Parc immobilier et boursier de Gautier : l'histoire d'une retraite à 45 ans

AOUT 2016 à AOUT 2017

Le locataire de MONTESQUIEU, l’association qui battais de l’aile me demande de quitter les lieux.
AVEC PLAISIR !

Vous vous rappeler ? Le local avec le bureau indépendant ? Je vais pouvoir les relouer youpi !

La gérante de l’association était spéciale et me prenais la tête pour que je fasse des travaux… Je lui ai toujours répondu qu’elle avait un loyer très bas représentatif de l’état du local qu’elle avait elle-même louée.

Elle m’avait en grippe et surprise lors de son départ lors que nous avons fait l’état des lieux (bien que cela n’ai servi à rie car il n’y avait pas d’état des lieux d’entrée de fait …-

Le local avait été vidé : plus de lavabo, goulottes électriques bref, plus rien.

Remarquez, cela m’arrangeait car je voulais le rénover totalement pour le louer dans la fourchette haute du marché.
Ils sont partis en Janvier 2017 et avons rénovés les 2 lots et cloisonner les WC sous les escaliers des communs pour faire des wc partagés.

Avec le recul, j’aurai pu demander réparation du préjudice car un local commercial doit être entretenu et rendu en bon état de réparations locative, à l’époque je ne le savais pas et de toute façon, l’association n’avait plus d’argent et la gérante n’était pas garante du loyer et des dégradations.

C’est à ce moment la que j’ai bien compris l’utilité d’un acte de de cautionnement adossé à un bail commercial.

Je vais continuer petit à petit à raconter mon histoire, les joies et déboires immobiliers.
N’hésitez pas à questionner mes choix ou écrire vos observations.

Ci dessous l’état des locaux en question…

Ce qui sera plus tard, un bureau:


et le futur local commercial:

Dernière modification par Gautier33290 (30/12/2021 10h50)

Parcours très intéressant je suis la file avec attention

Bonne fêtes

Bonjour Trahcoh, beaucoup de question sur lesquels je vais essayer d’apporter les réponses plus claires possibles.

- Le DPE en local professionnel est-il réformé comme le DPE des particuliers? Une note insuffisante est-elle bloquante pour la location comme pour les baux d’habitation?

Pour le DPE, Aucune notation n’est bloquante pour une mise en location. Sans parler que le DPE est bien plus light.
Sa seule utilité est que le locataire prends le local en connaissance de cause. Je pense notamment à des défaut électrique: Le locataire loue en sachant le problème qu’il sera obligé de remettre en état à ses frais, ou en tout cas, il en sera responsable en cas d’accident.

- Quelles contraintes rencontrez vous pour le financement? Vous indiquez faire très peu d’apport, Vous passez par votre banque pro? Vous mettez en garantie votre entreprise?

Je n’ai pas rencontré beaucoup de contrainte pour le financement. Les loyers couvrant largement le crédit (au pire avec 10 - 15 % d’apport), les banques suivent.
L’avantage d’avoir 3 lots dont 1 à crédit est que le ratio Crédit / Loyer est largement favorable à l’accord d’un crédit.
Je passe par mon conseiller pro qui est le directeur de l’agence locale mais en aucun cas je ne mettrai ma société en caution. Cependant les finances de l’entreprises et les bonnes tenues de compte les rassurent.
Comme beaucoup, si vous êtes à découvert tout les mois, le banquier vous prêtera surement pas, ou moins que si vous épargnez tous les mois.

- Quels réseaux utilisez vous d’abord pour trouver des biens, puis pour mettre en location?

Pour trouver les biens, la galère: Pour ma part 100% leboncoin. Des heures et des heures a TOUT éplucher, annonce par annonce, a appeler et voir si c’est rentable ou pas.
Puis une fois que c’est rentable (10% environ) je m’intéresses sur l’emplacement.
Pour la mise en location, idem, le bon coin et bail d’avocat. Rien de plus simple.

- Rencontrez-vous des difficultés administratives dans cette activité? Je pense par exemple à un commerce que vous souhaiteriez louer comme bureau? Ou une mairie à qui votre vitrine ne plait plus? Ou une copro qui vous met des bâtons dans les roues?

C’est l’avantage, le locataire se débrouille de toute les formalités (ou presque).
Louer des bureaux dans un local commercial, normalement n’est permis qu’en changeant de destination les locaux et en les passant en bureau: Dossier mairie chiant + taxe foncière doublée en gros.
On peut cependant contourner en faisant un bail commercial à une entreprise X. Libre à elle d’y mettre un bureau…
Concernant la devanture (vitrine), si la vitrine est existante personne ne peut d’un coup vous la refuser et vous la faire changer.
Cependant si vous voulez la changer (ce que j’ai fait), dossier Mairie auprès de l’urbanisme , (et des monuments de France selon les secteur, moi c’étais le cas). Ils sont libre d’accepter ou refuser en donnant une explication du refus (souvent les couleurs imposées).
Si vous êtes en copro, même principe.
Donc: Dossier copro, si validé en assemblé générale, Dossier Mairie, Puis vote en copro du dossier validé… Durée … 3 ans environ (merci la paperasse Française!)

- C’est qui les cautions que vous évoquez, à part la caution personnelle du gérant (pas toujours solvable non?)? Caution bancaire?

Caution personnelle du gérant + Caution personnelle de son conjoint par exemple.
Quoi qu’il en soit, caution personnelle du gérant, si la société ferme il ne sera peut être pas solvable (sauf si il est marié et qu’il y a des revenu dans le foyer fiscal)…
Mais un jour ou l’autre il se mettre à travailler et zou, un peu comme les pensions alimentaires, il paiera un jour ou l’autre.

vivierois a écrit :

File très intéressante.

J’apprécie également le filon des petits locaux commerciaux en centre ville dynamique.

Rentabilité imbattable.

Pour ma part j’ai également une locataire qui me demande d’intervenir pour des petits travaux en général une fois par an. Je la renvoie vers son bail (qui a été rédigé par l’ancien propriétaire).

Pour ce qui est du bail je fais systématiquement un bail notarial je trouve que ça cadre bien les choses.

Viviérois

Oui Bail notarial est pas mal il faut avoir cependant un notaire ouvert à bien ficeler et contraindre le bail.
N’ayant pas trouvé de notaire pour cela, je me suis tourné vers un avocat.

Espérant avoir éclairci vos demandes.

Dernière modification par Gautier33290 (30/12/2021 14h31)

Bonjour
Je vais donc répondre à plusieurs questions ainsi qu’a une remarque que l’on m’a faite en privé:

Liberty84 a écrit :

Bonjour,

Est ce que par défaut tout ce qui n’est pas indiqué comme étant la responsabilité du locataire incombe au propriétaire?
Quel est selon vous les points sur lesquels il est nécessaire de verrouiller un bail commercial ?

Dans le cas de changement de locataire suite à la vente du commerce en place ou location/gérance, est ce que vous avez pu dans vos autres bails inscrire des conditions spécifiques du type droit de véto du propriétaire ou validation de garant pour les nouveaux occupants?

Est ce que par défaut tout ce qui n’est pas indiqué comme étant la responsabilité du locataire incombe au propriétaire

Alors dans les baux commerciaux il faut impérativement:

1 Lister la liste des charges et travaux qui incombe au locataire:

Extrait de bail a écrit :

Article 1er
Le locataire entretiendra les lieux loués en bon état, en effectuant, au fur et à mesure qu’elles
deviendront nécessaires, toutes les réparations auxquelles il est tenu aux termes du présent
bail, de manière à restituer les lieux loués en bon état en fin de bail.

Article 2
Il devra plus généralement maintenir en bon état d’entretien, de fonctionnement, de sécurité et
propreté l’ensemble des locaux loués, les vitres, plomberie, serrurerie, menuiserie,
appareillage électrique et sanitaire, ainsi que les accessoires et éléments d’équipement,
procéder à leur remise en peinture aussi souvent qu’il sera nécessaire ; remplacer, s’il y avait
lieu, ce qui ne pourrait être réparé, entretenir les revêtements de sols en parfait état et
notamment remédier à l’apparition de tâches, brûlures, déchirures, trous ou décollements, et
reprendre au fur et à mesure toute dégradation qui pourrait se produire dans les locaux loués.

Article 3
Le preneur aura entièrement à sa charge, sans aucun recours contre le bailleur, l’entretien
complet de la devanture et des fermetures des locaux loués. Le tout devra être maintenu
constamment en parfait état de propreté et les peintures extérieures devront être refaites
suivant les décisions qui seront prises par l’assemblée générale des copropriétaires de
l’immeuble conformément aux dispositions prévues à cet égard par le règlement de
copropriété.

Extrait de bail a écrit :

Article 2 . – Réparations à la charge du locataire
Le locataire supportera la charge des réparations locatives et des réparations d’entretien, qui
doivent être entendues comme celles utiles au maintien permanent de l’immeuble en bon état

Article 3 . – Travaux de mises aux normes, imposés par la réglementation
Le locataire supportera, sans recours contre le bailleur, la charge de tous les travaux ayant
pour objet de mettre les locaux loués ou les parties communes ou éléments d’équipements
communs de l’immeuble en conformité avec la réglementation, à la condition qu’ils soient en
rapport avec la destination contractuelle des locaux.

3 Lister les travaux qui incombent légalement et par obligation au propriétaire:

Extrait de bail a écrit :

Article 1er . – Réparations à la charge du bailleur
En exécution de l’article R. 145-35, 1° du Code de commerce, le bailleur supportera la
charge des grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil ainsi que les
honoraires liés à la réalisation des travaux correspondants que ces réparations affectent les
parties privatives du lot loué, où les parties communes de l’immeuble.
Conformément à la définition donnée par la jurisprudence (Cass. 3e civ., 13 juill. 2005, n° 04-
13.764 : JurisData n° 2005-029471), il y a lieu d’entendre notamment par « grosses
réparations », sans que l’énumération donnée par l’article 606 de Code civil soit considérée
comme limitative, les travaux à entreprendre lorsque l’immeuble est affecté dans sa structure
et sa solidité générale.

Liberty84 a écrit :

Quel est selon vous les points sur lesquels il est nécessaire de verrouiller un bail commercial ?

C’est assez complexe et il faut être filou.
Par exemple vous louez un local à un restaurant qui fera des pizza a consommer sur place et emporter.
Dans la désignation de l’activité autorisé dans le bail le fait de noter:
Elaboration, cuisson et vente de pizza a consommer sur place et emporter bloquera votre locataire s’il souhaite revendre son fond de commerce à un kebab par exemple.

Autant vous ne pouvez pas vous opposer à la vente du fond de commerce si l’activité est la même, autant vous pouvez vous y opposer si cela fait changer l’activité listé sur le bail. Et dans ce cas c’est l’occasion de faire un nouveau bail, dans lequel vous pouvez monter le loyer a votre guise et y inclure d’autres closes.
Dans un tel cas c’est une résiliation amiable + nouveau bail.

Liberty84 a écrit :

Dans le cas de changement de locataire suite à la vente du commerce en place ou location/gérance, est ce que vous avez pu dans vos autres bails inscrire des conditions spécifiques du type droit de véto du propriétaire ou validation de garant pour les nouveaux occupants?
[/i]

Alors la législation est très claire:
- Si le locataire vend son fond de commerce (sa clientèle) et que le repreneur garde la même activité (je vends une pizzeria, il rachète pour faire de la pizzeria), le bailleur ne peut pas s’y opposer directement.
Cependant la législation permet que le locataire qui vend reste responsable des impayés et dégradations de son repreneur pendant 3 ans, qui plus est l’acte de cautionnement de l’ancien locataire continue de courir…
Généralement en mettant cela en avant, le locataire vendeur souhaite résilier le bail pour que le repreneur parte sur un nouveau bail. Cela marche bien il faut simplement que ce soit notifié dans l’acte d’avocat lors de la vente du fond de commerce.

- Si le locataire vend son Bail, le bailleur doit donner son accord.
De ce fait, il est tout à fait possible d’insérer dans le contrat de bail une clause qui interdit au locataire (initial) de céder son droit au bail indépendamment du fonds de commerce.
L’insertion de cette clause dans le contrat se justifie par le fait qu’une cession isolée du droit au bail entraîne souvent le changement de l’activité initialement pratiquée dans le local commercial.
Mais il faut que cela soit notifié sur le bail car il peut également être notifié que le présent bail peut être cédé ou vendu sans avoir à demander l’accord du bailleur.

Enfin je vais répondre à une remarque de

Mali49 a écrit :

Merci de me confirmer que je ne dois pas me lancer dans l’immobilier !

Il ne faut pas se leurrer, être rentier dans l’immobilier implique du temps, des connaissance et surtout de l’envie.
Envie d’apprendre, envie de lire (Cf ci dessous ma bibliothèque …)

C’est comme tout: Quand on veux on peux.

Dernière modification par Gautier33290 (31/12/2021 17h56)

OCTOBRE à DECEMBRE 2020

Le projet d’achat des ECOLES patine…

Après avoir fais l’offre, l’agent immobilier s’est rendu chez le vendeur pour faire contresigner l’offre, chose qu’il a refusé de faire.
Le vendeur refusais de vendre à ce prix la, expliquant que c’est vendu bien en dessous du prix du marché (et il à raison).
Après discussion avec l’agent immobilier, je lui explique que le vendeur avait signé un mandat de vente, qu’il a trouvé acquéreur au prix du mandat, il peut le contraindre à payer les honoraires de l’agent immobilier même si il me fait pas la vente.
L’agent immobilier et le vendeur étant des amis, il ne souhaitait pas le lui imposer.
Me voila avec l’investissement d’une vie qui part en fumée. Dépité je contacte mon avocate et lui explique.

Elle me dit que nous allons en gager une procédure de vente forcée, en saisissant le tribunal pour imposer le paiement de la commission de l’agent immobilier, ce qui devrait le résigner à remettre son bien à la vente en ayant perdu 20 000 € d’honoraire de l’agent immobilier.

Pour info : La vente forcée est possible quand il y a eu proposition d’achat sans négociation, au prix du mandat. La vente est réputée comme parfaite et il est possible de contraindre le vendeur récalcitrant pour accepter cette dite vente.

Courrier de mise en demeure envoyé par l’avocate. Quand je l’ai lue je me suis dit « la vache moi je reçois un courrier comme cela, je finalise la vente ».

Et effectivement, rendez vous chez le notaire quelques semaines après, en Décembre pour l’acte définitif.

Quelques semaines avant l’acte définitif j’apprends en allant me présenter aux locataires qu’un lot se libère sur le champ (confinement et COVID oblige, le traiteur ferme…).
Impeccable, je pourrai déjà passer le loyer de 530 € à 700 €.

Une petite anecdote lors de l’achat de ce lot, mon notaire n’avais jamais vu un tel bordel dans une vente : Manquement de baux à joindre à l’acte, pas d’état des lieux, le vendeur ne connaissait pas exactement les montant des loyers, s’ils avaient étés revalorisés…

On pourrait en écrire un livre de nos aventures !

EN parlant du covid et des loyers, aucun retard aucune suspension de loyer … tous les locataires ont de la trésorerie et des aides de l’état, j’en profite pour différer mon crédit de 6 mois pour me faire de la trésorerie si jamais la pandémie tourne mal…

JANVIER à MARS 2021

Ces trois premiers mois ont été consacrés en totalité au dernier achat : BOETIE

Pour les montants des loyers, le notaire à fini par recalculer le loyer qui devrait être payé, et j’ai appliqué ces loyers :
530    € pour les 4 petits lots de 40m2 et 600€ Pour le lot de 70 m2. Pas cher payé pour être en plein centre.

1/ Le local du traiteur à aussitôt trouvé preneur : Un vendeur d’accessoire automobile + réalisation de carte grises.
Deux mois de loyer offert pour les travaux (c’était dans un sale état), un beau bail avec acte de cautionnement et le loyer passe de 530 euros à 700 pour ce local.

2/ Je voulais rapidement régler ces soucis de compteurs d’eau : Je ne veux pas d’embrouilles avec mes locataires et les facturations sur relevés de sous compteurs est toujours source d’emmerdes et surtout de travail supplémentaire dont je souhaite me passer.

Je contacte donc SUEZ et demande la pose de compteurs privatifs ne sachant même pas si cela était possible.
SUEZ me propose un RDV sur place durant lequel ils me confirment que la pose de compteurs privatifs n’est pas possible mais que la solution est de remplacer les sous compteurs existant par des compteurs divisionnaires agissant comme compteurs individuels.

Quelle différence ? Simplement que je garde l’abonnement du compteur général et ne paierai que s’il y a des fuites d’eau entre ce dernier et les compteurs de mes locataires.

En l’espace d’un mois, chose faite, mes locataires avaient leurs compteurs et payaient directement SUEZ leurs abonnement et consommation.

3/ Je voulais m’occuper de la toiture ainsi que du chêneau en zinc à l’arrière du bâtiment qui fuyais entre le doublage et le mur.
Pour la petite histoire je me rappelle que de l’eau coulais dans le tableau électrique d’un des lots faisant sauter les plombs en cas de grosse pluie, cela durait depuis des années sans que l’ancien propriétaire ne fasse rien…

Après quelques recherches et Rendez-vous, je valide le devis d’un artisan couvreur.
Les travaux débutent rapidement et cela se passe comme prévu. Je repasse sur chantier tous les soirs pour regarder mais, à la fin du chantier de nombreuses malfaçons subsistent : Faitage mal refait, dégâts des eaux sur un lot (en passant le karcher ils avaient inondé tout le faux plafond d’un local…).
Je fais revenir le patron : Il va reprendre le faitage et se sont mis d’accord avec le gérant du lot sinistré pour leur fournir 30 plaques de faux plafond.

J’apprends également qu’il y a eu une inondation du parquet d’un autre lot : en passant le karcher dans la gouttière, l’eau est remontée par l’avant toit pour couler contre la menuiserie, à l’intérieur …
Le parquet a séché, il n’a pas gonflé et le locataire me dit qu’il n’a pas besoin de faire effectuer des travaux.

Le soir même grosse pluie, cela va me permettre de vérifier si le toit est étanche.
Le lendemain mon locataire qui avait le soir même changé les 30 plaques de faux plafond se retrouve avec un plafond taché de goutte d’eau…

Rebelote, le gérant revient, le faîtage mal fait, le solin pas collé et pluie + vent = inondation…
Il rechange des tuiles, achète encore des plaques pour le locataire… Cette fois c’est bon, il m’assure que c’est fini et me remets la facture.

Facture que je ne paye pas tout de suite. J’avais donné un acompte mais le solde, il allait attendre un bon mois voir si il y a encore des fuites.

Après ces péripéties, je contacte un couvreur qu’on m’a vivement conseillé et monte sur le toit avec lui :
Le chéneau est en contrepente, soudures fissurées, lit du chêneau pas assez profond et il me propose de répartir la pente pour évacuer les eaux sur 2 endroits, à l’extrémité du bâtiment et sur la partie mitoyenne avec la mairie.

Au passage il me fait remarquer que le faitage est mal fait, bois non fixés et solin non collé ce qui induit des infiltrations en cas de gros vent et pluie. Je lui demande de le refaire en me chiffrant le cout à part (que je comptais bien déduire du solde de l’autre charlot, car il n’y a pas d’autres mots)

Quelques semaines après, on engage les travaux et … encore une surprise.

Lors de la dépose du chêneau nous nous sommes aperçus que le chêneau d’un bâtiment appartenant à la mairie (dans le prolongement du bien) est raccordé dans notre descente d’eau pluviale privative.
J’avais contacté le directeur des services techniques de la mairie qui avait été étonné.
Le problème est que en ayant réparti la pente, cela allait faire trop d’eau à faire écouler dans mon conduit, il fallait donc trouver une solution.
Je propose donc à la mairie 2 solutions.
-    Je condamne leur gouttière qui n’aura donc plus d’évacuation.
-    Je raccorde l’ensemble sur leur regard situé dans le jardin de leur local à l’aplomb du problème.
Bien que ce regard ne soit pas fait pour réceptionner autant d’eau car il s’agit de simple drain sous terrain, la mairie m’en a donné l’autorisation par obligation faute de quoi, sans évacuation d’eau de leur local, ils auraient été inondés…

Travaux terminés, me voilà avec une zinguerie neuve, un faitage solide et étanche, une toiture qui ne fuie plus.

J’ai rappelé le couvreur a qui je devais payer le solde de sa facture, lui explique les malfaçons et lui confirme par recommandé, photos à l’appuie.
Pas de réponse.
Je relance par recommandé lui expliquant que je vais payer déduction faite des travaux mal faits.
Pas de réponse.
J’ai donc effectué un virement des travaux que je considère comme bien réalisés, pour le reste il se réveillera bien un jour.
(A ce jour en 2022, aucune nouvelle, je considère qu’il ne donnera pas suite à son manque de compétence)

JUIN 2021

Ma nouvelle locataire de THOMAS m’annonce que son rêve ne l’était plus et qu’elle préférait faire machine arrière.

Comme son bail était un bail commercial sur 3 ans minimum, je lui au fais deux propositions qu’elle n’avait plus qu’a choisir :
-    Je cherche un nouveau locataire et en attendant elle paye le loyer
-    Elle paye 6 mois de loyer cash et on fait une rupture amiable de bail sur le champ.

Elle a souhaité me payer 6 mois de loyer et me rendre les clés fin Juillet 2021. Dans la foulée je recontacte les dernières personnes qui m’ont laissés des messages sur le bon coin sur l’annonce de ce local…

Les 6 mois de loyers me remboursent partiellement les travaux de réfection de toiture des ECOLES, cela tombe bien !

Concernant le bâtiment ECOLES, j’en profite pour rédiger et envoyer en AR a mes 5 locataires un règlement intérieur, un plan du parking définissant quelle zone est pour qui (en face de chaque commerce, chacun son coin) et annonce que cela rentre en application de suite.

Tout le monde me remercie de mettre de l’ordre sauf une … l’esthéticienne a qui je demande de répondre à mon avocate…

SEPTEMBRE 2021
   
Ce mois-ci, normalement, je récupère les clés du BAR de la BOETIE.
Afin de me couvrir, je prévois de faire un constat d’huissier comme état des lieux car je sais qu’il va me casser les pieds donc… Il ne pourra pas contester l’état dans lequel il aura laissé le local.

Je redoute de découvrir une porcherie et suis bien conscient qu’il y aura beaucoup de travaux a faire…

Effectivement, quel état de délabrement de ce local !
Câbles électriques qui pendent et dénudés, morceaux de lineau arrachés, plus de 60 chevilles dans les murs en carrelage, coulure de graisse sur les murs en placo, lambris pvc non nettoyés et gras, plus aucune ampoules, évier partiellement arrachés, portes sans poignées et trouées…

Dans ma tête je me dit aller casse toit, les beaux jours seront après.

A la fin de l’état des lieux, il me remet 1 clé (ils étaient 2 associés), je lui demande ou est la 2eme clé, savez-vous le culot qu’il a fait comme réponse ?
Je n’ai plus la 2eme clé. Maintenant vous me faites le chèque de remboursement de la caution svp.

Je lui réponds que j’attendrai le rapport de l’huissier et si cela est conforme à une remise du local en bon état locatif je lui enverrai sa caution mais que, en l’état il a laissé une vraie porcherie.
Et dire qu’il cuisinait là-dedans…

J’ai donc rappelé les 4 ou 5 locataires potentiels pour leurs confirmer notre RDV pour visiter le local le lendemain.

En parallèle, l’esthéticienne dans ce même bâtiment continue à me faire des siennes.
Avant de partir de l’état des lieux de sortie du bar, je fais le tour de mes locataires pour voir si tout vas bien.
Et à la place de l’esthéticienne je m’aperçois que c’est une autre Damme.
Je lui demande qui elle est et j’apprends que c’est sa nièce, qu’elle lui laisse gratuitement le local pour qu’elle exploite son activité de maquilleuse…
Pas de bail de sous location de fait, et la patronne ne viens que un jour ou deux dans son local.
GLOUPS !

PS j’essai de joindre des photos, elles sont à l’endroit dans l’ordinateur mais s’affiche a l’envers sur le forum, une idée?

Dernière modification par Gautier33290 (21/01/2022 06h41)

DECEMBRE 2021

Sur le bâtiment des écoles, je remplace à mes frais toutes les menuiseries extérieures des nouveaux locataires et ceux qui ont acceptés de faire un nouveau bail au prix du marché.
Le vendeur de pièce auto, la bijoutière ont des nouveaux baux avec de belles menuiseries.
Le Kebab a accepté de passer on bail de 650 € à 850 € afin de profiter des nouvelles menuiseries.

Cela fait plus propre, est plus isolant et sécuritaire.

Pour les autres, ils gardent à ce jour la vieille menuiserie en simple vitrage qui créé de la condensation l’hivers…

Ce mois ci c’est l’ouverture du magasin de la bijoutière, elle a effectué un travail fabuleux, tout le local est rénové, nous avons fait le bon choix.
C’est un des avantages du bail commercial (et professionnel), tous les travaux intérieurs sont à la charge du preneur : Sol, plafond, murs, électricité, plomberie …

Je fais également isoler les combles de cet ensemble immobilier des Ecoles : 230 m² à isoler avec de la laine soufflée.
J’apprends par Isoltoit pour pas les citer que même en tant que propriétaire bailleur de locaux commerciaux j‘ai droit à des aides…

Le devis passe donc de 2 800 € à 859 € ! Pour une fois que j’ai droit à quelque chose, allons-y !

Pour la photo, difficile de se dire que c’était le bar dont je vous ai mis les photos plus haut ?

JANVIER 2023 - MARS 2023

Nouvelle année, nouveaux vœux… et nouvelle hausse de loyer pour le local du Barbier du bâtiment de la BOETIE. (Une clause d’échelle mobile avait été inscrite par l’ancien propriétaire, une des rares choses de bien qu’il ai faite mal grès un loyer extrèmement bas ).
Le loyer hors charges et hors TF passe donc de 550 euros à 580 euros.
Investir dans des petits locaux commerciaux ont plusieurs avantages dont l’indice des loyers commerciaux qui suit pas mal l’inflation.

Sur ce bâtiment de la boétie, j’en ai profité en Mars de réaliser, sur l’arrière du bâtiment, un ravalement de façade avec enduit hydrophobe. Pour une façade plein nord, qui verdit par l’humidité des arbres et le manque de soleil, cela me règlera les problèmes de nettoyages futurs.

Les gros travaux dans les divers locaux commerciaux commencent a arriver a terme, maintenant je pense à supprimer tout ce qui prends du temps afin de préparer fin 2030: Ma retraite anticipé.  (Voir ma présentation).

https://www.investisseurs-heureux.fr/t22173-2

Avril 2023, Reporting du projet "Retraite à 45 ans"
Prévisions : Rentier pour le 31/12/2030


Ce mois-ci a été assez calme tant sur mes investissements boursiers que sur le suivi de mon patrimoine immobilier.
Cependant d’un point de vue professionnel et suite à des « usures » prématurée de mes articulations, je vais lever le pied pour ne plus travailler que les lundi, mardi et mercredi.
J’ai aménagé mon agenda en conséquence et je verrai si j’arrive à maintenir ce rythme cool dont je ne suis pas habitué.
La baisse du Chiffre d’affaires est compensée partiellement par un meilleur choix de chantier et donc, une meilleure marge.
De plus nous épargnerons un peu moins car souhaitons (ma femme et moi-même) nous payer de belles vacances tous les ans. Cela fait plus de 15 ans que je n’ai pas pris de réelles vacances sauf pour notre voyage de noce et souhaitons profiter un peu.
Ne faudrait-il pas claquer avant d’avoir profité …

Devenir rentier reste notre but final, mais le 31/12/2030 semblerait compromis compte tenu des dépenses pour un voyage par an qui ne passera pas en investissement.
A voir à l’avenir, ce qui pourrai compenser serait un changement rapide de locataire du bâtiment de La Boétie pour passer les deux loyers de 580 € au prix du marché de 750 euros et de meilleures performances des PEA pour avoir une valeur de PEA supérieur à 200 000 € fin 2030 (et profiter de 6% de dividende annuel sur cette somme).

IMMOBILIER : Montesquieu
(Acheté 70 000 euros loué 800 euros mensuel)
Le locataire à payé le loyer comme il se doit, un locataire en or, aucun retard de paiement.

IMMOBILIER : Surchamps
(Acheté 130 000 euros loué 1031 euros mensuel)
Idem, le locataire à payé le loyer à l’heure, plus rien à lui reprocher depuis la mise au clair après Covid sur les délais de paiement des loyers.

IMMOBILIER : Boétie
(Acheté 400 000 euros loués 580 + 750 + 580 + 700 + 910 = 3 520 € mensuel)
Enfin je commence a être tranquille sur cet ensemble immobilier commercial acheté il y a deux ans été demi.
Il faut dire que pas mal de choses ont étés faites question travaux : toiture, vitrines, mur de la façade, mur arrière, marquage au sol du parking, modification de bail.
Pour être franc il ne reste que deux points que j’aurai à faire dans la durée lorsque les locataires de ces 2 locaux (sur les 5 que comptent l’ensemble immobilier) partirons, ou réaliseront un vente de fond :

Le changement des menuiserie sur les 2 lots restants (Le coiffeur et l’esthéticienne).
La réalisation d’un bail neuf au prix du marché soit 700 – 750 euros HC.

Ceci dit en attendant, tout est payé à l’heure.

CRÉDITS EN COURS
Deux crédits immobiliers restant pour les locaux suivants :
SURCHAMPS : Reste 149 128 euros jusqu’à Août 2036
BOETIE : Reste 313 066 euros jusqu’à Octobre 2040

ÉPARGNE ACTUELLE
A ce jour, l’épargne bancaire actuelle est classique pour un couple, livrets A et LDD remplis.
Certains me diront que cela fait beaucoup trop compte tenu de l’inflation et du rendements des livrets A, LDD et autres placements à 3%.
Cependant étant entrepreneur je peut être soumis aux aléas de la gestion d’entreprise avec une impossibilité d’avoir accès au chômage en cas de soucis. Bien que mon entreprise se porte bien et dispose d’une trésorerie conséquente, j’aspire a pouvoir dormir tranquille et, ce matelas de sécurité me permet d’être tranquille ainsi.

INVESTISSEMENT BOURSIER
PEA 1 : Valeur actuelle : 187 236 €
Plus ou moins-value lattente : 8 750 €
Dividende encaissé dans le mois :
Abc Arbitrage : 96.80 €
Téléperformance : 50.05 €
Total : 244.95 €
LVMH : 28.00 €
L’Oréal : 36.00 €

PEA 2 : Valeur actuelle : 76 677 €
Plus ou moins-value lattente : 4 063 €
Dividende encaissé dans le mois :
Abc Arbitrage : 36.80 €
Téléperformance : 23.10 €
Total : 69.69 €
L’Oréal : 12.00 €

PEA PME 1 : Valeur actuelle : 1 000 €
Plus ou moins-value mensuelle :
Dividende encaissé dans le mois :
Crowdfunding Immobilier : 1000 €

PEA PME 2 : Valeur actuelle : 0 €
Plus ou moins-value mensuelle :
Dividende encaissé dans le mois :
Crowdfunding Immobilier : 0 €

INVESTISSEMENTS DIVERS
1 Napoléon OR Boursable
1 pièce or Mariane Coq 250 €
4 500 € de Crowdlending sur la plateforme Pretup
750 € de Bitcoin stocké sur un Ledger
750 € d’Etherum stocké sur un Ledger

PRÉVISION DES REVENUS A FIN 2030
Revenus foncier après hausse des loyer de 15 % :
Montesquieu : 920 € Mensuel / 11 040 € Annuel
Surchamps : 1 185 € Mensuel / 14 220 € Annuel
Boétie : 4 439 € Mensuel / 53 268 € Annuel

Soit 78 528 € Annuel

Revenus des PEA : 6 % Annuel sur 2 PEA d’une valeur de 200 000 € Chacun abondé à 150 000 € chacun.
24 000 € Annuel.

Revenus des PEA PME : 6 % Annuel sur 2 PEA PME d’une valeur de 75 000 € Chacun abondé à 75 000 € chacun.
9 000 € Annuel.

Cela sera complété en bonus (non calculé a ce jour) par les montant récupéré des crowdlending et valeur de revente de cryptos.
Concernant les Napoléons ils sont gardés dans un coffre loué a la banque et sont une réserve de valeur en cas de gros pépins de système bancaire ou déménagement dans un pays d’Asie ou l’or est bien plus utilisé (expat).

Cela représente une perte de revenu annuel de l’ordre de 20 % mais compte tenu que j’épargne plus de 60% du revenu actuel , cela sera suffisant pour vivre rentier et le rester !

Dernière modification par Gautier33290 (30/04/2023 18h06)

Janvier 2024, Reporting du projet "Retraite à 45 ans"
Prévisions : Rentier pour le 31/12/2030

RECAP ET PREVISIONS :
Le montant des investissements mensuels et leurs rentabilités sont meilleurs que mes prévisions et le but de ne plus avoir besoin de travailler pour Fin 2030 est maintenu.
Tout se passe comme prévu avec un rendement en capital supérieur à mes estimations sur les PEA.
C’est un bon point car avec une valeur du PEA supérieur à mes estimations pour fin 2030, les dividendes et arbitrages sont mathématiquement supérieur à taux de rentabilité constant (Rentabilité visé de 6%, à ce jour supérieur depuis 3 ans).

Concernant ma SC.Patrimoniale, j’ai ouvert mon espace actionnaire chez Air Liquide et placerai l’excédent de trésorerie à 80% sur Air Liquide et 20% en or stocké en agence bancaire.

Enfin, nouvelle année, nouvelle présentation, enfin regroupement de mes reporting.

INVESTISSEMENT DANS LA SOCIETE CIVILE

IMMOBILIER : Montesquieu
(Acheté 70 000 euros loué 800 euros mensuel)
RAS, un locataire en or dont je n’entends pas parler. Le loyer est payé à l’heure, Le loyer sera réévalué à la date anniversaire des 3 ans lors de la révision triennale et dépassera les 900 euros dans un an (sauf chute de l’indice ILC).

IMMOBILIER : Surchamps
(Acheté 130 000 euros loué 1031 euros mensuel)
Toujours quelques légers soucis de délais de paiement avec ce locataire mais globalement … le loyer est payé avant le 20 du mois.

IMMOBILIER : Boétie
(Acheté 400 000 euros loués 580 + 750 + 800 + 700 + 910 = 3 720 € mensuel)

Enfin ma locataire, esthéticienne est partie !
Après les déboires avec l’agent immobilier, les nuits blanches et les inquiétudes, c’en était de trop.
Autant il était hors de question que je lui donne 12 000 euros … Autant si je trouve un locataire prêt à me payer un droit au bail de l’ordre de 10 000 – 12 000 euros … je me permettrai de résilier le bail de l’esthéticienne pour avoir la paix !

J’ai donc publié une annonce sur le bon coin, et en quelques semaines locataire trouvé !
Ils cherchent un local pour le mois de Juillet et ont acceptés le deal suivant :
On signe le bail en Février (normalement), je leur offre les loyers (pas les charges en revanche) pour février mars et avril.
Ils commencent à payer le loyer en Mai, droit au bail de 10 000 euros et travaux d’aménagement intérieur à leur charge.
Après envoi des plan et photos, ils souhaitent casser toute les cloisons pour faire un espace ouvert propre, et neuf.
Par la même occasion le loyer passe de 580 euros HC à 800 euros HC.

A ce jour, le bail n’est pas signé mais j’ai eu un virement de 2 000 euros du futur locataire en guise d’acompte et d’engagement.

Ce petit délais de carence entre la sortie de l’esthéticienne et la prise en main des clés du local par le nouveau locataire me laissera le temps de réaliser quelques travaux :
-Remplacer la menuiserie comme je l’ai fait sur les autres lots
-Poser une clim pour les 3 locataires : Celle qui fait les ongles, Celle qui fait des bijoux ainsi que ce lot qui se libère.

Concernant les clims, je ne voulais pas en poser tant que cette locataire casse pied était le car je sais que, pour certains soins (épilation à la cire, vernis pour les ongles et extension de cils notamment), quand il fait trop chaud, elle ne pouvais pas exploiter.

CRÉDITS :
Deux crédits immobiliers restant pour les locaux suivants :
SURCHAMPS : Reste 144 994 euros jusqu’à Août 2036
BOETIE : Reste 306 945 euros jusqu’à Octobre 2040
Toujours en période de suspension des prélèvements de 6 mois de Octobre à Mars.

PLACEMENTS BOURSIER:
Actuellement, aucun titre n’est détenu.

INVESTISSEMENT EN OR :
Actuellement pas d’or détenu.

INVESTISSEMENT PERSONNELS

ÉPARGNE ACTUELLE
A ce jour, l’épargne bancaire actuelle est de 122 009 Euros (Livrets).

INVESTISSEMENT BOURSIER
Sous 2 mois (avant la période des dividendes donc) les 2 PEA seront abondés à leur plafond.
PHOTO DE ZONEBOURSE VALEUR CUMULEE

Valeur globale : 3 56 267.96 euros.
Dividendes encaissés : 429.20 euros en Janvier
Plus ou moins-values latentes : 11 112.33 euros
Arbitrage et mouvements : Aucun mais je songe a solder STELLANTIS.

INVESTISSEMENTS DIVERS
Pièces d’OR d’investissement et lingotins Pour une valeur de 7 780 €
Compte tenu d’une récession en vue en Europe et d’un dollar qui perds de son pouvoir de valeur refuge petit a petit au fil des mois / années, cette poche d’investissement sera sérieusement augmentée.
Pour le stockage, assez aisé et sécure : Un coffre à la banque (90 euros par an de frais).

PRÉVISION DES REVENUS A FIN 2030

Revenus foncier après hausse des loyer de 15 % : (Je pense être terriblement en deca de la réalité mais bon)
Montesquieu : 920 € Mensuel / 11 040 € Annuel
Surchamps : 1 450 € Mensuel / 17 400 € Annuel
Boétie : 4 439 € Mensuel / 53 268 € Annuel.
Soit 81 708 € Annuel

Revenus PEA 1 : 6 % Annuel représente sur une valorisation de 270 000 €  une rente annuelle de 15 000 € brut de PS.

Revenus PEA 2 : 6 % Annuel représente sur une valorisation de 250 000 € une rente annuelle de 14 000 € brut de PS.

Revenus CTO de la SC: 6 % Annuel représente sur une valorisation de 150 000 €  une rente annuelle de 9 000 € brut de PS.

Cela représente, avant IR, des revenus supérieur a nos revenus actuels en sachant que, nous épargnons Presque 70% de nos revenus.