Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux

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Voici un article bien fait, sur le site Entreprendre, qui résume la situation en partant de l’histoire de Xavier Niel , on y apprend que Xavier Niel et Léon Bressler ont déjà réalisé ensemble pas mal d’acquisitions immobilières.

Vu comme le Covid est en train de flamber en France et en Europe URW ne va pas vraiment pouvoir tergiverser longtemps…

Du point de vue hospitalier nous arrivons à saturation dans les grandes villes même si les médias n’en parlent pas encore…

Le problème avec les arguments de la direction c’est que URW est le seul REIT/SIIC sur les 33 que j’ai en portefeuille (oui, j’aime les REITs…) qui fasse une levée de fond pour réduire la dette (et pour le coup, une énorme). Les autres réduisent leur dividende, font des paiements en action, renégocient les covenants, etc. et un certain nombre en Asie sont même en train de faire le plein d’acquisitions. Tout ça avec des niveau d’endettement comparables ou supérieurs et des notations souvent plus mauvaises, ou des conditions bien plus difficiles sur des marchés émergents instables.

Une dégradation en BBB- ne sera pas la fin du monde pour URW. Les taux sont au plancher et agiter la peur d’un manque d’appétit des investisseurs pour se refinancer est absurde alors que même le junk s’arrache et que la BCE rachète tout ce qui bouge. Une LTV de 55% ne sera pas la fin du monde non plus, ça n’empêche pas d’autres trusts de tourner. A mon sens il n’y ni urgence à vendre quoi que ce soit ni à lever des fonds. On a affaire à un groupe qui était "la star" du secteur, les meilleurs emplacement, la meilleure notation, etc. et qui aujourd’hui serait le REIT le plus en difficulté du marché au point de faire une levée de fond du désespoir ?

Pas une seule fois la direction ne parle du problème de la dilution, comme si c’était vraiment un léger inconvénient qui ne mérite pas d’en parler. Un point de détail.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Christophe Cuvillier sur BFM Business ce matin se défend et défend les strategies d’acquisitions de URW et tape sur les actionnaires "activistes":

Christophe Cuvillier (URW) : Une bataille d’actionnaires au sein du groupe Unibail-Rodamco-Westfield - YouTube

Ce qui semble étrange, dans l’argumentation du management en place, c’est que, si on les croit sur parole, URW aurait tellement d’avantages et de points forts par rapport à ses pairs que son cours en bourse devrait avoir évolué bien mieux que celui de ses pairs (qui n’ont pas ces avantages et points forts).

Or le marché ne semble visiblement pas d’accord, et depuis un bon moment…. (même avec la remontée depuis les 30e/action, qui doit peu aux actions du management).

Donc, soit le marché se trompe complètement (mais c’est rarement le cas pour une des plus grosses capitalisation d’un secteur), soit l’argumentation du management comporte quelques erreurs…

En tout cas, ça remet en question la validité de la vision (y en a-t-il une ?) proposée par le management,  et approuvé unanimement par le SB.

Je trouve aussi que le management ne fait guère preuve de transparence : ou est indiqué le prévisionnel du montant minimal des dividendes à venir pour tenir les engagements SIIC ? Où est indiqué un quelconque objectif de résultat 2021 et 2022 si le plan RESET réussit ? (A quoi s’engage ce management qui réclame 3.5 Mds€ a ses actionnaires ?). La communication semble surtout axée sur "il faut le blindage le plus gros possible pour résister à toute attaque", sans objectif de résultat concrets ("pouvoir se refinancer" n’est pas un objectif suffisant…. se refinancer pour arriver à quoi ?)

PS: Accessoirement,  je ne crois pas X.Niel agit parce qu’il ne serait pas en mesure de suivre l’AK et condamné à se faire diluer. Remettre du cash pour ne pas être dilué ne doit guère lui poser de problème… Lui doit plutôt vouloir faire évoluer la gouvernance (pour que son cash soit employé correctement)…

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Je vois deux visions et deux groupes qui s’affrontent. Tout d’abord le management, mené par Christophe Cuvillier, un HEC qui démarre dans l’immobilier en 2011 chez Unibail pour en devenir le président en 2013. Auparavant, il a travaillé chez L’Oréal (Lancôme), puis chez Pinault (Fnac, puis Surcouf et Conforama). Bref, au bout de deux ans d’expérience dans l’immobilier, il dirige la plus grosse foncière française et se trompe lourdement en rachetant Westfield. Dans l’ancien monde des années 80, c’était les énarques qui étaient bombardés présidents après un an ou deux d’expérience…
L’autre groupe est constitué de trois personnalités indiscutables quant à leurs compétences.
Le prédécesseur de Cuvillier, Guillaume Poitrinal, est entré en 1995 chez Unibail pour diriger l’entreprise en 2005, après dix ans d’expérience… Il succédait alors à Léon Bressler, le patron historique de l’entreprise (1992-2005) qu’il a sortie d’un mauvais pas, voir
La vérité sur… le roi de l?immobilier commercial | SkyscraperCity
Quant à Xavier Niel, on ne le présente plus, il sait vraiment réussir des affaires…
Sur le papier, la compétence et les résultats de l’équipe Bressler- Niel- Poitrinal surclassent de très loin celle du management actuel. J’ignore s’il faut une augmentation de capital ou pas; en revanche, j’estime que la direction n’est plus légitime et devrait aller exercer ses talents ailleurs et vite…

Rastignac
Pas encore actionnaire d’URW

Dernière modification par Rastignac (22/10/2020 12h56)