Comment trouver des opportunités d'investissement immobilier locatif ?

Moi je trouve cela bien…

La chance elle se provoque.

Personnellement, j’ai essayé deux fois de contacter le liquidateur judiciaire pour lui faire une offre d’environ 15 à 20% de plus que les créances. LRAR et réponse de prise en compte. Tél 15 jours plus tard et ensuite tous les mois étayant mes dires avec offre de paiement direct sans financement donc une opportunité de finaliser l’affaire rapidement. Sans résultat les deux fois !

Cependant, je me suis rendu compte dans les deux cas le liquidateur judiciaire s’il procède à une vente aux enchères judiciaires va faire intervenir un huissier pour établir l’inventaire des biens puis un avocat qui sera responsable de l’organisation de la vente aux enchères et tout enchérisseur devra le faire aussi accompagné d’un avocat.

Ensuite pendant une semaine après le résultat de la vente aux enchères, quiconque peut renchérir avec le concours d’un avocat et une deuxième vente sera organisée …

Donc selon moi tout se petit monde se tient la main et se fait travailler mutuellement en accumulant les créances au lieu de chercher à optimiser la vente pour rembourser le mieux possible les créanciers suite à la liquidation …

Pour la petite histoire, la première fois j’ai offert 80 000€ en paiement direct avant la vente au liquidateur pour une créance de 48800 € qui n’a pas donné suite. Puis, je suis allé à la vente aux enchères (chèque de 10% de la mise à prix consigné par l’avocat… Restitué 4 mois plus tard …) ou j’étais seul et la mise à prix était de 4 500 €, j’ai gagné le lot pour 4600 € puis une semaine plus tard quelqu’un a renchéri. un mois plus tard autre vente aux enchères et j’avais face à moi une armée d’institutionnel et le bien est parti à 75 000 € + les frais d’avocat (2500 € + 1.5% du prix de vente) + les frais de justice + droits d’enregistrement qui représentent à peu près 10%.
A 2500 € le ticket d’entrée sans obligation de résultat j’ai été refroidi !

Autant vous dire que la deuxième fois j’ai fait une proposition directement au liquidateur (15% au dessus des créances) mais je ne suis pas allé à la vente aux enchères et je n’ai pas prêté attention aux résultats de la vente sur lesquels je suis tombé par hasard bien plus tard et qui ont été une vente à 8500€ pour une mise à prix de … 8500 €

Je pense donc que l’on peut affirmer que c’est une affaire d’initiés …

Dernière modification par maxcorporis (02/05/2018 18h32)

Wogle a écrit :

Après avoir pris contact avec le propriétaire, comment vous mettez-vous d’accord sur un prix ? Appelez-vous avec un prix en tête ou lui demandez-vous combien il en veut ?

Chaque cas est unique, selon la réaction du vendeur mais voici mes grands principes :

J’ai à chaque fois fait formuler un prix au vendeur (le mien lui ferait sans doute peur d’emblée) pour lui faire accepter qu’il était trop élevé (pas seulement par principe) et qu’il acceptait une discussion. C’est le principe de la discussion qui importe.
Il est plus avantageux de discuter un prix proposé par un autre que de commencer par une offre soi même.
Je ne donne jamais un prix pour le bien sans l’avoir vu, ce ne serais et ne pourrait être pris au sérieux. Par contre je fais admettre une fourchette de prix au m2 pour la localisation, le type de bien, l’état… fourchette avec pas trop d’amplitude

J’ai souvent argumenté avant de me déplacer en nommant des biens que j’ai acheté ou d’autres propriétaires en décrivant l’adresse (proche) et le nombre de m2. Aucun mensonge, que des faits, je prends juste soin de choisir des biens achetés peu cher (mauvais état, défaut, vendeur pressé…)

Je me suis également fixé des conditions d’achat concernant des points aussi divers que la copropriété (petite, faibles charges, pas de syndic pro, pas de contentieux…) le montant du foncier, le type de chauffage, l’emplacement etc
Sans ces préalables, l’échange s’arrête là et pas de visite (c’est du temps perdu).

@Surin à raison de dire que j’ai le prix en tête. Je le fais évoluer selon la visite. Par contre il n’est pas exprimé au vendeur avant un débriefing d’après visite (le lendemain en général, le temps d’une réflexion réfléchie )

J’insiste toujours sur le financement déjà accepté par la banque.

Le plus important (et le plus difficile) il me semble est d’être crédible sur le prix proposé. Je cite de nombreuses expériences venant de notaires, agents immobiliers, ma propre expérience, tendant à affirmer une connaissance sans faille du prix précis du marché, rue par rue. J’ai même des anecdotes véritables d’AI sur le prix auxquels ils vendent eux-mêmes leurs biens locatifs (aucun rapport avec les prix en vitrine).
Il m’est à plusieurs reprises arrivé d’emmener les vendeurs devant plusieurs immeubles pour leur décrire les biens vendu et leurs tarifs.

Au final le but est d’acheter un bien qui à besoin de quelques travaux (rafraîchissement ou guère plus) pour le prix d’un bien avec de lourds travaux.

Sujet déjà maintes et maintes fois évoqué ici.

Pour citer mon chanteur préféré : "Si c’était si facile, tout le monde le ferait…"

Les bonnes affaires ont toujours existé et existeront toujours. Mais elles ne vont pas tomber du ciel.

Le prérequis c’est de multiplier les visites (disons une trentaine pour fixer les idées) afin de bien connaître votre marché, vous faire connaître d’apporteurs d’affaires potentiels tels que les agents immobiliers, et déjà être capable de savoir reconnaître une bonne affaire d’une mauvaise. En n’oubliant pas que les meilleures affaires ne se trouvent pas mais se créent (travaux, extensions, divisions, changements de destinations, choix du mode de location…)

cricri77700 a écrit :

la chance se provoque

Eh oui, cela fait des années que je le dis.

Désolé d’être désagréable, mais ce sujet qui se nomme "comment trouver des opportunités" devient au fil des commentaires "pourquoi on ne peut pas en trouver de vraiment bonnes". Je trouve cette file vraiment déprimante (ou emprunte de fausses croyances comme dirait Cricri, de justifications négatives).

En attendant uniquement la parution de nouvelles annonces on se retrouve en concurrence à égalité avec tous les autres acheteurs et on obtient forcément un rendement, un bien, des opportunités moyenné par le marché.

Pour compléter l’expérience de Cricri mes meilleurs opportunités ont été en :

- Contactant les propriétaires des biens en location depuis longtemps, sans succès et en leur proposant de faire une offre d’achat. Les biens étaient défraichis, en échec sur le marché locatif. Les propriétaires démoralisés sur la situation sans en analyser souvent les raisons (pensant que le problème c’était le marché ou les locataires et pas leur attitude). Pas d’autres acheteurs en concurrence (au moins au départ).

- Contactant les vendeurs à des prix trop élevés et en leur disant à l’avance ce qui allait ce passer (peu de visites, pas d’offre ainsi que le travail des agences vers eux et les baisses de prix obligatoires à venir). Je leur disait que leur bien correspondait exactement à ma recherche, que je comprenais leur position et me tenait à leur disposition quand ils aurait avec le temps rejoint ma position (très forte négociation). Position argumentée avec historique de biens similaire vendus dans la même rue, les infos du fisc et même des visites de quartier en désignant et décrivant l’historique de vente des biens.

- Cadastre et contact de proprio des biens "abandonnés", un bon résultat mais c’est moi qui n’ait pas donné suite (trop d’opportunités au même moment après des mois de recherche)

Évidemment à chaque fois ce sont des dizaines de contact pour une personne qui veut bien discuter, et quelques dizaines de personnes qui veulent bien discuter pour un seul accord final.

Un bon réseau peut aussi marcher (j’ai d’ailleurs acheté 2 biens par agence) mais là aussi il faut trouver une raison pour passer avant les autres (financement assuré, décision immédiate, sympathie, cadeaux…)

Le nombre de visites important pour acheter me semble être plus une fuite en avant qu’une réalité. Il permet de mieux cerner cependant le marché local.
Pour 8 biens détenus j’ai du faire environ 30 visites en tout.