Bed43fr [81] : étude de cas immobilier (immeuble de 6 appartements)

bed43fr a écrit :

La différence avec le bailleur actuel c’est que moi je passerai par une gestion locative. Je me dis (peut-être à tort) que ça change tout.

Sérieux ? Vous avez consulté suffisamment de retours d’expérience de gestion locative par agence en général, et de cette agence en particulier, pour vous forger cette opinion ?

Vous semblez vous mettre une pression forte pour aboutir alors que vous n’avez peut-être pas les moyens :
Quand je lis "décoration vieillotte, lambris, plancher gonflé, ça attendra quelques années", vous mettez le doigt dans une spirale qui ne pourrait ne pas favoriser l’entente cordiale avec les occupants et ne favorisera pas non plus le travail d’une agence.

J’arrive à faire en étant patient du 9 à 10% dans du récent en sortie de défisc dans une petite préfecture provinciale, sans tous ces signaux rouges et sans pression financière (pas d’endettement très long terme), le tout avec des locataires normaux ++.

Donner en gestion : vous me surprenez.

Aussi respectueux et cordiaux qu’ils souhaitent qu’on le soit avec eux : si j’offrais à la location des logements cradingues je ne m’étonnerais de rien.
Ne me faîtes pas dire ce que je pense pas ni ne pratique : je distingue largement les cassos des locataires bénéficiant d’aides au logement. Locataire cassos est un état d’esprit à mon sens favorisé ou amplifié par le milieu de vie.

Range19 a écrit :

Donner en gestion : vous me surprenez.

Ma femme et moi travaillons et nous avons 3 jeunes ados, si vous avez des enfants vous savez ce que c’est, donc assez peu de temps pour gérer les visites, les entrées/sorties pour 9 appartements donc on a décidé de tout mettre en gestion locative.
On pourrait traiter la partie administrative (annonces, quittances, dossiers etc), surtout que ma femme est secrétaire, mais cela ne suffirait pas, il y a tout le reste, donc il faut beaucoup de disponibilité, ce que nous n’avons pas… CQFD

Concernant la pression qu’on se met vous avez sans doute raison, mais toute pression n’est pas mauvaise, surtout quand elle nous pousse à aller de l’avant

Ca fait 18 mois environ qu’on a fini de payer notre RP et que nous souhaitons profiter de l’effet de levier du crédit immobilier. Ca fait un an que je consulte quotidiennement les annonces (sur des sites d’annonces ou sur les sites des agences immo), que je passe des coups de fils (tous les 2/3 jours) et qu’on fait des visites avec ma femme donc on commence à bien connaître le marché local.
On ne visite rien en dessous de 9% de renta donc s’il y avait eu de meilleures offres on les aurait vues. En fait ce n’est pas vrai, il y en a mais pas dans le secteur qu’on prospecte, on ne veut pas investir à plus d’1h de chez nous (ou il y en a mais elles sont proposées aux bons clients des agences, elles n’arrivent pas jusqu’à nous).

Cet immeuble est quand même au dessus de la plupart des choses qu’on a visitées, si on a fait une offre c’est bien parce qu’il est très bien situé et qu’il nous a bien plu. Certes c’est pas du haut de gamme et il y a quelques défauts mais à ce niveau de rentabilité il n’y a rien de parfait sur le secteur, les vendeurs en demandent trop et soit ça part pas car trop cher soit ça part à des prix fous (j’ai vu parfois des immeubles partir malgré une renta à 7% brut o_O dans des coins paumés! )

Dernière modification par bed43fr (16/03/2021 16h20)

Je ne suis pas bien votre raisonnement vis à vis du message que vous citez, on dit exactement la même chose : tout cela prend du temps.
C’est bien pour cela qu’on compte le déléguer à une agence. Dans mon business plan j’ai compté 10% des loyers en gestion locative (frais de gestion courante + les frais de visites et entrées/sorties).

Suite à la contre visite d’hier soir on a pu constater quelques détails qui nous avaient échappés lors de la première visite :
1) la peinture de la façade n’est pas nickel, elle s’écaille un peu près du sol, il faudrait la repeindre si on veut quelque chose de vraiment parfait (disons 3 à 5k€ pour la façade sur rue). Dépense difficile à évaluer en terme de retour sur investissement.
2) certains volets métalliques sont un peu défraichis, il faudrait aussi les repeindre pour que ce soit nickel. Ca devrait pas chiffrer beaucoup, à faire en même temps que la façade.

Ma femme voudrait rafraichir les communs (moquette sur les murs), on pourrait faire ça en même temps que l’appartement à rénover.

Tout cela ajoute pas mal de frais mais surtout des travaux à superviser, il faut qu’on réfléchisse.

Je ne prendrai pas d’assurance loyer impayé.

J’ai un maître d’oeuvre et une société tous corps d’état que j’ai amenés sur quelques immeubles pour des chiffrages mais plutôt pour des gros chantiers avec des multiples artisans à coordonner (j’ai même fait appel à un architecte une fois mais il était vraiment trop cher).
L’avantage c’est que grâce à ces divers chiffrages ils m’ont fourni des abaques dont je me sers pour chiffrer les travaux grosse masse.
Là on parle de petite choses, ça me gênerait de les solliciter pour de si petits travaux.

Des volets en fer mal peints…des communs vieillots…A vue d’oeil, vous allez louer à des profils "particulier".

Les locataires sont aujourd’hui très compliqués à convaincre….
Au pire, vous aurez des gens qui prendront votre logement ("s’il vous plait c’est très urgent") mais qui continueront à chercher mieux ailleurs et qui partiront assez rapidement.

De plus, les locataires avec des profils compliqués passent très peu par agence afin d’éviter les frais.

D’autres forumeurs ont pu lever des alertes…Après, vous êtes assez grand pour savoir ce que vous avez à faire.

Pourrez-vous nous faire un retour/suivi de ce projet ?

Dernière modification par titoux (17/03/2021 16h47)

bed43fr a écrit :

J’envisage de demander au notaire de rajouter une clause suspensive sur le paiement à jour des loyers des locataires pour le jour de l’acte de vente notarié. S’ils sont de bonne fois ils ne devraient pas refuser.

Effectivement bon réflexe.
Lors de mes achats et de ma vente la clause y était dés le début, donc je n’ai pas pensé à le souligner.

Par contre, qu’il n’ai pas toutes les quittances, je peux le comprendre (je ne les fait qu’à la demande).
Mais il doit avoir un état des payements des locataires, ne serai ce que pour assurer le suivi et la déclaration fiscale.

Au passage, on parle de peinture qui s’écaillent, que disent les diags ?
Car si peinture plomb qui s’écaille, ça va pas trop attendre!

Je ne sais pas… l’AI nous a dit que quand il a dit aux vendeurs qu’on voulait les quittances ou des preuves que les loyers étaient payés la femme du proprio s’est mise à pleurer…
Je vais pas insister plus de ce côté là c’est pour ça que depuis hier je me suis tourné vers le notaire pour qu’il obtienne les garanties nécessaires lors de la signature du compromis.

Pour les diags on a que ceux de 2017 pour l’instant, pas de plomb et pas d’amiante.

Voilà quelques photos, on a pas osé en faire dans les appartements occupés, ce sont les photos de l’annonces pour la plupart mais c’est représentatif de l’état réel des appartements.

La façade, avec la peinture à revoir sur le bas et sur les appuis de fenêtre, on voit également que les volets sont à repeindre pour être nickels :



Le parquet des communs, qu’on remettra à jour en même temps que le parquet du T2 à rénover et la moquette bleue sur le mur :



Le loft (avec le parquet qui a gonflé sous un des velux) :


Le studio :


L’appart à rénover (mur et parquet) :


Je ne sais pas pourquoi certaines photos sont penchées, chez moi elles apparaissent droites o_O

Le notaire n’a pas le pouvoir d’obtenir plus que ce que le vendeur pourra ou voudra bien lui donner, d’autant que la loi n’oblige pas d’annexer à l’acte de vente des quittances de loyer.

Si la femme se met à pleurer quand on lui demande les quittances…. ça sent très mauvais….

Moi à votre place je ne signerais pas le compromis sans la preuve réelle de l’encaissement des loyers par le vendeur (relevé de compte bancaire en plus des quittances).

Dernière modification par Transatlantic (18/03/2021 09h00)