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#151 15/09/2022 08h49

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Bonjour,

Les baux de Realty Income ne sont quasi pas indexés sur l’inflation :


Source : Net Lease REITs: Inflation Risk Persists | Seeking Alpha

Donc a priori la foncière est à fuir dans le contexte actuel.

Mais comme son coût du capital est très faible (voir le rapport foncières cotées), elle compense par des opérations de croissance externe relutive.

Pour le moment en tout cas…

Si ces opérations externes devenaient impossibles, on aurait une foncière avec une croissance rikiki et sous l’inflation.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

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#152 15/09/2022 09h50

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Vu que c’est en plus des baux longs c’est assez alarmant.

Dernière modification par Betcour (15/09/2022 09h51)

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#153 16/09/2022 10h39

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Ce tableau est très intéressant en effet, mais le pauvre franchouillard que je suis aurait besoin d’un petit coup de pouce supplémentaire pour en parfaire la lecture.
Que faut-il comprendre par le pourcentage indiqué dans la colonne "Investment Grade" ? Et quid de la colonne "Escalation" ?

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[+1]    #154 16/09/2022 19h27

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La colonne Escalation signifie que les baux non indexés sur l’inflation augmentent chaque année du pourcentage indiqué dans la colonne.

La colonne Investment Grade, c’est le pourcentage de locataires qui sont des sociétés dont la dette est "bien" notée par les agences de notation. Généralement ce sont de grosses entreprises cotées en bourse, avec un risque d’impayé locatif quasi nul, même en cas de récession économique.

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#155 16/09/2022 20h00

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Désolé de vous interroger à nouveau IH, mais si j’ai bien tout compris, ce que vous appelez "escalation", c’est en fait une hausse automatique des loyers, indépendante des indicateurs d’inflations, négociés à la signature du bail?
Comme si je disais au locataire: "mes couts sur la durée du bail vont augmenter, votre loyer va augmenter de 2% par an jusqu’à l’échéance"?
Mais comment expliquer les différences marquées entre certaines REITS sur cet indicateur?
Si j’ai bien tout saisi, Realty Income a donc une part mineure de loyers indexés sur l’inflation associée à une faible revalorisation annuelle des loyers compris dans les baux, ce qui peut mettre cette foncière en difficulté.
Merci pour votre temps.
haddock

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#156 16/09/2022 22h56

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haddock a écrit :

ce que vous appelez "escalation", c’est en fait une hausse automatique des loyers, indépendante des indicateurs d’inflations, négociés à la signature du bail?

C’est exactement ça.

haddock a écrit :

Mais comment expliquer les différences marquées entre certaines REITS sur cet indicateur?

C’est une négociation avec le locataire et le propriétaire. Comme les baux sont longs, vous avez des baux qui ont été négociés il y a 10 ans, et avoir une hausse de 1% par an ça semblait très bien si le locataire est de premier rang.

haddock a écrit :

Si j’ai bien tout saisi, Realty Income a donc une part mineure de loyers indexés sur l’inflation associée à une faible revalorisation annuelle des loyers compris dans les baux, ce qui peut mettre cette foncière en difficulté.

C’est cela, mais comme j’ai expliqué, pour le moment c’est compensé par des opérations de croissance externe.

Notez aussi que même quand les baux sont indexés sur l’inflation, c’est souvent plafonné et cela ne suit pas exactement l’inflation.

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#157 03/11/2022 09h03

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T3-2022 solide, comme d’habitude :

Realty Income a écrit :

Normalized FFO per share increased 9.0% to $0.97, compared to the three months ended September 30, 2021

AFFO per share increased 7.7% to $0.98, compared to the three months ended September 30, 2021

Invested $1.87 billion in 375 properties and properties under development or expansion, including $613.0 million in Europe

Net debt to annualized pro forma adjusted EBITDAre was 5.2x

Raised $0.7 billion from the sale of common stock, primarily through our At-The-Market (ATM) program with a weighted average price of $73.05

Notez comme l’activité est scalable, puisque les frais de gestion ne sont que de 3,5-4% des loyers :



Le risque, c’est la croissance future par le biais d’acquisitions externes.

Cette année, Realty Income va acquérir $6 Md d’actifs.

L’année suivante, comme la foncière est de + en + grosse, il en faudra combien pour générer de la croissance ? 7-8 Md ?

Et la suivante ? $10 Md ?

Jusqu’où peut-on aller comme ça ? En terme de croissance organique, sans acquisition externe, on est "seulement" à 2%.

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#158 03/11/2022 13h30

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Lorsque les cibles de croissance externe ne seront plus disponibles, O ne pourra pas faire du rachat d’actions pour améliorer les KPI/actions ?

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Dernière modification par Kangoorico (03/11/2022 13h30)

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#159 04/11/2022 16h37

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Plus difficile de justifier de s’endetter à faible coût pour racheter des actions que d’acheter des actifs servant de collatéral à la dette

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#160 31/12/2022 10h58

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Realty Income achète pour $900 M d’actifs immobilier avec un taux de rendement de 7,1% :

Realty Income (NYSE:O), a net lease REIT, agreed on Friday to acquire up to 185 single-tenant and industrial properties from CIM Real Estate Finance Trust (OTCPK:CMRF) for ~$894M in cash.

Including all 185 properties, the acquisition is expected to be executed at an ~7.1% cash cap rate for the total portfolio, which has a weighted average remaining lease term of ~9.2 years with ~48% of total portfolio annualized contractual rent derived from investment grade-rated clients.

Ceci confirme ce qu’avait dit le CEO dans une récente conférence téléphonique : même si les taux remontent et le coût du capital de Realty Income augmente, comme les taux de rendement immobilier augmentent également, le spread est toujours positif.

Le faible coût du capital en valeur relative de cette foncière par rapport aux autres acteurs est un avantage compétitif énorme. Je ne comprends pas pourquoi les autres foncières n’appliquent pas la même stratégie en visant systématiquement une notation de leur dette de A* au lieu de se trainer souvent avec une notation BBB- ou BBB (voir le rapport foncières cotées).

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#161 22/02/2023 17h48

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Les résultats annuels 2022 sont tombés, et c’est toujours aussi impressionnant.

Realty Income Résultat Annuel 2022 a écrit :

For the year ended December 31, 2022:

Normalized FFO increased 19.8% to $4.06 per share, compared to the year ended December 31, 2021

AFFO increased 9.2% to $3.92 per share, compared to the year ended December 31, 2021

Invested $9.0 billion in 1,301 properties and properties under development or expansion, including $2.5 billion in Europe

Achieved property-level occupancy of 99.0%, the highest in over 20 years

Dividends paid increased 4.7%, compared to the year ended December 31, 2021

On constate que le dividende augmente moins vite que l’AFFO, on dirait que Realty Income est en train de décorréler les deux pour avoir plus de flexibilité dans le futur.

D’ailleurs, le ratio dividendes/AFFO me semble historiquement bas :

Realty Income Résultat Annuel 2022 a écrit :

We distributed $2.967 per common share to stockholders during 2022, representing  75.7% of our diluted AFFO per share of $3.92.

Les $9 Md d’investissement en 2022 sont colossaux, et je me demande quand ça va s’arrêter !

Peut-être jamais, car maintenant la foncière s’attaque au marché italien (après le UK et l’Espagne) :

Realty Income Résultat T4-2022 a écrit :

including our first investment in Italy for seven properties totaling $166.6 million

Le chiffre qui m’a stupéfait :

Realty Income Prévision 2023 a écrit :

G&A expenses inclusive of stock-based compensation expense as a percentage of rental revenue, excluding reimbursements, is expected to be approximately 3.7%-4.2% in 2023.

Le coût de la gestion de Realty Income, y compris en incluant la rémunération du management, n’est plus que de 3,7 à 4,2% des loyers !

Et la foncière grossit encore, donc ce chiffre devrait encore diminuer car l’activité est partiellement scalable.

Il y a tout de même un bémol :

Realty Income Prévision 2023 a écrit :

Same store rent growth Over 1.25%

Et 1,8% en 2022.

Comme je l’avais déjà mentionné dans la file, les loyers ne suivent pas du tout l’inflation.

Ce sont uniquement les opérations de croissance externe avec un coût du capital substantiellement inférieur aux taux de rendement immobilier qui permettent de générer une forte croissance.

Sans celle-ci, la croissance serait très poussive (mais avec l’avantage que la solvabilité des locataires de Realty Income s’améliore encore année après année, puisque leur chiffre d’affaire augmente a priori plus vite que les loyers à payer).

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#162 23/02/2023 16h25

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Dans la conférence téléphonique, on apprend que Realty Income se lance dans les bureaux médicalisés, en commençant pas des cliniques dentaires :

CEO Sumit Roy a écrit :

In addition, we are pleased to announce a significant investment in what we are calling the consumer [technical difficulty] through the acquisition of a 224-property portfolio of dental practices during the fourth quarter. We expect this $520 million transaction to be just the start of additional investments we hope to make in a sector that we estimate has a total addressable market in the U.S. of nearly $1.8 trillion in real estate.

Ils sont en train d’aller partout : à l’international, dans les casinos, dans le médical…

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#163 23/02/2023 16h33

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Une vraie aristocrate!

C’est vraiment la seule foncière US qui me ferait presque tout investir chez eux.

Le dividende augmente régulièrement, encore plus de 2,30% sur la dernière augmentation, qui ont lieu deux à trois fois par an.

J’espère qu’ils ne s’éparpillent pas sur le marché européen qui est très différent du marché us.

On a vu avec URW que réussir des deux côtés de l’Atlantique n’est pas chose évidente.

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#164 23/02/2023 19h21

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Comme IH j’ai surtout retenu dans le bilan annuel, que les prévisions de croissance organique sont faibles. C’est d’ailleurs un discours que j’ai entendu aussi chez d’autres foncières US que j’ai en portefeuille (comme Crown Castle ou Digital Realty). Je suppose que les sociétés se préparent à voir augmenter progressivement les frais financiers lorsqu’il faudra rouler les positions sur des emprunts arrivés à échéance. Enfin, dans le commercial, il y a souvent aussi une partie du loyer qui est indexé sur le CA des commerçants > avec le ralentissement conjoncturel ou une éventuelle récession à venir, il y aura moins de mordant chez les locataires.

Je note aussi la boulimie d’acquisitions en dehors du domaine habituel. On a déjà cité les rachats de casinos ou les investissements en augmentation en Europe. Mais ce qui me sidère le plus, c’est le récent accord avec la société Plenty (pipeline de 1 milliard à venir pour Realty Income) dans les fermes urbaines (vertical farming campus). Bon c’est à la mode, on fait ça de plus en plus dans les émirats arabes puisque la bonne terre et l’eau y sont rares. Et a priori cela pourrait être une réponse à LT pour assurer la nourriture du monde. Mais tout ça a quand même encore un parfum d’utopie > Realty est clairement en train de sortir de son cercle de compétence, ou autrement dit, la prise de risque devient plus importante. Enfin, ça c’est mon opinion. A voir…

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#165 24/02/2023 14h18

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C’est vrai que les chiffres sont hallucinants.

InvestisseurHeureux a écrit :

Ils sont en train d’aller partout : à l’international, dans les casinos, dans le médical

Peut-être qu’il n’y a plus rien à racheter dans leur cœur de cible. Ils investissent tellement qu’à un moment donné, la croissance à l’achat n’est plus infini.

InvestisseurHeureux a écrit :

On constate que le dividende augmente moins vite que l’AFFO, on dirait que Realty Income est en train de décorréler les deux pour avoir plus de flexibilité dans le futur.

D’ailleurs, le ratio dividendes/AFFO me semble historiquement bas :

Ont-ils le choix ? La LTV est maintenant au dessus de 40%.
S’ils veulent générer du cash à réinvestir, il faut inévitablement faire baisser le payout/AFFO.

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[+2]    #166 23/03/2023 09h07

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Ce graphique montre un des avantages compétitifs de Realty Income :



Source : Net Lease REITs: Avoiding The Winner’s Curse | Seeking Alpha

Les taux ont remonté et le coût des emprunts est maintenant élevé, même avec une notation de la dette BBB.

Pour autant, le prix des biens immobiliers n’a pas vraiment baissé.

Donc pour la majorité des foncières, l’écart entre le coût du capital et le taux de rendement immobilier s’est réduit fortement, et cela devient de moins en moins intéressant de faire des acquisitions payées avec un classique financement 60/40 (60% sur fonds propres/40% en dette nouvelle).

Pour Realty Income, la situation s’est dégradée, mais pas dans les mêmes proportions, car la notation de sa dette est A-.

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#167 29/03/2023 12h32

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Je signale à toutes fins utiles qu’au cours actuel et avec la hausse récente du dividende, nous avons 5% de rendement avant prélèvement en tout genre.

0,255 * 12 dividendes mensuels = 3,06 dividende annuel

3,06 / 61,06 (cours de la veille) = 5%

C’est assez rare, sauf en cas de tempête boursière (exemple : mars 2020).

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#168 29/03/2023 13h05

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INTP

Warren Buffet dit qu’il faut toujours garder du cash pour pouvoir acheter des sociétés extraordinaires quand l’occasion se présente (et les garder très longtemps ensuite…): c’est peut-être une occasion en effet.

C’est marrant, je me suis fait la même réflexion et j’en ai acheté hier (en me disant que je pourrais peut-être en racheter un peu plus dans les jours/semaines à venir).

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#169 04/05/2023 11h28

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La machine ne s’arrête jamais ! :-)

C’est poussif sur un an :

Résultats T1-2023 a écrit :

Normalized FFO per share increased 2.0% to $1.04, compared to the three months ended March 31, 2022

Mais :

Résultats T1-2023 a écrit :

Invested $1.7 billion in 339 properties and properties under development or expansion at an initial weighted average cash lease yield of 7.0%



Signed a definitive agreement to acquire up to 415 single-tenant convenience store properties located in the U.S. from EG Group for $1.5 billion through a sale-leaseback transaction, expected to close in the second quarter of 2023



Given the active start to the year, we are increasing our 2023 acquisitions guidance to over $6 billion.

Le dividende est autour de 75% de l’AFFO, ça laisse de la flexibilité :

Résultats T1-2023 a écrit :

The amount of monthly dividends paid per share increased 1.6% to $0.7515 during the three months ended March 31, 2023, as compared to $0.7395 in the comparable 2022 period, representing 76.7% of our diluted AFFO per share of $0.98.

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#170 04/05/2023 12h14

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C’est une belle société mais avec la remontée des taux le secteur de l’immobilier n’est-il pas fragilisé? Pour ceux comme moi qui ne se sont pas encore positionnés sur des REIT ne faut-il pas mieux attendre une faiblesse du marché?

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#171 04/05/2023 12h26

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Si vous n’êtes pas positionné sur les REITS, cela peut être l’occasion de prendre quelques positions.. le secteur a connu une faiblesse certaine depuis 1 an, d’autres diront un massacre, pas dit que cela continue.. si c’est le cas, ce sera l’occasion d’en racheter une deuxième puis troisième louche..

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#172 04/05/2023 14h04

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J’aurais dit comme split : n’est ce pas en ce moment la faiblesse du marché ? Je me suis positionné depuis 1 an, et je compte me renforcer prochainement.

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#173 04/05/2023 19h00

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Dans la publication de Realty Income, il y du bon comme du moins bon.

a) Je note une hausse du CA de 17% ce qui traduit une poursuite dynamique des affaires, mais le résultat AFFO ne progresse que de 2%. Même Realty est obligé de placer plus de titres pour se refinancer et les obligs qu’ils émettent, tournent autour de 5% de rendement (sacré hausse).

b) Quand même une très bonne nouvelle, je trouve, à savoir que 99% du patrimoine est loué. Les autres foncières ne peuvent pas toujours en dire autant.

Dans les circonstances actuelles, pas de raisons que le titre redécolle rapidement. Mais je garde confiance à MT: il faut tout simplement attendre que la Fed en finisse avec ses hausses de taux et commence un jour par inverser la vapeur et les foncières remonteront (2024? 2025?)

M’sieur Powell, nous vous aurons à l’usure smile

Dernière modification par Ankh (04/05/2023 19h02)

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#174 05/05/2023 12h30

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Ankh, le 04/05/2023 a écrit :

Dans les circonstances actuelles, pas de raisons que le titre redécolle rapidement. Mais je garde confiance à MT: il faut tout simplement attendre que la Fed en finisse avec ses hausses de taux et commence un jour par inverser la vapeur et les foncières remonteront (2024? 2025?)

C’est pour cela que je vais attendre un peu pour acheter des foncières US d’autant qu’une crise immobilière n’est pas à exclure avec la remontée des taux ce qui pourrait encore fragiliser leurs cours. Tout évolue si vite actuellement à la bourse américaine…

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#175 23/06/2023 11h47

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Le rendement sur dividende est passé à 5,1% suite à la baisse récente du cours et à la (petite) augmentation récente du dividende :

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