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Forums des investisseurs heureux

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#1 12/12/2014 23h59 → Ondori : présentation (conseil, expérience, investissement immobilier)

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Bonsoir à tous,

J’aimerais solliciter votre avis et expérience pour m’aider à prendre une décision dans ma situation.

J’ai 25 ans, je débute ma carrière avec un bon poste au sein d’une Banque à Toulouse. Je suis locataire pour l’instant. Etant dans un programme de mobilité professionnelle, les durées de poste sont en général de 3/4 ans maximum avant d’être muté dans une autre ville. Aujourd’hui, je me pose la question de savoir si j’ai intérêt à investir dans l’immobilier (un T2) à Toulouse où je travaille actuellement. Je n’ai pas d’autres attaches dans cette ville hors mis ce passage professionnel. L’idée serait donc d’habiter dans l’appartement le temps que je travaille ici puis de le louer.

Une deuxième option que je me pose: ne serait-il pas plus intéressant pour moi d’investir dans un petit appartement dans ma région d’origine où j’ai ma famille (Antibes/Juan Les Pins/Nice) et de le mettre immédiatement en location, en profitant de la location étudiante une partie de l’année et de la location saisonnière l’été. Je compte à terme m’installer dans les Alpes Maritimes.

Que feriez-vous à ma place sachant que j’ai l’opportunité d’emprunter à des conditions avantageuses (étant salarié d’une banque)?

Merci de vos retours et partage d’expérience.

Mots-clés : conseil, expérience, investissement immobilier

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#2 13/12/2014 15h14 → Ondori : présentation (conseil, expérience, investissement immobilier)

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Bonjour,
il est difficile d’émettre un avis définitif sans plus de précisions sur l’ensemble de votre projet car il est probable que dans les deux cas vous trouverez des biens rentables et d’autres non.
Cependant,en attendant que d’autres contributeurs plus expérimentés vous donnent leur opinion,je me permets de vous faire part de quelques réflexions:
- sur l’achat d’un T2 dans une ville où vous ne résiderez plus ensuite,pensez que la gestion locative d’un bien à distance peut être compliquée (état des lieux,petite maintenance,..) et donc nécessiter de faire appel à une agence ,ce qui va sensiblement diminuer votre rendement.
De même, si vous achetez ce bien en tant que résidence principale,puis le mettez en location,il ne vous sera pas possible de faire la déduction fiscale des intérêts d’emprunt en bénéficiant du statut LMNP,par exemple.
- sur l’achat sur la zone Antibes/Nice,en connaissant la zone,il vous sera certainement plus facile de savoir quels endroits  sont les plus intéressants,notamment si vous voulez coupler la location étudiant à la location saisonnière.Il est probable que ce couplage augmente sensiblement le rendement si le bien est à la fois proche d’une université (ou d’un moyen de transport rapide pour s’y rendre) et des centres d’intérêt touristique (restaurant,centre ville,plage) .Cependant,prévoyez pour la location saisonnière,soit d’avoir une personne de confiance  sur place qui gère au minimum les entrées-sorties et remises des clés (souvent le samedi),soit  de déléguer toute la gestion à une agence,qui facture souvent 20 à 25 % du prix de la location.
Tout cela entre dans le calcul pour savoir si la rentabilité est intéressante.
N’hésitez pas à mettre plus de détails dans votre présentation afin que l’on puisse vous apporter plus d’avis pertinents.
Cordialement.

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#3 13/12/2014 21h17 → Ondori : présentation (conseil, expérience, investissement immobilier)

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Ondori a écrit :

’investir dans un petit appartement dans ma région d’origine où j’ai ma famille (Antibes/Juan Les Pins/Nice) et de le mettre immédiatement en location, en profitant de la location étudiante une partie de l’année et de la location saisonnière l’été.

Very good choice in my opinion!!!


Left the Rat Race in 2013

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#4 13/12/2014 21h51 → Ondori : présentation (conseil, expérience, investissement immobilier)

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Bonsoir,

Tout d’abord merci pour vos réponses.

En fait, ce qui m’amène à hésiter entre investir à Toulouse ou dans les Alpes-Maritimes c’est le fait que je paie un loyer à Toulouse puisque j’y habite. Mon objectif est de me constituer une épargne et de profiter de l’effet levier de l’endettement. Mais je pense que le fait que je paie un loyer à Toulouse sera neutre du fait que mes échéances de prêt seront amorti grâce aux loyers du locataire. Qu’en pensez-vous?
J’ai de la famille sur place qui pourra s’occuper de la gérance du bien.

J’ai été étudiant à Sophia-Antipolis sur les hauteurs d’Antibes/Juan-les-Pins où il y a des universités et écoles de commerce. Les étudiants optent pour de la location sur Antibes/Juan-les-Pins. Par expérience, les propriétaires font des contrats de location de septembre à fin mai (date à laquelle la plupart des cours s’achèvent). Ensuite, c’est de la location à la semaine sur une ville très prisée l’été avec ses belles plages, notamment par une population parisienne. La rentabilité serait donc bonne dans ce cas.

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#5 13/12/2014 22h09 → Ondori : présentation (conseil, expérience, investissement immobilier)

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Si j’avais eu de la famille dans le coin, j’aurai investi là bas dès le début pour faire exactement ce que vous décrivez…  C’est le top en matière d’investissement.


Left the Rat Race in 2013

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#6 13/12/2014 22h38 → Ondori : présentation (conseil, expérience, investissement immobilier)

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Bonjour,
Je pense effectivement que d’investir dans une ville à la fois étudiante et touristique, avec de la famille sur place, est une bonne option. Peut être pouvez vous aussi compter sur les nombreux cadres ou chercheurs en mission qui passent par Sophia Antipolis pour faire de la location courte durée (si la famille est prête à gérer les entrées et sorties)

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#7 15/12/2014 11h26 → Ondori : présentation (conseil, expérience, investissement immobilier)

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J’ai investi dans ma région d’origine également… J’ai un de mes 2 biens en gestion locative par simple confort. Cependant j’ai de la famille qui me représente aux assemblées générales et l’agence locative me voit de temps en temps car j’y descends régulièrement en vacances.

J’y ai grandi et je regarde le marché immobilier de cette ville (enfin certains quartiers du moins) depuis des années. Je me sens plus en confiance dans cette région que dans mon actuelle (région parisienne) dans laquelle je ne resterai pas sur le long terme. Je dois aussi avouer que je débute dans l’immobilier donc je ne me sens pas capable de trouver des biens rapidement sans me faire avoir dans une région où je ne fais que passer.

Dans votre cas vous venez d’arriver sur Toulouse et vous n’y resterez que 3/4 ans. Vous ne connaissez pas la région (enfin je pense car vous n’en parlez pas) donc vous en avez encore pour quelques mois avant d’emménager dans votre nouvel appartement.  Est-ce judicieux ?


Parrainage possible de ma part chez : Boursorama (80€) et Bourse direct (50€)

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#8 15/12/2014 13h08 → Ondori : présentation (conseil, expérience, investissement immobilier)

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Projetez vous dans 10 ans avec un appartement à Toulouse, un autre dans la ville de votre prochaine mutation alors que vous serez peut-être ailleurs encore. Les agences vous torpilleront la rentabilité de vos biens et vous ne pourrez rien faire.

Je préconise la seconde option.


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#9 15/12/2014 15h49 → Ondori : présentation (conseil, expérience, investissement immobilier)

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Bonjour,

Je pars aussi sur la seconde hypothèse, surtout avec des attaches familiales.

Sur Antibes, je suis à 10.% de rentabilité brute, 7.7% nette (location étudiante de septembre à mai, puis saisonnier) pour une grande surface, avec le critères suivants

Bonne localisation, Prix d’achat très bien négocié -le plus important - car il induit les amortissements liés à la valeur vénale, une fois les travaux faits (par soi-même), Pas d’agence, mais une personne pour l’accueil et ménage.

La CFE est raisonnable, TH et TF un peu moins.
Le prix de l’eau très compétitif, et les factures d’électricité peuvent monter assez vite (surtout avec la climatisation).

Petit bémol pour votre projet: des T2, il y en a beaucoup.

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#10 15/12/2014 17h17 → Ondori : présentation (conseil, expérience, investissement immobilier)

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en tant que bailleur vous ne payez ni la TH ni l’electricité (sauf les mois de location saisonnnière)


Left the Rat Race in 2013

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