PlanèteMembres  |  Mission   xlsAsset xlsAsset
Cherchez dans nos forums :

Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)

Echanges courtois, réfléchis, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour devenir rentier, s'enrichir et l’optimisation de patrimoine

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

Information Nouveau venu dans cette longue discussion ?
Flèche Consultez une sélection des messages les plus réputés en cliquant ici.

Flèche Découvrez le rapport boursier foncières cotées et infrastructure en cliquant ici.

#1851 30/09/2020 10h00

Membre (2019)
Réputation :   59  

Si j’ai bien compris le principe de l’AK :

Au 31/08/2020 le nombre total d’actions composant le capital est de 138 472 385

Soit au cours actuel de 30€ une valo de 4154 Million euros

Ils veulent lever 3500 Million euros avec un PEE de 24 euros (80% de 30 euros)

il va donc y avoir 145 833 333 nouvelles actions

donc après AK il y aura 284 305 718 actions pour un cours de 26.92 euros

Sous réserve que le cours reste à environ 30 euros lors des 20 séances de Bourse précédant le jour de la décision du Directoire fixant la date d’ouverture de la période de souscription à l’augmentation de capital et que la totalité soit souscrite

Hors ligne Hors ligne

 

#1852 30/09/2020 11h03

Membre (2015)
Top 20 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Réputation :   137  

Je n’ai pas lu l’article et vous avez peut être raison mais dans ce cas, quel serait l’intérêt de garder des actions à  30 euros si elles doivent être à 26 après l’AK? Les détenteurs d’actions auraient tout intérêt à vendre pour racheter plus tard.

Dernière modification par JBeurer (30/09/2020 11h04)


Il y a deux 2 types de prévisionnistes : ceux qui ne savent pas et ceux qui ne savent pas qu’ils ne savent pas

Hors ligne Hors ligne

 

#1853 30/09/2020 11h13

Membre (2019)
Réputation :   11  

Sauf erreur de compréhension de ma part, les "Bénéficiaires" à qui pourra profiter la décote de 20% sur le "Prix de Référence" sont ceux possédant :

BALO a écrit :

un ou plusieurs plans d’épargne d’entreprise (ou de tout autre plan aux adhérents à qui l’article L. 3332-
18 du Code du travail permettrait de réserver une augmentation de capital dans des conditions équivalentes) existants ou qui seraient mis en place au sein du
Groupe constitué par la Société et tout ou partie des entreprises, françaises ou étrangères, entrant dans le périmètre de consolidation des comptes de la Société

Les actionnaires autres ne profiteraient donc pas de la décote.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Hors ligne Hors ligne

 

#1854 30/09/2020 11h49

Membre (2017)
Top 20 SCPI/OPCI
Réputation :   139  

L’AK ne se fera pas obligatoirement au cours de bourse

En principe, on retient divers critères tels que la rentabilité de la société, sa situation financière et ses perspectives ainsi que la valeur boursière du titre, …

Comme il y aura maintien du DPS, le prix de l’AK importe peu pour l’actionnaire actuel car toute différence de valorisation de la société avant / après AK sera compensée par le-dit DPS (c’est son principe) pour maintenir les droits des actionnaires anciens et futurs. L’intérêt de vendre avant et de racheter après est minime de ce fait car on perd le DPS qui représente justement cette perte de valeur.

Là où le risque subsiste, c’est que plus le prix d’émission sera bas, plus il y aura d’actions nouvelles émises pour arriver à la cible de 3 500 M€ d’AK et donc une dilution plus importante des résultats futurs et des dividendes à venir.

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #1855 30/09/2020 12h45

Membre (2012)
Top 20 Année 2023
Top 20 Expatriation
Top 20 Obligs/Fonds EUR
Top 20 SIIC/REIT
Réputation :   236  

INTJ

C’est un risque pour ceux qui ne souscrivent pas car effectivement ils se retrouvent fortement dilués. Pour ceux qui souscrivent ça ne change pas grand chose:

En prenant par ex le cas d’un actionnaire qui aurait 1/1000 d’Unibail et qui souscrit. Qu’importe le cours de bourse, avec le mécanisme des DPS il apporte 3,5 M€ et conserve ses 0.1%, qui lui donnent toujours droit à 0.1% du total versé en dividendes. Que l’action cote 30 € ou 200 € ne change rien au montant qu’il doit souscrire ni à sa participation finale.

Le vrai soucis c’est le montant levé : 3,5 Mds pour une capitalisation de 4,2 Mds, cela veut dire que chaque actionnaire ayant 10,000 Euros investis dans Unibail doit souscrire pour 8,333 € pour ne pas être dilué. C’est un effort énorme.

Message édité par l’équipe de modération (30/09/2020 17h34) :
- correction : 1/1000 c’est 0.1% et pas 1%

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Hors ligne Hors ligne

 

#1856 30/09/2020 23h55

Membre (2017)
Top 10 SCPI/OPCI
Réputation :   103  

ISTP

Norman, le 29/09/2020 a écrit :

Confirmation que l’AK aurait lieu en 2020.

Ils n’ont pas d’autre choix que de la faire en 2020. Fin d’année = révision des valeurs d’expertise = chute du LTV en-dessous des covenants bancaires = prise de pouvoir par les prêteurs.

Cette AK préserve les quelques rares intérêts encore existant des actionnaires actuels.

Pas d’AK = rinçage total pour les actionnaires actuels (et le management évidemment)

Hors ligne Hors ligne

 

[+8]    #1857 01/10/2020 17h28

Membre (2014)
Top 20 Année 2023
Top 20 Actions/Bourse
Top 10 Obligs/Fonds EUR
Top 20 Monétaire
Top 20 SIIC/REIT
Réputation :   577  

Pavé pour la postérité.

Je ne souhaite pas renforcer URW lors de l’AK car je crains une nouvelle AK plus tard.
Je prends mes 60% de pertes.

Voici les raisons qui m’ont fait vendre.
J’ai parcouru les rapports semestriels de pas mal de distributeurs mondiaux et voici les tendances:
- Tous les distributeurs  veulent baisser leurs loyers et vont utiliser le S2 pour négocier. Donc URW n’a encore rien vu de la meute.
    - Next: ils sont confiants dans leurs capacité à baisser les loyers de 50% avec en plus une composante variable importante (URW est résolument contre). Oui 50%. Ptet pas à Westfield, mais ça donne une idée
    - Levi’s disent qu’ils voudront soit une baisse soit un meilleur emplacement. Ils attirent le traffic
    - Foot Locker: les loyers vont baisser car ils attirent du traffic
    - Pandora: occasion de réduire les loyers
    - Tapestry: on négocie à la baisse
- Les baux ne sont pas à LT. L’expiration = occase de renégociation
    - H&M a 20% des baux expirants en 2020. 60% dans les 5 ans
    - Fossil a 60% des baux expirants dans les 3 prochaines années
- Les tendances ont changé
    - Next: les malls de centre-ville sont les plus affectés malgré la réouverture. Les magasins en cambrousse résistent car plus spacieux, les gens ont moins peur d’y aller.
    - Next, Inditex, H&M: accélération des ventes online lors du déconfinement à leur surprise
    - Signet: on ferme les magasins dans les malls et on ouvre les boutiques au centre de petites villes car c’est beaucoup moins cher comme RoI - on vendra plus en ligne.

Conclusion
- URW procède à l’AK car ils sont en pleines négo avec leurs clients.
Ils voient venir le torrent de demandes et ne pourront y résister.
- Noter comme URW veulent augmenter la portion “pop-up stores” dans leur mix. C’est comme ce forum et les études de cas immo, certains font des achattes de biens pour de la coloc car sinon impossible de rentabiliser. Je vous laisse imaginer la tête des capex si les pop ups se généralisent
- URW a besoin de traffic pour les expériences - on ira pas au all juste pour manger une glace. Tout du  moins, pas tout le temps. Donc Levis et Co ont un levier de négociation.

Combien vaut un bien qui va subir une baisse de son loyer de 10% l’an prochain (puis  rester stable) par rapport à un bien qui augmente son loyer de 3% par an, au taux de capi d’URW? 42% de moins sur 20 ans. Donc dans ce cas, la LTV d’URW sera de 68% s’ils ne vendent rien.
Le plan RESET permettra de revenir à juste 60% de LTV donc il n’est pas suffisant! D’où futures AK ou suppression des dividendes ad viternam.

Il n’y a plus de valeur sur ce dossier selon moi.

Ceci m’amène à mes erreurs d’analyse sur ce dossier.

Levier financier
URW était très endettée, je n’ai regardé que la  couverture des intérêts  et le rating par paresse  surement. Le ratio dette / ebitda m’en aurait appris davantage. C’est 90% dette, 10% apport.

Etude des clients et fournisseurs
Fait au-dessus. Next dit depuis plusieurs exercices qu’ils renégocient les loyers à la baisse de 20% à chaque fin de bail.

Taux de capitalisation
Il fallait faire attention au taux agressif

Management
Regardons le board : ils ont presque tous participer à l’acquisition de Westfield. Donc impossible pour eux de désavouer le CEO et CFO. Ils ont dans le même bateau.
Un des  NED:  Jacqueline Tammenoms Bakker, fut au board pas mal de boites qui ont vu soit le CEO viré  soit un activiste débarquer. Bref, elle cumule les histoires difficiles. Une Yes Woman qui est là pour palper son chèque et ne rien faire.


Dirige un cabinet de CGP - triple compétence France / Suisse / UK

En ligne En ligne

 

#1858 01/10/2020 18h01

Membre (2010)
Réputation :   309  

Je ne sais pas si c’est pour la postérité smile mais je partage complètement votre analyse.
C’est la raison pour laquelle je me débarrasse avec régularité de mes foncières et SCPI.

En parallèle, on peut estimer que la consommation habituellement faite dans les centres commerciaux continuera d’exister et donc que les gagnants sont à chercher vers la vente en ligne et tout ce qui la soutient.
Amazon n’a pas encore retrouvé le cours auquel je l’ai vendu mais c’est une question de temps… et je m’interroge en racheter quand j’aurai des fonds disponibles (en gros je n’aurais pas dû vendre…) !

Dernière modification par bajb (01/10/2020 18h01)


"Il ne faut pas voir les héros de la coulisse. Quand ils coïncident un moment avec leur légende c'est déjà beaucoup."

Hors ligne Hors ligne

 

#1859 01/10/2020 18h11

Membre (2018)
Réputation :   97  

ISTP

Moi aussi je vais vendre le secteur. Mais je ne sais pas si c’est URW qui est particulierement mal orienté ou si les Mercialys, Klepierre et autres sont dans le meme bateau.

Vous pensez que les SCPI vont subir le meme sort que les foncières ? Je m’interroge car j’en ai en portefeuille Assurance Vie mais du bureau et médical (Grand Paris, primopierre, PFO2, Primovie)


PARRAINAGE : DEGIRO, ING, BOURSORAMA - MESSAGE

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #1860 01/10/2020 19h22

Membre (2010)
Réputation :   309  

Je ne veux pas alourdir cette file avec une discussion sur les SCPI.
Mais j’en sors depuis bien avant la COVID et des foncières depuis.
Un débat très intéressant ici SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ?


"Il ne faut pas voir les héros de la coulisse. Quand ils coïncident un moment avec leur légende c'est déjà beaucoup."

Hors ligne Hors ligne

 

#1861 01/10/2020 23h26

Membre (2013)
Top 20 Année 2022
Top 20 Actions/Bourse
Réputation :   413  

Kiwijuice d’accord sur votre analyse. Par contre, je ne pense pas que vous avez fait une erreur a l’achat puisque ces points négatifs n’auraient pas causé ces soucis énormes sans le covid. Cette situation est exceptionnelle.

Je pense que l’erreur fut de ne pas vendre quand le covid a débarqué en Europe

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #1862 02/10/2020 00h17

Modérateur (2010)
Top 10 Année 2023
Top 10 Année 2022
Top 20 Dvpt perso.
Top 10 Expatriation
Top 5 Vivre rentier
Top 20 Actions/Bourse
Top 10 Obligs/Fonds EUR
Top 5 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 10 Entreprendre
Top 5 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 SIIC/REIT
Top 5 SCPI/OPCI
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   2804  

L’AGE du  11/10/2020 09:00 AM votera pour donner délégation au management pour :
    - AK jusqu’à 3 500 M€ avec DPS   (le prix d’émission sera choisi par le management)
    - AK jusqu’à       2 M€ sans DPS   (pour le PEE des employés)   (impact assez négligeable)

source en anglais, avec notamment quelques explications sur la raison de la seconde résolution, mais contenu similaire à celui (en français) déjà cité ici (et qu’il me semble utile de rappeler).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

Hors ligne Hors ligne

 

#1863 02/10/2020 00h40

Membre (2018)
Réputation :   5  

Il est certains que de nombreuses enseignes aimeraient voir leurs loyers baissés. Voir ce souhait se réaliser me semble néanmoins plus incertains, en tous cas dans les proportions évoquées.

Les chiffres communiqués par les foncières sur les locations et relocations montrent un nombre significativement moindre d’opérations, ce qui est compréhensible dans le contexte actuelle, mais pas vraiment une baisse marquée des loyers lors de la réalisation de celles-ci.

URW a communiqué sur l’augmentation du loyer minimum garanti en Europe une hausse de 5.5%, et sur une valeur de -1.2% au total, avec US (+2.6% sur les flagships, -12.2% sur les malls régionaux) et UK -13.7%.

Il me semble que cela illustre à nouveau plus qu’autre chose, l’impact du rachat de Westfield, et l’impact des actifs de moindre qualité.

Klepierre de son côté communique sur un taux de réversion positif pour les renouvellements et les relocations.

Le reste tombe dans le débat e-commerce / brick & mortar. Le marché a clairement exprimé sa position sur cet aspect, même si les chiffres ont eux plutôt montrés jusque là que chacun continuait de progresser à son rythme, hors effet covid.

L’impact de la covid est très marqué pour l’heure, mais est-ce que des conditions aussi avantageuses que des 50% de réduction sur des baux longs ont vraiment une chance d’être considéré pour des baux associable à une échelle de temps bien supérieur. La reprise de la fréquentation me semble avoir été relativement marqué en ce qui concerne en considérant que l’on est encore bien ancré dans l’épidémie.
Les enseignes attirent les passants, mais les murs eux-même me semble aussi leur permettre d’attirer de la clientèle. Il n’y aura pas de la place pour toutes dans de beaux murs de centre ville.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Hors ligne Hors ligne

 

#1864 02/10/2020 11h53

Membre (2014)
Top 20 Année 2023
Top 20 Actions/Bourse
Top 10 Obligs/Fonds EUR
Top 20 Monétaire
Top 20 SIIC/REIT
Réputation :   577  

BulleBier, le 01/10/2020 a écrit :

Kiwijuice d’accord sur votre analyse. Par contre, je ne pense pas que vous avez fait une erreur a l’achat puisque ces points négatifs n’auraient pas causé ces soucis énormes sans le covid. Cette situation est exceptionnelle.

Je pense que l’erreur fut de ne pas vendre quand le covid a débarqué en Europe

Erreur à l’achat oui! Il ne fallait pas  s’embarquer dans cette galère.
Puis  ne pas vendre en effet - mieux couper ses pertes.

C’est un "shit show"


Dirige un cabinet de CGP - triple compétence France / Suisse / UK

En ligne En ligne

 

#1865 02/10/2020 16h30

Membre (2020)
Réputation :   5  

Bonjour à tous, ceci est ma première contribution à ce forum.

Je suis fortement investi sur URW et la perspective de l’AK me fait réfléchir, comme bien d’autres ici. A ce jour ma MV frise les -50%. Je peux me permettre d’attendre donc j’hésite à couper mes pertes.

Une question me taraude depuis que le titre est passé sous les 30 : celle d’un éventuel dépôt de bilan. J’ai lu l’ensemble de la synthèse de cette discussion, sauf erreur il n’en a pas encore été fait mention. Il y a deux semaines à peine cette boîte restait pour moi une Too Big To Fail. Il me semble qu’à l’heure actuelle l’hypothèse n’est plus farfelue…

Hors ligne Hors ligne

 

#1866 02/10/2020 16h47

Membre (2014)
Top 20 Vivre rentier
Top 20 Banque/Fiscalité
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   422  

Il n’en est pas fait mention, mais l’impossibilité éventuelle de maintenir les conditions d’endettement compatible avec les prêts court terme accordés à Unibail, déclencherait une exigibilité immédiate de la dette, qui pourrait alors être payée en actions.

Cela aurait le même effet sur votre investissement qu’un dépôt de bilan. Votre part serait tellement diluée qu’elle pourrait se rapprocher de zéro. Par exemple, si Unibail vaut 4 milliards en bourse, mais qu’elle doit immédiatement 3.7 milliards à un créancier sans pour voir payer en cash, le créancier prendrait 90 % des parts du capital pour solder la dette. Il ne resterait donc que 10% aux actionnaires historiques.

Hors ligne Hors ligne

 

#1867 02/10/2020 17h30

Membre (2020)
Réputation :   5  

Merci. Autres points :

Aujourd’hui je trouve difficile de trier le grain de l’ivraie concernant les presque 12mds de trésorerie + lignes de crédit, a priori réconfortants et qui rendent l’AK surprenante.

Par ailleurs, estimez-vous que le risque lié aux covenants bancaires est en train de devenir un sujet ?

Dernière modification par noisegate (02/10/2020 18h17)

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #1868 02/10/2020 18h26

Membre (2017)
Top 10 SCPI/OPCI
Réputation :   103  

ISTP

Noisegate si vous voulez un exemple de ce qu’il se passe quand une société cotée est trop endettée, regardez SoLocal. C’était y’a 6 mois. Le DG (viré depuis) avait "oublié" de faire de la tréso juste avant le Covid. Résultat en plein Covid impossible de trouver du cash,résultat = prise de pouvoir des obligataires = liquidation quasi totale des actionnaires au premier rang desquels le Président, Pierre Danon. Qui a passé sa rage sur le DG mais ne l’a pas écrasé avec sa voiture, preuve qu’il devient plus conciliant.

URW a du cash donc ils n’ont pas de problème de trésorerie immédiat. Leur problème est lié à la valeur du patrimoine. Celle-ci est majoritairement calculée aujourd’hui sur ce qu’ont payé les locataires dans l’année et sur leur capacité à payer la même chose l’année suivante. Le prix au m2 c’est fini depuis longtemps. C’est ce qu’a parfaitement compris Corum (et pourtant je ne les aime pas) depuis longtemps. La valeur d’un bien c’est combien ça rapporte hier et est ce que ça rapportera demain la même chose. Donc un immeuble de merde loué à Apple avec un bail ferme de 12 ans ça vaut plus qu’une boutique au centre de Paris louée à Alinea. Au global pour URW avec des loyers massacrés en 2020 et des locataires pour certains au bord du gouffre, la valeur du patrimoine va en prendre un gros coup.

Ce peut être suffisant pour exploser les covenants bancaires de ratio dette / valeur du patrimoine. Auquel cas, toute la dette devient exigible immédiatement. Et là y’a un problème de trésorerie car URW n’a évidemment pas de quoi rembourser toute la dette d’un coup.

Renégocier un covenant qui n’a pas pété c’est dur mais pas impossible. En général ça consiste à expliquer aux banquiers qu’on va brader les plus beaux actifs avant l’explosion du covenant et qu’on va leur laisser toute la merde sur les bras ; ça les motive à entendre un réaménagement de la dette. En revanche, renégocier un covenant qui a pété, c’est la négo avec le flingue sur la tempe. Autrement dit, c’est impossible.

Hors ligne Hors ligne

 

#1869 02/10/2020 23h46

Membre (2018)
Top 20 SIIC/REIT
Réputation :   106  

INTP

Les centres commerciaux pourront rouvrir à partir du 10 octobre dans le comté de Los Angeles

La capacité sera limité à 25%

LA?s Indoor Shopping, Breweries and Card Rooms Can Reopen with Limited Capacity – Commercial Observer

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Hors ligne Hors ligne

 

[+2]    #1870 03/10/2020 07h17

Membre (2013)
Top 10 Année 2023
Top 10 Année 2022
Top 10 Actions/Bourse
Top 5 Obligs/Fonds EUR
Top 10 Monétaire
Top 10 Banque/Fiscalité
Top 20 SIIC/REIT
Top 5 SCPI/OPCI
Réputation :   1476  

ISTJ

Asn540,

pourriez-vous avancer des exemples et des chiffres lorsque vous affirmez que :
1) les loyers seront massacrés en 2020
2) les locataires sont au bord du gouffre 

Je n’ai pas réussi à trouver de chiffres pour ma part pour juger du "massacre".
Merci.

--

Sinon, je suis tombé sur un témoignage que j’ai trouvé intéressant sur un forum concurrent. Je me permet de le copier / coller, car il remonte des "informations de terrain", ce qui peut tempérer un peu les "sentiments ou les impressions" des uns et des autres relatées sur ce topic.

Bonjour tout le monde,

Ca fait quelques mois que je suis URW avec environ une dizaine d’AR, à la fois en MV à la fois en PV et actuellement avec un PRU de 44€, ayant commencé cette dernière ligne à 48, j’ai renforcé plusieurs fois notamment à 41 & 39.

Il me semblait opportun de donner une vision inexistante sur ce forum : celui d’un commerçant locataire, et ainsi faire un retour du terrain et essayer d’apporter un peu de grain à moudre, bien loin de toute considération analytique ou technique ce que je ne maitrise nullement.

URW c’est une belle bête, tout commerçant a toujours rêvé (avant covid) d’intégrer ce genre de centre commercial (velizy 2/rosny 2/ les 4 temps…) car il y a encore peu c’était synonyme de réussite financière avec des flux importants de consommateurs. J’ai moi même plusieurs restaurants, avec 3 propriétaires différents (scpi nationale filiale de tikehau capital/un hotelier/une foncière nationale connue mais bien plus petite que urw) et je devais signer un bail pour une activité de textile avec URW la semaine du 14 mars 2020, projet que j’ai abandonné depuis.
En 3 ans, j’ai échangé avec tous les bailleurs nationaux (klepierre, compagnie de phalsbourg, altarea, hammerson…), négocié et discuté de baux, d’emplacements… donc j’estime bien connaitre leur mode de fonctionnement, les potentiels, les avantages et inconvénients de ce type de locaux. Voilà pour l’intro un peu longue vous m’excuserez.

Lorsque le covid a frappé, j’ai choisi une ligne dure, celle de choisir ma peau plutôt que celle de bailleurs qui de toutes manières auront plus de chance de survivre que moi en négociant des reports de crédit et donc j’ai pris des avocats spécialisés pour négocier l’annulation du loyer du t2 et une remise sur le t3.
Sur les 3 bailleurs, la foncière nationale m’a accordé 100% sur le t2 & 30% sur le t3, l’hôtellier 90/100% sur le t2, rien sur le t3 et forcément, le plus gros, la SCPI fait la sourde oreille donc pour l’instant on patiente. En dehors de ça j’ai repris tous mes règlements à compter de juillet pour les échéances qui tombent.

Mais contrairement à moi, les restaurateurs que je connais pour beaucoup ont cédé et ont négociés des échéanciers, donc ceux qui ont survécu acceptent ou accepteront de payer pour la plupart.
Je voudrais donc faire écho ici aux plus pessimistes en livrant mon analyse et mon vécu.

Sur le T2, il faut accepter une perte de loyer de plus de 70%. Mais à partir du T3, j’estime, au vu de la fréquentation actuelle des CC et de celle qui va arriver au T4, qu’on aura une vacance de 10 à 30% des locaux, et que sur ceux restants +80% paieront.
Pourquoi ? Notamment pour URW car ce sont de très bons négociateurs et qu’au moment de signer leurs baux ils étaient en position de force, donc il faut savoir qu’à moins d’une faillite de l’enseigne nationale, ils seront payés rubis sur l’ongle car ils exigent des garanties financières de l’enseigne nationale pour les filiales. Pour les franchisés, c’est un peu différent, mais là encore ils font attention à choisir des gens solvables, et le commerçant fera tout pour payer son loyer en priorité afin de ne pas tout perdre quitte à tenir en attendant de revendre son fonds de commerce.

A côté de ça, je me range d’avantage du point de vue du Professeur Raoult qui a quand même eu souvent raison depuis le début comparé au gouvernement, je ne crois pas à une seconde vague massive et un reconfinement généralisé pour 2 raisons :
1/ les températures vont baisser, les cours vont reprendre, ainsi que le travail, finis les grosses réunions autour du barbecue, les réunions familiales, les sorties au soleil, avec le froid et les masques, la contagion ne pourra que baisser !
2/ ensuite impossible pour le président de reconfiner, ça serait la faillite du pays et la perte des elections de 2022.

Là où je rejoint corbeau noir que je critiquais intérieurement sur dbt mais qui au vu de la publication des résultats 2019 a plutôt raison, bah pour nous le plus gros risque c’est un éclatement de la bulle tech américaine, mais ça sort de notre champs de compétence et de mon écrit de ce jour.

Pour moi, URW et KLEPIERRE ont les meilleurs centres francais. A partir de 2021, post covid, on s’arrachera les emplacements, avec une renégociation des loyers of course car actuellement c’est de l’ordre de l’abusif, mais il y a pire qu’eux ! Allez voir ALTAREA pour leurs nouveaux coeurs de ville, des pieds d’immeubles à issy les moulineaux valent le double au m² charge comprise que l’extension de Velizy 2, c’est du délire !

L’action URW était aux alentours de 120/140€ avant crise, disons 130€, même avec une vacance de 20% en moyenne, et je prends ça comme valeur haute car leurs centres les moins rentables, ils viennent de s’en débarrasser (aeroville…) et avant covid, j’ai négocié un emplacement à velizy 2 il y avait à peine 2 ou 3 locaux vides, soit rien du tout… et admettons un taux de récupération des loyers de 75% cela donnerait sur les 2 ans à venir : 100% x 80% x 75% = 60%.
Alors c’est un calcul bête et méchant mais pour moi, l’action URW en tout cas d’ici fin 2021 vaut au moins 130 * 60% = 78€

Petite anecdote marrante, mon commercial chez la foncière nationale me disait en avril : j’ai investi 6000€ chez URW à 90€, je pensais que c’était l’affaire du siècle. Alors oui, le gars est en MV actuellement mais vous imaginez l’image de marque que nos CC URW ont, même chez la concurrence ?

Il faut être patient, moi je le suis, j’ai passé le covid avec mes restaurants, et la vague de faillites qui arrivent en restauration ne me fait pas peur. Inversement, je vais récupérer de la clientèle, pour URW ça sera la même chose, des concurrents moins solides ne pourront plus investir et par effet de glissement verront leur clients partir dans les centres URW ou KLEPIERRE qui auront surmonté la crise.
Désolé de la longueur du texte et de cette présentation un peu brouillonne et débutante, mais voilà je voulais livrer mon analyse de locataire de centre commercial qui pourra peut être vous éclairer. LT, je n’ai aucun doute sur URW et KLEPIERRE, ils n’ont tout simplement pas de conccurent et en dehors de Paris, vous n’avez pas le choix si vous voulez faire du shopping ou sortir parfois en famille ou entre amis vous allez en CC !
Hier j’ai passé ma journée dans 2 centres commerciaux pour faire tous mes achats de départ en vacance, je vis en banlieue et en complément d’Amazon, c’est le seul choix possible pour m’équiper et je ne suis pas le seul. Le modèle n’est pas mort il faut juste l’adapter et ils le feront j’ai aucun doute.

//

Il y a plusieurs possibilites pour le bailleur . Déjà, chez URW, ils sont assez bons sur la gestion du bail, ils demandent pas mal de garantie pour rentrer chez eux.
Si grand groupe comme sephora apple five guys zara… sachez que ce sont des filiales et qu’elles font partie d’une meme entité, donc le signataire et garant du loyer c’est la maison mere . Sauf faillite generale de la marque, le loyer restant du sera payé par la maison mère !
Pour les franchises et independants, on demande des garanties avant de signer le bail. Par exemple la caution d’une autre société du gérant et ayant de bons bilans. Ca limite la encore le risque. Enfin, le but pour le gerant c’est de ceder le bail meme au rabais avec accord du proprietaire pour eviter la LJ ou tout le monde perdrait.
Je dirais donc pas que la vie est rose mais ca limite vachement les risques ! D’où mon optimisme pour qu’URW recupere au moins 50% des loyers du T2 meme avec échelonnement et 70% a compter de juillet et enfin 80% a partir de 2021 2022 avec la fin du covid. Donc pour moi la valo du foncier va baisser puis mecaniquement reaugmenter sur le LT avec l’evolution des prix de l’immobilier. Elle reviendra pas a 100% mais je la vois amha a 60% d’ici 1 an 1 an et demi soit mon calcul pour une valo de l’action a 75/80e

--

Malgré le contexte, des boutiques continuent à s’installer dans les centres commerciaux, sans décaler ou annuler leurs projets. Quelques exemples :

- Juillet 2020 : Jott
- Juillet 2020 : Noura
- Septembre 2020 : Intimissimi

--

Par ailleurs, la suppression totale des loyers (ce qui peut aboutir à des "loyers massacrés" pourt reprendre l’expression qui me fait un peu tiquer) ne semble pas aussi aisée que ça à obtenir.

SOURCE

Coronavirus : les grandes enseignes des centres commerciaux de La Défense peinent à obtenir la suppression de leur loyer

--

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Dernière modification par maxicool (03/10/2020 08h15)


Parrainages possibles :  Epargnoo - LINXEA - Boursorama (FRVE9093) - Fortuneo (12662218) - Assu prêt Zen'Up - Total Energie (114053388) - Bourse Direct (2019704537)

En ligne En ligne

 

[+4]    #1871 03/10/2020 09h07

Membre (2020)
Réputation :   204  

Donc ce restaurateur et sa remontée du terrain avec analyse personnelle ont plus de poids que le consensus du Marché quant à la valorisation actuelle d’URW. Je reste dubitatif sur la fiabilité de son analyse par rapport à celle de financiers bien plus aguerris.
Se trouver de bonnes raisons  pour rester sur une valeur matraquée en bourse, c’est bien mais se voiler la face n’apporte rien.


"Il faut de la mesure en toutes choses" Horace.

Hors ligne Hors ligne

 

#1872 03/10/2020 09h30

Membre (2013)
Top 20 Invest. Exotiques
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   739  

maxicool a écrit :

L’action URW était aux alentours de 120/140€ avant crise, disons 130€, même avec une vacance de 20% en moyenne, et je prends ça comme valeur haute car leurs centres les moins rentables, ils viennent de s’en débarrasser (aeroville…) et avant covid, j’ai négocié un emplacement à velizy 2 il y avait à peine 2 ou 3 locaux vides, soit rien du tout… et admettons un taux de récupération des loyers de 75% cela donnerait sur les 2 ans à venir : 100% x 80% x 75% = 60%.
Alors c’est un calcul bête et méchant mais pour moi, l’action URW en tout cas d’ici fin 2021 vaut au moins 130 * 60% = 78€

Ce témoignage est intéressant mais reste à mon opinion celui d’un commerçant vu depuis ses galeries commerciales.
Il est loin de refléter la complexité des engagements financiers pesant sur le groupe, des risques associés à la financiarisation de son environnement, dont cette file c’est déjà fait écho..


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

Hors ligne Hors ligne

 

#1873 03/10/2020 09h33

Membre (2015)
Réputation :   4  

RadioInvest a écrit :

Donc ce restaurateur et sa remontée du terrain avec analyse personnelle ont plus de poids que le consensus du Marché quant à la valorisation actuelle d’URW. Je reste dubitatif sur la fiabilité de son analyse par rapport à celle de financiers bien plus aguerris.
Se trouver de bonnes raisons  pour rester sur une valeur matraquée en bourse, c’est bien mais se voiler la face n’apporte rien.

Lorsque l’année dernière SPG a annoncé le rachat de TCO à 52$ par action, le marché lui attribuait une valeur qui tournait autour de 30$. Le covid est passé par là et le deal est compromis depuis, mais cela prouve que le marché n’est pas parfait.

C’est l’une des principales raisons pour lesquelles j’ai investi dans le secteur d’URW à l’origine d’ailleurs, l’écart énorme entre les valorisations publiques (les cours de bourse) et privées (les transactions entre professionnels et spécialistes des centres commerciaux, qui avant le covid se faisaient à des montants supérieurs à ceux utilisés pour l’ANR).

S’il faut expliquer sur un forum dédié à l’investissement que le marché peut se tromper, c’est quand même décevant. Même s’il a *peut-être* raison ici et que les pires scénarios peuvent se réaliser. On ne sait pas.

Personnellement je trouve très pessimistes les hypothèses de kiwijuice (loyers qui baissent de 10% puis restent stables). L’avenir nous dira s’il y a un effet cliquet des habitudes des consommateurs qui pénalisera URW à l’avenir, mais si jusqu’au covid les chiffres étaient dans le vert (fréquentation, loyers, CA des boutiques) ce n’était quand même pas pour rien, le modèle est apprécié des consommateurs.

Concernant l’AK, je ne pense pas y participer ou alors en partie seulement. D’une part parce qu’elle est conséquente alors que j’ai déjà trop investi dans ce secteur. D’autre part parce que corrigez moi si je me trompe (je n’ai encore jamais fait de grosse AK), mais participer à l’AK ou consacrer la même somme (+ vente des DPS) à acheter des actions post-AK revient à peu près au même, modulo l’évolution du cours entre-temps. Je préfère réinvestir progressivement en fonction de l’actualité et des bonnes ou mauvaises nouvelles plutôt qu’en une fois, quitte à rater une partie d’une éventuellement hausse du cours.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #1874 03/10/2020 09h54

Membre (2012)
Top 20 Expatriation
Top 5 Actions/Bourse
Réputation :   694  

Sur "l’interview" proposé par Maxicool :
- si le retail au sens large souffre, les bailleurs en subiront les conséquences, emplacement prime ou pas
- ce n’est pas parce que les plus petits bailleurs feront faillites que cela profitera aux majors du secteur (Klepierre, Unibail) car les emplacements physique resteront, la propriété étant simplement transférée aux créanciers. Cela ne règle pas le problème des surcapacités d’offre sur le marché.
- le raisonnement de : URW va récupérer 60% de ses loyer l’année prochaine donc le cours doit revenir à 60% de son niveau pré-crise est une totale ineptie car cela ne prend pas en compte le levier et la structure capitalistique. Lorsque d’une baisse, ce sont d’abord les actionnaires qui perdent TOUT, ensuite ce sont les créanciers. Si la valeur du patrimoine brut baisse de 40%, l’ANR des actionnaires devrait tomber à 0 lorsque le gearing est proche de 40%.
- Les baux ne sont qu’un équilibre de rapport de force entre bailleur et locataire. Même si le locataire est solide financièrement, il peut demander (1), a CT, des remises s’il juge que son activité à été pénalisée pendant le confinement (2) , a LT, renégocier à la baisse son loyer lors de l’échéance du bail. Il me semble qu’apple a demandé des remises de loyer à ses bailleurs…

-> le "retour de terrain" me semble totalement déconnecté de l’analyse financière sur la santé des bailleurs.

@Asn540,
- difficile de timer les crises et prévoir un matelas de cash pour les coups durs. Les entreprises les plus fragiles sont simplement les premières à faire les frais lors des crises. On peut difficilement leur demander d’avoir plus de liquidité car cela implique soit qu’elles empruntent plus (et payent des frais), soit qu’elles lèvent des capitaux Avant la crise.
- la rupture des convenant rend la renégociation bancaire plus difficile mais il ne faut pas oublier la situation totalement exceptionnelle. Les banques sont quand même plus compréhensives…
- la valeur des locaux s’ajustera à la baisse en fonction des prix de marchés. Il peut bien sûr y avoir un risque de contrepartie sur les baux qui sont à des prix plus importants que la valeur de marché. Pour les emplacements prime, les enseignes locataires sont quand même en général plutôt solides ce qui doit en théorie limiter le risque de défaut. Par contre, lorsque le bail arrivera à échéance, le nouveau bail s’ajustera à la baisse en fonction des prix de marché.


"Espérez le meilleur, préparez le pire et attendez vous à être surpris" @StockPick_fr

Hors ligne Hors ligne

 

#1875 03/10/2020 10h04

Membre (2018)
Réputation :   32  

DDtee a écrit :

Ce témoignage est intéressant mais reste à mon opinion celui d’un commerçant vu depuis ses galeries commerciales.
Il est loin de refléter la complexité des engagements financiers pesant sur le groupe, des risques associés à la financiarisation de son environnement, dont cette file c’est déjà fait écho..

Je suis en partie d’accord avec toi, néanmoins les financiers ont la facheuse tendance de tout complexifier et d’en perdre leur latin. Parfois les choses simples sont plus efficaces (voir l’histoire de monsieur et madame Michu de notre hôte).

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Hors ligne Hors ligne

 

Flèche Découvrez le rapport boursier foncières cotées et infrastructure en cliquant ici.

Information Nouveau venu dans cette longue discussion ?
Flèche Consultez une sélection des messages les plus réputés en cliquant ici.

Screeners actions Consultez les ratios boursiers et l’historique de dividendes de WFD Unibail Rodamco sur nos screeners actions.


Discussions peut-être similaires à "unibail-rodamco-westfield : un géant mondial des centres commerciaux"

Pied de page des forums