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Newsletter boursière #113

SCPI vs foncière cotée - Gestion externalisée vs internalisée

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8 commentaires

1) Motus
14/06/2014
Bonjour IH,

Voici mes réponses:

US:
- Equity LifeStyle Properties Inc. (NYSE: ELS);
- Sun Communities Inc. (NYSE: SUI)
- UMH Properties Inc. (NYSE: UMH)
Canada:
- Manufactured Home Communities INC
- Tricon Capital Group Inc. (TSX: TCN)

Bonne journée.
2) Pharmastud
14/06/2014
Bonjour,

Une 2ème participation après une 1ère fructueuse.
Mes réponses sont les suivantes.

Pour les US :
UMH Properties (UMH:US)
Equity LifeStyle Properties, Inc. (ELS:US)
Sun Communities Inc. (SUI:US)

Pour le canada
Killam Properties Inc (KMP:CN)
Canadian Apartment Properties REIT (CAR-U:CN)
Même si ces 2 dernières ne sont pas spécifiques des collectivités cités ci-dessus puisqu'elles possèdent aussi des immeubles classiques depuis le rachat de certains "trailer parks" de Killam par CAPREIT.

Très bon week end à tous.
3) Yosemite
14/06/2014
Bonjour,

Je propose pour le jeux de la semaine :
Equity LifeStyle Properties Inc. (NYSE: ELS);
Sun Communities Inc. (NYSE: SUI)
UMH Properties Inc. (NYSE: UMH)

Canadian apartment properties
Killam properties

Bonne journée,
Thomas
4) jpl88
14/06/2014
Capreit et killam
5) Olisadebe
14/06/2014
Bonjour,
Je tente ma chance pour les REITs :

Pour les Etats-Unis :
Equity LifeStyle Properties, Sun Communities et UMH Properties.

Pour le Canada : Canadian Apartment Properties et Killam Properties
6) SerialTrader
15/06/2014
Les trois foncières cotées résidentielles spécialisées dans les collectivités de maisons préfabriquées & parcs à caravanes aux US sont: Equity Lifestyle Properties Inc. (ELS), UMH Properties Inc. (UMH), Sun Communities Inc. (SUI).

Deux foncières canadiennes, quoique non-specialisees uniquement sur ce secteur, y sont presentes: Canadian Apartment Properties REIT (CAR-U) et Killam Properties Inc (KMP).
7) Rodolphe
15/06/2014
Bonjour Philippe,

sur le sujet du comparatif REIT / SCPI, sur le fond je suis d'accord avec vous. Néanmoins, dans le cadre d'une constitution de patrimoine, il peut-être intéressant d''acheter des SCPI afin de profiter de l'effet de levier du crédit, malheureusement impossible avec les REIT. Cdt
8) parisien
17/06/2014
Je trouve votre approche gestion internalisée vs. externalisée quelque peu dogmatique.
Je lui préfère une approche pragmatique, où on regarde sur les 3 ou 4 années précédentes le ratio Frais de gestion administrative / loyers nets des charges locatives.
Plus ce ratio est élevé pour une même typologie d'actifs immobiliers et moins bien c'est.
Bien sûr, il faut calculer ce ratio avec soin, en augmentant si nécessaire ce ratio de l'incidence:
- des stocks options et des actions gratuites accordées au management, dans le cas d'une gestion internalisée
- des majorations d'honoraires prévues dans certains contrats de gestion externalisées, par ex. en cas de hausse de la valeur du patrimoine (certains contrats prévoient entre autres qu'un pourcentage de cette hausse future va aller dans la poche de la société de gestion externe).

Ces calculs montrent alors que dans certains cas (mais pas dans tous!), une gestion externalisée coûte moins cher. D'ailleurs à coût égal, j'ai une légère préférence pour une gestion externalisée, dont le coût a l'avantage d'être mieux prévisible, car régi par un contrat explicite qui ne change que toutes les X années. A l'inverse, avec une gestion internalisée, et surtout si la société n'a pas un actionnaire de référence distinct du management et qui peut leur tenir tête, le petit actionnaire peut se réveiller un jour en découvrant que le management vient de s'octroyer un nombre considérable de stock options ou d'actions gratuites ou de fortes hausses de salaire (cf. la Société de la Tour Eiffel entre 2008 et 2013), augmentant ainsi le coût de la gestion.

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