Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Ce que vous dites est vrai, mais c’etait aussi vrai auparavant.

Sur la dynamique, ce qui change, selon moi c’est que le ressenti des particuliers sur la voiture est de plus en plus négatif, et ca pousse la hausse dans les zones qui etaient déjà tendues alors que les zones non accessibles en transport stagnent.

Bonjour,

Je souhaite développer un sujet qui m’interpelle et j’aimerai bien échanger avec vous sur ce sujet.
Est-ce qu’à terme l’immobilier en France peut avoir une conjoncture qui peut se retourner ?

Je lisais un article des échos fait par M. François Duval que je vous permets de vous mettre en copie.
L’idée est la suivante. Les fonds euro en raison de la chute croissante des obligations d’état OAT vont continuer à avoir leurs taux qui vont descendre. En effet si on tarit la source de ces rendements, il n’en restera plus et fatalement si les taux restent bas ou négatifs les fonds euro ne rapporteront plus rien. En conséquence, les investisseurs gourmands se retournent vers les investissements surs, en l’occurrence souvent la pierre. Or comme l’indique François dans ses très nombreuses critiques des échos présente ce sujet ci-dessous, que je n’ai pas souhaité plagier et que je cite un extrait de son propos en direct. (je vais imaginer que la pub que je fais des échos compense la citation que je fais d’eux)

Francois Vidal - Les échos a écrit :

Un enjeu économique majeur
Un phénomène qui appelle une question. Ces centaines de milliards d’euros qui s’investissent dans des appartements et des maisons mois après mois, ne seraient-ils pas mieux utilisés ailleurs ? Car après tout, en dehors des notaires, des agents immobiliers, des artisans du bâtiment et surtout de l’Etat et des collectivités locales, ce formidable appétit pour la pierre ne profite pas à grand monde.
Il ne favorise en tout cas aucun projet d’avenir si nécessaire pourtant au développement de notre économie. Et, dès lors que le stock de crédits à l’habitat - il s’élève à  plus de 1.000 milliards d’euros  - dépasse désormais celui des prêts aux entreprises, s’interroger sur le sujet et ses conséquences devient un enjeu économique majeur.

Le secteur ne va pas tarder à atterrir
D’autant que le ciel de l’immobilier ne va pas rester bleu éternellement. Ces dix dernières années, la pierre n’a cessé d’engranger les bonnes nouvelles : accroissement de la demande, baisse des taux d’intérêt, forte incitation des banques… Mais cette période touche à sa fin.
Les banques viennent de se faire rappeler à l’ordre par les autorités , les taux ne baisseront pas beaucoup plus et à ces niveaux de prix, la demande n’est pas extensible. Le secteur ne va donc pas tarder à atterrir. Après des années d’euphorie, c’est sans doute une bonne chose. Mais cela signifie que les prix vont se stabiliser, voire se dégrader, et que l’aspirateur à épargne risque de se transformer en piège pour les sommes colossales qui s’y sont investies ces dernières années.
François Vidal

En bref si tous nos concitoyens mettent des sommes qui saturent la pierre en France, ne va-t-il pas y avoir une crise du logement à l’envers.

Ne risque-t-il pas d’y avoir une trop grosse demande de marché immobilier pour une absence de locataire ? La demande d’achat de constructions via les SCPI ou les demandes d’achat directes de bien de particuliers peuvent elle créer une bulle spéculative à la hausse et un point d’équilibre qui puisse créer une bulle spéculative qui poussée à son extrême puisse amener une absence de locataire et une chute du prix des biens avec un trop construit de bien par rapport à la démographie ? Est ce qu’une régulation sur les capitaux dans l’immobilier existe vraiment ?

Cette analyse macro et assez sommaire cacherait bien de nombreuses disparités et inégalités entre les centres-villes surpeuplés et leurs banlieues où les terrains seraient encore constructibles. Mais est-ce qu’un tel scénario est envisageable ? Le fameux effet de levier des taux bas à l’emprunt et les pierres papiers peuvent ils conduire avec la baisse programmée des fonds euro (partiellement contenant de plus en plus d’OPCI) à un tel scénario ?

Bien à vous,

Edit : Modification ouverte et correction d’une erreur sur les scpi qui n’achètent pas majoritairement des logements

Dernière modification par johntur (26/12/2019 18h07)

Si on a achète pour faire une plus value, il y a un risque en cas de retournement de marché. Pour une RP, c’est un élément à avoir en tête.

Pour du locatif, si on achète en autofinancement sur une zone à forte demande locative, il y a beaucoup moins de risque en cas de retournement de conjoncture (le risque porte plus sur la qualité de signature du locataire).

En tout cas sur un investissement locatif où on emprunte à 1% pour le placer à 10%, s’il y a suffisamment de lots, ça laisse une marge de sécurité amha…

Une autre question que je me pose :
Dans le passé, quand l’immobilier a baissé de x%, de combien ont baissé les loyers ?

Oblible a écrit :

L’auteur ne prend pas en compte la dimension "psychologique" de ceux qui ont des AV : beaucoup laisseront leurs fonds dans leur AV même si le taux baissait à 0,01% parce qu’ils ne veulent prendre aucun risque, ce sont les mêmes qui gardent leur livret A malgré la baisse des taux.
….

Bonsoir (j’ai allumé la lumière)

Je ne sais quoi répondre à ce point très juste. Ce que je remarque simplement c’est que néanmoins les OPCI apparaissent de plus en plus dans ce que nous appelons fond euro et qui en fait est un fond particulièrement obscur. Même si les fonds euro restaient à leur niveau, l’appel de fond en immobilier se mettrait aussi à monter de façon importante.
Il est impossible de savoir ce que le secteur immobilier verrait arriver comme fonds (et notamment l’immobilisme psy que vous mentionnez) mais l’appétence des investisseurs pour les scpi et les produits connexes augmenteraient certainement si les taux restent bas (ou même s’ils descendaient davantage)

@GBL
Je ne pense pas que l’afflux excessifs de capitaux dans l’immobilier soit particulièrement bénéfique ni à l’immobilier d’entreprise ni à l’immobilier des particuliers. Les scpi sont avec les achats directs des afflux vers l’immobilier qui risquent d’augmenter une potentielle crise. Le risque propre de l’immobilier existe mais ce n’est pas de celui là dont je parlais. Ce dont parle François Vidal est d’une crise de type spéculative liée à un afflux de capital et donc un risque bien plus important sur le marché global. Le titre est peut-être mal choisi (notamment le "devenir") Un titre tel que "Une bulle spéculative en France peut elle se créer ?" aurait certainement été plus claire.

Bien à vous,

Dernière modification par johntur (26/12/2019 17h46)

François Vidal a écrit :

Un phénomène qui appelle une question. Ces centaines de milliards d’euros qui s’investissent dans des appartements et des maisons mois après mois, ne seraient-ils pas mieux utilisés ailleurs ? Car après tout, en dehors des notaires, des agents immobiliers, des artisans du bâtiment et surtout de l’Etat et des collectivités locales, ce formidable appétit pour la pierre ne profite pas à grand monde.

En marge de votre principale question, je ne peux m’empêcher de relever l’étonnante préoccupation de ce journaliste. Qu’une personne morale ou physique s’inquiète de savoir si son argent pourrait être plus utile (ie rentable) ailleurs, c’est bien normal. Mais qu’on s’interroge collectivement sur le fait que de l’argent soit investi en immobilier, c’est assez surréaliste. Tous ces biens ne sont pas vides, ils ont donc une raison d’être, et en conséquence doivent bien appartenir à quelqu’un.

Francois Vidal - Les échos a écrit :

Un enjeu économique majeur
Un phénomène qui appelle une question. Ces centaines de milliards d’euros qui s’investissent dans des appartements et des maisons mois après mois, ne seraient-ils pas mieux utilisés ailleurs ? Car après tout, en dehors des notaires, des agents immobiliers, des artisans du bâtiment et surtout de l’Etat et des collectivités locales, ce formidable appétit pour la pierre ne profite pas à grand monde.
Il ne favorise en tout cas aucun projet d’avenir si nécessaire pourtant au développement de notre économie.

Bonsoir,
Je trouve pour ma part cette vision assez réductrice : les milliards utilisés à loger de plus en plus confortablement une population seraient-ils mieux ailleurs.
Est-ce que les flux financiers liés à l’immobilier n’atteignent pas le reste des activités économiques.
Les loyers qui rentrent chez moi repartent dont au moins 50% vers l’Etat.

Je suis toujours assez dubitatif sur les visions réductrices et biaisées d’une économie.

Cela dit, on peut disserter des jours et des années sur ce qu’il faudrait faire ou pas, sur les risques, les bulles potentielles, etc… Et après ?

Dernière modification par Range19 (26/12/2019 18h36)

B2K a écrit :

Je pense comme GBL que l’immobilier est déjà risqué, par nature.

Peut-on en déduire que d’autres ne le seraient pas, par nature eux aussi ?

Il y a tout de même pas mal de choses que j’ai du mal à comprendre.

La courbe de Friggit évoque quand même un problème fondamentale :

[url=http://]Courbe de Friggit[/url]

Ne parlons pas vraiment des prix en zones rurales, la plupart des Français habitent dans les zones ou il y a du travail.

Depuis 2000, la déccorélation entre prix de l’immobilier et revenu a commencé. Je pense que c’est lié par 1) la descente aux enfers des taux à partir de 2000 et 2) la hausse des normes pour la construction

En attendant, dans les zones attrayantes, comme la ou j’habite par exemple, une simple maison s’échange 450 K€. Et pour ce prix, rien d’extraordinaire, c’est basique.

Avec ma conjointe, à 27 ans chacun, nous émargeons environ à 8K€ net par mois (avant impots). Ce qui nous amène à 6,4K€ après impôts. Nous nous considérons pas riches, mais nous ne sommes pas à plaindre non plus. Pourtant, d’après l’insee, nous sommes à la limite haute des catégories aisées. Tableau ci dessous (revenus net après impôt) :

[url=http://]Revenus par ménage net après impots source Insee[/url]

Maintenant que le contexte est posé, j’ai fait tourner une petite moulinette juste pour voir ce que représenterai une hausse des taux immobiliers.
Pour 450 K€ sur 20 ans à 1,5% assurance comprise, nous sommes à 2300€ par mois. Pour information, un loyer ici pour une maison de ce type c’est 1600€ par mois CC.

J’estime déjà que 2300€ sur 20 ans, faut oser. Et ce, pour une maison relativement banale, médiocre.

Reprenons le même montant, avec un taux à 3,5% désormais sur 20 ans assurance comprise. Nous avons la 2740€ à rembourser chaque mois pendant 20 ans. Nous obtenons un delta de 440€ par mois tout de même. Ce delta peut évidemment changer la donne sur le marché immobilier. Et quid de ceux qui ont emprunté 450 tickets, pendant 20 ans et qui veulent revendre pour divorce, mutation, ou que sais-je. Qui achètera à 3,5% une maison médiocre ? Ils laisseront forcément des plumes, et peut-être même les pattes, le cou, la tête.

Donc aujourd’hui 2300€ sur 20 ans, si hausse des taux à 3,5% sur 20 ans, 2740€ par mois.
Avec 6400€ de revenus net d’impôts et les fameux 30%, nous aurions droit à 1920€ par mois à rembourser. On ne parle pas non plus des frais de notaire de presque 34 000€ qu’il faut apporter.

Bref, avec les taux actuels, qui sont pourtant "bons", un revenus du ménage dans les 10% des FR, on pourrait théoriquement même pas se payer une maison à 450 K€, avec apport de notre part de 34 K€.

Alors oui, je n’arrive pas à comprendre ce qu’il se passe.

Dernière modification par LoopHey (27/12/2019 10h10)

Il est vrai que l’immobilier en zone rurale ou en zone urbaine à problèmes est beaucoup moins cher qu’ailleurs. Et qu’il y a même possibilité de hauts rendements si on accepte un haut niveau de risque locataire et peu de certitudes sur la valeur d’usage à long terme. 

Peut-être ce type d’actif immobilier n’est il pas cher. Je ne sais pas. Je m’en tiens éloigné parce que je n’ai pas envie d’en gérer pour plein de raisons et c’est ce qui peut expliquer que ma perspective vous paraisse inadéquate. Elle l’est peut-être d’ailleurs.

@Loophey: Commencez par un beau T4 à 300k, il vous suffira 10 ans. La maison à 500k ne sera nécessaire que quand vous aurez 2 ou 3 ados. Et d’ici que vos enfants encore à naitre aient grandi,  vous pourrez vous la payer. Sinon vous pouvez rester locataire si vous êtes  extrêmement efficace dans la gestion de votre patrimoine financier.

Dernière modification par Caratheodory (27/12/2019 10h24)

@ Surin,

Je ne vois pas ou je me la pète en disant que 2300€ par mois dans une maison banale et en général médiocre (mal isolée, mauvais emplacement, etc), il faut oser.

Bref.

Aussi, j’omets une grande partie du territoire, car la majorité des Français, vie dans les aires urbaines attrayantes. De l’ordre de 50 Millions --> ici

Veuillez m’excuser d’avoir une vision différente de la votre. Mais je trouve votre raisonnement ici à l’ouest tant il ne reflète pas la vie des Français.

Dernière modification par LoopHey (27/12/2019 10h42)

Vous ne voulez pas le voir car vous avez pris la grosse tête.
Dire tout cela d’une maison à 450000€, c’est minable mais vous en jouez, cela fait partie de votre personnage, si des lecteurs aiment cela après-tout pourquoi pas …

Dans votre lien, je peux vous affirmer que pour la majorité des villes dans lesquels vivent ces 50 millions de français, les prix baissent ou stagnent depuis 10 ans.