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Forums des investisseurs heureux

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#1 24/03/2015 17h31 → Individualisation des charges locatives pour un chauffage collectif à gaz ? (charges, chauffage, gaz, gdf, individualisation)

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Bonjour,

L’immeuble de rapport de 6 lots dont je finalise actuellement l’achat est équipé d’une chaudière gaz à condensation récente (2013) de type Pulsatoire, alimentant les appartements en eau chaude et chauffage. A proximité de la chaudière se trouvent 12 départs vers les appartements, chacun équipé d’un débitmètre mesurant la quantité d’eau chaude ou de chauffage consommée.

D’une part, est-il légal de contracter un seul contrat gaz pour l’immeuble et de refacturer en charges pour chaque appartement au prorata de l’eau chaude et de chauffage consommée ? Je sais que c’est interdit pour l’électricité car considéré comme de la revente par un particulier, sauf à proposer un forfait fixe.

D’autre part, quelqu’un connait-il les solutions d’individualisation de consommations gaz proposés par GDF DolceVita (FideloConso) ? Un seul contrat passé par le gestionnaire de l’immeuble, qui délègue à GDF la facturation par appartement à chaque occupant au prorata des consommations réelles, chaque locataire devant souscrire un contrat à son arrivée dans les lieux :

Individualisation des charges du chauffage collectif - FideloConso - ENGIE

Cette solution me semble idéale pour responsabiliser les futurs locataires quant à leurs consommations, diminuer le montant des charges récupérables à provisionner (limitant d’autant l’impact d’un impayé)… mais tout dépend du coût et de la faisabilité d’une telle solution vu la configuration de mon petit immeuble ancien.

Dernière modification par perecastor (24/03/2015 17h32)

Mots-clés : charges, chauffage, gaz, gdf, individualisation

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#2 24/03/2015 17h43 → Individualisation des charges locatives pour un chauffage collectif à gaz ? (charges, chauffage, gaz, gdf, individualisation)

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Bonjour,

J’ai eu le cas très récemment (notre SARL loue une partie de notre RP) et pour la partie chauffage / Gaz (l’eau chaude / froide est sur un circuit sanitaire différent), nous pouvions mettre un second compteur calorifique, mais il fallait alors faire intervenir GrDF.

Nous avons donc opté (pour une question de coût et de délai d’intervention, de refacturé cela dans les charges selon une clé de répartition. Je ne suis pas sûr de la légalité de la chose malgré tout.

J’espère que cela peut éclaircir un peu la situation.

Cordialement,
Xavier

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#3 24/03/2015 18h52 → Individualisation des charges locatives pour un chauffage collectif à gaz ? (charges, chauffage, gaz, gdf, individualisation)

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Bonjour Perecastor,

des décompteurs (derrière le compteur général) sont utilisables pour la consommation d’eau d’une copropriété. C’était le cas dans la copropriété que je gérais en tant que syndic bénévole.

Je suppose que c’est possible également pour le chauffage…
Parfois, dans d’anciens immeubles avec chauffage collectif, il n’y a pas de décompteurs et la répartition des charges de chauffage se fait au tantième, selon la superficie de chaque logement.
Donc, je pense que des débitmètres derrière le compteur général, c’est tout à fait légal.

Cordialement,
Frédéric


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#4 24/03/2015 23h17 → Individualisation des charges locatives pour un chauffage collectif à gaz ? (charges, chauffage, gaz, gdf, individualisation)

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Ce n’est pas courant comme modèle, la pulsatoire, j’espère que vous n’aurez pas de soucis avec…

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#5 25/03/2015 11h18 → Individualisation des charges locatives pour un chauffage collectif à gaz ? (charges, chauffage, gaz, gdf, individualisation)

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Merci pour vos informations.

J’ai trouvé sur un forum (dont je vous épargne la lecture détaillée, assez pénible) dont l’expert intervenant citait le décret listant les charges récupérables autorisées :

1. Dépenses relatives :
A l’eau froide et chaude des locataires ou occupants du bâtiment ou de l’ensemble des bâtiments d’habitation concernés ;
[…]
A l’électricité ;
Au combustible ou à la fourniture d’énergie, quelle que soit sa nature.

Cela concerne l’énergie, quelle qu’elle soit, qui est nécessaire au chauffage collectif. On peut compter du "chauffage" sur les charges. Mais on ne peut pas revendre des quantités d’électricité ou de gaz [alimentant les parties privatives des appartements.]

Donc pas de souci pour inclure une provision pour fourniture d’eau chaude et de chauffage avec régularisation annuelle par lecture des débitmètres. Au contraire, j’avais lu que la réglementation imposera d’ici fin 2017 la mise en place d’appareils permettant d’individualiser les frais de chauffage collectif dans les copros…

Par contre, prendriez-vous un abonnement particulier ou pro pour un contrat énergie d’un immeuble de rapport détenu à 100% en direct (et non via SCI, SARL…) et loué en meublé ? Y’a-t-il une différence de tarif ou de service entre les deux cas ?

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#6 29/04/2015 11h03 → Individualisation des charges locatives pour un chauffage collectif à gaz ? (charges, chauffage, gaz, gdf, individualisation)

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Bonjour,

Je me permets de vous mettre en garde contre les modalités du contrat Fideloconso pour 4 raisons :
- la complexité juridique du montage et du calcul des consommations
- le tarif pour le locataire qui n’est pas compétitif et qui juridiquement doit être intégré aux charges dans vos annonces de location
- la qualité de gestion par GDF Suez, qui a été décriée de nombreuses fois notamment par le médiateur GDF-Suez (sans parler de nombreux forum sur le sujet)
- le risque que vous soyez in fine redevable de la consommation de vos locataires. (Il y a pas mal de littérature sur ce sujet également)

Ma résidence est actuellement équipée avec Fideloconso et certains copropriétaires sont dans l’obligation de régler la consommation d’eau chaude de leur locataire, sans possibilité de refacturer ou de recours juridique.

Cordialement,

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#7 30/04/2015 06h36 → Individualisation des charges locatives pour un chauffage collectif à gaz ? (charges, chauffage, gaz, gdf, individualisation)

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perecastor a écrit :

Au contraire, j’avais lu que la réglementation imposera d’ici fin 2017 la mise en place d’appareils permettant d’individualiser les frais de chauffage collectif dans les copros…

Bonjour,

C’est exact, mais pas pour tout le monde et suivant les investissements, la complexité, etc…

La répartition des frais de chauffage dans les immeubles collectifs - Ministère du Logement, de l’À‰galité des territoires et de la Ruralité

http://www.territoires.gouv.fr/IMG/pdf/ … v_2014.pdf

Comme d’habitude nos énarques pondent des textes obligatoires mais… donc pas obligatoires sauf si…

Cdt

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#8 30/04/2015 10h04 → Individualisation des charges locatives pour un chauffage collectif à gaz ? (charges, chauffage, gaz, gdf, individualisation)

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Une loi sur la transition énergétique bien plus contraignante est en cours de discussion.

Elle comporte des dispositions tels que l’installation de dispositifs individualisés de répartiteurs de chaleur et surtout l’obligation pour louer un logement que ses consommations soient inférieures à 150 kwhM/m2 dit autrement un DPE A, B ou C
J’ai eu l’occasion sur mon fil de mettre ce bilan d’étape de l’ARC qui y fait un lobbying actif au nom des copropriétaires ARC UNARC - Association des responsables de copropriétés


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#9 13/09/2016 08h46 → Individualisation des charges locatives pour un chauffage collectif à gaz ? (charges, chauffage, gaz, gdf, individualisation)

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Je déterre ce sujet pour confirmer que ce projet a été transformé en loi applicable à partir de 2017 pour les logements concernés.

La répartition des frais de chauffage dans les immeubles collectifs - Ministère du Logement et de l’Habitat durable


Pour vivre heureux, vivons cachés

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#10 13/09/2016 12h24 → Individualisation des charges locatives pour un chauffage collectif à gaz ? (charges, chauffage, gaz, gdf, individualisation)

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Pour compléter votre mise à jour, concernant l’obligation de rénovation énergétique pour les bâtiments les plus énergivores (Classé F et G) évoquée plus haut.
La date de rénovation énergétique obligatoire pour avoir le droit de louer est repoussée à 2025 (d’ici 2025 dit la loi) http://www.anil.org/fileadmin/ANIL/Anal … _verte.pdf  (page 10)
L’objectif inscrit dans la loi est que tous les bâtiments soient équivalent à BBC d’ici 2050

Information complémentaire et dans les mêmes objectifs à partir du 01/01/17 toute rénovation important de façade ou toiture (>50% de la surface) ne pourra être effectuée sans travaux d’isolation. https://www.anil.org/documentation-expe … enovation/


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#11 31/05/2017 14h09 → Individualisation des charges locatives pour un chauffage collectif à gaz ? (charges, chauffage, gaz, gdf, individualisation)

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Je relance le sujet.
Je suis sur un achat d’une grande maison à diviser avec une chaudière à gaz (viesmann) en excellent état en sous sol pour les 200m2 de surface.
Je m’interroge sur le fait de garder la chaudière pour du chauffage collectif.
Il s’agit de radiateur en fonte chauffé en série.
Je sais pas ce qu’il serait judicieux de faire par rapport aux finances, aux emmerdes, au boulot de répartition des charges ? aux impayés ?

Merci

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#12 31/05/2017 15h55 → Individualisation des charges locatives pour un chauffage collectif à gaz ? (charges, chauffage, gaz, gdf, individualisation)

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J’étais dans un cas de figure similaire en 2016 sauf que la chaudière a lâchée..

Après consultation de plusieurs professionnels j’ai choisi de remplacer la chaudière au gaz et de laisser l’installation en série existante.
Le passage au tout électrique n’était pas possible car il aurait également fallu changer les compteurs et individualiser les canalisations d’eau au départ de la chaudière trop onéreux.

Je m’en sors pour l’instant en louant les appartements meublés avec un forfait de charges (mais j’ai aussi des locataires qui laissent les fenêtres ouvertes).

Cette solution n’est pas miraculeuse mais j’ai trouvé que c’était un bon compromis…

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#13 02/06/2017 11h10 → Individualisation des charges locatives pour un chauffage collectif à gaz ? (charges, chauffage, gaz, gdf, individualisation)

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Je suis dans le même cas de figure avec un immeuble de 6 lots alimenté en chauffage ET en eau chaude sanitaire par une seule chaudière collective gaz (AUER Pulsatoire, un équipement haut de gamme performant mais capricieux et coûteux à entretenir). Accessoirement, j’ai également un seul compteur d’eau collectif avec des décompteurs d’eau chaude et froide pour chaque appartement.

J’avais fait réaliser des devis pour individualiser l’ensemble de l’installation de fourniture d’eau :
- fourniture et pose de 6 compteurs d’eau individuels : 3000€
- fourniture et pose de 6 ballons d’eau chaude individuels : 8000€

Je n’ai pas fait chiffrer l’individualisation du chauffage (soit fourniture et pose de radiateurs électriques, soit fourniture et pose de 6 chaudières gaz individuelles avec reprise de l’installation de chauffage existante). Mais dans les deux cas, je pense que le devis aurait été supérieur à 10000€.

J’ai donc choisi de ne réaliser aucun travaux et de mettre en place une répartition de la consommation d’eau au réel et de la consommation de gaz à 70% aux tantièmes (correspondant à l’énergie nécessaire pour fournir le chauffage) et 30% au réel (répartis en fonction la consommation réelle d’eau chaude). Ma chaudière pourrait semble-t-il m’indiquer précisément le prorata entre énergie consommée pour le chauffage et pour l’eau chaude, mais je n’ai pas retrouvé l’information !

La contrepartie est que toute panne de la chaudière doit être traitée comme un problème critique car il impacte l’ensemble de l’immeuble. J’ai donc constitué un réseau d’artisans experts dans ce type de chaudière, capables d’intervenir immédiatement en cas de souci, et je ne mégote jamais quand ils sont amenés à remplacer des pièces à priori fonctionnelles mais avec un risque de casse à terme. C’est le prix de la tranquillité !

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#14 03/06/2017 23h35 → Individualisation des charges locatives pour un chauffage collectif à gaz ? (charges, chauffage, gaz, gdf, individualisation)

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Bonsoir perecastor,

Pourriez-vous détailler votre calcul de répartition 70/30 car avec un seul compteur d’eau je n’ai pas compris sur quelle base se fait le 30% au réel (comment mesurez-vous la consommation réelle?).

Pourquoi ne pas tout faire aux tantièmes?
Votre consommation d’eau n’est pas mesurée individuellement si je ne me trompe pas.
Comment facturez-vous le coût de l’eau chaude et celui de l’eau froide?
Et enfin avez-vous eu des demandes de régularisation de la part des locataires?

Merci de vos réponses

Dernière modification par Ravito (03/06/2017 23h36)

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#15 05/06/2017 12h23 → Individualisation des charges locatives pour un chauffage collectif à gaz ? (charges, chauffage, gaz, gdf, individualisation)

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@ Ravito : Mon immeuble dispose de décompteurs d’eau chaude ET d’eau froide pour CHAQUE logement (soit 12 décompteurs pour un immeuble de 6 lots). Je peux donc facturer à chaque locataire sa consommation exacte d’eau (la somme des consommations relevées sur les 12 décompteurs étant, du moins théoriquement, égale à celle du compteur principal à mon nom).

Concernant la consommation de gaz, c’est un peu plus compliqué. En effet la chaudière consomme du gaz à la fois pour alimenter le circuit de chauffage collectif et pour alimenter le ballon d’eau chaude collectif.

Si j’applique uniquement une répartition aux tantièmes pour la facture de gaz, je pénalise le locataire économe en eau chaude par rapport à celui qui gaspille. Par exemple, celui qui est souvent absent par rapport à celui qui prend des bains brûlants tous les jours. Cela ne me semblait pas juste. J’ai donc décidé de subdiviser la facture de gaz, de façon arbitraire, en deux postes :

- pour 70%, le gaz consommé pour le chauffage : répartition aux tantièmes classiques, du moins tant que chaque logement n’est pas équipé un appareil d’individualisation

- pour 30%, le gaz consommé pour chauffer l’eau chaude : répartition proportionnelle aux volumes d’eau chaude consommés par logement, en proportion de la quantité totale consommée pour l’immeuble

La proportion de 70/30 est purement arbitraire et n’est basée sur aucun chiffre concret, mais il fallait bien que je décide d’une valeur… comme indiqué dans mon précédent message, ma chaudière garde certainement une trace de la consommation réelle d’eau de chauffage et d’eau chaude, mais je ne la trouve pas.

Tout ceci est documenté dans chaque bail et je procède moi-même au relevé annuel des compteurs, puis à la régularisation de charges.

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