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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 05/08/2014 17h34 → Amelzo : présentation (investissement, paris, prêt, region parisienne, trente ans)

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Bonjour,

J’ai 30 ans, je suis une femme et je souhaite réaliser mon 1er investissement immo. Je suis totalement novice sur le sujet. je possède déjà ma RP (un petit deux-pièces) donc je n’ai pas d’apport du tout pour un investissement. Mais j’ai cru lire à droite et à gauche qu’il vaut mieux financer le tout par un prêt immo.

je possède un salaire très moyen (2100€ net par mois) et je souhaite acheter seule.

Mon banquier m’a dit que je pouvais regarder des biens allant jusqu’à 85 000€ (tous frais compris) pour un prêt sur 12 ou 15 ans.

Je suis tombé sur un appartement qui m’avais l’air très intéressant (14m2 à Enghien-les-Bains à 63 000€ FAI). mais le lendemain l’annonce a été retirée du site et l’agent immo m’a dit au téléphone que le bien a été vendu le matin même avec une offre superieur au prix. / j’avais même mis une annonce de location fictive sur pour voir si c’était intéressant et j’ai eu une vingtaine de réponses en 3 jours.

Voilà le type de biens que je cherche mais les bonnes occasions se font rares j’ai l’impression.

Une amie qui a un investissement immo m’a dit de faire attention car les frais de copro et les impots peuvent être très élevés.

Avez vous des conseils à me donner ou des témoignages sur votre première fois, surtout si vous avez eu à peu près les mêmes conditions que moi.

Merci beaucoup!

Dernière modification par amelzo (05/08/2014 17h37)

Mots-clés : investissement, paris, prêt, region parisienne, trente ans

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#2 05/08/2014 18h49 → Amelzo : présentation (investissement, paris, prêt, region parisienne, trente ans)

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Il faut généralement passer pas mal de temps en recherche pour trouver un bien présentant un bon rendement. A fortiori en Ile de France.
Effectivement être attentif aux charges de copro ainsi qu’à l’ensemble des charges est effectivement important.

En lisant les discussions dans la partie "immobilier physique" de ce forum vous aurez non seulement des témoignages mais aussi toutes les questions à se poser avant d’investir pour optimiser son investissement.

Avoir un accord de principe de votre banquier est parfait. Pour la durée de l’emprunt, vous verrez en temps voulu, sa proposition n’est forcément la meilleure (trop court pour viser un autofinancement).


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#3 06/08/2014 12h17 → Amelzo : présentation (investissement, paris, prêt, region parisienne, trente ans)

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merci beaucoup pour cette réponse.

effectivement il faut passer du temps à chercher et c’est ce que je fais malgré moi.

avez vous une idée de la periode de l’année la plus propice pour trouver des biens interessants?

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#4 07/08/2014 00h43 → Amelzo : présentation (investissement, paris, prêt, region parisienne, trente ans)

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Entre janvier et décembre wink


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#5 07/08/2014 18h14 → Amelzo : présentation (investissement, paris, prêt, region parisienne, trente ans)

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smile merci !
j’ai lu dans un livre qu’il y avait une période plus propice c’est pour cela que je pose la question. mais tu as surement raison.

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#6 07/08/2014 18h41 → Amelzo : présentation (investissement, paris, prêt, region parisienne, trente ans)

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Bonjour,

Il n’y a pas spécialement de période propice mais suivant le choix du bien immobilier  il faudra faire attention à la concurrence. Les novices auront tendance à acheter un studio en période estivale pour limiter la première vacance locative trop longue (j’y suis passée…). Quand j’ai commencé mes recherches il y a 4 ans, j’avais constaté dans mon département (66) un pic des ventes de studio entre janvier et juillet mais depuis 2 ans comme les ventes sont plus difficiles,  on trouve des studios en vente toute l’année. J’ai fait "l’erreur" de me dépêcher de signer pour un studio loué car j’avais la sécurité d’obtenir un loyer dès le premier mois de crédit. Je parle "d’erreur" car la rentabilité n’est pas excellente bien que je sois très satisfaite de mon choix (bonne copropriété à l’instant T).

Sinon pour un bien de type F3/F4, les couples avec enfant(s) scolarisé(s) auront tendance à signer un compromis au cours du second trimestre de l’année (concurrence possible) pour augmenter leur chance de déménager pendant la période estivale et inscrire l’enfant à l’école pour la rentrée suivante.

Vous semblez viser une petite surface donc si des travaux doivent être réalisés pour qu’un locataire puisse y vivre, l’idéal est d’obtenir le bien quelques semaines/mois avant l’arrivée en masse des demandes locatives (je pense aux étudiants pour le studio vers la période estivale donc)) afin de saisir l’occasion au vol.

Maintenant il faut que vous puissiez voir combien de temps vous pouvez payer la mensualité du crédit et les charges avec une vacance locative. Si vos revenus ne sont pas trop sollicités, ne vous souciez pas de la période mais plutôt que le bien corresponde à vos critères.

Dernière modification par Gwen11 (07/08/2014 18h42)


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#7 08/08/2014 12h27 → Amelzo : présentation (investissement, paris, prêt, region parisienne, trente ans)

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merci pour ces précieux conseils. vous m’avez éclairée sur des choses dont je n’avais pas pensé.

pour être franche, je n’ai presque pas d’épargne (pas plus de 1000€) car j’ai tout utilisé pour l’apport de ma RP.

je cherche comme vous dites une petite surface en région parisienne (car j’y vis) et mon banquier me suit sur un montant ne dépassant pas 85 000€ (tout dépendra de la durée du crédit - là aussi je me pose la question d’un crédit court ou un crédit long - avantages? inconvénients?)

Pourquoi parlez vous d’erreur pour votre choix d’acheter un appart déjà loué? car c’est exactement ce que je veux faire.

pair ailleurs, je me suis mise à chercher depuis juin dernier mais je n’ai rien trouvé d’intéressant, excepté une bonne affaire qui était trop bonne pour moi. même pas eu le temps de visiter, studio vendu dans la matinée avec offre supérieure au prix :-(

effectivement l’idéal pour moi serait de trouvé un appartement louable très vite ou bien occupé.

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#8 08/08/2014 12h40 → Amelzo : présentation (investissement, paris, prêt, region parisienne, trente ans)

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Il serait peut-être sage de constituer une petite épargne de précaution.Si vous venez d’engloutir vos économies dans l’achat de votre résidence principale,mettez dons quelques milliers d’€ de coté pour palier aux imprévus et avoir éventuellement le choix d’acheter un bien qui peut necessiter quelques travaux de décoration


Je ne veux pas etre rentier,je veux faire du blé

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#9 08/08/2014 13h26 → Amelzo : présentation (investissement, paris, prêt, region parisienne, trente ans)

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amelzo a écrit :

merci pour ces précieux conseils. vous m’avez éclairée sur des choses dont je n’avais pas pensé.
pour être franche, je n’ai presque pas d’épargne (pas plus de 1000€) car j’ai tout utilisé pour l’apport de ma RP.

Comme l’indique Toutdoucement, économisez pendant votre recherche. Si vous n’avez pas d’épargne, vous comptez trouver un financement à 110% ?
Je suis entrain de passer par un courtier pour mon second bien immobilier pour trouver un crédit à 110%… je tente mais si ca ne passe pas, j’aurai la ressource nécessaire pour financer les frais de notaire. L’idéal est donc de les avoir en réserve au cas où.

amelzo a écrit :

je cherche comme vous dites une petite surface en région parisienne (car j’y vis) et mon banquier me suit sur un montant ne dépassant pas 85 000€ (tout dépendra de la durée du crédit - là aussi je me pose la question d’un crédit court ou un crédit long - avantages? inconvénients?)

Je ne connais pas vraiment le marché parisien. Je regarde cependant les annonces des studios de temps en temps pour voir un peu les prix. Avec 85000€ il s’agira d’une petite surface. Regardez bien le prix des loyers dans la rubrique location pour vous faire une idée du marché.
Pour ce qui est du crédit court ou long… la tendance dit qu’il vaut mieux un "crédit long" pour dégager un cash flow positif et voir son bien financé par le locataire. Si la mensualité du crédit est plus faible que le loyer, la différence permettra de payer les charges, les taxes…
De plus en locatif, les intérêts d’emprunt sont déductibles des impôts donc autant en profiter.
Pour ma part, pour le 1er bien j’ai fait un crédit court… la peur du chiffre… 20 ans je trouvais ca long ! En plus d’économiser pour les taxes et les charges, je dois payer tous les mois 100€ de plus pour compléter le montant du crédit. Alors pareil si je l’ai fait c’est que je pouvais me le permettre ! Je n’avais pas forcément prévu à cette époque l’envie de réinvestir dans du locatif… Donc là normalement je "devrais" obtenir mon prochain crédit mais si je veux jouer dans la cour des grands, je vais très vite être bloquée par ma capacité d’endettement si je veux un 3ème bien. Même si les 2 biens seront loués, les banques ne prennent que 70/80% du montant des loyers dans le calcul des revenus. On en revient toujours au même point… les calculs… les calculs… et encore les calculs… 

amelzo a écrit :

Pourquoi parlez vous d’erreur pour votre choix d’acheter un appart déjà loué? car c’est exactement ce que je veux faire..

En fait le loyer a été fixé par l’ancien propriétaire et il ne correspond pas forcément au prix du marché. Dans ce cas il faut trouver un bien qui permet d’avoir une rentabilité intéressante et en adéquation avec son propre budget (qui est différent entre chaque personne). Un bien loué 500€ (parce que le locataire est dans l’appartement depuis 10 ans) sera peut-être assez pour un propriétaire n’ayant plus de crédit sur le bien ou en phase de terminer son crédit alors que ce sera juste pour un crédit récent avec une mensualité de 800€. Tout est une histoire de calcul. Bien qu’il est impossible de faire ce que l’on veut avec le loyer, un montant trop bas peut-être un frein.
Dans mon cas par exemple, j’ai un loyer de 20/30 euros de moins par rapport à ce qui se fait dans la résidence et les autres biens partent rapidement en période estivale (population visée : étudiants) sans différence par rapport au mien (j’en ai visité 2/3 autres car je voulais réinvestir dans la même résidence pendant un temps). Le bail étant toujours en cours, je ne peux pas augmenter le loyer comme je veux. Je suis dans une situation professionnelle confortable, je peux me permettre de sortir quelques euros tous les mois sur cet appartement mais ce n’est pas le cas de tout le monde. Il faut vraiment analyser les chiffres par rapport à son budget et ses possibilités.

amelzo a écrit :

pair ailleurs, je me suis mise à chercher depuis juin dernier mais je n’ai rien trouvé d’intéressant, excepté une bonne affaire qui était trop bonne pour moi. même pas eu le temps de visiter, studio vendu dans la matinée avec offre supérieure au prix :-(
effectivement l’idéal pour moi serait de trouvé un appartement louable très vite ou bien occupé.

Trouver un bien loué n’est pas un problème si le plan de financement suit. Il y a même un avantage, c’est qu’il est possible de négocier un peu car les biens loués se vendent normalement moins chers.
L’important est de trouver un bien en bon état afin d’éviter une période locative trop longue lorsque le locataire en place s’en va. Les travaux qui ne sont pas fait lors de l’achat seront alors à faire lors du départ du locataire. En général, entre les locataires un simple coup de rafraîchissement doit suffire donc il faut penser que des gros travaux retardent l’arrivée du prochain locataire.

Par contre une chose que j’ai appris grâce au forum c’est que justement les travaux sont une bonne chose car cela permet de créer un déficit foncier puisque justement les travaux sont déductibles des impôts (à hauteur de 10700€ mais avec possibilité de report sur 10 ans si la facture est plus élevée). Maintenant pour des petits budgets, cela peut faire peur car qui dit travaux dit "payer les factures des artisans" mais dit aussi "vacance locative". D’où l’intérêt d’avoir un petit matelas d’avance au cas où.

Je ne suis pas plus experte que vous en la matière mais je sais qu’à force de mes lectures diverses sur l’immobilier, je ne referais pas les mêmes erreurs qu’à l’époque. Je voulais un bien rapidement (j’avais déjà un matelas par contre) et je me suis jetée sur le premier qui semblait correct. Je ne regrette pas du tout mon achat car effectivement il est correspond aux critères que je m’étais fixée mais j’aurai par contre financé le bien autrement…
Si la citation dit "que c’est en faisant des erreurs qu’on apprend", en immobilier il vaut quand mieux mieux  prendre le temps de réfléchir avant de s’engager. Des erreurs ont en fait tous, mais si elles imputer le porte monnaie le moins possible c’est encore mieux.

Dernière modification par Gwen11 (08/08/2014 13h33)


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#10 08/08/2014 15h13 → Amelzo : présentation (investissement, paris, prêt, region parisienne, trente ans)

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mon banquier m’a dit qu’il pouvait me financer à 110% en prenant en compte les frais de notaires et les frais de crédit logement.

effectivement je n’ai pas d’épargne de sécurité assez importante pour les "au cas ou".

donc c’est pour cela que je me disait qu’il serait peut être intéressant de prendre un crédit long et dégager un cash flow positif.

exemple :

mensualité : 400€ max

loyer : 600€

ce qui ferait 200€ en plus par mois que je mettrais sur un compte qui servira à payer les dépenses lier à cet appartement.

mais bien évidemment je compte retourner le problème dans tous les sens pour ne pas foncer tête baisser alors je vais lire et continuer de me renseigner sur ce forum grâce à des investisseurs avisés ou expérimentés qui prennent le temps de donner leurs conseils (et que je remercie).

dans tous les cas, je souhaite encaisser mensuellement plus que le montant du crédit sinon je ne me lance pas. car effectivement, on ne sait jamais.

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#11 08/08/2014 15h27 → Amelzo : présentation (investissement, paris, prêt, region parisienne, trente ans)

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Vous avez parfaitement raison, tout ne se passe pas toujours comme prévu… et il est donc indispensable d’avoir une épargne de sécurité liquide de côté.

D’autre part un cash flow positif permet d’acheter le bien sans effort financier, et également de pouvoir recommencer pour de nouveaux biens si c’est votre souhait.


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#12 08/08/2014 18h05 → Amelzo : présentation (investissement, paris, prêt, region parisienne, trente ans)

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oui c’est mon souhait car je souhaiterais acheter un appart (ou maison) plus grand pour ma future RP et vendre l’actuelle ou la louer (si j’arrive à rembourser le PTZ - ce qui serait mon idéal).

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#13 08/08/2014 20h04 → Amelzo : présentation (investissement, paris, prêt, region parisienne, trente ans)

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si vous trouvez des biens qui vous dégagent 200€ par mois,il faut en acheter 30 wink .

ça n’empeche pas qu’il faut une petite épargne de précaution avant de se lancer:si un probleme surviens dès les premiers mois,ça pourrait vite devenir dangereux(locataire qui ne paie pas,grosse réparation à faire…)

ça me parait vraiment trop tendu de se lancer si vite apres l’achat de la résidence principale

Dernière modification par toudoucement (08/08/2014 20h07)


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#14 08/08/2014 22h32 → Amelzo : présentation (investissement, paris, prêt, region parisienne, trente ans)

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85000 euros avec un taux de 2,95% hors assurance (simulation avec la calculatrice empruntis) je tombe sur une mensualité de 469 euros (hors assurance donc). 85000 euros pour un financement à 110% ca donne un bien aux alentour de 78/79000 euros (simulation sur le site cyberpret).

En effectuant une recherche sur LBC avec ces critères sur Paris,  je tombe sur des chambres de service/ de bonne à 10m3 maximum. Dans la rubrique location, on retrouve beaucoup d’annonces pour de la sous-location. Celles pour de la location à l’année avec une superficie équivalente (aux alentours de 10m3) en meublé ou non meublée et de bonne qualité tournent entre 400 et 600 euros.
Alors je n’ai pas analysé en profondeur, il s’agit juste d’une petite recherche rapide mais il va falloir bien décortiquer les annonces pour trouver une bonne rentabilité au bien.


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#15 11/08/2014 11h12 → Amelzo : présentation (investissement, paris, prêt, region parisienne, trente ans)

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en fait je cherche en région parisienne hors Paris car c’est la ville où la rentabilité est la moins importante. et une studette en banlieue proche transport peut être un bon compromis.
mais effectivement il faut que je murisse bien ce projet en cas de pb.

je viens de voir une annonce, un 13m2 à 65 000 €. je vais peut-être contacter le vendeur. qu’en pensez vous? ce genre de bien peut se louer entre 450 et 500€/mois.

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