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[+1]    #1 24/08/2015 21h36

Membre (2014)
Réputation :   1  

Bonjour,

Quelqu’un a t-il déjà sollicité l’administration fiscale d’une demande de dégrèvement de taxe foncière ?
Elle est possible à compter de 3 mois de vacances locative, involontaire.
C’est une disposition apparemment peu connue, mais dont j’ignore les conditions exactes de mise en œuvre (notamment au niveau de la preuve du caractère involontaire de la vacances).

Cordialement

Message édité par l’équipe de modération (Aujourd’hui 00h26) :
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Mots-clés : cgi, dégrèvement, foncière, immoblier, impôts, locatif, locative, taxe, vacance

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[+1]    #2 24/08/2015 22h58

Membre (2010)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   155  

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Bonjour,

D’expérience, l’administration fiscale est de plus en plus réticente et s’arrange pour compliquer ce type de dossiers.

1/ Il faut déjà savoir à quel service adresser le dossier, et comme rares sont les agents qui connaissent ce dégrèvement, vous êtes baladés et/ou votre dossier se perds (il est donc prudent d’envoyer en LRAR), et vos délais sont dépassés.

2/ Lorsque le dégrèvement est accordé, il n’y a aucun détail de leurs calculs.

3/ Les 3 mois de vacance locative se comptabilisent en mois entiers et non de date à date.

4/ Si votre période de 3 mois est entre deux années calendaires, il faut y aller à la négociation écrite. Je ne suis jamais arrivé à comprendre comment ils calculaient mais j’ai perdu des trimestres à cause de ça.

5/ Vous devez montrer "patte blanche" (et coopération long terme) aux services fiscaux ; c’est à dire paiements des taxes en temps et en heure, déclaration régulières des locataires entrants et sortants pour les recouvrements des taxes d’habitation, répondre courtoisement au téléphone quand ils recherchent vos anciens locataires, renvoie correct des documents de révisions cadastrales, etc.

6/ Détailler sur un courrier, pour chaque logement (accompagné de son "code administratif") , la chronologie des entrées et sorties de locataires en numérotant à chaque fois les renvois sur les justificatifs et leur nombre de pages.

7/ Les preuves à apporter sont : Bail d’entrée, état des lieux de sortie, copie des annonces internet datées (attentions aux pubs qui s’affichent) et/ou factures de celles-ci, mandats d’agences pour la location ou la vente, etc.

7bis/ Evidemment vous devez être dans le prix du marché et en apporter la preuve sur demande du fisc, alors sauvegardez quelques autres annonces de biens similaires aux mêmes dates que vos annonces.

8/ Les preuves peuvent aussi être : Des factures de longs et gros travaux, des litiges avec une assurance, un dégât des eaux qui nécessite un assèchement, mise sous scellés du logement suite à un assassinat ou un suicide, pollution ou affaissement du terrain, catastrophe Seveso, etc…

Ne pas hésiter à bien expliquer en détail à l’administration que vous avez fait tout ce que vous pouviez pour relouer ce logement. Ne vous inquiétez pas, il leur manque toujours qqch pour qu’ils puissent faire traîner le dossier.

C’est long, ça revient cher en copies, en temps, en timbres, mais ça fait parti du métier.

Si votre logement est vide plus d’un an, l’administration vous facture la taxe pour logements vacants.

Avec le temps, vous allez connaître vos interlocuteurs et vous pourrez leur envoyer directement par email en PDF, veillez, dés le début, à ce que vos fichiers ne soient pas trop lourds, les eBALs des impôts sont petites.

La discipline et l’organisation sont - comme toujours - quelques secrets de la réussite.

Good luck ;)

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#3 24/08/2015 23h22

Membre (2014)
Réputation :   41  

Bonjour,
Oui j’ai déjà entendu parler de ce dispositif par une vendeuse qui en avait bénéficié.
A priori c’était effectivement lié à la vacance locative et non à ses revenus.
Par contre comme vous je n’arrive pas à trouver le texte législatif…

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[+1]    #4 25/08/2015 00h00

Membre (2010)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   155  

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Pour un blogueur immobilier, ce n’est pas très rassurant de vous faire confiance si vous ne savez même pas trouver ce type d’information ! Ça devient usant de devoir tout vous faire !

Il s’agit de l’art. 1389 du Code Général des Impôts

Art. 1389 du CGI a écrit :

I. Les contribuables peuvent obtenir le dégrèvement de la taxe foncière en cas de vacance d’une maison normalement destinée à la location ou d’inexploitation d’un immeuble utilisé par le contribuable lui-même à usage commercial ou industriel, à partir du premier jour du mois suivant celui du début de la vacance ou de l’inexploitation jusqu’au dernier jour du mois au cours duquel la vacance ou l’inexploitation a pris fin.

Le dégrèvement est subordonné à la triple condition que la vacance ou l’inexploitation soit indépendante de la volonté du contribuable, qu’elle ait une durée de trois mois au moins et qu’elle affecte soit la totalité de l’immeuble, soit une partie susceptible de location ou d’exploitation séparée.

II. Les réclamations présentées en application du I sont introduites dans le délai indiqué à l’article R196-5 du livre des procédures fiscales et dans les formes prévues par ce même livre.

III.-Le dégrèvement prévu au premier alinéa du I s’applique également aux logements à usage locatif, attribués sous conditions de ressources conformément à l’article L. 441-1 du code de la construction et de l’habitation, vacants depuis plus de trois mois et appartenant à l’un des organismes visés à l’article L. 411-2 du même code ou à une société d’économie mixte. Ces logements doivent être situés dans un immeuble destiné soit à être démoli, soit à faire l’objet de travaux définis au 1° de l’article R. 323-3 du même code et financés par la subvention prévue aux articles R. 323-1 à R. 323-12 de ce même code.

Le dégrèvement est subordonné à la présentation par le propriétaire, selon le cas, soit de l’autorisation de démolir prévue à l’article L. 443-15-1 du code de la construction et de l’habitation, soit de la décision de subvention des travaux prévue à l’article R. 323-5 du même code.

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[+1]    #5 25/08/2015 10h56

Membre (2013)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   125  

Sky a écrit :

Si votre logement est vide plus d’un an, l’administration vous facture la taxe pour logements vacants.

Justement non, si vous justifiez avec succès la vacance pour le dégrèvement de TF, vous devez pouvoir y échapper pour la TLV.
Par ailleurs cette taxe ne concerne que certaines communes listées ici(Décret n° 2013-392 du 10 mai 2013  relatif au champ d’application de la taxe annuelle sur les logements vacants instituée par l’article 232 du code général des impôts | Legifrance). 

Article 232 CGI

I.-La taxe annuelle sur les logements vacants est applicable dans les communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de cinquante mille habitants où existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social. Un décret fixe la liste des communes où la taxe est instituée.

II.-La taxe est due pour chaque logement vacant depuis au moins une année, au 1er janvier de l’année d’imposition, à l’exception des logements détenus par les organismes d’habitations à loyer modéré et les sociétés d’économie mixte et destinés à être attribués sous conditions de ressources.

III.-La taxe est acquittée par le propriétaire, l’usufruitier, le preneur à bail à construction ou à réhabilitation ou l’emphytéote qui dispose du logement depuis le début de la période de vacance mentionnée au II.

IV.-L’assiette de la taxe est constituée par la valeur locative du logement mentionnée à l’article 1409. Son taux est fixé à 12,5 % la première année d’imposition et à 25 % à compter de la deuxième.

V.-Pour l’application de la taxe, n’est pas considéré comme vacant un logement dont la durée d’occupation est supérieure à quatre-vingt-dix jours consécutifs au cours de la période de référence définie au II.

VI.-La taxe n’est pas due en cas de vacance indépendante de la volonté du contribuable.

VII.-Le contrôle, le recouvrement, le contentieux, les garanties et les sanctions de la taxe sont régis comme en matière de taxe foncière sur les propriétés bâties.

VIII.-Le produit de la taxe est versé à l’Agence nationale de l’habitat dans la limite du plafond prévu au I de l’article 46 de la loi n° 2011-1977 du 28 décembre 2011 de finances pour 2012.

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#6 21/07/2022 11h19

Membre (2020)
Réputation :   69  

Sky, le 24/08/2015 a écrit :

8/ Les preuves peuvent aussi être : Des factures de longs et gros travaux, des litiges avec une assurance, un dégât des eaux qui nécessite un assèchement, mise sous scellés du logement suite à un assassinat ou un suicide, pollution ou affaissement du terrain, catastrophe Seveso, etc…

J’ai demandé un dégrèvement de TF pour 3 logements sur lesquels j’ai eu de gros travaux qui ont duré de longs mois et le SIE vient de m’appeler pour me dire que la vacance locative due à des travaux ne faisait pas parti des cas de dégrèvements de TF.
Comme je tombais des nues ils m’ont cité un texte qui disait explicitement que les travaux de réfection ou d’amélioration ne rentrait pas dans les conditions de dégrèvement (j’ai plus le phrasé exact en tête). Je leur ai demandé de m’envoyer ce texte car j’ai beau chercher sur legifrance je ne retrouve pas ce qu’ils m’ont cité.


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#7 21/07/2022 14h10

Membre (2015)
Réputation :   66  

Bed43fr,

A mon avis, l’administration se fonde sur le fait que la vacance de vos 3 appartements n’est pas indépendante de votre volonté puisque c’est vous qui avez décidé de faire des travaux à l’intérieur.

Je vous cite l’extrait du BOFiP sur lequel votre interlocuteur s’est probablement appuyé pour vous opposer un refus de dégrèvement de votre taxe foncière :

BOI-IF-TFB-50-20-30 § 100 a écrit :

(…) En revanche, un immeuble vacant en raison de travaux d’agrandissement, de reconstruction ou de modifications intérieures, destinés à lui conférer une plus-value, ne saurait ouvrir droit au dégrèvement :

A cet égard, le Conseil d’État a jugé que la vacance d’une maison qui est due à d’importants travaux d’agrandissement et de reconstruction, ayant d’ailleurs conféré une plus-value à l’immeuble, ne peut être regardée comme indépendante de la volonté du propriétaire et n’ouvre donc pas droit au dégrèvement de taxe foncière (CE, arrêt du 20 avril 1983, n° 36139).

Dès lors qu’une société a acquis, en connaissance de cause, au cours d’une l’année un immeuble ancien en mauvais état, vacant depuis plusieurs années, la prolongation de cette vacance au cours des années suivantes ne peut être regardée comme indépendante de sa volonté (CE, arrêt du 26 juillet 2006, n° 275155).

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#8 22/07/2022 09h41

Membre (2020)
Réputation :   69  

Oui j’ai bien vu ce passage mais ils parlent d’agrandissement, de reconstruction ou de modification intérieure. Est-ce que refaire les peintures et poser une nouvelle cuisine correspond à cette description ? Je ne le pense pas.
Le fait que les travaux ont pris 6 mois est bien indépendant de ma volonté c’est évident que si j’avais pu les faire en 15j je l’aurais fait.
Je vais essayer de me battre mais j’avoue que dans ce combat je me sens un peu comme Don Quichotte wink


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#9 22/07/2022 10h27

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Inutile de vous battre, vous ne comprnez pas le terme juridique involontaire, vous le prenez en langage courant.

Vous parlez de peinture et de cuisine, des travaux anticipables, planifiables, faisant partie de la vie d’un logement. Rien d’involontaire a priori dans le fait de réaliser ces travaux. Le délai trop long, dans le cas général, c’est à voir avec les entreprises mandatés et les contrats qui prévoient ou non une durée à ces travaux, et le cas échéant, le retard pris peut servir de base à une indemnisation par ces entreprises pour non respect des conditions contractuelles.

Pour justifier d’un retard involontaire, il faudrait justifier d’une raison extérieur sans responsabilité de votre part ni de la part des entrprises …

Qu’est-ce qui dans votre cas ne répond d’aucune responsabilité de votre part ou des entreprises mandatés ? On pourrait alors débattre sur une base précise.

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#10 22/07/2022 10h33

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Merci en tout cas à @bed43fr, je ne connaissais pas ce texte et j’en ai profité pour contacter l’administration et demander un dégrèvement pour les six mois de vacance locative de mon local commercial dans maison de ville #1 cette année. Pour le coup, je crois que je remplis parfaitement la triple condition, mais je vous tiendrais au courant de la réponse à ma requête smile


Parrain Curve ✯ Mangia bene, caca forte, e non aver paura della morte.

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#11 05/08/2022 13h13

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Idem, je viens de faire la demande sur ce dispositif que je ne connaissais pas. Je remplis les conditions donc ça devrait passer sans soucis pour 2021, en revanche je suis techniquement en retard pour 2020… j’ai demandé quand même, puisque j’avais à l’époque demandé et obtenu le dégrèvement de la taxe d’habitation pour les même raisons, je vais donc jouer sur le fait qu’il n’est pas normal que je n’ai pas eu automatiquement le dégrèvement de la taxe foncière puisque les conditions étaient réunies et ils étaient au courant. On verra bien, 2x600€ à la clé.

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#12 05/08/2022 17h48

Membre (2017)
Réputation :   30  

Bon, la réponse fut rapide, quelques heures à peine : niet.

La réponse exacte est :

"Cet article précise que les biens doivent être en état d’être mis à la location.

L’achat d’un bien qui demande des travaux d’agrandissement, de reconstruction ou de modification intérieure et donner à la location ensuite n’entre pas dans le champ d’application."

Ce qui rejoint le passage que Tchouikov donnait, que j’avais lu en diagonale, trop excité par cette perspective de dégrèvement :

Tchouikov a écrit :

Dès lors qu’une société a acquis, en connaissance de cause, au cours d’une l’année un immeuble ancien en mauvais état, vacant depuis plusieurs années, la prolongation de cette vacance au cours des années suivantes ne peut être regardée comme indépendante de sa volonté (CE, arrêt du 26 juillet 2006, n° 275155).

Du coup :
-si vous achetez un bien loué mais décidez de faire des travaux, ce n’est pas indépendant de volonté donc vous êtes bien redevable de la TF.
-si vous achetez un bien vacant, que vous y faites des travaux pour le louer, vous le faites en connaissance de cause et donc vous êtes bien redevable de la TF.

Finalement donc, pour pouvoir appliquer ce texte, il faut :
- soit un événement type dégât des eaux, incident climatique etc, qui vous obligerait à ne plus avoir de locataire et de faire des travaux indépendamment de votre volonté, pour une durée de plus de 3 mois. Ce n’est pas hyper souhaitable.
- soit un départ de locataire et une vacance de plus de 3 mois (qui ne vous est pas imputable, donc vous avez fait les démarches / annonces qu’il faut)

Le deuxième cas me semble très important à avoir dans un coin de la tête en zone détendue, une vacance de quelques mois est vite arrivée.

La question que je me pose du coup, c’est lorsqu’un logement dans un immeuble que vous possédez souffre d’une vacance de disons 6 mois avant de trouver preneur. Pour moi ça rentre bien dans le cadre du texte puisque " elle doit affecter la totalité de l’immeuble ou une partie susceptible de location ou d’exploitation séparée.", mais je me demande comment est déterminé le montant du dégrèvement… j’ai une connaissance dans ce cas, je vais l’envoyer au front pour voir ce que répond la DGFIP !

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