Newsletter de l’IH #168
VEREIT : foncière triple net diversifiée aux Etats-Unis (1/2)
OBJECTIF DE LA NEWSLETTER DE L’IH
Cette newsletter gratuite partage mes idées et réflexions sur l’investissement dans des actions de sociétés cotées en bourse.
Ponctuellement, d’autres sujets sont abordés, autour de la gestion de patrimoine ou du développement personnel.
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NEWSLETTER #168 DE L'INVESTISSEUR HEUREUX
Editeur : Philippe Proudhon
08/08/2015 -- 168
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Portefeuille de Philippe Proudhon : reporting de juillet 2015
"Achetez seulement des actions dont vous serez heureux si le cours baisse de 50% [afin de renforcer à vil prix]." - Philippe Proudhon
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SOMMAIRE
o Best of des forums
o Le mot de l'Editeur
o Suivi de mon portefeuille
o Actions de la semaine
o Foncières cotées
o Aristocrates des dividendes
o Meilleurs fonds/gérants
o Achat des dirigeants
o Parités des devises
o Taux des emprunts souverains
o Copyright et responsabilités
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o Best of des forums des investisseurs heureux
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Les meilleures discussions des forums des investisseurs heureux sont disponibles sur Facebook, Google+ et Twitter :
Récemment :
- Royal Dutch Shell : dividendes en actions ou cash ?
- Vallourec : une valeur massacrée ?
- SCPI dans assurance-vie : Panthea, Apivie, Oradea...
- Assurance garantie des risques locatifs : quelle assurance choisir ?
- Date du remboursement d'impôts en 2015 ?
- Humour : l'investisseur (diaporama)
- Montupet : groupe industriel français spécialisé dans les pièces automobiles
- Location - bien choisir ses locataires : quels critères ?
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o Le mot de l'éditeur
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Bonjour cher lecteur, chère lectrice,
Revenons aujourd'hui sur un marronnier de l'édito : la foncière VEREIT (ex American Realty Capital Properties).
Les nouveaux lecteurs peuvent se référer aussi aux archives de la newsletter.
VEREIT (ex-AMERICAN REALTY CAPITAL PROPERTIES) : SUITE ET FIN ?
La foncière américaine VEREIT a publié son T2-2015 et annonce le retour de son dividende en septembre, sur une base trimestrielle.
La performance opérationnelle du patrimoine immobilier est toujours bonne, avec un taux d'occupation à 98,4% ; 47,4% des locataires "Investment-Grade" ; des baux d'une durée moyenne de 11,5 ans et une augmentation des loyers de 1,2% par rapport à l'an passée.
Par contre, la filiale Cole Capital de gestion pour le compte de tiers continue à décevoir, peinant à collecter de nouveaux fonds suite à la perte de confiance liée aux agissements de l'ancienne direction. De fait, sa contribution au profit est quasi-nulle.
Le nouveau CEO Glenn Rufrano a donné sa stratégie, que l'on peut résumer simplement en un retour à une gestion "en bon père de famille" :
1) Simplification et accroissement de la diversité locative du patrimoine immobilier
Cession des participations minoritaires, des immeubles avec des baux non indexés, des immeubles non essentiels ou loués à des restaurateurs (sur-représentés dans le patrimoine) : 1,8 à 2,2 $Md de cessions prévues d'ici fin 2016 sur un patrimoine de 20 $Md, $900 M déjà planifiées cette année.
2) Réduction de l'endettement
L'essentiel du produit des cessions ira à la réduction de l'endettement, pour retrouver une notation "Investment-Grade" et réduire les coûts de financement de VEREIT.
3) Remettre sur les rails Cole Capital
Retrouver la confiance des investisseurs et conseillers en gestion de patrimoine dans les "SCPI" de Cole Capital.
4) Amélioration de la gouvernance
Suppression de la pilule anti-OPA et meilleure représentation des actionnaires au sein du conseil d'administration.
Si à moyen et long terme, les 1) et 2) sont bénéfiques à VEREIT, à court terme, ils pénalisent l'AFFO (les profits chez une foncière cotée), attendu autour de $0,82 cette année.
Avec en plus un taux de distribution conservateur inférieur à 70%, le dividende reprend à seulement $0,55 / action (vs $1 auparavant), soit un rendement sur dividende au cours actuel de 6,4%.
VEREIT : UNE DECEPTION ?
Quand j'ai investi fortement sur American Realty Capital Properties début 2014, ma thèse était la suivante :
1) le management a une gestion agressive (et une réputation sulfureuse pour son chairman Nicholas Schorsch), mais il est impliqué, la gouvernance s'améliore petit à petit et tout le management achète massivement des titres :
2) ARCP décote par rapport à ses pairs
3) ARCP, avec ses équipes importantes et sa filiale Cole Capital, peut capter des deals de grande taille avec des conditions préférentielles, et participer à la consolidation du secteur de l'immobilier triple net aux USA.
4) La parité EUR/USD est encore favorable à l'investissement en actions en USD.
Tout ceci devait conduire in fine à toujours plus de dividendes et plus values.
Je pensais avoir acheté la société à un prix raisonnable au S1-2014 :
Mais le cours de bourse ne s'est pas remis du "scandale" comptable découvert en septembre 2014 et autres casseroles qui ont suivi (en EUR, la situation est meilleure car l'EUR/USD a évolué favorablement).
Surtout, l'AFFO et l'Actif Net Réévalué actuel sont bien éloignés des annonces de l'ancienne direction ($0,82 vs $1,15 pour l'AFFO 2015 ; peut-être $10 actuellement pour l'ANR vs $13 annoncé).
Heureusement, les actifs immobiliers n'ont pas été remis en cause et in fine, je ne doute pas que VEREIT retrouvera la faveur des acteurs de marché, alors que je ne suis pas sûr que nous puissions en dire autant pour RCS Capital, l'autre société de Nicholas Schorsch :
Par contre, la croissance agressive que j'attendais de la foncière ne sera pas et le coût d'opportunité sur la période est important.
SI C'ETAIT A REFAIRE ?
Mon erreur a été d'investir trop d'argent sur une société trop jeune (ARCP a été fondée en 2010), enthousiasmé par l'implication pécuniaire du management.
En réalité, rapportés à leur rémunération, les achats du management étaient à relativiser et quant à ceux de certains membres du conseil d'administration, ils se sont révélés peu compétents.
Restait la décote sur le titre et son rendement sur dividendes, mais ils ne justifiaient pas d'investir autant sur le titre (environ 150 k€, dont une partie a été allégée proche de mon Prix de Revient Unitaire).
...
Bon week-end et bonne semaine !
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Philippe
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o Suivi de mon portefeuille d'actions et foncières cotées
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Aucun mouvement cette semaine.
Vendredi 7 août, la valorisation du portefeuille avoisine les 489 k€ (comme on me pose la question régulièrement, les titres, notamment canadiens, sont détenus chez Binck) :
(suivi réalisé avec le logiciel xlsPortfolio)
Le calendrier des dividendes bruts associés (en baisse du fait du retour du dividende de VEREIT à un niveau inférieur à ce que j'anticipais) :
(suivi réalisé avec le logiciel xlsPortfolio)
Reporting de juillet 2015 :
(le graphique est mis à jour une fois par mois)
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o Sélection d'actions de la semaine
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Cette sélection automatisée s'inspire d'une partie des filtres du livre Investir dans les entreprises extraordinaires.
Référez-vous au livre Devenir rentier en dix ans pour la mise en pratique.
[légende : société | industrie | cap | rdt% ]
---------> EUROPE : grosses capitalisations
large-cap ENERGIE
------------------------+-------------------------+-------+------+
Tenaris | Steel Producers | 13,4 | 3,2 |
------------------------+-------------------------+-------+------+
---------> EUROPE : moyennes capitalisations
mid-cap INDUSTRIE
------------------------+-------------------------+-------+------+
Rotork | Flow Control Equipment | 2,7 | 10,5 |
------------------------+-------------------------+-------+------+
---------> EUROPE : petites capitalisations
small-cap ENERGIE
------------------------+-------------------------+-------+------+
Schoeller-Bleckmann Oil | Oil & Gas Services & Eq | 0,8 | 2,2 |
------------------------+-------------------------+-------+------+
small-cap INDUSTRIE
------------------------+-------------------------+-------+------+
De La Rue | Printing Services | 0,7 | 4,9 |
------------------------+-------------------------+-------+------+
small-cap TECHNOLOGIE
------------------------+-------------------------+-------+------+
EVS Broadcast Equipment | Communications Equipmen | 0,3 | 5,9 |
Neopost | Office Electronics | 1,2 | 11,4 |
------------------------+-------------------------+-------+------+
---------> AMERIQUES : grosses capitalisations
large-cap CONSOMMATION DE BASE
------------------------+-------------------------+-------+------+
Wal-Mart Stores | Mass Merchants | 217,2 | 2,7 |
Procter & Gamble | Household Products | 188,6 | 3,5 |
Sysco | Food Products Wholesale | 20,0 | 3,3 |
------------------------+-------------------------+-------+------+
large-cap ENERGIE
------------------------+-------------------------+-------+------+
TransCanada | Midstream - Oil & Gas | 24,4 | 4,2 |
Kinder Morgan | Midstream - Oil & Gas | 64,8 | 6,1 |
Exxon Mobil | Integrated Oils | 296,1 | 3,8 |
ConocoPhillips | Exploration & Productio | 55,6 | 6,0 |
Spectra Energy | Midstream - Oil & Gas | 17,8 | 5,1 |
------------------------+-------------------------+-------+------+
large-cap SERVICES FINANCIERS
------------------------+-------------------------+-------+------+
Bank of Montreal | Diversified Banks | 33,0 | 4,4 |
------------------------+-------------------------+-------+------+
large-cap INDUSTRIE
------------------------+-------------------------+-------+------+
WW Grainger | Industrial Distribution | 13,7 | 2,1 |
Fastenal | Home & Office Product W | 10,9 | 2,7 |
------------------------+-------------------------+-------+------+
large-cap MATERIAUX DE BASE
------------------------+-------------------------+-------+------+
Potash Corp of Saskatch | Agricultural Chemicals | 20,9 | 5,4 |
Praxair | Basic & Diversified Che | 29,8 | 2,5 |
------------------------+-------------------------+-------+------+
large-cap TECHNOLOGIE
------------------------+-------------------------+-------+------+
International Business | IT Services | 141,9 | 3,3 |
Intel | Semiconductor Devices | 127,0 | 3,3 |
------------------------+-------------------------+-------+------+
large-cap TELECOMMUNICATION
------------------------+-------------------------+-------+------+
CenturyLink | Telecom Carriers | 14,8 | 7,6 |
------------------------+-------------------------+-------+------+
large-cap SERVICES AUX COLLECTIVITES
------------------------+-------------------------+-------+------+
Entergy | Integrated Utilities | 11,2 | 4,9 |
------------------------+-------------------------+-------+------+
---------> AMERIQUES : moyennes capitalisations
mid-cap CONSO. DISCRETIONNAIRE
------------------------+-------------------------+-------+------+
Shaw Communications | Cable & Satellite | 9,2 | 4,3 |
------------------------+-------------------------+-------+------+
mid-cap ENERGIE
------------------------+-------------------------+-------+------+
Pembina Pipeline | Midstream - Oil & Gas | 8,8 | 4,9 |
Veresen | Midstream - Oil & Gas | 2,9 | 7,0 |
AltaGas | Midstream - Oil & Gas | 3,2 | 5,6 |
------------------------+-------------------------+-------+------+
mid-cap INDUSTRIE
------------------------+-------------------------+-------+------+
Iron Mountain | REIT | 5,8 | 6,4 |
------------------------+-------------------------+-------+------+
mid-cap SERVICES AUX COLLECTIVITES
------------------------+-------------------------+-------+------+
Canadian Utilities | Utility Networks | 6,7 | 3,2 |
AGL Resources | Utility Networks | 5,3 | 4,2 |
CenterPoint Energy | Utility Networks | 7,5 | 5,2 |
Atco Ltd | Utility Networks | 3,1 | 2,6 |
NRG Energy | Power Generation | 6,1 | 2,9 |
------------------------+-------------------------+-------+------+
---------> AMERIQUES : petites capitalisations
small-cap ENERGIE
------------------------+-------------------------+-------+------+
Gibson Energy | Midstream - Oil & Gas | 1,6 | 6,9 |
------------------------+-------------------------+-------+------+
small-cap SERVICES AUX COLLECTIVITES
------------------------+-------------------------+-------+------+
TransAlta | Power Generation | 1,5 | 9,6 |
------------------------+-------------------------+-------+------+
---------> ASIE/PACIFIQUE : grosses capitalisations
large-cap CONSOMMATION DE BASE
------------------------+-------------------------+-------+------+
Woolworths | Food & Drug Stores  %