Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux

Aigri · #2151

Si j’ai bien compris le sens de l’article, Urban Edge est une entreprise qui réaménage des propriétés commerciales.

Jeff Olson, PDG d’Urban Edge a écrit :
Cette acquisition offre à Urban Edge une formidable opportunité de tirer parti de notre expertise en réaménagement pour réutiliser des terrains sous-utilisés et créer de la valeur

Si l’on considère que "chacun son métier" ça peut faire sens pour les deux parties.

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Dernière modification par Aigri (10/01/2021 10h37)

Manureva12 · #2152

Au vue des commentaires google sur ce mall, il a surtout mal vieilli et les clients constatent qu’il est resté figé dans les années 90.

Le commentaire qui m’a fait le plus sourire:

google avis a écrit :
I forgot this place existed and frankly it seems as the mall forgot about its own existence as well

A noter que dans ces commentaires, il resterait une des dernières boutique SEARS ouverte, ce qui semble correct vu le site du Mall
Sunrise Mall ::: Directory
Les commentaires pointent néanmoins le très bon emplacement du Mall, dommage que Westfield et URW sont restés les bras croisés à regarder (ou ne pas regarder du tout) le mall dépérir.

Gérer un mall, c’est finalement loin d’être un business simple, surtout aux Etats Unis où il faut constamment renouveler l’attractivité du mall pour les clients et boutiques. En espérant que Westfield n’a pas d’autres mauvaises surprises comme celle-là.

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Dernière modification par Manureva12 (10/01/2021 18h43)

Alex25803559 · #2153

URW a fait défaut sur 2 malls de Tampa Bay, qui vont revenir aux créanciers

"Lender to take over two Tampa Bay Westfield malls after loan defaults" Lender to take over two Tampa Bay Westfield malls after loan defaults

La dette combinée correspond à 278 millions USD

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Dernière modification par Alex25803559 (10/01/2021 19h49)

Betcour · #2154

De fait cela semble l’équivalent d’une vente pour $278 million. Ce qui est substantiel - j’image que URW estime être incapable de les vendre à ce prix et qu’il est plus rentable de laisser la banque reprendre les biens.

Alex25803559 · #2155

Léon Bressler, président du conseil de surveillance, a acheté 1000 actions URW à 64,23 euros le 8 janvier 2021

Fiche Société Unibail-Rodamco-Westfield | PEA Performance

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Atten · #2156

Bonjour,

Avez-vous une idée de la décote sur ANR de la vente du Sunrise Mall et des défaut de paiements des 2 malls de Tampa Bay ?

Je comprend pour la vente du Sunrise Mall qui est pas en très bonne état et qui est quasi vide.

Mais les 2 malls de Tampa Bay sont premium et ont des bons avis sur internet.
C’est un peu dommage de le laisser aux créanciers.

Connaissez-vous leur prix d’achat ?

Merci.

édit sur le site indiqué plus haut par Alex25803559 :

https://www.pea-performance.fr/fiches-s … tions-amf/

On voit que jean Marie Tritant lui a fait l’inverse de Bressler avec beaucoup plus de titres.

Il a vendu 51141 et 50000 titres les 22/12/2020 et 21/12/2020 pour un total de 6M.

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Dernière modification par Atten (15/01/2021 18h55)

Flouzamax · #2157

Loumanheim, le 09/01/2019 a écrit :
Je peux vous dire qu’avec ce qui va nous arriver dans les 2 prochaines années en terme de crise, on n’est pas près de voir les taux monter durablement… Je lance le parie de voir un taux directeur négatif d’ici 2025 pour la FED ou la BCE.

Commentaire noté -2 à l’époque… comme quoi, au final. @Loumanheim, vous aviez une boule de cristal?

Je suis en train de relire certains commentaires datant de 2019 sur cette file. intéressant de voir les discours d’alors avec un cours @150, quand aujourd’hui elle cote… 58. Quelles sont les raisons fondamentales qui font qu’aujourd’hui on aurait aujourd’hui un discours différent de celui de 2019? Bien sûr il y a le COVID, mais sur le long-terme?

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rylorin · #2158

Sur le long terme on peut avoir Covid à long terme et changement durable des habitudes des consommateurs.
On peut déjà s’accorder que le monde d’après sera avec plus de télétravail, donc moins de personnes dehors donc moins de personnes dans les centres commerciaux durant la pause déjeuner, après le boulot, …

Geoges · #2159

Je ne suis pas sûr qu’on peut s’accorder d’une part sur le fait qu’il y ait plus de télétravail, de façon significative, et que cela aura un impact sur la consommation globale (possibilité de report par exemple)… On peut le présupposer, s’y attendre, mais nous ne nous accordons pas tous sur le sujet.

Atten · #2160

Unibail-Rodamco-Westfield va céder pour 213 millions d’euros de bureaux à La Défense

Source : Les Echos

bet · #2161

Pour information, on peut obtenir actuellement plus de 36 mois de loyer gratuit pour une prise à bail de 9 ans en Ile de France…

kiwijuice · #2162

Flouzamax a écrit :
Je suis en train de relire certains commentaires datant de 2019 sur cette file. intéressant de voir les discours d’alors avec un cours @150, quand aujourd’hui elle cote… 58. Quelles sont les raisons fondamentales qui font qu’aujourd’hui on aurait aujourd’hui un discours différent de celui de 2019? Bien sûr il y a le COVID, mais sur le long-terme?

Voilà une stat : source Bank of America.
E-commerce aux USA.
Entre 2009 et 2019, sa proportion est passée de 6% à 16% du commerce total.
En 2020, on est passé de 16% à 27%.

Cela doit se voir partout dans les géographies d’URW.

Donc le Covid a massivement accéléré la tendance historique.
Selon moi, URW pouvait survivre auparavant avec un déclin progressif mais lent du commerce traditionnel.
Le Covid a accéléré la transition : on a pris 10 ans dans la vue.
Les locataires des shopping malls voient leurs chiffres et vont négocier à la baisse leurs loyers.

Aigri · #2163

A @bet, pourriez-vous sourcer s’il vous plait ?

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Flouzamax · #2164

kiwijuice a écrit :
Les locataires des shopping malls voient leurs chiffres et vont négocier à la baisse leurs loyers.

Mais même en diminuant énormément les loyers, ce genre de foncière peut rester rentable, tant que les taux sont bas la dette se fait rouler facilement, et au pire il est possible de vendre de l’actif au fil de l’eau. À la cotation actuelle, même avec un dividende divisé par 3 par rapport à 2019 (3,6€), ça reste un investissement rentable (6%)!

De plus on estime que tous les espaces commerciaux vont se faire remplacer par l’e-commerce. Ce n’est pas nouveau, mais on sur-évalue les risques:
- on aura toujours envie/besoin de se déplacer en physique
- il reste à inventer de nouveaux usages pour les espaces commerciaux, au delà de la "vente" classique (sport, culture, coworking, popup store, …) - il existe une potentialité à exploiter pour tous les espaces premium en centre-ville.

Alors c’est certain l’avenir n’est pas au vieux shopping-malls en banlieue, mais l’actif d’URW c’est aussi pas mal d’espaces premium dans les grandes villes, qui je pense trouveront toujours sur le LT des locataires, que ce soit pour vendre des chaussures ou des cours de yoga.

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Neo45 · #2165

Le taux de rendement sur dividende n’a jamais assuré la moindre rentabilité. Si l’actionnaire perçoit 6% de dividende mais que le cours perd lui 10%, il n’y a aucune rentabilité.

En outre, si il est nécessaire de vendre régulièrement des actifs pour garder la tête hors de l’eau, c’est qu’il y a quelque chose dans la stratégie / le business de l’entreprise. On ne vend pas les bijoux de famille impunément. À force de vendre, il ne reste plus qu’une coquille vide.

Loumanheim · #2166

Flouzamax a écrit :
Loumanheim, le 09/01/2019 a écrit :
Je peux vous dire qu’avec ce qui va nous arriver dans les 2 prochaines années en terme de crise, on n’est pas près de voir les taux monter durablement… Je lance le parie de voir un taux directeur négatif d’ici 2025 pour la FED ou la BCE.
Commentaire noté -2 à l’époque… comme quoi, au final. @Loumanheim, vous aviez une boule de cristal?

Je suis en train de relire certains commentaires datant de 2019 sur cette file. intéressant de voir les discours d’alors avec un cours @150, quand aujourd’hui elle cote… 58. Quelles sont les raisons fondamentales qui font qu’aujourd’hui on aurait aujourd’hui un discours différent de celui de 2019? Bien sûr il y a le COVID, mais sur le long-terme?

Bien entendu je ne prévoyais pas le COVID, mais faisait plus référence à une crise financière.
En l’occurence, la crise sanitaire a fait littéralement exploser le niveau de la dépense publique, et ma prédiction ne s’en trouve que renforcer.
Comme l’atteste l’énorme erreur de Greenspan en 2001, un décalage très fort des taux d’intérêt à la baisse ne permet presque plus de remontée par la suite.
Les marchés financiers jouent à l’intox, en baissant avec les bonnes nouvelles, faisant le pari d’une baisse des aides monétaires, et en montant avec les mauvaises, forçant les banques centrales à maintenir leur interventionnisme.
Il est plus ou moins prouvé que la seule solution pour sortir d’une telle situation est la méthode Paulson, à savoir laisser tomber la finance pour apprendre aux acteurs financiers le coup de leur prise de risque et de leur avidité, mais cela entrainera de facto une crise de confiance, et donc une crise économique.
Bref, les politiques monétaires et gouvernementales étant prise par des gens en poste pour quelques années, il est plus facile d’ouvrir les vannes que d’assainir la situation et de rester pour toujours "Le président/directeur/banquier central de la plus grosse crise financière de l’histoire".

Une patate chaude qui ne fait que grossir en somme !

Enfin pour une note plus en ligne direct avec le sujet URW, il est drôle de se dire que c’est justement cette analyse de baisse des taux structurels qui m’a convaincu d’investir dans URW, me disant que la baisse des taux rendrait de facto le spread de rendement sur l’immobilier prime attractif et entrainerait une revalorisation à la hausse des actifs… Toujours en attente pour ce point !

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bet · #2167

Propositions faites au service immobilier de la structure où je travaille.

Dernière modification par bet (21/01/2021 16h38)

Alex25803559 · #2168

Sur le plan opérationnel, URW a annoncé la signature de baux avec 20 marques, dont Nike, pour l’ouverture prochaine de Westfield Mall of the Netherlands

Westfield Mall of the Netherlands Signs New Brands | Retail & Leisure International

A 2 mois de l’ouverture, le mall est à 90% pré-loué

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maxicool · #2169

Si l’on fait le point aujourd’hui d’un investissement dans URW (achat il y a quelques années), forcément, ça ne sera pas brillant, vu l’accumulation de vents contraires depuis XX mois :

- le rachat (peu opportun) de Westfield
- le Covid
- les confinements qui l’accompagnent
- le e-commerce, dopé par le Covid
- les shorteurs qui s’en sont donnés à coeur joie
- les errements des gouvernements dans cette gestion de crise
- les locataires bien placés pour renégocier les loyers
- etc

Comment pourrait-il en être autrement ?

Laissons la crise passer, revenons à un fonctionnement normal de l’économie (2022 ou 2023 ? au minimum), et on pourra alors dresser un bilan un peu plus réaliste d’un investissement dans URW.
Car aujourd’hui, logiquement, c’est difficile de lui trouver de réels catalyseurs !

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HHub · #2170

Pour les connaisseurs, quels sont les informations / évènements pouvant expliquer ou justifier kles -10% du jour?

est ce le début d’une nouvelle baisse qui va se poursuivre ou une turbulence passagère?

Robot · #2171

Rumeurs de confinement

parentier · #2172

bet a écrit :
Propositions faites au service immobilier de la structure où je travaille.

"en idF", c’est un peu vague. Vous parlez du 1er arrondissement de Paris, ou de Garges-lès-Gonesse ?
Quel type de local / bâtiment ?

Dernière modification par parentier (21/01/2021 22h57)

GoodbyLenine · #2173

bet a écrit :
Propositions faites au service immobilier de la structure où je travaille.

Donc, si je comprend bien, la "source" est une unique proposition pour un bien donné, dans un contexte donné, avec un montant de loyer donné.

Ca me semble assez léger pour en faire une généralité…

En analysant finement les rapports des SCPI, il doit être possible de se faire une idée des tendances du marché sur une zone et un type de bien donné, sur la base de dizaines voire centaines de baux signés.

Mais il restera difficile de généraliser et d’en déduire grand chose : entre un bail 9 ans ferme à 60 k€/an sans franchise de loyer, et un bail ferme de 9 ans à 95k€/an avec 3 ans de franchise de loyer, pour le même bien, y a-t-il une énorme différence et la période de franchise est-elle significative (d’autre chose que du fait que, dans la seconde alternative, le locataire aura préféré négocier pour préserver sa trésorerie à court terme, et que le bailleur aura trouvé son compte à jouer un peu le "banquier" en offrant ces facilités de trésorerie au locataire) ?

kiwijuice · #2174

C’est assez classique d’offrir des périodes sans loyers.
- Cela permet de remplir l’immeuble (indicateur occupancy coché)
- On affiche que les loyers sont élevés comme prévu puisque c’est une dépense qui passera en frais marketing (indicateurs rents cochés)
- C’est noyé dans la masse des renouvellement de baux donc les investisseurs ne sont pas regardants
- Cela permet de conserver la valeur du bien puisque un loyer élevé a été signé.

Mais il y a un moment où cette stratégie sera révélée, probablement au bout des 9 ans mais comme par hasard, le REIT va faire un "rédéveloppement" ou une extension (capex) donc on noiera encore le poisson.

Certaines SCPI indiquent des renouvellement de baux à des loyers inférieurs - regardez Actipierre 3 par exemple.

Synoxis · #2175

Les valeurs locatives annuelles pour une qualité de bureau et une localisation donnée ont tendance à avoir beaucoup d’inertie et les ajustements à CT se font effectivement par les franchises de loyer octroyées au locataire (rent free). Tout dépend du rapport de force entre locataire et propriétaire, du niveau de vacance actuelle de la zone, du pipeline de nouveaux actifs en développement anticipé.

Par exemple la Défense est effectivement une zone où se concentre les craintes actuellement: même si la vacance n’est pas élevée, il y a de nombreux projets de développement et un début d’effet ciseau avec la demande locative qui elle, si elle ne s’écroule pas, à tendance à s’effriter. Cela conduit les propriétaires (sur conseil des brokers) à augmenter les périodes de franchise afin de locker les locataires.

A titre d’exemple, pour les tours de bonne qualité, la norme pouvait être de 1.5 à 2 mois par année ferme d’engagement avant crise, aujourd’hui on peut voir de 2.5 à 3.5 mois par année d’engagement, donc 30 mois pour un 9 ans ferme. C’est un process gagnant / gagnant car le propriétaire peut afficher un loyer de sortie élevé sur son BP, et c’est ce loyer qui sera retenu pour appliquer le cap rate lors de la valorisation de sortie, il se prémunit également contre un départ (engagement ferme).

Les locataires qui signent des baux commerciaux classiques 3/6/9 n’ont évidemment pas ce genre d’avantage.

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#2151 10/01/2021 10h35

Jeff Olson, PDG d’Urban Edge a écrit :

#2152 10/01/2021 18h31

google avis a écrit :

#2153 10/01/2021 19h47

#2154 11/01/2021 02h41

#2155 15/01/2021 17h24

#2156 15/01/2021 18h50

#2157 21/01/2021 13h40

Loumanheim, le 09/01/2019 a écrit :

#2158 21/01/2021 13h50

[+1] #2159 21/01/2021 14h47

#2160 21/01/2021 15h04

1 #2161 21/01/2021 15h09

#2162 21/01/2021 15h13

Flouzamax a écrit :

#2163 21/01/2021 15h14

#2164 21/01/2021 15h30

kiwijuice a écrit :

[+1] #2165 21/01/2021 15h57

[+1] #2166 21/01/2021 16h01

Flouzamax a écrit :

Loumanheim, le 09/01/2019 a écrit :

#2167 21/01/2021 16h37

#2168 21/01/2021 17h12

#2169 21/01/2021 17h28

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#2171 21/01/2021 18h02

#2172 21/01/2021 22h56

bet a écrit :

[+1] #2173 22/01/2021 00h38

bet a écrit :

#2174 22/01/2021 09h33

[+1] #2175 22/01/2021 09h54

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