bien content de ne pas avoir à indiquer les deux/trois pépins de santé que j’ai eu récemment (une semaine d’hospitalisation notamment).

J’ai entendu des discours contradictoires de banquiers, mais au final la loi ne prévoit pas de prendre en compte les encours existants, donc c’est l’application des textes même si pas forcément l’esprit … De même c’est la quotité assurée par (co)emprunteur qui est prise en compte donc j’ai réussi à esquiver un questionnaire en assurant 80/80 ce qui faisait tomber le capital garanti à moins de 200.000 par tête alors qu’à 100/100 il y aurait eu un questionnaire (ce n’est pas un conseil).

Et en effet les assureurs ne font pas de cadeau en cas de sinistre. Une omission délibérée c’est nullité du contrat d’assurance et une erreur de bonne foi réduction de la garantie …

Plutarque · #41

durand18 a écrit :
J’ai entendu des discours contradictoires de banquiers, mais au final la loi ne prévoit pas de prendre en compte les encours existants, donc c’est l’application des textes même si pas forcément l’esprit …

Vous faites erreur, l’article L113-2-1 du Code des assurances indique :

Article L113-2-1 du Code des assurances a écrit :
Par exception au 2° de l’article L. 113-2, lorsque le contrat d’assurance a pour objet de garantir, en cas de survenance d’un des risques que ce contrat définit, soit le remboursement total ou partiel du montant restant dû au titre d’un contrat de crédit mentionné au 1° de l’article L. 313-1 du code de la consommation, soit le paiement de tout ou partie des échéances dudit prêt, aucune information relative à l’état de santé ni aucun examen médical de l’assuré ne peut être sollicité par l’assureur, sous réserve du respect de l’ensemble des conditions suivantes :

1° La part assurée sur l’encours cumulé des contrats de crédit n’excède pas 200 000 euros par assuré ;

2° L’échéance de remboursement du crédit contracté est antérieure au soixantième anniversaire de l’assuré.

Un décret en Conseil d’Etat peut définir des conditions plus favorables pour l’assuré en termes de plafond de la quotité assurée et d’âge de l’assuré.

A noter que le fait qu’aucun questionnaire de santé ne puisse être demandé si l’encours est inférieur à 200000€ n’oblige en aucune façon l’assureur à en demander un si l’encours est supérieur. Si l’encours est supérieur à 200000€, ils peuvent demander un questionnaire de santé, et non ils doivent.

durand18 a écrit :
De même c’est la quotité assurée par (co)emprunteur qui est prise en compte donc j’ai réussi à esquiver un questionnaire en assurant 80/80 ce qui faisait tomber le capital garanti à moins de 200.000 par tête alors qu’à 100/100 il y aurait eu un questionnaire (ce n’est pas un conseil).

On peut même affiner au % près. Lorsque j’ai changé d’assureur emprunteur pour ma RP, j’ai mis un taux à 83% (à 84% les 200000€ par tête étaient dépassés).

durand18 a écrit :
Et en effet les assureurs ne font pas de cadeau en cas de sinistre. Une omission délibérée c’est nullité du contrat d’assurance et une erreur de bonne foi réduction de la garantie …

Dans mon cas, aucun questionnaire de santé ne m’a été demandé. C’est même pire que ça : rien dans tous les documents précontractuels que j’ai signés ni dans l’offre de prêt ne mentionne l’état de santé. C’est comme si la banque assumait de ne poser aucune question sur mon état de santé, alors qu’elle en a théoriquement le droit dans mon cas.

J’ai tendance à penser que c’est parce que le montant absolu du crédit est faible (environ 40000€) et/ou qu’il est faible par rapport à mon encours total.

Dernière modification par Plutarque (06/04/2024 11h32)

durand18 · #42

Je pensais que c’était une disposition pour éviter de saucissonner les lignes de crédit inférieures à 200.000 pour une même opération, mais en effet vous avez raison, mea culpa.

Je n’ai pas encore signé l’offre de crédit donc je vais aller lire les petites lignes pour vérifier que je n’ai pas commis d’impair !

Plutarque · #43

Quelques nouvelles : la signature de l’acte authentique est prévue ce vendredi.

Une information intéressante : le bien a été acquis en 2006 par le vendeur pour 127650€.

Avec une revente à 38000€, on est sur une moins-value de 70,2% à euros courants.

Si on fait le calcul à euros constants, 127650€ en 2006 = 168000€ en 2023 selon l’INSEE. On arrive donc avec une vente à 38000€ sur une moins-value de 77,4%.

Bernard2K · #44

Je reviens sur la comparaison entre un immeuble et un appartement tel que vous avez acheté : la différence se joue aussi sur l’âge du bâti. L’immeuble est probablement plus ancien, et l’ancien c’est : moins d’isolation donc un mois bon DPE, moins de prises électriques, des portes qui frottent, des planchers qui se déforment, des fuites, des non conformités sur le diag électrique, les réseaux d’eaux usées et pluviales qui ne sont pas en séparatif, moins de stationnement, et cetera et cetera. Tandis qu’une résidence de 10 ou 15 ans c’est  :bien isolé car conforme à la RT 2000 (voire bientôt à la RT 2012 pour les résidences les plus récentes), c’est un grand nombre de prises électriques, c’est de l’isolation thermique et phonique… Et normalement, les soucis de jeunesse de l’immeuble ont été résolus, tandis que les soucis de vieillesse ne sont pas encore arrivés. C’est normal que l’ancien soit moins cher.

Dernière modification par Bernard2K (25/04/2024 13h29)

Plutarque · #45

Bernard2K a écrit :
Tandis qu’une résidence de 10 ou 15 ans c’est  :bien isolé car conforme à la RT 2000 (voire bientôt à la RT 2012 pour les résidences les plus récentes), c’est un grand nombre de prises électriques, c’est de l’isolation thermique et phonique…

A noter qu’entre la RT2000 et la RT2012, il y a eu la RT2005, ce document résume bien les différences entre les trois RT. Ce bien à Vierzon satisfait quant à lui à la RT2005.

Plutarque · #46

Un petit retour sur les petits travaux de rafraichissement. En février/mars, j’avais indiqué :

Plutarque, le 11/02/2024 a écrit :
Plus qu’à passer un coup de peinture sur certains murs, faire une jolie petite cuisine Brico dépôt à 500€/700€ (déductible des revenus fonciers), et j’aurai un bien qui se démarquera des autres, autant sur sa situation dans la résidence que pour sa remise à jour.

Concernant la cuisine, j’avais visé juste avec mon estimation à 500/700€ :

Spot encastrable 8,27
Hotte 44,96
Plaques virocéramique 3 feux 133,97
Multiprise d’angle 32,9
Meubles 305
Poignées 12
Plan de travail 69,9
Silicone 8,9
Profil de jonction 12,5
Crédence 24,9
Plinthe 23

TOTAL Cuisine : 676,30€

Et bien entendu, une demi-journée pour choisir les meubles, aller à Brico-dépôt (à Vierzon) et monter les cartons au 2ème étage sans ascenseur, et une journée complète de travail pour monter tout ça. Voici une photo avant, et une photo après :

Concernant le reste, j’ai peint la cuisine, le salon et une des deux chambres. La deuxième chambre ne le nécessitait pas. Dans la salle de bains, j’ai ajouté une barre de douche Grohe (+ flexible et pommeau), installé un pare-baignoire. J’ai également changé le barillet de la porte d’entrée pour un modèle de haute sécurité à 5 clés (histoire d’éviter les mauvaises surprises de personnes qui auraient fait un double de clés dans le passé). Au total, un jour et demi de travail pour la peinture et la salle de bains. Pour cette dernière, avant et après :

Barre de douche Grohe + flexible + pommeau 45
Pare-baignoire 69,9
Peinture velours 10L 49,9
Enduit 1kg 7,9
Kit peinture 17,9
Barillet sécurisé 63,9
Bouche VMC 9
Boite cloison 2
Obturateur 0,6

TOTAL Reste : 266,10€

TOTAL : 942,40€

Plutarque, le 04/03/2024 a écrit :
Frais de relocation (peinture sur quelques murs + petite cuisine Brico-dépôt) : environ 1k

J’avais visé juste !

A noter que le coût réel après 47,2% de déduction est de 497,59€, soit un mois de loyer.

Dernière modification par Plutarque (12/05/2024 11h43)

Priority · #47

Super travail ! Les temps affichés pour les travaux me semblent cohérents en étant efficace et sans trop compter ses heures… Ce serait intéressant d’avoir à la fin une vision exhaustive du temps passé en recherche, sur les routes, en travaux… pour voir quelle part du rendement provient de votre travail (bien sur plus vous garderez le bien longtemps plus cette part chutera).

Plutarque · #48

Priority a écrit :
Ce serait intéressant d’avoir à la fin une vision exhaustive du temps passé en recherche, sur les routes, en travaux… pour voir quelle part du rendement provient de votre travail (bien sur plus vous garderez le bien longtemps plus cette part chutera).

Sur le temps passé sur les routes, cet appartement est le seul que j’ai visité en 2024 : 1h45 aller-retour = 3h30.

En travaux, trois jours complets.

En recherche par contre, c’est beaucoup plus. Si je compte 10 minutes tous les jours pendant 1 an, cela amène à 60 heures. Mais ce nombre d’heures est à relativiser :
- d’une part, en matière de chasse immobilière, on cherche, on cherche, et parfois on trouve. Parfois pas. Il y a un peu de hasard. parfois on peut chercher 1 an et ne rien trouver, parfois on peut trouver deux perles le même mois.
- d’autre part, il y a une addiction chez moi à regarder les annonces immobilières avec l’excitation de trouver la perle rare. Quand je passe mes 10 minutes à regarder les annonces, je le fais plus par envie et passion que comme un travail. Là où quelqu’un d’autre pourrait jouer 10 minutes à un jeu, ou regarder une série. Donc est-ce réellement du temps de travail ?

Par contre, quelque chose d’autre va changer radicalement la donne pour moi dans l’année à venir. De manière presque annonciatrice, je disais en février…

Plutarque, le 16/02/2024 a écrit :
Toutefois, j’ambitionne d’obtenir un poste plus prestigieux pour avancer dans ma carrière de prof de CPGE (car je suis également passionné par ce travail qui me correspond bien), et cela diminuera mon temps disponible. Donc autant profiter de mon temps libre maintenant avant que cela ne change.

… et c’est arrivé plus vite que prévu. Un coup de fil reçu de l’inspection générale, et c’était fait : j’ai obtenu ma mutation sur une classe MPSI d’un lycée du top10 en France (où les étudiants intègrent à 80% X/ENS/Mines/Centrale). Donc pas mal de boulot pour préparer ma rentrée et l’année plus généralement, et à long terme beaucoup plus de copies à corriger (et ça, ce n’est pas que la première année). Donc, malheureusement, je ne vous présenterai sans doute pas de nouveau projet immo en 2024/2025 !

Dernière modification par Plutarque (12/05/2024 20h38)

Range19 · #49

Plutarque, le 12/05/2024 a écrit :
… et c’est arrivé plus vite que prévu. Un coup de fil reçu de l’inspection générale, et c’était fait : j’ai obtenu ma mutation sur une classe MPSI

Sincères félicitations.

Côté travaux, je me permets de vous recommander de travailler le sens de l’harmonisation
C’est un peu plus cher, plus exigeant mais payant. Aujourd’hui, équiper une cuisine ne répond plus à la seule vocation utilitaire.

Je ne sais pas trop comment le formuler mais ce qui suit résume ma pensée : je crois aux indicateurs de respect à signaux faibles . Le sens des finitions, ces petits trucs qui favorisent l’exigence réciproque.
Donc un meuble hotte spécifique (donc moins haut ou alors on encastre un groupe dans le meuble) aligné sur le meuble haut d’à côté ; retrait du meuble sous évier qui a bien vécu, poignées identiques partout.
C’est vrai, il aurait fallu quelques centaines d’Euros de plus.

Lors de la diffusion d’annonce, le public dont le profil à mes faveurs recherche du propre valorisant.
La cuisine équipée est une attente ancienne d’un point de vue utilitaire et répond plus récemment à une attente esthétique, tout comme la salle de bain d’ailleurs.
On voit encore en annonce des appartements équipés en modules bon marché avec des poignées en plastiques, des chants de portes qui se décollent mais si vous mettez en face pour à peine plus cher un ensemble plus abouti -le travail est le même- ça favorise les candidatures qualitatives et le respect du produit.

Dernière modification par Range19 (13/05/2024 08h38)

Bernard2K · #50

C’est vrai qu’on a déjà eu des travaux qui faisaient davantage d’effet "wahou". Vous avez obtenu un excellent rapport qualité/temps/prix, mais les économies se voient quand même. Dans la salle de bains, un bon nettoyage de la bouche de la VMC semble nécessaire ! Les tuyaux apparents, c’est moche, surtout quand la peinture est ternie par des années de poussière et de crasse ; ils auraient pu être coffrés ou repeints.

Pour moderniser l’aspect d’un local à moindre coût, quelques astuces :
- changer et harmoniser les poignées de meubles de cuisine. Un meuble de cuisine un peu ancien, s’il est en bon état, peut être rajeuni par un nettoyage complet + nouvelles poignées assorties aux autres meubles.
- changer les poignées de porte intérieures, en les passant en 195 mm d’entraxe (plus moderne, plus valorisant).
- repeindre les portes, après un bon lessivage. Les portes sont souvent éraflées, ternies ou tachées (traces noires et grasses là où on attrape la porte le plus souvent).
- changer les prises et les interrupteurs (mettre une marque genre Legrand, pas du premier prix).

Ca se réfléchit au cas par cas, mais ça peut vraiment rajeunir à moindre coût. Mais il faut être très minutieux sur le tracé et le perçage des poignées de meubles et de portes, car au moindre raté, on a une poignée de travers et là ça ne fait pas bien du tout.

Dernière modification par Bernard2K (13/05/2024 09h40)

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Plutarque a écrit :

JeromeLMNP a écrit :

PascalD a écrit :

Bernard2K a écrit :

[+1] #29 04/03/2024 17h08

lachignolecorse, le 16/02/2024 a écrit :

Phare17 a écrit :

Phare17 a écrit :

Tlaloc a écrit :

Tlaloc a écrit :

[+1] #37 22/03/2024 09h31

1 #38 26/03/2024 23h27

Plutarque, le 05/04/2024 a écrit :

[+1] #41 06/04/2024 11h27

durand18 a écrit :

Article L113-2-1 du Code des assurances a écrit :

durand18 a écrit :

durand18 a écrit :

[+3] #43 24/04/2024 18h06

Bernard2K a écrit :

Plutarque, le 11/02/2024 a écrit :

Plutarque, le 04/03/2024 a écrit :

Priority a écrit :

Plutarque, le 16/02/2024 a écrit :

[+1] #49 13/05/2024 08h20

Plutarque, le 12/05/2024 a écrit :

[+2] #50 13/05/2024 09h29

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