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#1 01/06/2015 10h52 → SCPI démembrées : quels facteurs influencent les clés de répartition ? (demembrement, nue-propriete, scpi, usufruit)

Membre
Réputation :   236 

Bonjour,

En regardant le marché du démembrement sur divers sites (Primaliance, sociétés de gestion lorsqu’elles proposent des répartitions, propositions de CGPI), je m’étonne des divergences qui peuvent exister en fonction des SCPI.
Actuellement, Corum Convictions propose les clés les plus favorables au nu-propriétaire.

Je me doute bien que les facteurs principaux sont :
- les distributions anticipées : c’est ce qu’achète l’usufruitier
- les taux d’intérêt : ils s’agit d’une actualisation de ces flux
- l’offre et la demande et ses déséquilibres locaux

Je cherche à expliquer la variabilité des décotes (ajoutant parfois jusqu’à 1,5% au taux actuariel du NP) entre SCPI.

A 5 ans, Primaliance propose par exemple :
Corum Convictions à 76% (TRI 5,6%)
Primovie à 80% (TRI 4,5%)
Novapierre à 82% (TRI 4%)

Comme on s’y attend, une forte décote va souvent de pair avec des distributions élevées.

Cependant, pour Corum, il y a une constitution de RAN qui est défavorable aux porteurs actuels, imposés sur des résultats dont ils ne profitent pas. En toute logique, il devrait y donc avoir une préférence pour le futur plutôt que le présent. Or c’est l’inverse que l’on observe (à moins de croire à une fuite en avant et que les distributions ne sont pas tenables).

D’autres facteurs influent-ils sur cette décote ?
Est-ce une erreur de penser que l’anticipation de revalorisation de la part devrait entraîner des décotes faibles ?

Merci pour vos réactions.

Mots-clés : demembrement, nue-propriete, scpi, usufruit

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#2 01/06/2015 16h49 → SCPI démembrées : quels facteurs influencent les clés de répartition ? (demembrement, nue-propriete, scpi, usufruit)

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C’est une bonne question et la réponse des société de gestion n’est jamais très claire.

Il semble quand même que c’est la capacité à avoir autant de demandes d’usufruit et de nue-propriété qui détermine le ratio afin que les dossiers soient bouclés le plus rapidement possible.

Carpediem


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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#3 01/06/2015 18h09 → SCPI démembrées : quels facteurs influencent les clés de répartition ? (demembrement, nue-propriete, scpi, usufruit)

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D’ailleurs….

Corum Convictions : de nouvelles clés de répartition favorables au nu-propriétaire!


La société de gestion Corum AM propose de nouvelles clés de partage du démembrement temporaire pour sa SCPI Corum Convictions. Cette modification fait suite au modification du prix de souscription, à compter du 1e juin 2015.

Le démembrement temporaire est possible pour des durées comprises entre 3 et 20

Selon les mots de la société de gestion, cette nouvelle répartition permet d’obtenir "la nue-propriété la plus attractive du marché" !

Nouvelles clés de répartition

Démembrement (3 exemples)    5 ans    10 ans    20 ans
Nue-propriété    75 %    61 %    51 %
Usufruit    25 %    39 %    49 %

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#4 01/06/2015 18h33 → SCPI démembrées : quels facteurs influencent les clés de répartition ? (demembrement, nue-propriete, scpi, usufruit)

Membre
Réputation :   173 

Les sociétés de gestion cherchent à équilibrer le marché des contreparties entre usufruitiers et nus-propriétaires.

Les clés proposer sont établies principalement sur ce critère : elle cherchent à maximiser le nombre de souscription "en démembrement".

La tendance est à l’amélioration des clés en faveur des nus-propriétaires, depuis plusieurs semestres.

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#5 01/06/2015 19h47 → SCPI démembrées : quels facteurs influencent les clés de répartition ? (demembrement, nue-propriete, scpi, usufruit)

Membre
Réputation :   236 

Merci. Je retiens l’argument selon lequel la société de gestion cherche à créer des parts, donc à équilibrer rapidement l’offre et la demande. Avec les frais qu’elle engrange à l’entrée, elle a semble-t-il parfois intérêt à laisser un peu de gras d’un côté ou de l’autre pour accélérer les choses smile

Avec la fiscalité favorable (plus-value calculée sur la base de la pleine propriété, abattements), je trouve qu’il commence à y avoir des choses intéressantes.

Dans ma situation (TMI30%, pas besoin de revenus) il me semble plus intéressant de revendre dès le remembrement et de racheter une nouvelle nue-propriété que de conserver le remembrement et toucher des revenus ! Mais à voir dans n années smile

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#6 08/01/2017 16h31 → SCPI démembrées : quels facteurs influencent les clés de répartition ? (demembrement, nue-propriete, scpi, usufruit)

Membre
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Je remonte cette file.

Ne pensez-vous pas que les clés de répartition vont évoluer, si notre prochain président de la république supprime l’ISF, ce qui va certainement diminuer le nombre d’acheteurs de nu-propriété ?

Dés lors, ne faut-il pas attendre pour tout achat de SCPI en nu-propriété, les clés de répartition étant peut-être susceptibles d’évoluer favorablement ?

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#7 09/01/2017 01h28 → SCPI démembrées : quels facteurs influencent les clés de répartition ? (demembrement, nue-propriete, scpi, usufruit)

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C’est une question pertinente.
D’abord l’ISF n’est pas supprimé. Je crois qu’on en parle depuis sa création.
Il faudrait voir quelle proportion d’investisseurs se sont tourné vers la NP dans le seul but d’abaisser leur seuil ISF mais je ne suis pas sûr que cela leur supprime tout intérêt à investir en NP.
Personnellement je l’ai fait alors que je suis loin de l’ISF et très faiblement imposé.
Cela pourrait légèrement influencer les clés de répartition en effet.

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#8 09/01/2017 04h33 → SCPI démembrées : quels facteurs influencent les clés de répartition ? (demembrement, nue-propriete, scpi, usufruit)

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Il est probable que si l’avantage marginal d’exonération de l’ISF disparaissait, une partie de ceux qui ont de la nu-propriété en portefeuille recalculeraient la rentabilité d’un tel investissement. Et pas exclu que sur le marché secondaire ils ne désirent pas se séparer de leur nu-propriété, pour pouvoir investir ailleurs.

Si on peut acheter en direct à des prix préférentiels, qui ira se fournir directement chez Corum ou autres à moins de le ratio NP/US ne soit favorable?
Le temps qu’apparaisse au grand jour la baisse du prix des titres en NP, beaucoup d’échanges auront déjà eu lieu.

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#9 09/01/2017 05h16 → SCPI démembrées : quels facteurs influencent les clés de répartition ? (demembrement, nue-propriete, scpi, usufruit)

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On parle de:

sm94 a écrit :

si notre prochain président de la république supprime l’ISF

et vous répondez

Framboise a écrit :

si l’avantage marginal d’exonération de l’ISF disparaissait

Ce sont 2 choses différentes.

Alors certes si on supprime l’ISF on supprime aussi de fait l’avantage marginal d’exonération de l’ISF mais je ne vois pas pourquoi ceux qui sont déjà investis en NP changeraient quelque-chose.

Dernière modification par kc44 (09/01/2017 05h17)

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#10 09/01/2017 11h14 → SCPI démembrées : quels facteurs influencent les clés de répartition ? (demembrement, nue-propriete, scpi, usufruit)

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Tout simplement parce qu’automatiquement la rentabilité de l’investissement baisse si on n’ajoute pas à la rentabilité intrinsèque celle dégagée par l’exonération d’ISF. Il est possible de comparer favorablement d’autres formes d’investissement qui seraient peut-être supérieures.
Si le seul avantage fiscal des SCPI en NU s’avère être le décalage du revenu imposable, d’autres solutions, plus variées, de capitalisation par exemple, existent.
La fin de l’ISF ou la suppression de l’avantage ISF de la NU ouvrirait un choix plus large d’investissements. Plus large plus varié.

Dernière modification par Framboise (09/01/2017 11h18)

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#11 09/01/2017 11h33 → SCPI démembrées : quels facteurs influencent les clés de répartition ? (demembrement, nue-propriete, scpi, usufruit)

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Je ne partage pas votre point de vue.
De plus il n’y a pas que ces 2 avantages à investir en nue-propriété. Si pendant la période de démembrement le rendement de la SCPI baisse et son prix de part augmente, on a un levier par rapport à un investissement en pleine-propriété qui rend la NP plus avantageuse.
Bien sûr si c’est l’inverse qui se produit on y perd, en l’occurrence en ce moment tous ceux qui ont investi en NP depuis 5-6 ans sont largement gagnants, sans compter les avantages fiscaux.

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#12 09/01/2017 20h14 → SCPI démembrées : quels facteurs influencent les clés de répartition ? (demembrement, nue-propriete, scpi, usufruit)

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Il est certain que l’avantage "réduction d’ISF" apporte au minimum 0,7% de rentabilité supplémentaire au nu-propriétaire soumis à l’ISF, indépendamment de l’évolution du prix des parts et des rendements. Sans compter l’avantage de 2500 euros lié à l’effet de seuil pour certains (pour lesquels l’achat empêche de franchir le seuil de 1,3 millions).

Il serait intéressant de connaitre le pourcentage d’acheteurs uniquement ou essentiellement motivés par cet avantage. Si quelqu’un à une information à ce sujet…

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#13 10/01/2017 08h50 → SCPI démembrées : quels facteurs influencent les clés de répartition ? (demembrement, nue-propriete, scpi, usufruit)

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Avec environ 342 000 foyers soumis à l’ISF, il est évident qu’une partie des acheteurs de NP de SCPI ne sont pas soumis à l’ISF.

Dans la période de faibles rendements actuels, les personnes soumises à un TMI de 30% et plus ont un intérêt à l’achat de NP si elles n’ont pas besoin de revenus complémentaires immédiat.

Quel rendement brut sur un placement sans avantage fiscal faut-il avoir pour égaler un rendement de 3% annuel net en NP?

TMI 30 = 5.50%
TMI 41 = 6.90%
TMI 45 = 7.60%

Actuellement, ce sont des rendements qui ne sont pas faciles à trouver avec la même volatilité que les SCPI. Alors, certes, l’absence d’ISF améliore le rendement mais c’est à la marge par rapport au rendement de base.

Carpediem


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#14 10/01/2017 21h33 → SCPI démembrées : quels facteurs influencent les clés de répartition ? (demembrement, nue-propriete, scpi, usufruit)

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@Framboise : il n’est pas exacte de dire que la rentabilité de la nue-propriété de parts de SCPI "baisserait" si l’ISF venait à être supprimé.

Ce que vous devez considérer, c’est que la rentabilité des autres placements soumis à cet impôt pourraient, comparativement, devenir plus élevée et donc éventuellement plus attractive que l’achat de nue-propriété.

@Framboise : Le déséquilibre offre/demande dont vous parlez ne peut pas résulter d’une revente en masse de nue-propriété sur le marché secondaire. La raison est simple : il n’existe pas de marché secondaire organisé pour la revente de parts de nue-propriété de parts de scpi. Les transactions de gré à gré de parts de SCPI démembrées sont rarissimes et ce type d’investissement est donc illiquide, tant que l’usufruit n’est pas éteint.

Le réajustement des prix pourrait éventuellement venir d’un déséquilibre entre le nombre d’usufruitiers et le nombre de nus-propriétaires éventuellement motivés pour investir de la sorte, induit par la disparition de l’ISF.

Pour ma part, je n’y crois pas trop. Dans ma pratique, je constate que la motivation n°1 du nu-propriétaire est de faire un placement qui lui permet de différer le paiement de l’IRPP jusqu’au jour de la retraite, date à partir de laquelle il souhaite percevoir un complément de revenu pour ses vieux jours.

L’exonération éventuelle d’ISF n’est que la cerise sur le gâteau. Pour une personne qui souhaite réduire l’ISF, de façon prioritaire, il y a bien mieux à faire par ailleurs !

Dernière modification par stephane (10/01/2017 21h36)

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#15 10/01/2017 23h05 → SCPI démembrées : quels facteurs influencent les clés de répartition ? (demembrement, nue-propriete, scpi, usufruit)

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Merci pour vos avis.

Stéphane a écrit :

Le réajustement des prix pourrait éventuellement venir d’un déséquilibre entre le nombre d’usufruitiers et le nombre de nus-propriétaires éventuellement motivés pour investir de la sorte, induit par la disparition de l’ISF.

C’est effectivement mon hypothèse, intuitive, liée au fait que l’on m’a toujours dit qu’il était plus difficile de trouver une contre-partie en fin d’année qu’en début d’année, et cela, c’est probablement pour des raisons d’ISF. Mais c’est peut-être faux, ou il y a a peut-être une autre explication:

Pouvez-vous nous dire quelle est la proportion des ventes en démembrement de l’année réalisée sur le dernier trimestre?

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#16 16/01/2017 18h15 → SCPI démembrées : quels facteurs influencent les clés de répartition ? (demembrement, nue-propriete, scpi, usufruit)

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Au cabinet, je dirais que jamais plus d’un tiers des nus-propriétés de l’année passent sur le T4.

La réalité est peut être un peu supérieure à mon cas particulier, car je limite les souscriptions pour pouvoir partir en vacances à Noël, depuis deux ans.

Dernière modification par stephane (16/01/2017 18h30)

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