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#51 19/01/2018 14h47

Membre (2016)
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Je serais plus convaincu par l’approche qui serait de sympathiser avec le gardien, qui connaît ce qui se vend dans son immeuble, qui connaît les personnes, et qui sera peut-être intéressé de vous aider s’il y a quelque chose pour lui dans l’affaire.

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#52 19/01/2018 14h48

Membre (2015)
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Pour avoir été dans la situation où des belges ont sonné à notre maison pour nous demander si nous vendrions maintenant ou … plus tard  (en laissant leurs coordonnées ), je peux vous dire que c’est perçu positivement et plutôt intelligent de la part de celui qui le fait.
Je ne vois d’ailleurs pas de raison objective pour que cela en soit autrement !

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[+1]    #53 19/01/2018 15h28

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ENTJ

Moi je trouve cela bien…

La chance elle se provoque.

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[+1]    #54 19/01/2018 16h02

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amoilyon a écrit :

Petite question que je me poste.

Est ce que certains ont déjà expérimenté les petits mots dans les boîtes aux lettres pour indiquer leurs recherches.
Je me pose la question d’en faire, des manuscrits, pour les mettre dans la boîte aux lettres de l’immeuble où j’ai déjà un box. Et d’acheter d’autres box.

Ça fonctionne réellement ? Dois je mettre un prix ?

Il m’est déjà arrivé de repérer les biens (jamais de box) non habités (volets continuellement fermés, boites aux lettres pleines de pub…) et d’aller au cadastre pour trouver les coordonnées du propriétaire, de le contacter pour lui proposer d’acheter ce bien non utilisé.
La plupart du temps les offres sont rejetées mais c’est statistique sur le nombre, il y aura des affaires à faire. J’ai failli ainsi faire une superbe affaire qui au final n’à pas fonctionné (c’est moi qui  m’étais engagé par ailleurs).

L’idée est d’entrer en contact et pas de proposer un prix d’emblée !

Fonctionne aussi très bien : les annonces de recherche de biens chez des commerçants ou sur lbc (où j’ai pratiqué avec succès à la rubrique recherche). Beaucoup de propositions farfelues mais dans le lots des intéressantes après discussion.

Le mieux dans les "bottes spéciales" à mon goût, contacter les propriétaires des biens en location qui mettent du temps à partir pour leur proposer d’acheter. Très long à mettre en oeuvre, mais très efficace ! C’est ainsi que j’ai trouvé mes biens les plus intéressants. Sans aucun doute plus intéressant pour les appartements à refaire que les box où vous n’avez pas la possibilité d’améliorer la qualité du produit proposé à la location.


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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#55 22/01/2018 17h45

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Ça y est , j’ai "semé" (selon l’expression de mon compagnon) mes petits papiers, à voir si ça germe.

Dans les points +
Très grosses pénuries de stationnement, heureusement que j’avais un bip ( surnuméraire de mon autre box) pour garer la voiture pour déposer les papiers.
Boites aux lettres accessibles (pas de badge vigik pour les résidences)
dépôt d’une quarantaine de papiers.

Points négatifs:
reste une dizaine de boîtes aux lettres vides, je n’avais pas prévu assez. Ça n’est que partie remise.
pas de retour pour l’instant (déposé samedi soir).

Je me laisse la semaine pour voir si "ça pousse".
Sinon, nouvelle fournée avec la dizaine restante.
Et sinon, ça sera pour l’an prochain.

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#56 02/05/2018 11h25

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Actualisation du dernier message.

Un seul retour de mes petits papiers. Par le fils du propriétaire. Qui m’a donné le numéro de son père, qui ne veut pas vendre. Un flop.

J’ai reçu cette semaine le compte rendu de l’AG de cet immeuble en question en recommandé. Je n’ai pas eu la convocation à l’AG, et c’est bien dommage car j’aurais bien voulu y assister. Bref.

Je rappelle l’immeuble est bien placé, "bon côté" du 8ème à côté de Grange Blanche pour ceux qui connaissent. mélange entre garage et appartement.
Deux copropriétaires sont débiteurs et les lots vont être saisis. Le syndic va mandater avocat et huissier "afin de procéder à la saisie en vue de la vente de tout lot appartenant à ce débiteur au sein de la copropriété ".
Au total, on a : 1 cave, 2 appartements, 3 garages.

La résolution a été voté.

Je viens d’appeler le syndic pour (re)modifier mon adresse pour bien recevoir tous les papiers et j’ai demandé si je pouvais me placer sur ces lots, avant que ceux ci passent aux enchères. J’ai les coordonnées de la personne qui s’occupe du contentieux, et qui ne sera de retour que mi mai ( pont et vacances).

Est ce que qqn a déjà été dans ce cas de figure ?
J’ai le montant de leur créance au syndic, puis je proposer le montant ( très inférieur au prix réel ) ? Qui correspond grosso modo à la mise à prix des lots. ( 1 cave, 1 appartement et 1 garage à 20 000€ / 1 appartement + 1 garage à 20 000€ / 1 garage sans mise à prix ).

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#57 02/05/2018 11h40

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Bon courage avant qu’un juge ne procède à la demande de mise en vente des biens. L’action du syndic lui donne simplement le mandat pour saisir la justice, cela prend ensuite du temps, s’ils ont des avocats en face ils peuvent faire durer ce petit manège durant des années (ou décennies, déjà vécu).
En plus les sommes éventuellement recouvrées iront principalement aux débiteurs prioritaires que sont les impôts trésor public etc.
Bref je vous conseille de bien vous renseigner sur les profil de ces personnes débitrices et de ne pas compter sur l’aboutissement bien incertain de ce genre de procédure avant d’investir.


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[+2]    #58 02/05/2018 18h30

Banni
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Personnellement, j’ai essayé deux fois de contacter le liquidateur judiciaire pour lui faire une offre d’environ 15 à 20% de plus que les créances. LRAR et réponse de prise en compte. Tél 15 jours plus tard et ensuite tous les mois étayant mes dires avec offre de paiement direct sans financement donc une opportunité de finaliser l’affaire rapidement. Sans résultat les deux fois !

Cependant, je me suis rendu compte dans les deux cas le liquidateur judiciaire s’il procède à une vente aux enchères judiciaires va faire intervenir un huissier pour établir l’inventaire des biens puis un avocat qui sera responsable de l’organisation de la vente aux enchères et tout enchérisseur devra le faire aussi accompagné d’un avocat.

Ensuite pendant une semaine après le résultat de la vente aux enchères, quiconque peut renchérir avec le concours d’un avocat et une deuxième vente sera organisée …

Donc selon moi tout se petit monde se tient la main et se fait travailler mutuellement en accumulant les créances au lieu de chercher à optimiser la vente pour rembourser le mieux possible les créanciers suite à la liquidation …

Pour la petite histoire, la première fois j’ai offert 80 000€ en paiement direct avant la vente au liquidateur pour une créance de 48800 € qui n’a pas donné suite. Puis, je suis allé à la vente aux enchères (chèque de 10% de la mise à prix consigné par l’avocat… Restitué 4 mois plus tard …) ou j’étais seul et la mise à prix était de 4 500 €, j’ai gagné le lot pour 4600 € puis une semaine plus tard quelqu’un a renchéri. un mois plus tard autre vente aux enchères et j’avais face à moi une armée d’institutionnel et le bien est parti à 75 000 € + les frais d’avocat (2500 € + 1.5% du prix de vente) + les frais de justice + droits d’enregistrement qui représentent à peu près 10%.
A 2500 € le ticket d’entrée sans obligation de résultat j’ai été refroidi !

Autant vous dire que la deuxième fois j’ai fait une proposition directement au liquidateur (15% au dessus des créances) mais je ne suis pas allé à la vente aux enchères et je n’ai pas prêté attention aux résultats de la vente sur lesquels je suis tombé par hasard bien plus tard et qui ont été une vente à 8500€ pour une mise à prix de … 8500 €

Je pense donc que l’on peut affirmer que c’est une affaire d’initiés …

Dernière modification par maxcorporis (02/05/2018 18h32)

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#59 03/05/2018 10h07

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Cela ferait un délicieux reportage type "Capital" ou "Cash investigation" j’ai l’impression. Anecdote intéressante.

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#60 04/05/2018 12h30

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Surin a écrit :

Bon courage avant qu’un juge ne procède à la demande de mise en vente des biens. L’action du syndic lui donne simplement le mandat pour saisir la justice, cela prend ensuite du temps, s’ils ont des avocats en face ils peuvent faire durer ce petit manège durant des années (ou décennies, déjà vécu).
En plus les sommes éventuellement recouvrées iront principalement aux débiteurs prioritaires que sont les impôts trésor public etc.
Bref je vous conseille de bien vous renseigner sur les profil de ces personnes débitrices et de ne pas compter sur l’aboutissement bien incertain de ce genre de procédure avant d’investir.

Le temps n’est pas un problème. La localisation de cet immeuble me plaît, et principe de l’immobilier, il ne bougera pas. Je suis un box sur une succession depuis 2015, ce n’est pas fini, et je suis toujours aussi intéressée pour l’acheter.
Comment se renseigner sur les personnes en question ? Je vais appeler mi mai le service contentieux du syndic. Je ne peux pas savoir s’il y a d’autres dettes que celle du syndic. C’est le syndic qui en a parlé lors de l’AG.
Les biens peuvent-ils être déjà saisis par d’autres créanciers ?

@maxcorporis
Un beau retour, je vous remercie.
Comment faire alors ? Passez avant le commandement de payer de l’huissier ? C’est à partir de ce moment que le bien est déclaré comme saisi, et que le propriétaire ne peut plus le vendre.
Saisie immobilière
Contactez directement le propriétaire et proposer un prix ?

@Christof
Bien d’accord avec vous, ça fera un beau remous

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#61 04/05/2018 12h43

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Amoilyon a dit : "Comment faire alors ? Passez avant le commandement de payer de l’huissier ? C’est à partir de ce moment que le bien est déclaré comme saisi, et que le propriétaire ne peut plus le vendre.
Saisie immobilière
Contactez directement le propriétaire et proposer un prix ?
" a écrit :

Je vais vous faire une réponse de normand : " Il y a l’acheteur qui connait bien la loi et l’acheteur qui connait bien le liquidateur". Vous aurez certainement compris que je ne suis ni l’un ni l’autre.

Soit vous avez une relation de confiance avec un liquidateur soit la solution la plus efficace vous entrez en relation avec le propriétaire juste avant que la liquidation ne soit prononcée et là vous avez face à vous quelqu’un dans une situation peu ragoûtante avec évidemment une double envie de sauver ce qui peut l’être et un grand besoin de cash.

Mais un contact dans la chaîne de ce mécanisme parait être d’une aide Très précieuse …

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#62 04/05/2018 12h48

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amoilyon a écrit :

Comment se renseigner sur les personnes en question ? Je vais appeler mi mai le service contentieux du syndic. Je ne peux pas savoir s’il y a d’autres dettes que celle du syndic. C’est le syndic qui en a parlé lors de l’AG.
Les biens peuvent-ils être déjà saisis par d’autres créanciers ?

Le service contentieux, c’est l’idéal, sinon la personne en charge de la copro (chez le syndic ou le représentant des copropriétaires). Lorsque la procédure est lancée, chaque décision est notifiée auprès des avocats, dont celui qui défend les intérêts de la copro. Dans les pv, vous aurez la situation du propriétaire, avec la liste des créanciers, les dettes. Comme l’indique cricri, il ne faut pas être pressé. J’ai eu le cas d’un colocataire qui ne payait pas ses charges, commission de surendettement, décès donc succession, procédure de vente judiciaire car l’héritière avait les mêmes gènes… Ça a duré 8 ans.


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#63 04/05/2018 12h54

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J’ai commencé à regarder du côté des liquidateurs il y a un an pour un petit studio dans une ville du Grand Lyon. Depuis l’offre que j’avais faite est toujours au même point. " va être examinée".
Je prends des nouvelles tous les trimestres environ, pour savoir les avancées et me rappeler à leurs bons souvenirs.
Les DPE, notamment plomb niv 2 (sur un volet) ont une durée de vie d’un an, donc ne sont plus valables. Vont ils encore être refaits ? Donc des frais supplémentaires à prévoir…

Je n’ai ni contact avec l’huissier du propriétaire, ni avec le propriétaire.
J’ai son nom de famille, et les numéros de lot à saisir. Avec cela, je devrais pouvoir avoir son nom et ses coordonnées (pas sur les pages jaunes, ni facebook) via le syndic (?)

Je ne m’étais jamais posée la question avant, et c’est avec ce compte rendu d’AG que je découvre le monde de la saisie immobilière du côté du débiteur.
Comment savoir si d’autres créanciers ont déjà fait des démarches, et notamment une injonction de payer ? Cela devrait être publié dans les Services des Hypothèques ?
J’ai bien compris qu’une fois celle ci prononcée, le propriétaire n’a plus de droit sur son appartement ( sauf y vivre, mais plus de loyer, plus de possibilité de vente). Et je n’aurais plus qu’à attendre d’avoir l’huissier en charge du dossier pour lui soumettre mon offre.

Comment entrer dans la chaîne ?

A titre personnel, avez vous poursuivi vos recherches via cette voie ?
Je désespère par les ventes conventionnelles. Depuis un an, pas une offre pour un bien ( enfin si, mais même pas examinée), les biens partent avec des rentabilités de 3.5% à 5% . Un investissement en "bon père de famille" au cœur de Lyon à 3X celui du livret A, comme le disent si bien les agents immo pendant la visite…

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#64 04/05/2018 13h07

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amoilyon a écrit :

Je ne peux pas savoir s’il y a d’autres dettes que celle du syndic. C’est le syndic qui en a parlé lors de l’AG.
Les biens peuvent-ils être déjà saisis par d’autres créanciers ?

Personne à part un juge ne peut saisir un bien immobilier (et heureusement), et encore, il ordonne la saisie, le débiteur peut faire appel etc…
Le syndic n’a aucun pouvoir à part celui de faire voter une résolution - souvent à la demande de copropriétaires - lui donnant mandat pour saisir la justice, aux frais de la copropriété bien évidemment et sans la moindre garantie de résultat sachant que même si le bien est saisi, je le redis, rien ne dit que de l’argent ira dans les caisses du syndic.
Je vous conseille vivement de vous renseigner sur les procédures de saisie et observer concrètement comment cela se passe en pratique, on ne saisit pas un bien en référé, il faut des années de procédure, des décennies, des frais de justice élevés etc…
Bon courage.
Le copropriétaire mauvais payeur est protégé tout comme le locataire mauvais payeur, il faut bien en être conscient avant d’engager des frais.


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Favoris 1    #65 04/05/2018 13h27

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amoilyon a écrit :

Et je n’aurais plus qu’à attendre d’avoir l’huissier en charge du dossier pour lui soumettre mon offre.

Même pas certain que cela fonctionne car si la justice demande une vente, ce sera par le biais de la procédure officielle et votre offre ne servira à rien.

C’est le souci rencontré dans sur les marchés tendus. Personnellement, je ne cible pas les quartiers où il y a trop d’agences immobilières. J’ai le souci sur Reims et Lille. Impossible de trouver le moindre bien qui échappe à la règle du prix du marché au m2xsurface, quelque soit l’état (Je ne parle même pas des biens en bon état).

Je privilégie la relation de confiance avec 2/3 agents qui connaissent bien ma recherche. Très peu d’appels, toujours des visites prioritaires. Le prix dépend de la psychologie du vendeur : pressé ou pas, succession, biens avec gros problème etc. Inutile de tourner autour du pot généralement: (prix de ventex1.09+travaux)/10=loyer annuel. Si c’est jouable, je rentre dans le détail sinon je passe. Attention, ma régle est valable si pas de charges de copro.

Sinon j’ai aussi acheté un bien dans un immeuble où j’ai eu les coordonnés des héritiers du propriétaire qui venait de décéder. J’ai conclu l’achat avant qu’une agence n’ait le mandat. La lecture des rubriques necro est une technique connue chez les AI.

Sinon DDtee a indiqué quelques astuces comme les volets fermés, des biens qui se louent mal. Prendre contact avec le propriétaire et voir s’il a envie de vendre.

Dernière modification par lachignolecorse (04/05/2018 13h36)


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#66 09/05/2018 18h11

Banni
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Effectivement, une relation directe avec quelques agents immo et notaires est un moyen d’avoir accès aux offres avant qu’elles ne soient commercialisées. Reste encore a faire partie de la liste privilégiée d’investisseurs de ces acteurs très souvent sollicités par des investisseurs professionnels.

Il est assez compliqué, si ce n’est impossible, pour un particulier de passer devant un investisseur professionnel qui a déjà un historique et un track record de ventes réelles effectuées avec les acteurs de terrain, qui entretient son carnet d’indicateurs locaux et qui dispose d’une disponibilité et d’une réactivité totale.

Tout dépend ensuite de ses objectifs. Si l’idée c’est de dénicher 2-3 bonnes affaires dans les 10-15 prochaines années alors l’approche solo peut être une option. Pour une stratégie d’investissement plus ambitieuse il me semble indispensable de faire appel a des investisseurs professionnels dont c’est le métier et qui partagent quelques secrets.

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#67 26/05/2018 00h32

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Est-ce que selon vous, une opportunité est un bien autofinancé/cash-flow positif, ou un bien avec plus value quasi assurée ?
A force de recherches et de visites j’ai l’impression que combiner les deux est impossible : rentabilité (objectif cash flow) interessante en grandes banlieues /campagne versus rentabilité très faible mais sécurité plus-value en centre de grandes villes.

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#68 26/05/2018 02h05

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Un bien autofinancé ne diminue pas votre capacité d’endettement, donc vous pourrez recommencer une autre opération. Alors qu’une rentabilité faible vous bloque pour 20 ans auprès des banques…

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#69 26/05/2018 21h18

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Attention à bien analyser le bien et surtout le lieu où vous investissez.

Dans des zones tendues, les rendements sont plus faibles, mais la vacance locative est également faible. Les locataires potentiels sont nombreux et il est possible de sélectionner les meilleurs profils.

Dans des zones plus détendues,  la vacance locative n’est pas anodine. Quand un bien se libère,  il peut se passer quelques semaines /mois avant d’avoir un locataire potentiel. Alors pour une sélection de dossiers…

Pour ma part, à Lyon,  0 vacance locative. 20 visites avec presque autant de dossiers déposés et un choix possible.

Pour l’appartement de saint Étienne,  3 visites en 3 semaines et vacance locative d’un mois. On aurait pu avoir bien pire, saint Étienne attire quelques étudiants. 
Alors dans un village rural, il faut estimer précisément le loyer annuel qui va rentrer. Et pas uniquement se baser sur " Çà pourra se louer 450€/mois et le multiplier par 12".

Un bien avec un très gros rendement dans une ville peu dynamique doit se réfléchir. C’est un choix. Certains ne font que ça.
Pour ma part je préfère pouvoir sélectionner le locataire et avoir un rendement moindre mais aucune vacance locative. Je ne pense pas à la plus value. Il n’est pas prévu de vente.

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#70 26/05/2018 22h36

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Ça fait bientôt un an que je recherche et vu que je n’ai toujours rien trouvé je me pose la question posée dans cette discussion.

Après toutes ces visites j’ai remarqué qu’on peut faire des belles affaires en sortant un peu des sentiers battus comme :
- cibler des villes populaires de l’IDF (j’avais trouvé 2 bones affaires à Stains et Sarcelles par exemple), mais il faut oser se lancer dans ce genre d’investissement (ce que je n’ai pas fait finalement)

- se faire connaitre chez des agences qui ont l’habitude de travailler avec des investisseurs. J’en ai trouvé 2-3 (faible % sur le total) qui aiment bien proposer des biens à des contacts qu’ils ont dans leur base de données en passant un simple coup de fil (sans payer le photographe, les annonces…). C’est un moyen d’accéder à des ventes qui ne sont pas publiées sur LBC.

- cibler des villes de province avec un niveau de demande pas trop élevé (attention quand même, si c’est comme ça il y a sûrement une raison). Ça permet de d’avoir des rentabilités élevées sans avoir forcément besoin d’être sur le meilleur coup du siècle et ça permet de négocier plus qu’ailleurs.
Voir mon exemple à Chalons en champagne : https://www.investisseurs-heureux.fr/t17311

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#71 07/06/2018 12h33

Banni
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Tout dépend de votre objectif. Investir dans l’immobilier n’est pas une fin en soi mais un moyen d’atteindre un objectif. En fonction de cet objectif (quantifié et qualifie), vous allez mettre en place un plan d’action d’investissement qui va vous permettre de l’atteindre.

Le terme de votre objectif et la nature même de votre objectif vous donnera déjà une indication sur le niveau de risque auquel vous devez vous exposer.

Comme bien expliqué dans l’un des posts précédents, le risque principal d’un investissement locatif est la vacance locative. Il en existe bien évidemment d’autres notamment la qualité du bâti.

Pour répondre a vos objectifs, il va falloir déterminer:
- Localisation de l’investissement (grandes villes vs villages, centre-ville vs campagne…)
- Support de l’investissement (Immeuble, Appartement, maison, parking, Local commercial…)
- Strategie de location (Nue, Meublée, Saisonnier, Colocation…)
- Véhicule d’investissement (En propre, LMNP, SCI IR, SCI IS…)
- …

Voila quelques Secrets qui vous permettront de prendre une décision éclairée.

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#72 07/06/2018 13h20

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Ce qui m’étonne, ainsi que d’autres sur ce forum d’après les questions que je lis, c’est comment certains semblent trouver des biens à 10% et plus tout en étant dans des ’bons quartiers’.

Est-ce parce qu’il ont acheté il y a plusieurs années et que les loyers ont entre temps augmenté ?

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#73 07/06/2018 15h12

Banni
Réputation :   -1  

On peut être parfois plus que surpris quand on découvre comment certains calculent leur rentabilité. C’est a tomber par terre…

Dans les grandes villes et en centre-ville, il est illusoire de chercher 10% de renta (encore faut il la calculer correctement)…en revanche, on peut trouver de l’auto-financement sur 20 ans! Par contre, il est sur que ce genre d’opportunités n’est pas accessible au grand public et est réservé aux initiés!

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#74 10/06/2018 17h22

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Personnellement, quand je ne connais pas trop confiance à l’agent immobilier ou que je n’ai pas assez de connaissance sur le quartier ou la rue, j’aime aller à la rencontre du voisinage.

Concrètement je ne vais pas sonner à la porte mais lorsque je vois le voisin en dehors de chez lui je me permets d’aller discuter avec lui. On en apprend beaucoup comme ça et nous permets d’ajouter quelques infos par rapport à la visite effectuée.

Et en plus ça permet de voir le type de voisinage que vous aurez si vous achetez le bien.

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#75 11/06/2018 10h36

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Bonjour

Je relis cette file et  voudrais reagir sur cet expérence aux encheres

maxcorporis a écrit :

un mois plus tard autre vente aux enchères et j’avais face à moi une armée d’institutionnel et le bien est parti à 75 000 € + les frais d’avocat (2500 € + 1.5% du prix de vente) + les frais de justice + droits d’enregistrement qui représentent à peu près 10%.
A 2500 € le ticket d’entrée sans obligation de résultat j’ai été refroidi !

Que voulez vous dire par ticket d’entrée sans obligation de résultat ?  Généralement les frais ne sont pas dus pour un simple déplacement  , sauf sur Paris ou dans les tribunaux les plus actifs / avec le plus de carence d’avocat, mais dans ce cas, le  fait de porter enchères est bien moins facturé que cela.

Sans doute ai je mal compris.

Cdt

ps : cela n’enleve rien au fait qu’ils s’agissent d’un cercle d’initiés vous avez raison a mon avis.

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