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#76 11/06/2018 10h43

Membre (2011)
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Je pense que l’expression "ticket d’entrée" doit représenter les frais que facturera l’avocat pour se déplacer au tribunal pour vos enchères, ceci sans aucune obligation de résultat.

Ca m’étonnerait que des avocats prennent le temps et le risque de se déplacer pour rien et perdre 2 ou 3h (vu ce qu’ils gagnent…).

Mais l’auteur confirmera (ou pas).

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#77 11/06/2018 10h48

Membre (2013)
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A voir avec l’avocat, mais normalement il y a des honoraires pour la participation aux enchères puis des honoraires en cas d’adjudication. Si 2500 euros correspondent à l’ensemble de la prestation (dont l’essentiel du travail intervient après l’adjudication), il serait fort étonnant que le même tarif fût appliqué en cas de non adjudication.

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#78 11/06/2018 10h52

Membre (2011)
Réputation :   48  

En définitive, comme seul un avocat peut porter une enchère au tribunal, et comme ce n’est pas gratuit, si l’on n’arrive pas à gagner une enchère sur plusieurs biens mis en vente, bah la facture commence à s’alourdir.

Et du coup, c’est de l’argent perdu pour rien.

C’est ce qui me refroidi un peu pour essayer d’acheter ma future maison de cette manière.

Dernière modification par philippe77 (11/06/2018 10h53)

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#79 11/06/2018 12h32

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J’ai participé à ma première vente aux enchères.

Les biens sont partis au prix du marché. Je ne vois pas comment on peut faire des bonnes affaires, dans un endroit recherché, dans la foule qu’il y avait…

Par contre, facturation de 100TTC par mon avocat pour porter mes enchères.
J’ai encore de la marge pour arriver à 2500€…

Je crains de ne pas continuer à me lancer dans les enchères. Aucun intérêt pour un particulier, en tout cas pas au TGI de Lyon pour des biens de Lyon intra muros.

Je vais essayer de me concentrer sur les copropriétaires débiteurs de ma résidence, l’étape avant la mise en demeure. Au moins, à cette étape, je suis encore seule sur le coup ( où tout du moins je l’espère)

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#80 11/06/2018 15h46

Membre (2014)
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amoilyon a écrit :

Je vais essayer de me concentrer sur les copropriétaires débiteurs de ma résidence, l’étape avant la mise en demeure. Au moins, à cette étape, je suis encore seule sur le coup ( où tout du moins je l’espère)

Tout est dans l’opportunité. Je vous conseille aussi de faire les immeubles avoisinants. Discutez avec les concierges, les présidents des copros (leur nom figure en général dans le hall de l’immeuble). Et ne dites pas que c’est pour du locatif. Dites leur que c’est pour loger vos parents à côté de chez vous par exemple.

Personnellement, je ne suis pas fan d’avoir plusieurs appartements dans le même immeuble. Vous risquez d’avoir des années douloureuses si de gros travaux sont votés, sans parler du relationnel proprietaire/locataire.

Dernière modification par lachignolecorse (11/06/2018 15h47)


Faire et laisser dire

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#81 11/06/2018 17h58

Membre (2014)
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Bonjour

amoilyon a écrit :

Par contre, facturation de 100TTC par mon avocat pour porter mes enchères.
J’ai encore de la marge pour arriver à 2500€…

Je confirme , ce sont les tarifs que j’ai eu ( j’ai participé de nombreuses fois avec ou sans achats )
voire pas de frais sauf en cas de succes.

Merci

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#82 11/06/2018 21h54

Membre (2016)
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lachignolecorse a écrit :

Tout est dans l’opportunité. Je vous conseille aussi de faire les immeubles avoisinants. Discutez avec les concierges, les présidents des copros (leur nom figure en général dans le hall de l’immeuble). Et ne dites pas que c’est pour du locatif. Dites leur que c’est pour loger vos parents à côté de chez vous par exemple.

Personnellement, je ne suis pas fan d’avoir plusieurs appartements dans le même immeuble. Vous risquez d’avoir des années douloureuses si de gros travaux sont votés, sans parler du relationnel proprietaire/locataire.

Ce n’est pas évident d’avoir les noms des propriétaires débiteurs, ainsi que les numéros de leurs lots, pour voir ces lots dans le règlement de copro. L’avantage d’avoir déjà un pied dans la copro est que j’ai les coordonnées du service compta, contentieux, .. du syndic.
Je me vois mal aller dans un autre immeuble et demander autant de renseignements.
Ici, le service contentieux est ravi de me communiquer ces données, en espérant une vente, le recouvrement de leurs frais sans passer par les enchères ( déjà eu cette année, et aura de nouveau, mais à des prix "trop près du marché" pour moi), et le départ d’un copropriétaire mauvais payeur.

J’ai un garage dans cette copro, et je cherchais des garages. Je ne serai pas contre un appartement, mais vu la rentabilité que j’ai en tête, je doute que ma proposition passerait.

Timinel a écrit :

Je confirme , ce sont les tarifs que j’ai eu ( j’ai participé de nombreuses fois avec ou sans achats )voire pas de frais sauf en cas de succes.

Pas de frais si pas adjudicataire? Sur le TGI de Lyon? Ça existe ?
Comment se rémunère l’avocat? Il prend du temps pour vous rassembler les pièces et pour aller aux enchères.

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#83 11/06/2018 22h00

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Cela dépend des avocats :
- Certains font payer une somme fixe si la vente n’a pas lieu.
- Certains ne font rien payer s’il n’y a pas de vente, par contre dans le cas contraire leurs honoraires sont plus élevés.

Acheter aux enchères. Combien ça coûte ? Comment faire ?

Enfin, concernant les honoraires de l’avocat, ces derniers étant libres, il convient de se renseigner préalablement : certains facturent leur déplacement à l’audience d’adjudication quel que soit le résultat ; d’autres, dont je fais partie, ne facturent rien si le client n’est pas déclaré adjudicataire, et 1 somme forfaitaire dans le cas contraire, selon convention préalablement établie et signée entre le client et mon cabinet.

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#84 04/07/2018 13h00

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amoilyon a écrit :

Ce n’est pas évident d’avoir les noms des propriétaires débiteurs, ainsi que les numéros de leurs lots, pour voir ces lots dans le règlement de copro. L’avantage d’avoir déjà un pied dans la copro est que j’ai les coordonnées du service compta, contentieux, .. du syndic.
Je me vois mal aller dans un autre immeuble et demander autant de renseignements.
Ici, le service contentieux est ravi de me communiquer ces données, en espérant une vente, le recouvrement de leurs frais sans passer par les enchères ( déjà eu cette année, et aura de nouveau, mais à des prix "trop près du marché" pour moi), et le départ d’un copropriétaire mauvais payeur.

J’ai les numéros des lots débiteurs, ainsi que les noms de ces personnes.
Par le cadastre, j’ai les coordonnées complètes : nom de jeune fille/marital, prénom, date et lieu de naissance, adresse.
Pour 4 propriétaires, les date de naissance sont < 1930. J’ai déjà eu un retour " n’habite pas à l’adresse indiquée " pour l’un.
J’aurais bien demandé un extrait d’acte de naissance/décès sur la commune de naissance, mais 3 sont nés en Algérie, et un en Italie…

Comment procéder ?
Je me dis qu’il y a là des héritiers qui ne sont même pas conscient qu’ils ont un bien en héritage.
Les services d’un généalogiste ?.. Je n’y crois pas trop (Cf ma présentation), dans un mois cela fera pile 2 ans que j’attends qu’ils trouvent l’héritière d’un bien pour lequel j’ai signé une offre en agence immobilière (malgré les relances régulières du notaire du vendeur/ de l’agent immo/ de l’association caritative qui vend et de moi, qui voudrait bien acheter, et rapidement…)

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#85 04/07/2018 18h58

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DDtee a écrit :

Le mieux dans les "bottes spéciales" à mon goût, contacter les propriétaires des biens en location qui mettent du temps à partir pour leur proposer d’acheter. Très long à mettre en oeuvre, mais très efficace !

Bonjour DDtee,

Comment faites-vous pour repérer ces biens ? Vous regardez la date de publication des annonces ?
Est-ce que vous contacter uniquement les particuliers, ou cela fonctionne-t-il aussi auprès des agences ?

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[+1]    #86 04/07/2018 19h19

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jeromem a écrit :

Comment faites-vous pour repérer ces biens ?

Uniquement auprès de particuliers par une veille attentive sur un secteur défini (ce qui permet d’identifier les annonces avec date récente mais régulièrement re-publiées)


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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#87 05/07/2018 14h53

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Bonjour DDtee,

Merci pour votre retour, l’idée me paraît tout à fait pertinente !
Après avoir pris contact avec le propriétaire, comment vous mettez-vous d’accord sur un prix ? Appelez-vous avec un prix en tête ou lui demandez-vous combien il en veut ? Que faites-vous si le propriétaire ne veut pas lâcher de montant et qu’il vous laisse venir ?

Merci par avance

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#88 05/07/2018 15h16

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Je vous conseille de lire sa présentation (la petite maison sous son pseudo), vous aurez la réponse à vos questions et bien d’autres, c’est très intéressant à lire même si un peu long et vous en apprendrez beaucoup.
(La réponse c’est qu’il appelle avec un prix bien bas en tête et le pire est qu’il y arrive)


Parrainage BOURSORAMA code : LIKA0507 - BforBank YYXC - TOTAL ENERGIE : 112210350

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Favoris 1   [+1]    #89 05/07/2018 17h35

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Wogle a écrit :

Après avoir pris contact avec le propriétaire, comment vous mettez-vous d’accord sur un prix ? Appelez-vous avec un prix en tête ou lui demandez-vous combien il en veut ?

Chaque cas est unique, selon la réaction du vendeur mais voici mes grands principes :

J’ai à chaque fois fait formuler un prix au vendeur (le mien lui ferait sans doute peur d’emblée) pour lui faire accepter qu’il était trop élevé (pas seulement par principe) et qu’il acceptait une discussion. C’est le principe de la discussion qui importe.
Il est plus avantageux de discuter un prix proposé par un autre que de commencer par une offre soi même.
Je ne donne jamais un prix pour le bien sans l’avoir vu, ce ne serais et ne pourrait être pris au sérieux. Par contre je fais admettre une fourchette de prix au m2 pour la localisation, le type de bien, l’état… fourchette avec pas trop d’amplitude

J’ai souvent argumenté avant de me déplacer en nommant des biens que j’ai acheté ou d’autres propriétaires en décrivant l’adresse (proche) et le nombre de m2. Aucun mensonge, que des faits, je prends juste soin de choisir des biens achetés peu cher (mauvais état, défaut, vendeur pressé…)

Je me suis également fixé des conditions d’achat concernant des points aussi divers que la copropriété (petite, faibles charges, pas de syndic pro, pas de contentieux…) le montant du foncier, le type de chauffage, l’emplacement etc
Sans ces préalables, l’échange s’arrête là et pas de visite (c’est du temps perdu).

@Surin à raison de dire que j’ai le prix en tête. Je le fais évoluer selon la visite. Par contre il n’est pas exprimé au vendeur avant un débriefing d’après visite (le lendemain en général, le temps d’une réflexion réfléchie ) wink

J’insiste toujours sur le financement déjà accepté par la banque.

Le plus important (et le plus difficile) il me semble est d’être crédible sur le prix proposé. Je cite de nombreuses expériences venant de notaires, agents immobiliers, ma propre expérience, tendant à affirmer une connaissance sans faille du prix précis du marché, rue par rue. J’ai même des anecdotes véritables d’AI sur le prix auxquels ils vendent eux-mêmes leurs biens locatifs (aucun rapport avec les prix en vitrine).
Il m’est à plusieurs reprises arrivé d’emmener les vendeurs devant plusieurs immeubles pour leur décrire les biens vendu et leurs tarifs.

Au final le but est d’acheter un bien qui à besoin de quelques travaux (rafraîchissement ou guère plus) pour le prix d’un bien avec de lourds travaux.


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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#90 02/08/2018 13h08

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Bonjour

Désolé pour la réponse tardive je n’avais pas été notifié

amoilyon a écrit :

Timinel a écrit :

    Je confirme , ce sont les tarifs que j’ai eu ( j’ai participé de nombreuses fois avec ou sans achats )voire pas de frais sauf en cas de succes.

Pas de frais si pas adjudicataire? Sur le TGI de Lyon? Ça existe ?
Comment se rémunère l’avocat? Il prend du temps pour vous rassembler les pièces et pour aller aux enchères.

Je pratique dans les Hauts de France.
L’avocat se rémunère en cas de succes avec une commission importante    ( je peux payer 4 a 5 k euros pour un dossier réussi).
Les tarifs que j’avais eu pour Paris et IDF etaient moindre .. mais je ne veux pas payer 200 euros pour " jouer"

Cdt

Dernière modification par Timinel (02/08/2018 13h09)

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#91 02/10/2019 09h03

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Bonjour à tous. Suite à quelques problèmes locatifs, j’ai décidé de revendre tous mes immeubles (il y aura plus value, ouf) pour en racheter 3 (via SCI) dans la grande ville où j’habite (top 10 en termes d’habitants en France). J’aimerai donc lancer une discussion sur le thème des manières concrètes de dénicher de bonnes affaires en grandes métropoles où la concurrence est rude et a les moyens. Certes on perd de la rentabilité, mais on gagne d’autres choses.

Pourquoi une grandes villes?
Pour des gros investissements (> 500k€), une grande ville apporte la sécurité sur le long terme. De plus, le choix des locataires est quasi infini: on peut donc filtrer les locataires avec tous les critères que l’on veut (exit les "cas soc’") ce qui diminue le risque de problème. Un point que j’ai également souvent remarqué est que les personnes à très forts patrimoines (>1 M€) qui font cela depuis des dizaines d’années investissent presque tout le temps en grande ville. Ce n’est pas pour rien…

Ce qui m’inquiète également beaucoup est l’appauvrissement des français - en particulier les couches sociales moins aisées, ceux qu’on voit beaucoup plus dans les petits ou moyennes villes. Avec des salaires qui stagnent et les loyers qui montent, viendra le moment où ils ne pourront plus payer. C’est également pour cela que j’ai rayé tous les mauvais quartiers des grandes villes

Comment investir dans un immeuble en grande ville?
Je débute tout juste dans ce nouveau marché, mais voilà ce que j’ai prévu:
-mettre de côté une trésorerie conséquente (via loyers, plus value, épargne mensuelle) pour pouvoir augmenter ma capacité d’emprunt et mettre un gros apport pour rendre le projet finançable (les rentabilités sont plus faibles)
-prévenir l’ensemble de mes agents qui cherchent pour moi que s’ils me trouvent une bonne affaire et que le projet se fait, nous renégocierons sa commission à la hausse
-étudier quotidiennement toutes les offres passant sur internet

Pour le moment j’ai fait chou blanc, les immeubles dans ma ville sont souvent achetés par les directeurs d’agence eux-mêmes sans qu’on en entende parler.

Et vous quelles sont vos tactiques de chasses dans les grandes villes?

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#92 02/10/2019 09h36

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En vous attaquant à de l’immobilier en direct dans des grandes villes, la question à vous poser, me semble t-il, est quel est pour vous le coût du risque de la gestion direct et la rentabilité que vous en attendez en contre partie ?

Je m’explique. Dans les villes moyennes on peut sans trop de difficulté obtenir une rentabilité double de celles d’une SCPI sur lequel l’effet de levier du crédit est aussi possible, le risque dilué par la mutualisation et surtout aucun acte de gestion à effectuer.
Au double de rendement, l’intérêt est évident pour dégager rapidement un revenu ou se constituer un patrimoine payé par les locataires.

Qu’en est-il dans les grandes villes ? L’impossibilité d’un rendement équivalent est très forte, la probabilité de l’auto-financement assez faible, d’où la question d’origine : à partir de quel écart de rendement avec les SCPI investir ?


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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#93 02/10/2019 09h52

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Je respecte votre choix (à chacun ses goûts), mais je n’investis pas en SCPI. Je rappelle toutefois que mon message n’ouvre pas le débat sur le pour ou contre, mais plutôt sur les techniques pour trouver de bonnes affaires.

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#94 02/10/2019 10h11

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ENTJ

Bonjour Immoaccro,

Je trouve que votre phrase envers DDTee est sujette à interprétation si vous respectez vraiment les choix d’un investisseur chevronné ne parlez pas de "goût" svp wink : je vous souhaite autant de réussite qu’à DDTee et dés lors les "goûts" vous paraitront également hors de propos.

Pour le reste pourquoi en tant que nouvel arrivant ne pas tenter de relire les 4 pages précédentes et tenter d’en faire une synthèse orientée vers la question qui vous préoccupe ?

Vous évoquez les Directeurs d’agence ; je partage votre opinion, on peut rajouter les offices notariales également (voir sur le forum, des investisseurs rentiers notaires interviennent). L’idée d’une comm’ est dés lors sans réel attrait.
Au final, la rentabilité se créait plus qu’elle ne s’obtient par un réseau quelconque s’agissant d’un investisseur lambda.
pour l’investisseur qui n’est pas lambda et dans une grande ville, il faut être en revanche dans un réseau politique. Le politique à le pouvoir de bloquer abusivement les projets donc on lui fait des faveurs (et dire qu’il y en a qui en sont encore à l’époque des emplois fictifs, ah les ringards).


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#95 02/10/2019 12h09

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Juste une remarque : je connais personnellement, au moins 3 investisseurs avec un patrimoine bien supérieur au milion d’euros qui ne sont pas dans des grandes villes… En l’occurrence, ils ont en commun d’être d’anciens artisans…

Bonne recherche !


"Money is a tool to buy Time"

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#96 02/10/2019 12h32

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Immoaccro a écrit :

Je respecte votre choix (à chacun ses goûts), mais je n’investis pas en SCPI. Je rappelle toutefois que mon message n’ouvre pas le débat sur le pour ou contre, mais plutôt sur les techniques pour trouver de bonnes affaires.

Si vous avez déjà des immeubles et des SCI alors il ne devrait pas être difficile pour vous de savoir comment acheter et faire de bonnes affaires.

Pour faire simple , il faut aller vers les villes moyennes sur des immeubles avec travaux …

Pour faire compliqué , il faut aller dans des grandes villes sur des immeubles sans travaux …
Dans ce cas votre rentabilité approchera celle des SCPI et vos problèmes de gestion seront identiques aux villes de province.

Bon courage


Localisation 74 Montagne , Randonnée , VTT

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#97 02/10/2019 17h47

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Philippe30 a écrit :

Si vous avez déjà des immeubles et des SCI alors il ne devrait pas être difficile pour vous de savoir comment acheter et faire de bonnes affaires.

Pour faire simple , il faut aller vers les villes moyennes sur des immeubles avec travaux …

Pour faire compliqué , il faut aller dans des grandes villes sur des immeubles sans travaux …
Dans ce cas votre rentabilité approchera celle des SCPI et vos problèmes de gestion seront identiques aux villes de province.

Bon courage

Mes immeubles actuels sont déjà en villes moyennes et j’y ai réalisé de gros travaux. Je suis d’accord avec vous que ce que je recherche est compliqué (on peut trouver des immeubles avec travaux en grandes villes aussi), mais c’est mon souhait. Comme dis, il y a beaucoup de stratégies différentes qui marchent, j’ai mes raisons de choisir la mienne. En effet, même avec de super appartements rénovés en villes moyennes (en tout cas dans mon secteur), je peux trouver des locataires corrects voire de temps en temps bons. En grande ville, j’ai tellement le choix que je peux filtrer pour avoir que des familles/couples (2 salaires, chacun gagnant plus de 3 fois le montant du loyer) avec caution obligatoire. Ayant eu une expulsion à faire, je vous garantie que cela marque et que je préfère désormais être très exigeant envers mes locataires.

Pour les SCPI, je n’aime pas l’argent virtuel: à mon sens, à la moindre crise, la société peut faire faillite et vous vous trouvez sans rien. De plus et surtout, je suis un passionné d’immobilier et aime bien gérer directement, redonner de la vie à un immeuble et contrôler complètement les dépenses. Tant pis si je perds de la rentabilité en allant en grandes villes, c’est mon choix.

Faire de bonnes affaires en villes moyennes n’est pas du tout la même chose qu’en grande métropole: ici vous avez des acteurs implantés depuis longtemps (marchands de biens, directeur d’agence immobilière,…) qui sont très bien connectés et qui peuvent acheter des bâtiments à plus de 500k€ sans clause suspensive et qui ont une réputation énorme. Il faut beaucoup de temps, de travail et de créativité pour trouver de bonnes affaires ici. C’est pour cela que je me renseigne sur les tactiques de chasses plus originales et moins connues.

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[+2]    #98 02/10/2019 18h06

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C"’est justement en travaillant votre image, votre réseau et votre fiabilité que vous aurez peut-être la reconnaissance méritée… et éventuellement une clé supplémentaire pour trouver des "opportunités".
Les convictions girouettes associées à des décisions à l’emporte pièce suite à une expérience statistiquement peu révélatrice ne vont à priori pas dans ce sens.

Si dans un an un locataire d’une grande ville ne vous paie plus, vous irez investir sur Mars ?

Cela dit, je vous dis d’entretenir un réseau, mais dans les faits il ne m’a jamais rien apporté si ce n’est que quand j’appelle ils savent que je ne leur fait pas perdre leur temps.
Dans mon coin rares sont les pros qui font remonter des infos sans qu’on ne leur demande rien… en dehors des périodes de disette.

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#99 02/10/2019 19h19

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J’approuve les dires de Range19

Cela fait 2 à 3 ans que je loue sans passer aucune annonce , tout cela par un réseau de locataires qui me contacte pour des proches ou des amis ou des anciens locataires qui me demandent si je n’ai pas un bien à louer ou qui cherche plus grand.

Faire du haut de gamme dans des villes moyennes vous démarquera et il est plus facile de trouver des opportunités d’achat.

Enfin chacun fait ce qu’il veux

Vos SCI sont à l’IR ou à l’IS ….

A l’IR c’est la plus value des particuliers  en fonction de la durée de détention.
A l’IS c’est la plus value professionnelle 

Point à étudier ….


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#100 21/02/2020 10h45

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Bonjour à tous,

Je suis actuellement à la recherche d’un (petit) immeuble de rapport dans tout le quart sud-ouest de la France, en vue de le louer en meublé à terme. Idéalement entre 3 et 6 lots, max 350 000€ hors frais de notaire. Et je suis effaré de l’état du marché.

Des biens qui partent à des prix vraiment chers (par exemple un immeuble qui revient à 2500€/m² alors que des appartements équivalents sont affichés sous les 2000€/m²), des acheteurs qui se portent acquéreurs pour des immeubles avec 5% de rentabilité brute, des agences qui postent des annonces sans photos (et quand on appelle "on n’en a pas on passe en prendre dans 3 jours mais d’ici là pas sûr que ça soit encore en vente"), des particuliers qui postent des annonces puis qui devant l’afflux de demande l’enlèvent et la reposte avec un prix qui a fait +15%……. c’est franchement n’importe quoi.

Pourtant je ne recherche pas dans une métropole ou dans son aire urbaine, mais dans des villes moyennes.

Est-ce que d’autres ici recherchent aussi ? Et font face au même constat que moi ?

Je continue mes recherches. Mais j’avoue que c’est à en décourager plus d’un…

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