Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)
Echanges courtois, réfléchis, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour devenir rentier, s'enrichir et l’optimisation de patrimoine
Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !
Louve Invest (partenariat) : achetez vos SCPI avec un cashback jusqu’à 3,5% en cliquant ici.
#26 08/08/2018 11h56
- Juninh08
- Membre (2018)
- Réputation : 1
D’accord je vois merci.
Et concernant le prêt immobilier, a priori j’aurais ces possibilités de financement :
- 1,40% sur 19 ans (mensualités AC de 1 158€ pour un coût total de 34 238€)
- 1,50% sur 20 ans (mensualités AC de 1 119€ pour un coût total de 38 636€)
- 1,60% sur 21 ans (mensualités AC de 1 084€ pour un coût total de 43 335€)
- 1,65% sur 22 ans, 23 ans, 24 ans ou 25 ans (mensualités AC de 1 048€, 1 011€, 977€, 945€ pour un coût total de 46 917€, 49 161€, 51 415€, 53 680€)
Vous me confirmez que le coût "réel" des intérêts + assurance est de 100 - TMI - CSG/CRDS = 100 - 30 - 17,2 = 52,8% ?
Si c’est bien le cas, entre les possibilités "extrêmes" (19 ans vs 25 ans), l’écart de coût est de (53 680€ - 34 238€) * 52,8% = 10 265€.
Le surcoût réparti sur 25 ans est donc d’environ 35€/mois pour permettre en contrepartie de :
- minimiser le CF négatif
- avoir le confort de payer 945€ de mensualités au lieu de 1 158€ (213€ d’écart chaque mois à placer ailleurs)
- avoir un taux d’endettement plus faible pour d’éventuels autres projets à moyen/long terme (RP ou IL)
- avoir davantage de "marge de manoeuvre" pour des aléas de la vie (mariage, enfants)
En revanche, si je ne me trompe pas, toute revente (ex: au bout de 15 ans) me rapporterait sensiblement moins avec un prêt sur 25 ans qu’avec un prêt sur 19 ans, en raison de la moindre part de capital remboursée avec un prêt long.
EDIT : je complète cette remarque avec une simulation dans les cas extrêmes issue du site RendementLocatif, pour une revente au prix de 250 00€ net vendeur dans 15 ans :
- prêt à 1,4% sur 19 ans => capital restant dû : 51 989€ ; enrichissement de 105 513€ vs 19 454€ pour l’effort d’épargne équivalent placé sur une AV, soit 86 059€ de plus que l’AV
- prêt à 1,65% sur 25 ans => capital restant dû : 101 622€ ; enrichissement de 94 163€ vs 12 769€ pour l’effort d’épargne équivalent placé sur une AV, soit 81 394€ de plus que l’AV
J’en conclue que le manque à gagner serait de 86 059€ - 81 394€ = 4 665€ au bout de 15 ans si jamais je privilégie le crédit sur une durée de 25 ans au lieu de 19 ans. Right ?
En sachant qu’à aujourd’hui je suis en capacité d’épargner environ 1000€/mois, et que ma situation professionnelle va évoluer (augmentation de salaire) dans les 5 ans, j’hésite entre minimiser le coût total du crédit en sachant que je suis en capacité d’assumer la mensualité plus élevée, ou bien me laisser le plus "d’air" possible pour les raisons évoquées ci-dessus.
Qu’en pensez-vous ?
PS : j’ai la possibilité au bout d’un an d’amortissement sur chacun des prêts d’augmenter les échéances à hauteur de maximum 30% (donc réduire la durée du prêt) ou de rallonger la durée jusqu’à 1 an supplémentaire
=> marge de manoeuvre pour réduire le prêt de 25 ans (à combien ?) si jamais je me rends compte au bout de quelques années que je préfère rembourser davantage
Merci
Dernière modification par Juninh08 (08/08/2018 12h25)
Hors ligne
#27 08/08/2018 12h21
- Timinel
- Membre (2014)
Top 50 Immobilier locatif - Réputation : 125
Bonjour
Avez vous des IRA et une assurance incluse dans ce taux ( j’imagine que non, qu’elle est le coup supplémentaire ) avez vous ces taux avec une délégation ou assurance groupe ?
Si vous rallongez d’un an , le taux est figé ? ( ie 1,5% sur 20 , reste sur 20+1 ans ?) etant donné le cout supplementaire pour la periode 19/21 , j’aurai tendance a partir sur le plus court et a rallonger si nécéssaire( une partie des interets ne sera pas deductible mais cela restera marginal)
d’ou vient la proposition de financement ? (votre banque , un courtier, l’auteur du " clé en main" )
Le choix de la durée est presque secondaire dans votre cas , c’est un probleme de "riche" ( ie cela ne conditionne pas la faisabilité du projet ) et la vous avez 2 ecoles pour faire extreme ( les 15 et les 25 ans )
Personnellement je finance entre 15 et 20 , les 25 ans me semblent vraiment loin et souvent le taux augmente ce qui n’est pas trop le cas ici .
Cdt
Hors ligne
#28 08/08/2018 12h29
- Juninh08
- Membre (2018)
- Réputation : 1
Il n’y a pas de frais de dossier ni d’IRA.
Oui il y a une assurance incluse en supplément du taux annoncé, à environ 10€/mois.
Ce sont les propositions auprès de ma banque actuelle.
Oui, si je rallonge d’un an le taux reste le même qu’à l’origine.
Qu’entendez-vous par "une partie des interets ne sera pas deductible mais cela restera marginal" ?
Je suis assez d’accord sur le fait qu’en général 25 ans avec un taux qui augmente ce n’est pas forcément à privilégier, mais je trouve qu’il n’y a pas trop d’écart sur ces propositions par rapport au taux sur 20 ans.
Hors ligne
#29 08/08/2018 13h05
- Letuche57
- Membre (2018)
- Réputation : 16
Attention aux différences de couts sur 25 ans avec vos calculs pour du locatif.
Si pour une multitude de raisons, vous devez vendre sous 5 ans, avec le prêt sur 25 ans vous n’aurez quasi pas payer de capital.
Je vous conseille de faire plusieurs simulation avec scenario revente sous 3, 5, 10, 15 et 20 ans.
Si vous regardez les retours d’investisseurs sur ce forum, il est déconseillé le crédit sur 25 ans. Rien de vous empêche de partir sur 19 ans et un an après d’étaler sur 20 ou 21 ans.
Hors ligne
#30 08/08/2018 13h40
- Juninh08
- Membre (2018)
- Réputation : 1
En effet, voici une simulation comparant les cas extrêmes issue du site RendementLocatif, pour une revente au prix de 225 00€ net vendeur dans 5 ans :
- prêt à 1,4% sur 19 ans => capital restant dû : 172 495€ ; enrichissement de 6 835€ vs 3 803€ pour l’effort d’épargne équivalent placé sur une AV, soit 3 032€ de plus que l’AV
- prêt à 1,65% sur 25 ans => capital restant dû : 101 622€ ; enrichissement de 3 682€ vs 3 022€ pour l’effort d’épargne équivalent placé sur une AV, soit 660€ de plus que l’AV
J’en conclue que le manque à gagner serait de 3 032€ - 660€ = 2 372€ au bout de 5 ans si jamais je privilégie le crédit sur une durée de 25 ans au lieu de 19 ans.
Est-ce que j’ai oublié un élément ?
Un "compromis" serait peut-être de partir sur une durée de 21 ans à 1,60% avec possibilité de:
- l’augmenter à 22 ans au même taux au bout d’un an => 1 031€ HA au lieu de 1 074€
- augmenter les mensualités de 10% au bout de 5 ans => 1 178€ HA au lieu de 1 074€ pendant 173 mois au lieu de 192 mois (soit 19 mois gagnés)
Hors ligne
#31 08/08/2018 13h52
- Timinel
- Membre (2014)
Top 50 Immobilier locatif - Réputation : 125
Bonjour
Ce doit etre 201000 pour le 25 ans.
Le minimum pour la simulation me semble 10 ans ( a 5 vous avez a peine payé vos frais etre positif m’etonne deja )
Vous financez le bien a 110 % et financement des travaux par pret ?
Cdt
ps : je viens de voir que vous comptez sur une bonne pv a 5 ans du bien . je ne prendrais pas cela en compte dans les simulations c’est du vent . les couts sont fixes. une reval du loyer est raisonnable, le reste c’est de la prédiction.
Dernière modification par Timinel (08/08/2018 13h56)
Hors ligne
#32 08/08/2018 13h58
- Juninh08
- Membre (2018)
- Réputation : 1
J’ai mis un prix de revente "perso" au bout des 5 ans, pour cette raison 225 000€ est un prix de vente "raisonnable".
Le financement est à 100% (bien + travaux + frais agence).
Je prends les frais de notaire + frais de garantie en apport.
A contrario, je me dis que l’effort mensuel supplémentaire d’aujourd’hui de 213€ si je choisis une durée de 19 ans au lieu de 25 ans sera "comblé" au bout de 5 ans si mes revenus nets après impôts augmentent de 2%/an (ce qui est le minimum envisageable)… donc la durée de 19 ans n’est pas forcément à exclure. Ce serait un effort supplémentaire aujourd’hui qui serait "gagnant" plus tard.
Hors ligne
Discussions peut-être similaires à “juninh08 [92] : étude de cas immobilier (lmnp, studio en t2, premier investissement)”
Discussion | Réponses | Vues | Dernier message |
---|---|---|---|
130 | 31 448 | 17/04/2024 21h48 par Lindo | |
11 | 2 210 | 18/01/2019 20h49 par Erel | |
8 | 1 579 | 06/09/2018 12h13 par Memes11 | |
42 | 4 055 | 10/08/2018 09h22 par GeoffroyQ | |
6 | 1 252 | 04/05/2018 07h41 par JR | |
21 | 3 825 | 22/06/2021 15h42 par Bernard2K | |
2 | 1 157 | 03/02/2022 11h31 par Quidom |