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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 30/03/2014 19h54 → Marj77 : présentation (sci)

Membre
Réputation :   

Bonjour, j’aimerai que l’on m’éclaire
un immeuble en copropriétaire avec 3 lots pouvant être vendu séparément  1 appartement appartenant  à mes 2 sœurs  et moi en indivision et 2 autre détenue par 2 propriétaire différent (mes 2 oncles  et le notre appartenait à mon père décédé en 2013 et avant au parent des frères  donc immeuble familiale avec vis a vis chez l’un et chez l’autre + mauvaise entente entre mes sœurs et mes oncles+ le syndic de copro est un des oncle qui n’y connais rien na pas assurer le logement com il faut et j’en passe que de soucis….. ) aujourd’hui il sont prêt a vendre , valeur des 2 biens réunis 150 000E +travaux a prévoir, et notre bien estimer à 100000E sans aucun prêt, nous avons en plus chaque une,notre résidence principal sans prêt  que je gérer en location avant de les récupérés mais avec usufruit pour ma mère valeur du patrimoine 500000 sans la maison en copro
Faire une sci et acheter les logements des tontons,( si offre à 130000 accepter sinon je vend) rapport mensuel de l’opération 12% brut les 3 logement en location, faire une convention travaux social avec l’anha, dois je mettre l’appartement que l’on détient dans la sci ? ( je préfèrerai le garder et pouvoir le vendre encas de problème éventuel j’anticipe) capital variable ou fixe  si sci familiale ne peu avoir la convention peut on faire une sci de gestion location sachant que les associer sont 3 sœurs ?Compte professionnelle ou associer nous nous somme consacre a notre père et sa maladie et avons laisser de coté notre vie professionnelle  seul nous ne pourrons pas  avoir un crédit (salaire de chaque associer 900) merci de m’aider que dois- je faire?

Dernière modification par InvestisseurHeureux (31/03/2014 10h57)

Mots-clés : sci

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#2 30/03/2014 20h10 → Marj77 : présentation (sci)

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Réputation :   127 

J’ai essayé de démêler … mais ça reste ambiguë. Donc, si vous souhaitez des réponses claires, ça peut valoir le coup de reprendre votre intervention la préciser et l’aerer pour aider le lecteur a bien comprendre vos propos.

Dans l’attente voilà quelques réponses.

Si vous décidez de monter une SCI pour acquérir 2 des 3 lots, ça ne sert strictement a rien d’y apporter le 3 lots. Sauf a payer des frais de mutation (compter 8k€) et se priver d’autres options a l’avenir comme la location meublée.

Une SCI peut parfaitement signer une convention pour la location solidaire.

Compte tenu de vos revenus, il est important d’aller voir votre banquier pour vérifier les conditions d’octroi du prêt. Pour 150k€ de prêt sur 20 ans, compter environ 900€ de remboursement mensuel. Avec votre banquier il faut analyser ce qu’il prendra en compte comme revenus et aussi comme garanties.

A ce stade, il est impossible de dire plus, vue compréhension limitée de votre message. Aidez nous a vous aider wink

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#3 30/03/2014 20h54 → Marj77 : présentation (sci)

Membre
Réputation :   

merci de votre réponse je sais c’est pas très claire   

1er rentabilité 1450E loyer avec convention  travaux anah  loyer à ne pas dépasser ou 1600 sans convention

2em nous pouvons injecter jusqu’ à 3000 euros par ans de nos compte perso + les recette de la sci nous ne souhaitons  pas avoir de bénéfice dans l’immédiat  et ni payer d’impôt  ou très peu  convention 60% de réduction et garantie loca pass  impayer car il sont conventionner  anah en plus se constituer une future rente et réhabilité le logement 
nous avons toute les 3 un concubin salaire moyen 1500 à 2000 euro chacun

exemple moi je peu apporter par ans 1500 épargne mensuel à la sci j’ai le droit
[i]Une SCI peut parfaitement signer une convention pour la location solidaire.? j’ai vue sur le site de l’anah que les sci familiale ne peuvent pas avoir la convention travaux anah

sachant que nous somme sœur nous somme obligatoirement sci familiale ?

Le but de mon opération et surtout d’avoir le bâtiment entier  1 seul proprio et y faire de la location

Sinon je vend on partage sachant que  l’argent par plus vite que l’on le gagne…

un courtier ma dit qu’il n’y avait aucun problème pour le prêt que c’était son boulo mais j’ai rendez vous la semaine prochaine avec ma banque et je voulais avoir des infos à travers ce forum pour savoir comment expliquer à mon banquier vue mon approche sur le forum heureusement que  vous m’avez recadrer je m’éparpille  a chaque fois  merci

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#4 31/03/2014 08h35 → Marj77 : présentation (sci)

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Réputation :   317 

Vous connaissez le fonctionnement d’une SCI ?

Le montage par une SCI implique des coûts , des obligations, une comptabilité.
Une SCI est une personne morale qui sera géré par un gérant avec responsabilité illimité des associés.

L’achat par une SCI fera que vous ne serez pas en indivision car c’est la SCI qui sera propriétaire du bâtiment et la famille des parts sociales.

Grande attention à qui sera gérant , comment seront réparties les parts sociales car même en évitant l’indivision vous n’éviterez pas les conflits de personnes.

La notion de SCI familiale implique des membres proches de la famille parents , enfants , frères et sœurs.

Attention , la famille bouge aujourd’hui vous avez une sœur , vous et elle même avez peut être des enfants.
Le jour où l’une d’entre vous n’est plus là , les enfants de chacune sont cousins dont plus de SCI familiale …..

Les particularités SCI IR ou IS ?

La SCI familiale est obligatoirement à l’Impôt sur le Revenu , c’est à dire que vous allez payer une fiscalité en fonction de vos parts sociales , une fiscalité sur de l’argent que vous n’aurez pas toucher mais qui provient du résultat de la SCI.
Par exemple fictif
50 % et 50 % pour vous et votre soeur en parts sociales.
La SCI touche 20.000 € / an de revenu locatif.
Remboursement d’emprunt 18.000
Intérêt d’emprunt 7.000
Foncier 2.000
Charges diverses 1.000

Calcul du résultat imposable
20.000 - 7.000 - 2.000 - 1.000 = 10.000 €
Soit 5.000 € pour chacune à ajouter dans vos revenus personnels à déclarer
La CSG à payer sur les 5.000  € à 15.5 % soit 775 € à payer

Calcul de la trésorerie
20.000 - 18.000 - 2.000 - 1.000 = -1.000 €
En terme de trésorerie , vous êtes à -1.000 € donc chacune doit ajouter 500 €

D’un coté vous devez payer 775 € + la fiscalité personnelle et en plus comme la trésorerie est à zéro vous devez ajouter chacune 500 €.

Comme si cela ne suffisait pas , les intérêts d’emprunts baissent tous les ans donc la part imposable CSG et ajout personnel augmentera.
N’oublions pas que le foncier n’a pas vocation à baisser donc vous devrez ajouter de plus en plus tous les ans en payant de plus en d’impôt.

Exemple extrême mais il faut bien comprendre ces notions avant de partir dans un montage SCI IR.

Je vous laisse  intégrer ces notions avant de passer à la SCI IS.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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