Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux

Gore · #1276

La quasi totalité est unsecured, à l’exception d’un loan Westfield de 3Mds$.
Pas sûr par contre que ça leur laisse la possibilité de lever beaucoup de dette secured : il peut y avoir un langage de "negative pledge" qui interdit cela.
Quelqu’un saurait ?

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

kiwijuice · #1277

AleaJactaEst a écrit :
Ne pas oublier qu’URW est très leveragé.

Une petite variation de la valeur estimée de ses malls et l’action bouge fortement.

Dans un précédent message, on pouvait voir que de valoriser les malls avec un cap rate de 6% vs 5% suffisait pour que l’action rejoigne les 70€.

Si on prend 7% (qui serait déjà pas totalement fou pour de l’immo en période de crise), on serait à 31€.

Les cap rate d’URW doivent être au pire à 5%.
Ce sont les meilleurs actifs.

Les 4 temps à la Défense par exemple - un mall au milieu du premier quartier d’affaires européen, une garantie de traffic piéton en hausse (vu que La Défense continue de s’étendre).

L’incertitude est forte quant à la fréquentation.
Je milite pour qu’ils suspendent rapidement le dividende ou le paye en actions pour rassurer et ne pas se mettre la pression sur le désendettement.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

lopazz · #1278

Je suis également pour un dividend cut de 50%

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

KingFlan · #1279

Du fait de leur statut SIIC, ont ils seulement le droit de suspendre leur dividendes en anticipation de difficultés ?
En cas de paiement en actions, les dividendes sont différés mais seront augmentés de façon permanente puisque davantage d’actions doivent maintenant recevoir le dividende non?

AleaJactaEst · #1280

kiwijuice a écrit :
AleaJactaEst a écrit :
Ne pas oublier qu’URW est très leveragé.

Une petite variation de la valeur estimée de ses malls et l’action bouge fortement.

Dans un précédent message, on pouvait voir que de valoriser les malls avec un cap rate de 6% vs 5% suffisait pour que l’action rejoigne les 70€.

Si on prend 7% (qui serait déjà pas totalement fou pour de l’immo en période de crise), on serait à 31€.
Les cap rate d’URW doivent être au pire à 5%.
Ce sont les meilleurs actifs.

Les 4 temps à la Défense par exemple - un mall au milieu du premier quartier d’affaires européen, une garantie de traffic piéton en hausse (vu que La Défense continue de s’étendre).

L’incertitude est forte quant à la fréquentation.
Je milite pour qu’ils suspendent rapidement le dividende ou le paye en actions pour rassurer et ne pas se mettre la pression sur le désendettement.

Le problème c’est que URW n’est pas seulement les 4 temps à la défense, il y a aussi du moins prime, notamment des regional malls aux USA.

eg972 · #1281

KingFlan a écrit :
Du fait de leur statut SIIC, ont ils seulement le droit de suspendre leur dividendes en anticipation de difficultés ?
En cas de paiement en actions, les dividendes sont différés mais seront augmentés de façon permanente puisque davantage d’actions doivent maintenant recevoir le dividende non?

Peuvent ils racheter des actions (avec un cours "bas" comme actuellement) et les annuler par la suite ?

IH : désolé pour le -1, mais on a déjà répondu x fois à ce point dans la file (voir ici), donc votre message est une énième pollution dans cette discussion.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

eg972 · #1282

Vous allez pouvoir me remettre encore un -1.
Car dans votre lien il est indiqué que "Donc, un programme de rachats d’actions n’est pas à l’ordre du jour"

Ma question ne porte pas que ur l’actualité de racheter des actions mais aussi sur la possibilité de les annuler pour éviter ce que Kingflan et kiwijuice indiquent dans les messages avant et qui concerne l’augmentation du nombre d’actions avec un paiement du dividende en actions.

Mais continuez à vous faire plaisir.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Dernière modification par eg972 (14/03/2020 22h04)

wulfram · #1283

S’ils annoncent qu’ils n’envisagent pas de le faire, c’est sans doute qu’ils pourraient le faire, non ?

KingFlan · #1284

Un simple coup d’oeil à l’espace presse URW

[url=https://images-urw.azureedge.net/-/media/Corporate~o~Sites/Unibail-Rodamco-Corporate/Nasdaq/Unibail-Rodamco-Westfield-SE-dividend-announcement-for-the-financial-year-2019.ashx?revision=950954a4-565e-48cb-9400-06929157ad77]Unibail-Rodamco-Westfield SE dividend announcement for the financial year 2019
March 12, 2020[/url] a écrit :
Unibail-Rodamco-Westfield SE: dividend announcement for the financial year 2019
The stapled shares of Unibail-Rodamco-Westfield (“URW”) are composed of one share of Unibail-Rodamco-Westfield SE
(“URW SE”) and one class A share of WFD Unibail-Rodamco N.V.
For the financial year 2019, URW proposes a cash dividend of €10.80 per stapled share. Subject to the approval of the
URW SE Annual General Meeting (“AGM”), the dividend for 2019 will be paid by URW SE as follows:
• An interim dividend of €5.40 per share on March 26, 2020 (ex-dividend date March 24, 2020); and
• Subject to approval of the URW SE AGM, a final dividend of €5.40 per share on July 6, 2020 (ex-dividend date
July 2, 2020).

Flyz57 · #1285

En toute logique, URW annonce qu’il ne peut pas mesurer l’impact du corona sur ces chiffres mais est déjà ouvert à la discussion avec ces clients impactés.

NicoZ · #1286

Ne vous attendez pas à avoir une estimation avant la fin de la crise.

Les malls vont connaître une période de crise aiguë.

Unibail doit annuler son dividende cette année pour se donner de la flexibilité financière.
Cette crise va finir de mettre à terre un certain nombre d’entreprise retail… Le secteur n’avait vraiment pas besoin de ça. On va repartir sur une vague de faillites de locataires je pense.

Bien résumé par Klepierre sur leur point de Vendredi, en parlant de l’Italie, et qui s’applique à l’Europe maintenant:
"

Klepierre a écrit :
Bien qu’une part très importante de ces loyers bruts (90,5 % en 2019) soit constituée de loyers minima garantis pour une durée moyenne résiduelle de 4,1 années, une baisse prolongée, aggravée et généralisée du chiffre d’affaires des commerçants pourrait détériorer leur solvabilité et donc la capacité du groupe à recouvrer une partie de ses loyers.

"

Point positif, on n’est pas prêt de voir remonter les taux aux US ou en Europe.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Nothy92 · #1287

NicoZ a écrit :
Unibail doit annuler son dividende cette année pour se donner de la flexibilité financière.

D’où vient pareille affirmation, alors même que vous reconnaissez qu’il est trop tôt pour quelque estimation que ce soit ?

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

franck71 · #1288

Je ne pense pas qu’il affirme qu’Unibail va couper son dividende, mais il "préconise" simplement à l’entreprise de le faire.

GoodbyLenine · #1289

URW, comme toutes les SIIC, a certaines obligations légales, et ne peut donc pas "annuler son dividende cette année" (dividende relatif à l’exercice 2019, distribué en mars et juillet 2020). A défaut, le statut SIIC serait perdu avec d’autres conséquences (par ex : IS à payer sur 2019).

Pour évaluer le besoin de "flexibilité financière", il faut analyser les besoins et les ressources financières. L’avez-vous fait NicoZ, avant de lancer de telles incantations? (Je ne crois pas avoir identifié des gros remboursements qui nécessiterait des mesures urgentes particulières, c’est dans quelques mois qu’il conviendra de faire le point de l’ensemble des impacts de la crise actuelle).

OxxiGen · #1290

Les pouvoirs publics ne seront-ils pas les payeurs en dernier ressort (via le "pont aérien" financier qu’ils entendent mettre en place pour pallier les difficultés de trésorerie que vont rencontrer un nombre incalculable d’entreprises et de ménages) ?

Je n’imagine pas que les bailleurs seront épargnés par cette crise, évidemment.
Mais il ne faudrait pas croire qu’ils ne bénéficieront pas, eux aussi, des amortisseurs qui seront mis en place. Directement ou indirectement.

Donc, la question n’est plus celle du dividende 2020 mais ceux des années à venir : 2021, 2022, 2023… De combien seront-ils durablement amputés : 5 %, 10 %, 20 % ?

Imaginons un dividende réduit ad vitam æternam de 20 %, soit 10,80 € * 80 % = 8,64 € et ramenons ça au cours de bourse (live) de 58,40 € : on obtient presque 15 %

Même si ça ne veut pas dire qu’on ne descendra pas plus bas dans la panique (tant qu’à faire), les cours de bourse actuels sont des opportunités d’achat historiques dans une perspective de moyen et long terme.

NicoZ · #1291

Oui, j’aurais du utiliser le conditionnel.

Unibail devrait coupe son dividende.

GoodbyLenine a écrit :
URW, comme toutes les SIIC, a certaines obligations légales, et ne peut donc pas "annuler son dividende cette année" (dividende relatif à l’exercice 2019, distribué en mars et juillet 2020). A défaut, le statut SIIC serait perdu avec d’autres conséquences (par ex : IS à payer sur 2019).

Oui, je connais cese règles. Cependant, on voit bien que nous sommes dans un moment d’assouplissement de certaines règles pour garantir la survie du système. Il serait peut être intelligent de laisser les SIIC choisir que faire, en préparation des 12 prochains mois.

GoodbyLenine a écrit :
Pour évaluer le besoin de "flexibilité financière", il faut analyser les besoins et les ressources financières. L’avez-vous fait NicoZ, avant de lancer de telles incantations? (Je ne crois pas avoir identifié des gros remboursements qui nécessiterait des mesures urgentes particulières, c’est dans quelques mois qu’il conviendra de faire le point de l’ensemble des impacts de la crise actuelle).

Je souhaite juste appliquer un principe de précaution en cas de besoin de liquidité ces prochains mois. Comme a chaque crise, certains éléments sont moins prévisibles. Se constituer un coussin financier me parait sain.

Mes messages allaient dans ce sens.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

wulfram · #1292

Laisser les actionnaires des SIIC affecter le résultat comme ils l’entendent implique d’autres modifications, dont l’imposition du résultat fiscal directement au niveau de la société…

Ces modifications remettraient fortement en cause les raisons de l’investissement dans ces sociétés pour bon nombre d’acteurs.

Je ne suis ni pour, ni contre, une telle évolution, mais je ne pense pas que la prendre à la légère sous couvert du "principe de précaution" soit une approche qui convienne.

kiwijuice · #1293

J’ai une petite position dans URW - environ deux salaires mensuels.
Je viens d’envoyer un in mail par LinkedIn au PDG.

Le voici par transparence:

Message d’un actionnaire individuel
Monsieur le PDG,

La crise du Covid affecte URW.
Vous connaissez la valorisation du titre, vous avez 200 000 stock options sous l’eau.
Moi aussi je perd ma chemise.
Nous avons un intérêt commun à voir le cours remonter.

J’ai grandi à la Défense, j’ai vécu à Stratford à Londres, pour moi c’est clair, les actifs ont du futur.
Avec le Covid, la peur sur la dette est réelle malgré le travail louable d’allongement de maturité.

Le titre perd davantage de terrain que d’autres foncières.

Il faut communiquer de suite et prendre des mesures pour apaiser le marché:

1) Payer le dividende 2019 en titres pour préserver du cash.
Au pire, donner l’option aux actionnaires. Oui c’est dilutif à court terme mais cela permet de compenser cette année qui verra son FFO amputer d’au moins 1/3. Cela donne aussi du temps pour les cessions.

2) Couper le plus possible le pipeline de développement pour préserver du cash
Peut-être que les travaux seront retardés à cause du Covid - communiquez dessus sans tarder.

3) Le management devrait acheter des titres sur le marché comme signal de confiance

4) Pour les dividendes futurs, abaisser le taux de distribution pour se donner un peu de marge sur les cessions

Si vous n’êtes pas convaincu, je vais vous raconter ma vie précédente de gérant actions Europe à la tête de plusieurs milliards d’euros d’encours.

Au début 2008, Mr Lafont de Lafarge, qui vient de racheter au plus haut Orascom Cement, passe me voir pour vanter sa clairvoyance.
Mes questions se centrent sur le bilan et la très probable augmentation de capital nécessaire pour l’assainir.
Mr Lafont, à cette question, prend ses affaires et me lâche: “si vous n’avez pas préparé vos dossiers, je préfère partir”.

Devinez qui est revenu quelques mois plus tard quémander de l’argent?

>>> Ne soyez pas Mr Lafont.
Ne devenons pas Intu ou CBL.
Agissez de suite.
Le Covid pourrait durer plus longtemps ou bien revenir l’an prochain.

Merci d’avance,
Un actionnaire

Message édité par l’équipe de modération (18/03/2020 20h06) :
- ajout de balises Url/Société/Quote/Livre

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Gnr1976 · #1294

« Les factures d’eau, de gaz ou d’électricité ainsi que les loyers devront être suspendus ». Cette annonce du PR - notamment pour les loyers - concerne-t-elle les commerçants de tous les centres Français d’URW ?

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Surin · #1295

Non, elle concerne les petites et moyennes entreprises en difficulté.
Il se trouve que URW loue surtout à des multinationales, même s’il y aura bien sûr un impact, impossible de le chiffrer à ce jour.
Votre question aurait sa place dans un autre sujet ou aurait pu être précédée d’une recherche plus précises sur les tenants et aboutissants de cette mesure.

Au teigneux Michel1993 qui se venge bassement avec un -1, la source est ci-dessous citée par un modérateur.
Votre attitude vous abaisse autant qu’une action URW !
Vous feriez mieux de mettre -1 à la personne ci-dessus.

Dernière modification par Surin (18/03/2020 20h02)

GoodbyLenine · #1296

kiwijuice a écrit :
Il faut communiquer de suite et prendre des mesures pour apaiser le marché:

Avez-vous lu Unibail-Rodamco-Westfield fait le point sur le marché concernant l’impact de COVID-19 ou Coronavirus : Unibail-Rodmaco-Westfield réduit ses dépenses, Actualité des sociétés - Investir-Les Echos Bourse (déjà évoqués sur ce forum) ?
Ok, ça date du 16/3 (il y a 2 jours…). Je ne pense pas qu’il y ait besoin d’un communiqué chaque jour.

Sur le fond, pour ce qu’il en est des 4 suggestions de kiwi :
1) Payer le dividende 2019 en titres pour préserver du cash : ça revient à faire une augmentation de capital à un prix très bas (ce qui est largement contradictoire avec les injonctions d’autres petits actionnaires de racheter des actions sur le marché). Ca ne peut pas être ’obligatoire’, sauf à perdre le statut SIIC (ce qui aurait des impacts rédhibitoires).

2) Couper le plus possible le pipeline de développement pour préserver du cash : c’est à étudier en détail avant toute communication (sauf une communication "générale" qui n’apporterait pas grand chose), et de toute façon les travaux n’ont pas du accélérer avec le confinement dans plusieurs pays.

3)Le management devrait acheter des titres sur le marché comme signal de confiance : certes, mais ont-ils le cash disponible ? et ont-ils le droit (il y a plein de périodes durant lesquelles les potentiels initiés ne peuvent pas intervenir sur le marché) ? Ce serait de toute manière une goutte d’eau dans le marché. (= c’est plutôt les institutionnels qu’il faudrait convaincre d’acheter de l’URW).

4) Pour les dividendes futurs, abaisser le taux de distribution pour se donner un peu de marge sur les cessions  : il y a des limites à un abaissement (ne serait-ce que pour conserver le statut SIIC), au fait URW a-t-il besoin de plus de cash et de plus de cessions, et quand ?

Mais je serai très intéressé de lire la réponse que recevra kiwi (qui n’est sans doute pas le seul à poser ces questions).

@Michel1993 (qui dégaine vite le -1) : voir le document de référence URW 2018 (pages 17, 226, 235, 346, par ex.), à priori bien connu (la Bible) des actionnaires ayant fait leurs devoirs.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

maxlille · #1297

Bonjour,

Communication ce matin de URW dans Les Echos qui indique que la société dispose de 10 milliards de cash et que donc elle a le temps de voir venir "même dans un scénario extrême de ’stress tests’".

Une SIIC doit verser la majeure partie de ses revenus sous forme de dividendes, je m’interroge simplement sur le cash nécessaire pour soutenir l’activité:

- dépenses de maintenance et sécurité
- salaire des collaborateurs
- remboursement emprunts

Je vais me plonger dans les comptes et envoyer un mail à la société.

Je suis également contre le versement du dividende en titres, la société doit reverser les loyers touchés en 2019, et a normalement reçu des loyers en janvier/février (et peut-être mars si trimestriel). Elle a de quoi en théorie voir venir ?

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Dernière modification par maxlille (19/03/2020 11h04)

Skarklash · #1298

URW confirme le versement du dividende comme prévu sur une base de 10,80 € : 5,40 € le 26 mars (détachement le 24/03) et dont le solde 5,40 € interviendra le 06/07 (détachement le 02/07).

Communiqué URW

sur le total, 4 € seront considérés comme un remboursement de capital non taxé et venant en diminution du prix d’achat des titres

atlasshrugged · #1299

URW cherche à rassurer aujourd’hui, selon AOF ils déclarent à l’instant "disposer de 10.2mds d’euros de liquidités et de lignes de crédit non utilisées leur permettant de faire face aux stress tests les plus extrêmes".
Je pense qu’on ne doit pas être loin du stress test le plus extrême en matière de foncières!

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Trahcoh · #1300

Il me semble que c’est la majorité des bénéfices qui sont distribués en dividendes Maxlille, pas les loyers.

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AleaJactaEst a écrit :

#1278 13/03/2020 11h48

#1279 13/03/2020 11h50

#1280 13/03/2020 13h21

kiwijuice a écrit :

AleaJactaEst a écrit :

[-1] #1281 13/03/2020 13h36

KingFlan a écrit :

#1282 14/03/2020 21h48

#1283 14/03/2020 22h33

#1284 14/03/2020 22h39

#1285 16/03/2020 09h15

#1286 16/03/2020 12h31

Klepierre a écrit :

#1287 16/03/2020 13h57

NicoZ a écrit :

#1288 16/03/2020 13h58

[+1] #1289 16/03/2020 14h04

#1290 16/03/2020 15h08

#1291 16/03/2020 15h15

GoodbyLenine a écrit :

GoodbyLenine a écrit :

#1292 16/03/2020 15h21

[+5] #1293 18/03/2020 16h50

[-1] #1294 18/03/2020 17h22

[+1 / -1] #1295 18/03/2020 17h39

[+3] #1296 18/03/2020 19h50

kiwijuice a écrit :

[+2] #1297 19/03/2020 08h31

[+1] #1298 19/03/2020 08h51

[+1 / -1] #1299 19/03/2020 09h29

[+1] #1300 19/03/2020 10h35

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