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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 09/05/2016 14h12 → Valentine : présentation (achat locatif, investissement immobilier, investissement locatif)

Membre
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Bonjour, je cherche des informations concernant un projet que nous tient à cœur avec mon mari : investissement locatif, investissement pour de la revente etc…

Nous avons tout les deux 29 ans, propriétaire d’une maison (estimée aujourd’hui à 410 000 €) parents de 2 enfants (à ce niveau là nous avons terminé :-)
Cette maison nous revient seulement à 860 € par mois (nous avons fait une très belle affaire il y a 7 ans..)

Nous voulons aujourd’hui investir dans l’immobilier et pour cela je vous explique nos revenus :
3029 € à nous 2 par mois
860 € de crédit immobilier (ce qui ramène à un endettement de 28 %)

Nous avons la possibilité de louer notre maison 1250 €/mois et habiter une maison que ma grand-mère a, le temps de se faire 3 sous. (pas longtemps non plus car il n’y a que 2 chambre et c’est très petit !)

Mais nous ne savons pas ce qui est le mieux pour nous.

Louer notre maison ?
Ne pas la louer ?

Le banquier nous a dit qu’il pouvait nous prêter 150 000€ si nous n’avions plus de crédit (auto financement avec la location de notre villa)*

Que faire ?

Sachant que mon mari est artisan, nous avions comme idée de faire de la rénovation car il travaille dans le bâtiment.

J’espère avoir été à peu près clair.

Merci pour votre aide !

Mots-clés : achat locatif, investissement immobilier, investissement locatif

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#2 09/05/2016 14h27 → Valentine : présentation (achat locatif, investissement immobilier, investissement locatif)

Membre
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Bonjour,

Sans répondre réellement au coeur de votre question, je me contenterai d’un conseil:
Il ne faut pas sacrifier votre confort actuel pour un gain modeste.

Habiter un logement que vous qualifiez de "très petit" alors que vous avez deux enfants… pourquoi pas si vos revenus ne vous permettent pas de vivre correctement. Mais dans le cas contraire, combien de temps allez vous tenir (avec des enfants qui grandissent, en plus) ?

Cette perte de confort vous donnera 5000€ bruts par an. Peut-être 3500/4000€ charges et impôts payés. A vous d’estimer si l’inconfort est compensé par cette somme (difficile à dire pour un oeil extérieur)

Votre mari étant artisan, acheter une nouvelle RP à retaper tout en louant votre domicile actuel pourrait-être une alternative intéressante…

Dernière modification par Faith (09/05/2016 14h29)


La vie d'un pessimiste est pavée de bonnes nouvelles…

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#3 09/05/2016 14h33 → Valentine : présentation (achat locatif, investissement immobilier, investissement locatif)

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Bonjour et bienvenue.

Une remarque : louer votre maison ne fera pas disparaitre votre endettement, mais le diminuera.

Avec 3.029€ de revenu, 860€ représente bien 28%.
Avec 3.029 + 1.250, l’endettement descend à 20%.

Sinon votre bien est estimé à 410.000€, vous envisager de le louer 1.250€/mois.
Soit un rendement brut de 3,65%.
Ce qui fait un rendement plutôt faible.

Sinon, votre crédit vous permet de faire du locatif ? Le PTZ et le PAS sont limitant sur ce point.

Au passage, vous dites louer votre RP, loger temporairement dans un bien prêté.
Mais après ?
Un locataire en maison peux rester de nombreuses années (ma grand mère a eut un locataire qui est resté plus de 30 ans).
Vous vivrez où si vous ne vivez pas dans votre RP et pas dans le logement prêté ?

Sinon, avec vous la possibilité de faire du saisonnier ?
Ce serait intéressant financièrement sans pour autant vous bloquer à long terme.

Pour finir, si votre conjoint est dans le batiment, n’y a t’il pas des biens plus dégradés dans votre secteur qui ne vaudrait pas cher et serai accessible pour vos revenus/épargne ?
Histoire de se faire un pécule ?

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#4 09/05/2016 15h55 → Valentine : présentation (achat locatif, investissement immobilier, investissement locatif)

Membre
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Bienvenu, une présentation dans la section adéquat aurait été plus correcte de votre part, cependant je vais quand même vous répondre.

Si votre RP actuelle est estimée à 410000€ et en considérant votre crédit actuel, ainsi que les taux de l’époque; j’en déduis que vous l’avait acheté plus de 2fois moins cher que l’estimation actuelle. Que vous avez sûrement remboursé environ les 2/3 du crédit.

Pour moi il n’y a pas 36 solutions : VENDEZ !

En effet, cela vous fait une plus-value énorme, vous seriez infiniment gagnant à vous séparer de ce bien et à encaisser le surplus.

Si vous la mettez en location (si pas de PTZ pour empêcher ça), vous pouvez dire adieu à votre exonération sur la PV… Ce serait quand même bien dommage étant donné son montant.


Mon blog : http://missionlocation.com /// PARRAINAGE BOURSORAMA

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#5 09/05/2016 16h52 → Valentine : présentation (achat locatif, investissement immobilier, investissement locatif)

Modérateur
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A partir du simple calcul 1250 * 12 / 410 000 = 3.6%, du rendement potentiel brut (avant toutes les charges qui resteraient poru vour : impôt foncier, travaux, impôt sur le revenu foncier, etc.) de votre maison, il est clair que la mettre en location pour 1250€/mois n’est pas un bon choix.

Le fait que cette maison recèle une grosse plus-value, que vous percevrez sans impôt si vous vendez la maison quand elle est votre RP, mais sur laquelle vous payerez pas mal d’impôts (30.5% de la plus-value, après quelques abattements pour durée de détention) si vous vendez la maison après qu’elle ait été mise en location (sauf à attendre 30 ans) plaide encore plus pour ne PAS LA METTRE EN LOCATION.

Il vous reste donc 2 alternatives :
    - rester dans cette maison, qui continuera d’être votre RP
    - changer de RP, mais alors VENDRE cette maison (après remboursement du prêt encore en cours, il vous restera un solide pécule, et aucune dette), pour éventuellement acheter d’autres biens immobiliers, pour vous y loger (en choisissant un bien correspondant à vos besoins, actuels et pour les 5-10 prochaines années, sinon mieux vaudrait rester locataire) (en mobilisant une partie significative du pécule tiré de votre actuelle maison, et en complétant par un emprunt), ou pour faire du locatif (en choisissant alors des biens avec une bonne rentabilité et en les finançant à crédit).


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#6 09/05/2016 17h05 → Valentine : présentation (achat locatif, investissement immobilier, investissement locatif)

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Bonjour et merci pour vos réponses.

Actuellement il nous reste 165000€ à rembourser sur notre maison.
On l’avait payé 160000€ mais nous avons fait des rénovations.

Excusez moi pour le titre, mais je n’avais pas vu qu’il fallait que je le change je n’avais vu que les mots clé…désolée sinon Evidemment je n’aurai pas mis : présentation

De plus, nous n’avons encore rien entamé, mais je vois qu’habiter dans une maison "gratuitement" n’est pas forcément super rentable.
Je note quand même que les frais de notre maison sont :
860€ crédit
250€/mois : TF + TH
200€ : Edf

Voila, je ne veux pas me tromper car cette maison je l’aime vraiment, mais j’ai aussi très envi d’investir..

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#7 09/05/2016 17h31 → Valentine : présentation (achat locatif, investissement immobilier, investissement locatif)

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Comme les intervenants précédents, je pense qu’il n’est pas rentable de louer cette maison (rentabilité trop basse et perte de l’avantage fiscal sur la PV).

Concernant l’idée d’aller dans la petite maison de votre grande-mère. Actuellement, vous logez dans une maison de valeur 410 k€ ou, en location, 1250 €/mois. Si vous avez pris cette maison, c’est sans doute que vous considériez que vous en aviez besoin. Pourquoi diable vos besoins auraient-ils rétréci subitement ?

Je dirais que le raisonnement juste est le suivant : si vous quittez cette maison pour la mettre en location, vous aurez besoin d’une autre maison de taille et prestations comparables, qui va vous coûter 1250 € à louer ou 410 000 € à acheter ; pas d’une maison minuscule. Quittez une grande maison chère pour aller dans une autre grande maison chère n’a pas beaucoup de sens.

Je vois deux pistes possibles :
- vendre, comme le dit Ostrog, et solder le prêt pour remettre les compteurs à zéro. Avec l’argent récupéré, vous pouvez investir à nouveau, avec effet de levier grâce à l’emprunt (voir notamment la suggestion de julien62 dans ce fil : Cecotine : étude de cas immobilier (achat locatif qui augmenterait fortement le taux d’IR) ). Pourquoi pas une RP + un bien locatif ?
- racheter votre prêt actuel. Vous pourriez bénéficier à la fois d’un taux plus bas, et si possible, abaisser la mensualité pour abaisser le taux d’endettement et rendre ainsi possible un investissement locatif en sus, tout en restant dans votre maison bien-aimée.

Dernière modification par Bernard2K (09/05/2016 17h36)

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#8 10/05/2016 00h08 → Valentine : présentation (achat locatif, investissement immobilier, investissement locatif)

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Je n’avais pas pensé à faire racheté mon pret actuel.
Pensez vous que c’est le mieux ?
C’est un prêt à taux variable capé +1
La en ce moment nous sommes à 2’75%…
Si nous repartons sur 25 ans ça va rallonger encore notre crédit (puis Evidemment diminuer la mensualité) alors qu’il nous reste 19 ans…que faire ?

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#9 10/05/2016 09h18 → Valentine : présentation (achat locatif, investissement immobilier, investissement locatif)

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En prenant les données suivante :
165k€ sur 19 ans à 2,75%, j’obtiens 930€/mois (hors assurance) pour 47k d’intérêts.

Même somme, sur 17 ans, avec le taux proposé par Meilleurtaux.com : 924€ pour 23,6k d’intérêt.
En conservant la durée de 19 ans : 840€ pour 26,5k€ d’intérêt.

Par contre meilleurtaux propose du taux fixe (mais c’est bien plus intéressant pour vous)

Et le taux réel qu’on vous propose peux varier en fonction de votre dossier.
Par contre n’hésitez pas à faire jouer la concurrence, surtout pour négocier avec votre banque.

Message édité par l’équipe de modération (10/05/2016 12h11) :
- suppression de la citation du message immédiatement précédent

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#10 10/05/2016 09h19 → Valentine : présentation (achat locatif, investissement immobilier, investissement locatif)

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Valentine a écrit :

Voila, je ne veux pas me tromper car cette maison je l’aime vraiment, mais j’ai aussi très envi d’investir..

Bonjour,

Je ne comprends absolument pas votre raisonnement. Vous êtes jeunes (29 ans), vous avez une famille et une jolie maison payée à plus de la moitié de sa valeur actuelle.

Et pour pouvoir assouvir votre envie d’investir, vous voudriez sacrifier tout cela (qui selon vos dires semblent vous convenir parfaitement) ??? Je bug …
Pourquoi diable iriez-vous changer drastiquement votre qualité de vie (notamment espace d’habitation) pour un investissement ? Vos enfants seront-ils prêts à accepter cela ? Etes-vous prêts à cela (nerveusement, plus de risque de conflits si on se marche les uns sur les autres).

Investir c’est bien, mais c’est comme créer une entreprise. Ca se réfléchi, ca se pose en chiffre et ca discute. On prends des décisions et on vise des objectifs atteignables.

Par contre, je trouve dommage de prendre le risque de sacrifier une vie sur une envie. Investir c’est intéressant et enrichissant, mais ca demande des efforts, du travail et du risque. Tout cela en échange d’un gain potentiel et d’une amélioration de la vie future. Ce n’est pas un jeu.

Setanta

PS : navré de jouer l’oiseau noir, mais quand je vous lis, je ne comprends absolument pas votre raisonnement.

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#11 10/05/2016 10h05 → Valentine : présentation (achat locatif, investissement immobilier, investissement locatif)

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La remarque de Sesanta me fait penser à un point :

Setanta a écrit :

Je ne comprends absolument pas votre raisonnement. Vous êtes jeunes (29 ans), vous avez une famille et une jolie maison payée à plus de la moitié de sa valeur actuelle.

Vous avez du patrimoine, un endettement pas au plafond, et vous ne pourriez pas investir à crédit ?

Y a un point qui me surprend.
Je ne vois pas  où est le blocage.

Comme ça je dirais que vous pourriez emprunter 40€ de plus à 5% de rendement.
40k donne 210€/mois sur 20 ans.
Pour un loyer de 167€.
Soit un endettement de 3.029+(167*.7) => 3.146 de revenu pour 1070 de crédit : 34%
Bien sûr je prend une hypothèse de rendement net basse, un meilleur rendement permettra de mieux emprunter.
Sans compter qu’en locatif, vous pouvez aller au delà de 33% d’endettement.

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#12 10/05/2016 21h04 → Valentine : présentation (achat locatif, investissement immobilier, investissement locatif)

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Bonsoir et merci à tous pour vos réponses.
Effectivement je n’avais pas pensé à faire racheter mon crédit immobilier.
Pensez vous qu’il est préférable que je le prenne sur du long terme pour diminuer ma mensualité et du coup pouvoir investir dans du locatif ?

Merci par avance pour votre preci use aide

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#13 11/05/2016 05h09 → Valentine : présentation (achat locatif, investissement immobilier, investissement locatif)

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A la base, c’est cette simple ligne qui est franchement "toxique" :
"Le banquier nous a dit qu’il pouvait nous prêter 150 000€ si nous n’avions plus de crédit (auto financement avec la location de notre villa)"

1) L’idée de louer votre RP est tordue comme tout le monde vous l’a expliqué : faible rentabilité, perte de la non-imposition sur la PV, et si c’est pour aller dans une trop petite maison vous perdez fortement en confort.

2) L’autre idée bien tordue et qu’il faut démonter, c’est cette partie de la phrase : "si nous n’avions plus de crédit"

Premièrement, même en louant votre maison vous aurez toujours un crédit. Je ne sais pas s’il vous a vraiment dit mot pour mot "vous n’aurez plus de crédit", mais si c’est le cas, c’est débile. Vous aurez toujours un crédit, toujours un taux d’endettement. Simplement, supposons qu’il retienne 70 % des revenus locatifs, vous seriez à 3029 + 1250*0.7 = 3904 € de revenus mensuels. Votre taux d’endettement devient 22% et c’est sans doute cela qui dégage une capacité d’emprunt à 150 k€. Certes, il y a aussi le fait que ces 70 % de revenus locatifs couvrent le remboursement du prêt, mais pour autant, vous restez personnellement endetté à 165 k€ et pour 19 ans, ce qui est tout de même considérable, donc c’est débile de prétendre que votre emprunt actuel disparaît.

Deuxièmement, s’il retient le principe du revenu locatif qui "efface" le crédit correspondant, pourquoi ne ferait-il pas de même pour un investissement locatif ? Pourquoi vous a-t-il présenté ce raisonnement sur votre RP et pas sur un investissement locatif ? Trouvez un bien à forte rentabilité, pour lequel 70 % du revenu locatif est supérieur au remboursement de l’emprunt que vous faites pour l’acheter, et voilà, dans sa pensée magique de banquier, ce second emprunt disparait !
Ou en tout cas, de façon plus pragmatique, vous avez vos revenus locatifs qui s’ajoutent à vos revenus d’activité. Supposons que vous trouviez un bien à 100 k€ qui rapporte 1000 €/mois. Vos revenus mensuels deviennent 3096 + 0,7 x 1000 = 3796 €. Votre taux d’endettement avec le premier emprunt n’est donc plus que  22,6% et vous avez probablement la capacité d’emprunter ces 100 k€ (avec 100 k€ empruntés sur 20 ans je trouve un taux d’endettement total de 36 % ce qui peut passer auprès de la plupart des banques).

Troisièmement, cette présentation est trompeuse avec votre RP, parce que l’emprunt ne porte que sur 40 % de sa valeur réel (sur 165 k€ restant à rembourser au lieu des 410 k€ de sa valeur). C’est facile de montrer un bien qui s’auto-finance en apparence, c’est à dire dont 70 % du loyer couvre le remboursement du crédit, quand le crédit ne représente que 40 % de la valeur totale. Dans les faits, la rentabilité réelle est très basse.

Je dirai que le bon plan d’attaque pour vous est :
1) racheter votre crédit actuel. Comme l’ont montré les calculs de gunday, vous y gagnez très probablement. De plus, à moins de penser que les taux bas actuels vont se maintenir pendant les 19 ans à venir, vous gagnerez et sécuriserez l’avenir à prendre un taux fixe.
2) envisager un achat locatif fortement rentable. C’est à dire : payé pas cher car avec travaux ; vous faites les travaux à moindre coût ; vous louez cher (meublé à l’année). Jusqu’à 100 k€ vous devriez réussir à le faire financer sans trop de difficulté par une banque, à condition de bien montrer à cette banque le revenu supplémentaire apporté par ce bien locatif.

En première approche, un bien fortement rentable, c’est une rentabilité brute > 10 %, et même 12%.
Rentabilité brute = loyer HC annuel / prix de revient total.
Prix de revient total = prix d’achat, FAI, frais de notaire inclus, travaux inclus.
Ou bien, pour faire encore plus simple : si, en rajoutant 2 zéros au loyer mensuel potentiel, vous avez le prix de revient total, c’est un bon projet ! 1000 € de loyer par mois, si vous le payez 100 000 € maxi tout mouillé, c’est du bon, c’est 12 % de rentabilité brute.
Lisez les posts de cricri77000, ZX-6R, DDTee et quelques autres pour vous donner de bonnes idées de projets à forte rentabilité.

Certes, ça ne se trouve pas sous les sabots d’un cheval. Mais en même temps, si vous allez flirter avec les 40 % d’endettement, il faut que ça soit pour un projet fortement rentable. N’allez pas vous endetter, et vous ajouter du travail et des soucis, pour 3 à 5 % de rendement. Le jeu n’en vaut pas la chandelle.

Donc, pour résumer je dirais :
- oubliez l’idée de louer votre RP. Oubliez les conneries de votre banquier avec l’emprunt qui disparaît par magie.
- rachetez votre prêt actuel. Il faut le faire maintenant, avec les taux bas actuels.
- Concentrez-vous sur l’élaboration d’un projet de bien locatif, fortement rentable. Prenez le temps de trouver le très bon projet, vous n’êtes pas pressée. Avec votre mari artisan du bâtiment, il doit pouvoir avoir quelques tuyaux sur des biens avec travaux que leur proprio serait prêt à lâcher pour pas cher. Si ce bien est fortement rentable et d’un budget total <100 k€, vous devriez pouvoir le faire financer sans problème ; jusqu’à 150 k€, ça reste envisageable même si c’est un peu plus difficile. Cela dit, je ne vous pousse pas sur un bien locatif cher. Si vous pouvez trouver un studio à 40 k€ tout mouillé, c’est bien aussi.

PS : c’est quand même pénible ces posts présentation + question. Conformément à la charte, la présentation, c’est ici : Info - Forums des investisseurs heureux Si vous vous étiez présentée dans les formes, nous aurions une idée de votre patrimoine. Parce que, envisager un achat de bien locatif si vous avez 50 k€ d’épargne de précaution, ce n’est pas pareil que si vous avez zéro épargne de précaution. Si vous aviez précisé au moins approximativement votre localisation, ça serait utile, parce que l’immobilier dans une campagne déserte ou dans une grande ville, ce n’est pas pareil. Or, vous n’avez pas du tout abordé ces sujets.

Dernière modification par Bernard2K (11/05/2016 07h17)

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#14 11/05/2016 10h09 → Valentine : présentation (achat locatif, investissement immobilier, investissement locatif)

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Excusez moi pour ce titre qui me porte peine mais je n’arrive pas à le changer, je suis super débutante :-/

Merci pour votre attention à mon égard et à votre longue réponse.
Elle me plait bien
Effectivement mon banquier je ne l’aime pas trop, il n’est pas à fond avec nous dans ce projet.

Bref.

J’habite non loin de Montpellier

Pour ce qui est de l’apport, nous n’aurions que les frais de notaire c’est tout…

J’ai pris rendez vous avec un courtier pour qu’il nous trouve la banque qui pourrait nous racheter le crédit à un meilleur taux.
165000€ à rembourser je trouve ça dérisoire quand on connaît le prix du marché dans le secteur de Montpellier et de sa banlieue dans laquelle je me trouve.

Je suis un peu moins perdu grâce à vous.
J’ai compris qu’il ne fallait pas que je loue ma maison, mais qu’il fallait que j’investisse dans un bien que je louerai par la suite apres travaux.
Ensuite acheter un bien à 100000€ et le louer 1000€ par ici c’est quelque chose d’impossible…

J’aimerai pourtant !
Je vais m’inscrire dans des agences immobilières qui vont me dénicher des petits trésors je l’espère  :-)

Merci beaucoup
Je vais continuer à vous lire ça me booste !

Bonne journée

Valentine

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#15 11/05/2016 10h25 → Valentine : présentation (achat locatif, investissement immobilier, investissement locatif)

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Valentine a écrit :

Ensuite acheter un bien à 100000€ et le louer 1000€ par ici c’est quelque chose d’impossible…

Seloger => montpellier => immeuble (par flemme de faire les calculs) => tri par prix croissant.
Résultat :
On est plutôt au alentour de 200k€.
Mais  :
-> 1ère annonce avec un rendement annoncé à 12%
-> 2ème annonce avec un rendement annoncé à 10% (en vente depuis 114j d’après castorus)

Bien sûr, les prix sont à vérifier, et sont sûrement calculé sur le loyer charge incluse et sans prendre les frais de notaire, mais une négociation pourrait ramener le rendement à 10% HC et FdN inclus! wink

Donc, si un rendement de 10% est accessible!
A savoir que j’ai cherché montpellier, mais pas les alentours (je connais pas, j’ai fait simple)

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#16 11/05/2016 10h37 → Valentine : présentation (achat locatif, investissement immobilier, investissement locatif)

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Bien vu gunday, ça se trouve mais ce n’est pas facile. Si c’était facile, tout le monde ferait ça.

C’est bien pour ça que je vous disais de lire les retours d’expérience des très bons sur le sujet. Je le redis, et j’insiste. Il faut comprendre comment ils ont trouvé, comment ils ont négocié, comment ils ont minimisé les prix des travaux, comment ils ont valorisé le bien à la location, comment ils ont optimisé la fiscalité.

Leurs recettes ne sont pas celles que vous trouverez en discutant avec votre voisin qui a acheté un studio trop cher à Montpellier qui lui rapporte 1% net, mais il est content quand même car "plus tard, ça servira aux enfants quand ils feront leurs études".

Leurs recettes sont vraiment innovantes, osées, iconoclastes. Personnellement, je n’avais même aucune idée que c’était possible, avant de les lire. Par exemple, moi je croyais que on arrivait à 5 % de baisse lors d’une négo, c’était excellent, et 10 %, le bout du monde. En cherchant bien, vous trouverez des témoignages de gens qui ont réussi à faire baisser de 30, 40 voire 50 % le prix affiché. Certes, c’est difficile et ça ne marche peut-être qu’une fois sur 10 ou sur 100. Mais ça montre bien qu’il faut s’ouvrir l’esprit sur les solutions possibles.

Le forum est une mine d’or, mais il faut creuser, les astuces ne sont pas rassemblées dans un "best-of" qu’il suffirait de lire et qui donnerait d’ailleurs l’impression trompeuse que c’est facile.

Vous partez tout de suite sur "m’inscrire auprès des agences". C’est une piste, mais ce n’est pas la seule, et ce n’est peut-être pas la moins coûteuse. Les agences ne travaillent pas pour vous, elles travaillent pour leur commission. Votre banquier aussi. Attention à ne pas croire que des gens ont vos intérêts à coeur alors que ça ne sera pas le cas.

Dernière modification par Bernard2K (11/05/2016 10h45)

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#17 11/05/2016 11h28 → Valentine : présentation (achat locatif, investissement immobilier, investissement locatif)

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Sans renter dans les détails de calcul de rendement…je trouve que le simple fait de vendre sa résidence principale, qui semble vous plaire, pour investir me semble totalement incongru.
Ne gâcher pas votre qualité de vie pour un investissement !
L’immobilier pause tellement de soucis que vous vous en voudriez si votre investissement se passe mal .

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