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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 18/03/2014 18h00 → Lesquive59 : présentation (investisseur)

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Bonjour
Une petite présentation succincte de mon profil d investisseur
Voila j ai 28 ans , logé à titre gratuit ( un plus pour les investissements )
Je suis originaire du nord pas de calais et mes investissements présents et futurs y seront localisés
Mon but étant d obtenir une rente mensuelle sur le long terme j investit dans des biens à 110% financēs  à crédit.
Niveau bien , je possède depuis 5 ans un appartement duplex de 115m2 loué 680€/mois (achat 106 000€ tout compris avec un crédit sur 20ans de meme mensualité( les locataires sont les mêmes depuis le début car grande surface 3 chambres) la rentabilité n est pas exceptionnelle pour ce lot mais à cette époque je n était pas autant informé qu à présent. ( mais possibilité d une bonne plu value à la revente)

Je compte signer dans les semaines à venir un immeuble de rapport avec 4 lots (2 f1 , 1f2 duplex et 1maisonnette) pour un loyer annuel de 22320€ au prix de 188500€ fai
L immeuble a ete rénové entièrement en 2006 donc je pense faire une super affaire
Pour le prochain achat je pense me tourner vers une opération d achat revente pour dégager du cash pour pouvoir poursuivre

Voila je suis ce forum riche d informations nécessaires à la formation continue de tout investisseur
Merci

Mots-clés : investisseur

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#2 19/03/2014 19h53 → Lesquive59 : présentation (investisseur)

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Bonjour et bienvenue Lesquive59,

Tout d’abord bravo pour votre première acquisition. 6,8% brut c’est franchement pas mal de nos jours contrairement à ce que vous dites ! Surtout que vous êtes quasi dans l’autofinancement, ce qui devient vraiment la panacée de nos jours. Et l’investissement sur une grande surface est bien sûr intelligent car il limite fortement le turn-over. Surtout si plus-value il y a derrière.
Vous avez aussi de la chance d’habiter dans une région où les prix sont tout à fait abordables…

L’immeuble semble en effet une super acquisition, ça fait quasiment du 12% brut ! Vous avez tous les paramètres en main pour dégager un rendement net (foncier, charges, logements occupés,etc…).
Attention à prévoir un turn-over sûrement fréquent vues les petites surfaces de l’immeuble…
J’imagine que vous le louez en nu ? Attention à l’impôt sur le revenu et les prélèvement sociaux, car vous devriez avoir un résultat positif dès la première année. Mais vu le rendement, j’imagine que vous resterez en cash-flow positif…

Bravo, en espérant pour vous que ce ne soit qu’un début !

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#3 19/03/2014 21h25 → Lesquive59 : présentation (investisseur)

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Effectivement avec ce rendement brute une fois toutes les charges , impot taxe fonciere deduite je degage un cash flow positif de 230€ par mois pour un emprunt sur 25 ans afin de profiter de l effet de levier et afin de pouvoir reiterer d autres operations.
Concernant le turn over un des deux studios est loué à une association qui s occupe de jeunes handicapés donc occupé ou non le loyer est assuré en continu
Concernant les surfaces il y 1 studio de 35m2, 1 studio de 40m2 , duplex de 50m2 ainsi qu une maisonnette f3 de 70m2
Pour cette trouvaille il a fallu etre reactif car le bien est passé de 220 000 à 188500€ du jour au lendemain ( car mutation du vendeur dans le sud) et j etait le 1 er à visiter.
Ce type de bien avec une rentabilité et dans un etat quasi neuf ne reste pas longtemps.

Dernière modification par Lesquive59 (19/03/2014 21h27)

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#4 19/03/2014 22h23 → Lesquive59 : présentation (investisseur)

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Lesquive59 a écrit :

avec ce rendement brute une fois toutes les charges , impot taxe fonciere deduite je degage un cash flow positif de 230€ par mois pour un emprunt sur 25 ans afin de profiter de l effet de levier et afin de pouvoir reiterer d autres operations.

Vous avez calculé comment votre fiscalité ?
CSG ? , impact IRPP ? ,

Attention au bout de 8 à 10 ans le cash flow commence à être très sérieusement manger par la fiscalité ….

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#5 19/03/2014 22h49 → Lesquive59 : présentation (investisseur)

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Mon irpp est imposé à 14%
Avec un emprunt sur 25 ans avec deduction des interets d emprunt la deuxieme année je devrais declarer 12000 euros de revenu foncier positif sois sensiblement 1900 euros de prelevements sociaux et 1700 euros sur IRPP à payer.
C est sur cela fait mal !! Mais je pense que la prochaine operation sera à but de déficit foncier location puis revente 5 ans apres pour gommer un peu tout ça.
Le cash flow cité dans le précédent post est net après prélèvements sociaux et IRPP

Dernière modification par Lesquive59 (19/03/2014 22h52)

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#6 19/03/2014 23h15 → Lesquive59 : présentation (investisseur)

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Lesquive59 a écrit :

Avec un emprunt sur 25 ans avec deduction des interets d emprunt la deuxieme année je devrais declarer 12000 euros de revenu foncier positif sois sensiblement 1900 euros de prelevements sociaux et 1700 euros sur IRPP à payer.

Rien que ça la deuxième année …..!!!
Et les années suivantes ???

Vous allez exploser en vol , c’est intenable à moyen terme
Tous les ans votre part imposable va augmenter d’autant que les intérêts d’emprunt baissent.

Vos 12.000 e donnant 1.700 € dans l’IRPP ne se calcule pas à 14 % mais sur la base de vos revenus + revenu foncier ce qui signifie qu’une partie va se retrouver à 14 % mais que vous allez avoir le privilège de payer aussi à moyen terme une partie au taux de 30 %.

Bon courage pour la suite

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#7 20/03/2014 11h22 → Lesquive59 : présentation (investisseur)

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Du point de vue de mon Irpp je ne suis pas pret de dépasser la tmi de 30%
Ma situation est la suivante marié sans enfant
Revenu de 1900€ / mois pour moi , 700€/mois (20h) pour madame donc nos revenus personnels plus les revenus fonciers ( meme avec 15 000€ positif )et une déclaration de 2 parts nous n entrons pas dans tmi à 30%

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#8 20/03/2014 14h51 → Lesquive59 : présentation (investisseur)

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Même sans aller dans le TMI à 30 % , vous allez augmenter votre imposition sur de l’argent que vous ne percevrez car il s’agira de remboursement de capital.

Voyez pour louer vos 2 F1 en meublé cela va atténuer votre imposition car vous pourrez faire de l’amortissement.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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