Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#26 22/07/2013 15h26 → Immobilier d'entreprise : surprenantes rentabilités ! (immobilier d'entreprise, rentabilité)

Membre
Réputation :   61 

Ddtee, je crois que nos profils se rejoignent.
La peur de la vacance locative me semble moindre lorsque l’investissement est perçu comme un placement d’épargne donc avec un faible endettement. En l’absence de grosses échéances, on dort tranquille et on a le temps pour soi.
Je dors moi même bien mieux avec un logement vide et pas ou peu de crédits en cours (qui plus est sur 25 ans, désolé… ça me reprend) qu’en imaginant qu’il pourrait être vide avec de grosses échéances et un long terme. Nos aptitudes respectives au sommeil profond ne se commandent pas, même avec une macro Excel wink

Cet investisseur est jeune et travailleur.
Il n’a rien étudié autrement que vaguement comme beaucoup d’investisseurs immobiliers l’ont fait.
La théorisation me semble venir plus tard : chez ceux qui ont déjà fait et veulent sécuriser leurs revenus et patrimoine (mon cas, ça me freine beaucoup d’ailleurs), chez ceux qui n’ont rien fait et ne feront rien.

Après ce bavardage, je vous réponds.
Il sélectionne l’endroit par rapport à la proximité de son domicile. Rayon 10 km. Il est présent sur 2 communes avec 2 bâtiments et 5 ou 6 lots.
Il m’expliquait avoir été éberlué qu’un terrain puisse valoir 4€ le m² (biais lié à son origine).
Il y a eu un effet d’aubaine qui aurait pu être catastrophique.

J’imaginais que les locataires respectifs pouvaient se faire rares, mais il n’en est rien. On trouve des commerçants itinérants qui stockent là, des artisans à l’activité pérenne etc.
La demande semble présente. j’en suis le premier étonné, même si je ne parie pas ma chemise sur 20 ans. Mais avec ce niveau de rendement, le retour sur investissement ne mérite pas que l’on ergote. À 10 ans ça reste rentable. Il bénéficie par ailleurs d’une faible fiscalité.

Autre chose : ne perdons pas de vue qu’il s’agit d’un trentenaire anglais, qui me semble avoir un sens aigu pour construire son revenu sur du concret, avec des perspectives moyen et long termes relatives à des choses qui échappent à beaucoup de nos concitoyens (exemple : coût des écoles et des études pour les enfants, santé, retraite etc). J’ai cru observer sans que ce soit sur un échantillon suffisamment large pour en faire une généralité qu’essayer des choses avec un risque d’échec leur semble préférable que ne rien faire ou attendre…

C’est sans doute pourquoi il a misé avec succès sur une zone à une encablure de chez moi où je n’aurais pas misé un cent. Bêtement.
Si risque il y a, ce serait probablement de le copier au même endroit.

Hors ligne

 

#27 22/07/2013 17h30 → Immobilier d'entreprise : surprenantes rentabilités ! (immobilier d'entreprise, rentabilité)

Membre
Réputation :   219 

Range19 a écrit :

La théorisation me semble venir plus tard : chez ceux qui ont déjà fait et veulent sécuriser leurs revenus et patrimoine (mon cas, ça me freine beaucoup d’ailleurs), chez ceux qui n’ont rien fait et ne feront rien.

Totalement en phase avec cette affirmation, la peur n’empêche pas le danger, elle empêche juste de faire… généralement, effectivement, vouloir conserver et avoir des velléités. La théorisation, si elle dépasse la phase d’utilité appelé communément étude, s’oppose à l’auteur et à l’action.

Après ce bavardage, je reviens (moi aussi) à son modèle.

Pour les terrains on en trouve parfois même offerts par les collectivités territoriales (conseils généraux, communes) dans des coins reculés… mais pour le prix annoncé (100000 € pour 450m2) il doit contribuer plus qu’un peu à la construction ! Ce sont des hangars des plus simples ? Chauffés, isolés, avec des sanitaires, quel est leur niveau d’équipement ?
Cela fait combien de temps qu’il pratique cela ?

Range19 a écrit :

Si risque il y a, ce serait probablement de le copier au même endroit.

5/6 lots dans un périmètre si petit en géographie et population, sa performance semble déjà relever de l’exploit (voire du miracle) recommencer dans le même périmètre serait probablement une erreur…

Vous rendez-vous compte que si un banquier le suivait en lui prêtant sur 25 ou 30 ans, il pourrait construire ses hangars dans toute la région (je vous taquine).


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

Hors ligne

 

#28 22/07/2013 17h45 → Immobilier d'entreprise : surprenantes rentabilités ! (immobilier d'entreprise, rentabilité)

Membre
Réputation :   61 

Oui, ces hangars sont simples mais ont belle allure par rapport à ce que je vois communément.

Il était maçon. Il fait l’implantation, les raccordements et le caillassage avant de faire couler une dalle liquide.
On y trouve eau et électricité.
Ce qui rend ses bâtiments si attractifs tient dans l’aspect général nickel (façades, parkings, etc) et des choix valorisant (porte sectionnelle, alarme de qualité, fenêtres etc). Je ferais une photo à l’occasion.
Il y a une clientèle faute de trouver de tels locaux propres dans les zones rurales ou la plupart du temps, que ce soit en  professionnel ou logement, on ne trouve que des locaux d’un autre temps.

Si un banquier le suivait sur 10 ans, il aurait des bâtiments dans toute la région et les départements limitrophes dans 25 ans wink

Hors ligne

 

#29 22/07/2013 18h54 → Immobilier d'entreprise : surprenantes rentabilités ! (immobilier d'entreprise, rentabilité)

Membre
Réputation :   219 

Range19 a écrit :

Si un banquier le suivait sur 10 ans, il aurait des bâtiments dans toute la région et les départements limitrophes dans 25 ans wink

Vous lâchez pas l’affaire comme ça…pfff, il me semble que tout à déjà été dit sur ce sujet wink

Concernant les hangars, avec grand plaisir pour la photo que vous proposez, cela nous aidera à nous faire une idée plus précise.
L’aspect est assurément gage d’attractivité locative pour des hangars ou autre bien…


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

Hors ligne

 

#30 23/07/2013 10h27 → Immobilier d'entreprise : surprenantes rentabilités ! (immobilier d'entreprise, rentabilité)

Membre
Réputation :   

L’immo d’entreprise moi c’est non merci !!!!
ok pour des petites surfaces commerciales en centre ville mais des bureaux ou hangar professionnel me semble très risqué actuellement !

Je suis commercial et navigue sur de nombreux départements et actuellement les zones industrielles regorgent de locaux à vendre ou à louer.
Regardez les dépots de bilan actuellement dans les journaux !

Une connaissance a un un batiment indus + bureaux indépendant à louer, son locataire est parti et il a mis plus d’un an à retrouver quelqu’un, pendant ce temps il a du rembourser 2200€ par mois x 12.
Ca fait une belle somme, êtes vous prêt à jouer avec le feu ?
Pour ma part les immeubles de rapport me semble moins risqué, vous divisez le risque par le nombre de locataires en cas de défaillance de paiement.
A vous de voir….

Hors ligne

 

#31 23/07/2013 10h55 → Immobilier d'entreprise : surprenantes rentabilités ! (immobilier d'entreprise, rentabilité)

Membre
Réputation :   61 

C’est l’éternelle question : acheter quand tout va bien avec la foule ou prendre une position moins consensuelle.
En l’occurrence, j’expose mais ne défends rien.

Hors ligne

 

#32 23/07/2013 11h28 → Immobilier d'entreprise : surprenantes rentabilités ! (immobilier d'entreprise, rentabilité)

Membre
Réputation :   219 

Seul l’avenir pourra répondre, avoir raison trop tard ou trop tôt, avoir su anticiper ou rater le coche…  l’investissement est souvent une question de tempo !
Aller dans le même sens que tout le monde au même moment peut paraître rassurant, mais c’est rarement la meilleure position.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

Hors ligne

 

#33 23/07/2013 11h30 → Immobilier d'entreprise : surprenantes rentabilités ! (immobilier d'entreprise, rentabilité)

Membre
Réputation :   15 

J’ajouterais aussi que la vacance locative des biens pro dépend aussi de la surface à louer : un local  commercial/de bureaux < 100m² va certainement se louer plus rapidement qu’un local d’activités de > 800m².

Pour la mutualisation du risque avec un immeuble de rapport, je partage tout à fait cet avis. Mais rien ne vous empêche de faire la même chose en achetant plusieurs petits lots de surfaces pro, avec en plus la possibilité de diversifier géographiquement.

Hors ligne

 

#34 23/07/2013 12h29 → Immobilier d'entreprise : surprenantes rentabilités ! (immobilier d'entreprise, rentabilité)

Membre
Réputation :   

J’ai un immeuble dans lequel un des appartements se prete très bien à un usage de bureaux en plein centre ville et en rdc.
J’ai essayé de mettre en location sous les 2 solutions (bail commercial bureau et location appart classique )
Je n’ai pratiquement pas eu de coup de fil pour les bureaux alors que pour l’appart j’en ai eu plein. Je reloue donc en appart.
Le marché du bureau est actuellement sinistré, c’est ce que m’a dit l’agence immo spécialisé dans les baux commerciaux.
A prendre en compte avant l’achat

Hors ligne

 

#35 24/07/2013 07h56 → Immobilier d'entreprise : surprenantes rentabilités ! (immobilier d'entreprise, rentabilité)

Membre
Réputation :   18 

Témoignage très intéressant de Range 19. Cela demontre qu’il ne faut pas avoir de certitudes dans l’immobilier.

De notre côté, nous connaissons un investisseur sur le région parisienne (qui ne fréquente pas les forums …) qui investit dans ce type de biens. Pour l’instant pas de problème pour louer mais le risque financier est important compte tenu du prix du bien (700 k€)

De notre côté, nous sommes moyennement joueurs et même si des pépites existent, le nombre de pancartes "Locaux a vendre" ou "Locaux a louer " est impressionnant en ce moment.
Mais nous ne interdisons rien : nous avons raté une affaire a 10% a Vichy. 80 m² que nous aurions pu transformer en studios ou appartement en cas de problème.


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

Hors ligne

 

#36 24/07/2013 10h39 → Immobilier d'entreprise : surprenantes rentabilités ! (immobilier d'entreprise, rentabilité)

Membre
Réputation :   69 

Oui, ça fait du bien de sortir du couple studio/LMNP souvent évoqué ici, qui ne colle pas à toutes les réalités.

L’immobilier permet d’utiliser l’effet de levier du crédit, après, cela peut prendre différentes formes.

J’ai discuté hier de quelqu’un qui loue des emplacements de stockage de caravane. C’est une autre idée.


Pourquoi pas Vous?

Hors ligne

 

#37 24/07/2013 11h14 → Immobilier d'entreprise : surprenantes rentabilités ! (immobilier d'entreprise, rentabilité)

Membre
Réputation :   219 

Pruls a écrit :

J’ai discuté hier de quelqu’un qui loue des emplacements de stockage de caravane. C’est une autre idée.

Vous nous racontez ?


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

Hors ligne

 

#38 24/07/2013 11h23 → Immobilier d'entreprise : surprenantes rentabilités ! (immobilier d'entreprise, rentabilité)

Membre
Réputation :   69 

Heu, ça relevait de la discussion de comptoir…

La personne paye 200€ par an pour sa caravane. A vu de nez, ça permet un investissement de 2000€ par emplacement pour s’autofinancer.

Un hangar à la campagne, quelques équipements de sécurités…

C’est bien court comme retour, je n’ai aucune idée des prestations fournies pour cette location ou de la concurrence, ya quand même des questions à se poser…

Mais du coup je vais ptet creuser la question big_smile !

Dernière modification par Pruls (24/07/2013 11h23)


Pourquoi pas Vous?

Hors ligne

 

#39 24/07/2013 12h28 → Immobilier d'entreprise : surprenantes rentabilités ! (immobilier d'entreprise, rentabilité)

Membre
Réputation :   219 

ok, je pensais que c’était un investisseur spécialisé dans ce domaine…


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

Hors ligne

 

#40 10/08/2013 00h37 → Immobilier d'entreprise : surprenantes rentabilités ! (immobilier d'entreprise, rentabilité)

Membre
Réputation :   18 

Bonsoir,

Petit complément d’info sur le marché des murs d’entreprise. Chacun se fera sa propre idée.
Immobilier d’entreprise : le marché de l’investissement résiste


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech