WP Carey REIT : 6% de rendement !

Jeff33 · #26

Les résultats de WP Carey pour le T2.

Un AFFO/action qui continue sa croissance qui permet de soutenir le dividende. Ca croit lentement mais surement.

Je mets ici un état des lieux de la dette, ce qui permet de comparer à 6 ans d’intervalle avec la dette de l’époque (lien posté par IH message 2).

On peut voir, que la société a continué de grossir, diminuant la dette au passage, et en augmentant les dividendes tous les ans (tous les trimestres même).

Par contre, il va falloir négocier le mur de dette qui approche pour 2024.

En tant normal, cela ne devrait pas poser de problème, au vu même de l’historique de la société…. Sauf que nous sommes en temps de covid….

Dernière modification par Jeff33 (30/07/2021 18h48)

InvestisseurHeureux · #27

Jeff33 a écrit :
En tant normal, cela ne devrait pas poser de problème, au vu même de l’historique de la société…. Sauf que nous sommes en temps de covid….

Bah, c’est encore mieux, regardez le niveau des taux et les politiques accommodantes des banques centrales qui continuent, encore et encore.

Pour les foncières triple net, c’est plus l’inflation qui est à surveiller. Leur baux ont souvent des augmentations pré-déterminées (style 1% par an) ou capées.

Du coup, les loyers ne suivront pas l’inflation si elle est de 2-4%.

Mais c’est au cas par cas. Après vérification, il s’avère que WPC n’est pas si mal placé :

VEREIT pour comparer, est bien mal placé en cas d’inflation durable :

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

NicoZ · #28

Les unsecure 2033 ont été émises en Février 2021 avec un taux de 2.25%.

Il semble y avoir une opportunité pour de la nouvelle dette à taux inférieur à l’actuelle.

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InvestisseurHeureux · #29

Dans l’environnement inflationniste actuel, WP Carey serait la foncière US triple net la mieux placée :

Source : Net Lease REITs: Surviving Inflation, For Now | Seeking Alpha

Elle a un faible coût du capital et 58% de ses baux indexés sur l’inflation.

leseb06 · #30

Bonjour à tous,
Grosse baisse de WPC aujourd’hui suite à la décision de faire un spin off pour sortir ses actifs de bureaux…. la même décision que Realty Income…mais avec du retard.
Nous avons aujourd’hui un dividende de 7%..

W. P. Carey Announces Strategic Plan to Exit Office

W. P. Carey Approves Plan to Spin Off 59 Office Properties Into Publicly Traded REIT

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Dernière modification par leseb06 (21/09/2023 16h55)

TyrionLannister · #31

Sauf que WPC annonce une coupe du dividende, c’est ca plus que le spin-off qui refrondit les investisseurs. Perte de confiance. J’ai revendu mes WPC pour renforcer O qui est meilleur marché avec un dividende croissant.

leseb06 · #32

The company guides for adjusted funds from operations of around $5.25 for the current year, which would mean a dividend of $3.67 to $3.94 per share per year. Today, WPC pays out $4.28 per share per year. a écrit :

Mais il va falloir ajuster son Pru avec la valeur de NLOP.

Si on garde la valeur d’aujourd’hui en prenant le bas de la fourchette du dividende on est à 3.67/59 = 6.2%

Je n’ai pas encore pris de décision concernant ma ligne.

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Dernière modification par leseb06 (21/09/2023 23h25)

leportois · #33

@Tyrion, je ne comprends pas la communication de l’entreprise qui doit être confuse, car ils ont communiqué le 14 septembre sur une hausse du dividende trimestielle :
Hausse du dividende trimestrielle

Azkron · #34

Le cut se fera post spin-off (prévu le 1er novembre).

Maintenant, qu’elle sera l’ampleur du cut … bonne question

Prévision au doigt mouillé :
- 16.1% de l’ABR qui disparait (la partie Office)
- 2.6% de l’ABR qui disparait (U-Haul, plus gros locataire, qui rachète ses 78 self-storages)
- volonté de réduire le payout ratio (actuellement à ~78% au 2023 Q2 qui était un "bon" trimestre vers le range 70 - 75%)

On tomberait sur un cut d’environ 25% du dividende (~ $0.80 / qtr).

La deuxième question qui en découle, c’est, comment va réagir le marché ?
- Perte de son statut de "dividend aristocrat"
- Timing de séparation de ses assets dans un moment très compliqué pour le secteur Office
- Confiance dégradée dans le management via ses mauvaise décisions / timing
- Annonce d’un dividend cut jamais bon pour le moral
- WPC annonce, dans la foulée, émettre encore 4.7M commons donc encore plus de dilution
- Dernière annonce de la politique monétaire de la FED non accommodante pour les REITs

Bref, le prix de l’action va t’il s’ajuster :
- Pour retrouver un yield comparable à actuellement : 6.7% (pré annonce du spin-off)
- Pour sombrer dans les 7+% à cause d’une crise de confiance dans le management
- Pour s’améliorer (6 - 6.5%) après s’être sorti l’épine "Office" du pied

InvestisseurHeureux · #35

Cet article sur SeekingAlpha résume la situation.

Il a fallu 25 ans à WP Carey pour se construire une réputation et se rapprocher de Realty Income.

Ils ont tout détruit en 5 minutes.

Le but de ce spin-off était d’améliorer le coût du capital, sauf que leur coût du capital vient d’augmenter fortement avec la baisse de leur cours de bourse suite à l’annonce de la scission et de la réduction du dividende.

La nouvelle entité de bureaux sera une belle daub#, avec un niveau d’endettement trop élevé. On peut prévoir un "sauf qui peut" dès les premières secondes de cotation.

La seule logique dans tout ça, serait que le management s’attende à ce que le portefeuille d’actifs de bureaux sous-performe massivement dans le futur, et souhaite s’en dégager à tout prix.

Sinon c’est inexplicable.

leseb06 · #36

J’ai arbitré totalement ma position sur WPC le lendemain de l’annonce du spin off…perte total de confiance dans le board.
cordialement

Este59014 · #37

leseb06 a écrit :
J’ai arbitré totalement ma position sur WPC le lendemain de l’annonce du spin off…perte total de confiance dans le board.
cordialement

J’ai hésité aussi je l’avoue à solder et à réaffecter sur RFI mon CEF Reits US diversifé sans leverage.

Mais en faisant un rapide calcul, le dividende sera reset à 70/75% de l’AFFO avec une prévision pour 2023 entre 5.18USD et 5.26USD. Si on prend l’estimation basse, ça nous ferait un dividende à 3.62USD soit un rendement de 6.50% sans compter qu’on pourra revendre la "NewCo" et réaffecter sur d’autres actifs.

Je conserve donc WPC, je revendrai la "NewCo".

Les actifs de WPC sont diversifés, j’aime bien le fait qu’ils aient 30% de leur parc immobilier en Europe.

Azkron · #38

Attention, par définition, la prévision d’AFFO pour 2023 prend en compte une partie de l’apport des 18.7% d’ABR qui vont dégager (Office NLOP + U-Haul).
Alors pour 2024, l’AFFO devrait être encore plus bas (et un nouveau dividende sizé en conséquence).

Alors mêmes si WPC parle d’affecter le cash dans la réduction de sa dette d’un côté, on a aussi une énième dilution via l’émission de commons de l’autre.

Pour rappel :
- 170M USD de mortgages rattachés aux propriétés partiront avec NLOP
- 350M USD de cash sera récupéré par WPC de la part de NLOP
- Vente des 87 propriétés Office (WPC parle de 800M USD, j’attends de voir)
- Vente des propriétés à U-Haul (Montant inconnu et déterminé au 2024 Q1, j’attends de voir)
- Emission des 4.7M commons pour 385M USD (montant annoncé, j’attends de voir)

NLOP est une REIT "liquidatrice" et aura surement le même funeste destin qu’ONL (le spin-off "Office" de O).
Passage de 25 USD à 5.18 USD en moins de 2 ans.

Avant d’éventuellement initier une position sur WPC, j’attendrai que la "poussière retombe" que ce soit au niveau du nouveau dividende, des ventes effectives et de son travail sur sa dette (il y a des murs en 2024 / 2025 / 2026).

leportois · #39

Le spin off devait avoir lieu la semaine dernière, parmi les actionnaires présent y en a t-il qui voient déjà les 2 titres apparaitre sur leurs CTP ? Pour l’instant ce n’est pas le cas pour moi.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

eg972 · #40

@Leportois : Net Lease Office Properties (NLOP) visible sur Degiro mais non tradable pour l’instant

Attercap · #41

Sauf erreur de ma part, sur Interactive Brokers je n’ai rien vu apparaître.

faguoren · #42

Sur IB, j’ai bien une ligne NLOP.
18 NLOP pour 275 WPC

Si j’en crois votre portefeuille, vous n’avez pas assez d’actions WPC pour avoir 1 NLOP. Vous encaisserez les rompus plus tard.

Dernière modification par faguoren (06/11/2023 14h32)

HerveC · #43

Bonjour
Sur Saxo et Interactive Broker j’ai eu mes actions "Net Lease Office Properties"
Hervé C

leportois · #44

J’ai bien une action qui est apparue sur mon compte bourso, enfin. Par contre, quand j’essaie de la vendre, j’ai le message d’erreur "cette valeur n’est pas négociable"… Je suis donc "collé" avec une action dont la valeur risque de tendre vers 0…

Oblible · #45

Pour information, ma banque m’informe que "la répartition d’actions NET LEASE constitue une distribution de revenus imposables" et que "la valorisation des titres attribués sera soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux"

vertaco · #46

Je viens de vendre mes 2 NLOP à 12,96$ l’unité depuis Degiro. Le titre n’était plus noté comme "non négociable", après le cours était fantaisiste (18,10 à +55%) alors qu’en réalité j’ai vérifié sur d’autres sites on était à 12,96 +11%. Je n’avais pas de rompus (pile 30 titres).
Sur un autre compte bourse direct, 14 actions donc que des rompus, pas encore touchés.

Je n’ai pas cherché à comprendre combien valait en théorie le "détachement" de NLOP, ni quels seraient les ratios de cette société, pour un montant aussi faible il vaut mieux se concentrer sur ce que vaut le nouveau "WPC".

J’ai lu rapidement le Q3 je ne suis pas super emballé pour le moment, le FFO et le dividende vont bien baisser, on ne sait pas comment sera utilisée la cession du reste de portefeuille de bureaux (tout de même 5% des loyers !) et j’espère que cela ne sera pas bradé : si j’ai bien suivi, il s’agit d’un portefeuille de bureaux loués au gouvernement Espagnol, sur des baux de longue durée où était le problème à les conserver ?

Je vais prendre le temps de mieux étudier la société après cette transformation mais j’aimais vraiment le positionnement triple net avec une majorité de locaux industriels, cela va être renforcé mais il fallait aussi voir l’absence de croissance et la structure de la dette comme des points assez négatifs…

Vertaco

vertaco · #47

Mise à jour : rompus perçus chez Degiro 0,80$ par titre, aucune retenue

Rompus perçus aussi chez bourse direct avec une retenue dont le calcul m’échappe : je n’ai trouvé aucun détail, il manque environ 9% alors que cela n’est pas intégré dans les dividendes mais dans les cessions, ce qui devrait n’occasionner aucune retenue.

Vu le montant je ne vais pas creuser mais décidément Bourse direct n’est vraiment pas fiable et clair sur ce type d’opération : il y a un montant net perçu, on voit que fiscalement il sera intégré aux cessions ce qui me semble ok, mais c’est tout : le brut en $ n’est même pas mentionné, aucun détail des prélèvements, même pas de taux de change utilisé…

Pour en revenir au spin-off en lui-même, quelque chose m’échappe en voyant ce montant de 0,80$ par titre : WPC aurait détaché un patrimoine de bureaux équivalent à 10% de ses loyers en le valorisant 1,5% du cours ? NLOP côte maintenant 16$, ce qui représente plus d’un dollar par titre WPC lorsque cela était attaché. J’imagine que le cours a bien chuté dès le détachement (cela a l’air d’avoir commencé à coter vers 20$), mais l’écart est énorme. Cela implique que NLOP aurait pu valoir 60$ en théorie (voire plus) mais que le marché ne voulant pas de REIT de bureaux, le cours a été instantanément divisé par 4 ?

Il y a bien une prévision de chute de l’AFFO d’un peu moins de 10% (4,7$ de midpoint de guidance 2024, 5,2$ sur 2023), ce qui est logique vu le spin-off puis la cession prévue des bureaux restants, qui va forcément impacter le FFO même si elle va permettre de gérer les échéances de dette de l’année prochaine.

J’ai quand même l’impression d’une destruction énorme de valeur immédiate et irréversible, j’avais bien noté que l’opération ne plaisait pas au marché mais là on a récupéré des miettes…

Vertaco

leportois · #48

Sur boursobank, j’ai touché 1 action netlease invendable, et 5,08€ de liquide suivi de 5,08€ de prélèvement sociaux. 100% de prélèvement, vive la France Socialiste ! (ou plutot l’incompétence des banquiers)

leportois · #49

Mail reçu de boursobank ce matin : je peux désormais vendre ma ligne netlease.

Edit : je vends une action à 16€ et je paie 6€ de frais. Pas rentable cette affaire ! Je m’en souviendrai, de ce sppin-off.

Dernière modification par leportois (27/11/2023 09h16)

InvestisseurHeureux · #50

L’expérience montre en effet que les spin-off de foncières cotées, ce ne sont que des problèmes.

Ca coûte cher à vendre, c’est pas optimisé fiscalement, et on se retrouve avec une petit foncière qui possède les pires propriétés, et souvent avec de la dette.

Il vaut mieux vendre juste avant le détachement du spin-off, quitte à racheter après.

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[+1] #26 30/07/2021 18h48

#27 30/07/2021 19h18

Jeff33 a écrit :

#28 31/07/2021 13h54

[+2] #29 13/06/2022 14h16

[+1] #30 21/09/2023 16h39

#31 21/09/2023 21h47

#32 21/09/2023 21h57

The company guides for adjusted funds from operations of around $5.25 for the current year, which would mean a dividend of $3.67 to $3.94 per share per year. Today, WPC pays out $4.28 per share per year. a écrit :

#33 22/09/2023 09h03

#34 22/09/2023 10h22

[+1] #35 27/09/2023 09h03

#36 28/09/2023 14h53

#37 28/09/2023 21h04

leseb06 a écrit :

#38 29/09/2023 20h05

#39 06/11/2023 09h39

#40 06/11/2023 09h44

#41 06/11/2023 14h27

[+1] #42 06/11/2023 14h29

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#50 27/11/2023 11h13

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