Plutarque [Vierzon] : étude de cas immobilier (T3 de 62m2)

Bernard2K a écrit :

C’est vrai qu’on a déjà eu des travaux qui faisaient davantage d’effet "wahou". Vous avez obtenu un excellent rapport qualité/temps/prix, mais les économies se voient quand même. Dans la salle de bains, un bon nettoyage de la bouche de la VMC semble nécessaire ! Les tuyaux apparents, c’est moche, surtout quand la peinture est ternie par des années de poussière et de crasse ; ils auraient pu être coffrés ou repeints.

En effet, pour la cuisine j’ai essayé au maximum de composer avec l’existant, davantage pour une question de temps que d’argent (rappelons que j’habite à 1h45 du bien, et j’y suis allé 3 jours en profitant des jours fériés, en dormant 2 nuits à Vierzon - l’idée était de faire un rafraichissement avant de passer complètement la main à l’agence qui l’aura en gestion). Par exemple, si j’avais dû changer le meuble-évier, d’une part cela aurait été difficile de faire ça seul, d’autre part il aurait fallu évacuer le meuble (difficile avec mon break, et je n’ai pas de carte de déchetterie locale). Sans compter le travail pour le nouveau meuble. Personnellement, je trouve l’incorporation de l’ancien meuble pas si inesthétique que cela. Cela ne se voit pas sur la photo, mais j’ai mis une plinthe neuve sous l’ancien meuble, ce qui permet une meilleure harmonie avec l’autre côté et évite de voir sous le meuble. Et l’évier est de bonne qualité et en très bon état, cela aurait dommage à mon avis de le changer. Peut-être aurais-je pu changer les portes cela dit, ainsi qu’harmoniser les poignées entre les deux parties de la cuisine, j’en conviens, ce sont des petits détails mais qui mis bout à bout confèrent une meilleure qualité d’ensemble. Je souscris aux arguments de Range19.

Deux petits détails auxquels j’ai eu le temps de penser pour la cuisine :
- un spot LED encastrable sous le meuble-haut au-dessus de l’évier (avec trois positions pour la lumière : chaude/intermédiaire/froide)
- une multiprise d’angle incorporée pour avoir 4 prises pratiques sur le plan de travail

Pour la salle de bains, la photo a été prise en cours de travaux, et j’ai oublié d’en prendre une à la fin, quand tout était propre. J’ai bien entendu tout nettoyé, peint les tuyaux apparents, et même changé la bouche de VMC pour une neuve (comme dans la cuisine).

Un autre détail que je trouve important aussi (mais j’ai remarqué que ce n’était pas généralisé), je change toujours le barillet quand j’achète un appartement, pour un barillet haute sécurité. En général, j’en trouve à 40/50€ des très qualitatifs sur Internet, ici j’ai dû monter à 64€ car je n’ai pu en faire les mesures que sur place et j’ai dû acheter le barillet en magasin physique à Vierzon. Mais au moins je dispose de 5 clés sécurisées (2 pour le locataire, 1 pour l’agence, 2 pour moi), et d’une carte de duplication. Et j’ai constaté que mon appartement avait la seule serrure sécurisée de l’étage, ce qui peut avoir un effet dissuasif, étant donné que la plupart des effractions en appartements se font par la casse du barillet. Et puis ça évite les surprises avec des personnes qui pourraient posséder un exemplaire des anciennes clés.

Bonne surprise également lors de la signature du mandat de gestion : l’agence familiale ne prend que 6,12% TTC pour la gestion locative, un bon point.

Dernière modification par Plutarque (13/05/2024 10h15)

Comme vous l’avez peut-être lu dans mon fil sur la sécurisation d’un bien locatif, je préconise aussi le changement systématique de barillet pour un modèle à sécurité correcte dans les 50 ou 60 €. Et comme vous l’expliquez bien, il ne s’agit pas  de rendre la porte inviolable car ce barillet peut quand même être crocheté ou percé, et d’autre part la porte peut-être ouverte en la cassant ; mais il s’agit d’avoir une meilleure sécurité que les appartements voisins pour que les cambrioleurs aillent là où c’est plus facile…
Ne pas oublier non plus que le barillet ne doit surtout pas dépasser vers l’extérieur, sinon il peut être cassé très facilement. il faut donc prendre la bonne dimension de barillet pour qu’il affleure ou bien mettre une rosace adaptée.

Dernière modification par Bernard2K (13/05/2024 11h01)

@Jerome : La question de la nécessité dépend du public visé. Dans l’absolu et à mon sens, un four, lave-linge et un lave-vaisselle sont toujours nécessaires. Et même s’ils ne sont pas nécessaires, c’est toujours bien de se démarquer.

Cela étant dit, dans le cas de cet appartement il est possible de mettre dans la cuisine un lave-linge, un lave-vaisselle et un frigo en pose libre. Mais en effet, pas de four.

En fait, j’avais trois choix :
1) mettre un four sous les plaques à la place du meuble 3 tiroirs
2) mettre un emplacement de four sous les plaques à la place du meuble 3 tiroirs
3) faire comme j’ai fait

J’ai assez rapidement exclu la possibilité n°1 pas pour une question de coût, mais pour plusieurs raisons :
- les locataires ne prennent jamais soin d’un four
- l’électroménager est toujours une source d’emm*****, à mon avis il faut le minimiser dans la mesure du possible
- enfin, la logistique (achat, transport, pose) avec le peu de temps dont je disposais

La possibilité n°2 est séduisante sur le papier. Cependant, je ne compte plus le nombre d’appartements en location que j’ai vus où le locataire n’utilisait pas sa niche four, pour l’utiliser comme un (mauvais) rangement. Un four coûte cher, et encore plus pour un locataire à Vierzon pour qui c’est un budget conséquent.

Donc je me suis rabattu sur l’option n°3, qui me semblait la moins pire. Gros rangement pour toutes les casseroles et les poêles, sans compter le prix très compétitif du meuble (70€ de mémoire).

Pour cet appartement, j’en reste à plaques+hotte. Le frigo en pose libre sera pour le locataire.

Note : je suis très satisfait des meubles Brico-dépôt, qui ont un très bon rapport qualité/prix, et sont souvent disponibles en quantité dans les dépôts, mais le modèle que j’ai acheté cette fois (Pragma) a un gros défaut : l’absence de pré-perçage pour une majorité de vis à mettre. Ce qui rend le montage des meubles (surtout des tiroirs) très pénible !

Dernière modification par Plutarque (13/05/2024 11h41)

En effet, une hotte sans évacuation et sans changement des filtres à charbon est d’une utilité proche de zéro. Cependant, ne pas mettre de hotte avec des plaques donnant sur un caisson, ça va en bloquer psychologiquement beaucoup (ce caisson sera très souvent à nettoyer, mais tout comme c’est le cas pour une hotte).

Et puis, à 45€ la hotte, c’en est presque gratuit pour du décoratif, avec de surcroît un éclairage pour cette zone de cuisine.

Dernière modification par Plutarque (14/05/2024 08h40)