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[+5]    #1076 27/12/2019 08h40

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Quelques rappels : SIIC est un régime fiscal, qui n’est pas comparable à la nature d’un titre financier.

Unibail-Rodamco-Westfield (page 5 du document de référence 2018) a écrit :

URW opère sous le régime des Sociétés d’Investissements Immobiliers Cotées (SIIC) en France, des Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI) en Espagne, de la Fiscal Investment Institution (fiscale beleggingsinstelling, FII) aux Pays-Bas et du Real Estate Investment Trust (REIT) au Royaume-Uni et aux États-Unis.

Plus de détails sur le statut SIIC ci-dessous :

Section 8.1 - Principes comptables (page 349 du document de référence 2018) a écrit :

8.1.3 Régimes fiscaux

Différents régimes fiscaux existent selon les pays :

● France – Régime SIIC (société d’investissement immobilier cotée)

URW a opté pour le régime SIIC dès sa création le 1er janvier 2003. Les sociétés foncières françaises du Groupe éligibles au régime SIIC ont également opté pour ce régime. Le régime SIIC repose sur le principe de transparence fiscale : le résultat locatif récurrent et les plus-values d’arbitrage sont exonérés d’impôt sur les sociétés lors de leur réalisation par les sociétés foncières et sont imposés lorsqu’ils sont distribués aux actionnaires d’URW. URW et ses filiales SIIC ont l’obligation de distribuer au moins 95 % de leur résultat récurrent et 100 % des dividendes perçus des filiales SIIC ou équivalentes avant la fin de l’exercice suivant celui de leur réalisation ou perception, et 70 % des gains d’arbitrage avant la fin du deuxième exercice qui suit celui de leur réalisation. Le régime SIIC ne s’applique qu’aux revenus des activités de location. URW et ses filiales ont le cas échéant un secteur taxable pour leurs activités accessoires non SIIC.

Enfin, les actions URW ne sont pas non plus de simples actions comme les autres, mais des actions dites « jumelées » :

Unibail-Rodamco-Westfield (page 5 du document de référence 2018) a écrit :

URW comprend deux entités juridiques : Unibail-Rodamco ayant son siège social en France, et WFD Unibail-Rodamco N.V. (« Unibail-Rodamco-WFD »), ayant son siège social aux Pays-Bas. Les actions Unibail-Rodamco et les actions de catégorie A d’Unibail-Rodamco-WFD sont jumelées (les « Actions Jumelées ») de sorte que les porteurs détiennent une participation dans Unibail-Rodamco et Unibail-Rodamco-WFD comme s’ils détenaient une participation dans une seule société.

Lien vers la source : Document de référence 2018

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Dernière modification par delta (27/12/2019 16h25)

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#1077 27/12/2019 09h09

Membre (2014)
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dicidailleurs a écrit :

Unibail ne peut pas être logée dans un PEA wink

Mais c’est a cause du rachat de Westfield qui est une société non européenne - rien a voir avec le statut action ou autre.

Petite erreur de votre part.
Unibail ne peut pas être logé dans le PEA parce que c’est une SIIC, (et non pas parce qu’elle a racheté Westfield).
Au même titre que Covivio, Icade, Mercialys, Klépierre, (et toutes les autres SIIC) ne peuvent pas être logés dans le PEA.

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#1078 27/12/2019 09h55

Membre (2018)
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INTP

Joker a écrit :

Alex25803559 a écrit :

Il ne faut jamais acheter une action sur la base du seul rendement à l’instant T, car le dividende peut être coupé et n’est jamais garanti

Sauf que unibail est une siic et a pour obligation de distribuer un pourcentage de ces résultats…si je ne raconte pas de bêtises.

Sauf que si les résultats baissent, le dividende baisse voire est coupé (cf intu properties)

Par ailleurs les actions Unibail qui avaient été logées dans un PEA quand c’était possible ont du être délogées suite au rachat de Westfield
Mais par exemple ceux qui ont du Klépierre qui avait pu être logé en PEA à l’époque peuvent toujours les conserver 😀

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Dernière modification par Alex25803559 (27/12/2019 09h59)

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[+3]    #1079 27/12/2019 13h13

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Je trouve cette dernière série d’échanges effrayante.

Voir les contributeurs affirmer avec aplombs des inepties complètes sur les statuts de SIIC, de PEA etc… On se trompe tous, mais quand on ne sait pas on évite d’affirmer ainsi. Et on prend la peine de lire le forum un minimum puisque ces notions ont déjà été largement expliquées.

Merci aux intervenants rigoureux qui les corrigent.


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[+4]    #1080 01/01/2020 19h28

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Est ce que vous savez si le loyer payé par les magasins à URW est indexé sur leur chiffre d’affaire ?

Si oui, comment fonctionne ce mécanisme ?

Voici la réponse de URW traduit de l’anglais:

Sur l’ensemble du portefeuille d’Europe continentale, les loyers basés sur les ventes («SBR») représentaient au S1-2019 2,9% des NRI*

Normalement, nous n’avons pas de baux SBR uniquement (à l’exception de certains développements, où il est plus difficile de convaincre les locataires potentiels de la réussite du projet).

La plupart du SBR provient de nos contacts normaux, qui ont un composant MGR et SBR (par exemple, si nous avons dans un bail, un MGR** à 100k et un SBR à 10%, le locataire ne commencera à payer le SBR que s’il a ventes supérieures à 1 Mn.)


*Net Rental Income = loyers net perçus
**Minimum Guaranteed Rent  = montant minimum de loyer garanti

Ps: ma source est simplement un échange de mail avec les analystes de URW dont les coordonnées sont sur les documents financiers, ils répondent rapidement aux questions par mail.

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Dernière modification par maxlille (01/01/2020 19h46)


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#1081 01/01/2020 21h19

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INTP

D’où la tentation pour certains locataires de comptabiliser certains retours en magasin de vente internet comme retour "vente magasin" pour diminuer artificiellement leurs chiffres de vente physiques

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[+2]    #1082 04/01/2020 18h49

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Je doute que les retours magasins de vente internet puissent permettre de baisser leur CA magasin.

La démarche est plutôt inverse. Les enseignes avaient tendance à mesurer l’effet ROPO : Research onnline, purchase offline, et mesure désormais l’effet inverse.

On parle de plus en plus de phygital.

Les marques savent que l’absence de magasins impacte directement leurs ventes en ligne. Les gens se renseignent et testent le produit en magasin. Puis l’achète par confort, en ligne.

Ce phénomène est clairement mesuré et est un vrai concept marketing en plein essor, et mon entreprise le prend en compte. Sans compter l’aspect notoriété.

Dans mon business, les zones géographiques où il y a le plus de recherches en ligne sur Google, il s’agit des coins où des agences sont implantées.

Il est d’ailleurs démontré qu’il y a une corrélation entre magasins physiques et ventes en ligne.

Personnellement j’ai classé unibail rodamco parmi les meilleures foncières cotées.

Avec une décote sur ANR de 30% à ce jour, il me semble qu’elle finira par rattraper son retard sur les autres siic française.

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Dernière modification par Chips (04/01/2020 23h51)

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#1083 09/01/2020 10h56

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INTJ

Bonjour tout le monde,

Article du jour dans la rubrique conseil de Bourse Direct:

Unibail-WFD : des opérateurs toujours sur la réserve

Ont-ils raison ?

Foncières. Même si le titre Unibail-WFD a reconquis un peu de terrain sur la fin 2019, il demeure loin de ses sommets des années 2015-2016. Les intervenants ont en effet tendance à se montrer prudents vis-à-vis des foncières détenant des centres commerciaux alors que le e-commerce gagne progressivement des parts de marché. Dans ce climat de défiance, les actuels mouvements sociaux dans l’Hexagone n’arrangent pas les affaires des boutiques physiques. Unibail-WFD a pourtant bien des atouts à faire valoir… Le groupe se focalise sur les meilleures zones de chalandise avec des emplacements de choix en Europe et aux Etats-Unis. Les ventes des commerçants installés dans un centre Unibail-WFD surperforment nettement les indices nationaux.

Magasins. La foncière travaille beaucoup à renforcer les liens qui unissent les centres commerciaux et les consommateurs. Des magasins de marques emblématiques ou différenciantes contribuent à attirer le chaland. Les loisirs et la restauration sont mis en avant pour doper la fréquentation. Des enseignes digitales choisissent Unibail-WFD pour ouvrir des magasins avec l’idée de développer une plateforme omnicanale. De plus, des évènements sont organisés pour maintenir l’attention des visiteurs… Par ailleurs, la société a un programme de développement ambitieux avec plusieurs projets emblématiques. Dans l’Hexagone, on peut citer l’extension de la Part-Dieu à Lyon ou le futur centre Gaité près de la gare Montparnasse.

Finances. 2018 s’est avéré être un millésime concluant pour Unibail-WFD avec une croissance des loyers à données constantes de 4% et une hausse du résultat net récurrent par action de 7,2%. Pour 2019, Unibail-WFD prévoyait tout d’abord un résultat net récurrent par action de 11,8 à 12 Euros. Le groupe a par la suite relevé cette estimation entre 12,1 et 12,3 Euros… On voit que la dynamique bénéficiaire demeure bien orientée malgré les doutes entourant l’évolution du secteur. Quant au rendement, il est très attractif à 8%. On note aussi que la décote sur la valeur du patrimoine se situe à 37%… Dans ces conditions, nous confirmons notre opinion positive sur cette action Unibail-WFD qui pourrait bien compter parmi les agréables surprises boursières de la nouvelle année…

Unibail-WFD constitue une bonne idée d’investissement dans les cours actuels…

Mimosa

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Dernière modification par Mimosa (09/01/2020 10h57)

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#1084 10/01/2020 00h22

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Je n’arrive pas à trouver la liste des principaux locataires des centres commerciaux URW, avec si possible leur contribution en % au total des revenus, quelqu’un aurait ça ?

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[+1]    #1085 10/01/2020 00h44

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URW FINANCIAL REPORT – FIRST HALF 2019 a écrit :

URW’s top ten tenants as a percentage of total Contractual MGR (for the entire Group) listed in alphabetical order:

% of total Contractual MGR 10.6%
Largest tenant 2.6%
Apple
Fnac
Foot Locker
Forever 21
H&M
Mango
Printemps
Sephora
Victoria’s Secret
Zara


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#1086 10/01/2020 00h54

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À part Forever21 sur lequel j’ai des doutes (faillite aux USA je crois), le reste m’a l’air pas mal du tout.

Suite chute des derniers jours, c’est quand même pas mal, même si on price un mauvais scénario qui serait 30% de baisse de l’ANR (199 aujourd’hui) et du dividende (8.10%). Dans un environnement où les taux sont négatifs, c’est quand même alléchant de mettre un billet dessus.

Je crois que je vais me laisser tenter à nouveau.

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#1087 10/01/2020 12h09

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J’ai également rechargé.
D’après certaines analyses graphiques (et j’y porte peu d’attention), un 1er point bas à 126€ est rapidement envisageable.


Parrainage LINXEA, n'hésitez pas à me contacter.

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[-1]    #1088 10/01/2020 14h54

Banni
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Désolé pour cette question à laquelle certains ont surement du répondre. Suis intéressé par l’achat de quelques actions Unibail (je mesure le risque lié au e-commerce mais le couple rendement/risque me parait attrayant dans un portefeuille diversifié). Connaissez vous la fiscalité des dividendes dans un CTO en France (suis Français résident en France) J’ai cru comprendre que peut-être double fiscalité avec retenue à la source en plus de la flat tax?

Dernière modification par Serieux1342 (10/01/2020 14h57)

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#1089 10/01/2020 15h01

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Serieux1342 a écrit :

Désolé pour cette question à laquelle certains ont surement du répondre.

Serieux, vous êtes sérieux ?
Il me semble que le sujet a brièvement (!) été évoqué… sur à peu près une dizaine de pages de cette discussion !

Ce qui m’étonne c’est votre souhait d’acheter des actions Unibail alors que vous n’avez pas même encore "fait le point sur votre situation" (cf votre présentation) : comment pouvez-vous être sûr qu’acheter cette valeur cadre bien avec vos objectifs et votre stratégie d’investissement ?

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#1090 10/01/2020 15h04

Banni
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J’ai fait le point sur ma situation je vous rassure et je possède déjà un portefeuille d’actions de rendement dont je ne me plains pas mais que je souhaite diversifier. J’ai juste besoin de temps pour l’expliquer clairement sur ce site (sans etre trop long mais en étant précis)
Je vais essayer de retrouver cette info mais en regardant j’etais perdu car certaines reponses semblaient destinées a des personnes non résidentes ou autre. Si vous avez une info je reste preneur :-)

PS : merci à l’idiot du village pour son eval. negative gratuite (il se reconnaitra…Avec une telle intelligence, il ira loin dans la vie celui là!)

Dernière modification par Serieux1342 (10/01/2020 15h45)

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#1091 10/01/2020 15h47

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Désolé d’être si agressif, mais si vous avez déjà un portefeuille d’actions et que vous ne connaissez pas la fiscalité afférente.

Unibail, foncière = actions = CTO = PFU 30% (si vous ne prenez pas l’option IRPP)
Foncières = impossible PEA


Parrainage LINXEA, n'hésitez pas à me contacter.

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#1092 10/01/2020 15h55

Banni
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Merci de vouloir donner des lecons sans connaître le sujet….
Je connais très bien la fiscalité d’un CTO et d’un PEA
Ici, je parle de la subtilité spécifique au titre Unibail coté à Amsterdam et qui semble avoir une fiscalité non classique (entre vous et l’idiot du village qui m’a mis une eval negative gratuite, je pense me desinscrire de ce site où semble regner une ambiance particuliere)

Message édité par l’équipe de modération (10/01/2020 16h00) :
…Pas de soucis, compte-tenu de l’état d’esprit, on vous libère…

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#1093 10/01/2020 17h48

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INTP

Pour recentrer le débat, Westfield a annoncé aujourd’hui que JD Sports avait signé un bail de 10 ans à Westfield Stratford City, l’amenant à quadrupler sa surface commerciale

JD Sports s’installe dans un 2ème magasin de 31000 pieds carrés une fois le bail terminé avec l’actuel locataire, Top Shop…

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[+1]    #1094 15/01/2020 10h24

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URW a publié une étude hier en anglais sur son site avec un petit résumé en français.

Dans les grandes lignes on découvre qu’une majorité de consommateur sont:
- insatisfaits du système de recommandation en ligne
- demandeurs "d’expériences"
- demandeurs d’un plus fort engagement des marques dans l’éco conviction

Bonne lecture

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#1095 18/01/2020 19h51

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Bonjour,

je regardais l’évolution du titre, je vois qu’il s’effondre depuis 2015 avec peu de pauses et qu’il a rebondi en septembre aux environs de 119 € pour toucher les 145 € et il semble maintenant en train de "digérer" cette performance. Ce comportement me laisse à penser que la chute pourrait prendre fin pour donner naissance à une zone de fluctuation latérale 119-140 €. Cette hypothèse est validée par le fait que le rebond de septembre a été réalisé avec des volumes très importants. Les bears et les bulls semblent s’être mis d’accords sur cette zone. Le franchissement durable des 140 € indiquerait que les investisseurs s’intéressent de nouveau à la valeur et alors un cycle vertueux pourrait se mettre en place. Ensuite, vous savez comment cela se passe, le comportement moutonnier entraîne la surenchère et la cote évolue favorablement de manière accélérée. Et même parfois au delà du raisonnable…

Du coup je suis allé  voir sur le site de la société et je trouve des informations bien utiles. Mais l’une d’entre elles me pose question: L’ANR.



La société, elle même, affiche son Actif Net Réévalué.

Personnellement, je suis bien incapable de calculer ce critère. Et je me demande quelle confiance accorder à ce critère lorsqu’il est affiché par la société elle même.

Pensez vous que cette donnée soit digne de confiance ?

Où puis je trouver une valeur digne de confiance ?

C’est important car si cette donnée est digne de confiance, nous nous trouvons probablement devant une réelle opportunité: Un titre de foncière cotée qui affiche un décote de 38% sur son ANR (et que l’on peut peut-être même reprendre sur les 120 € au gré des fluctuations de court terme), qui offre un dividende très appréciable et qui semble au fond du trou. Franchement, cela me plaît. Il me reste juste cette question de la pertinence de l’ANR affiché par la société elle même.

Existe t’il un (d’)autre(s) problème(s) sur ce titre qui expliquerai(en)t cette situation ?

Merci à ceux qui m’enseigneront.

@+

Dernière modification par CoolTrader (18/01/2020 20h32)

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[+2]    #1096 18/01/2020 21h34

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Il semble que CoolTrader ait découvert la roue. S’il avait pris la peine de lire les messages de cette discussion, il aurait trouvé la réponse à pratiquement toutes les questions qu’il se pose.

Juste rapidement :
    - toutes les foncières (et bien d’autres entreprises, lorsque c’est significatif en regard de leur activité) indiquent leur ANR.
    - la pertinence de l’ANR dépend de la pertinence des valeurs d’expertise des biens retenues pour calculer cet ANR. A priori, la société elle-même (experte dans son domaine) me semble très bien placée pour évaluer cette pertinence. Et si elle "triche" ça peut lui couter très cher.
    - les raisons possibles de la baisse (et de la décote sur ANR) de URW ont déjà été longuement discutées sur le forum (dans cette discussion). Il suffit de lire. Parmi ces raisons, il y en a liées à l’absorption de Westfield et à ses impacts (sur le niveau de dettes, le portefeuille d’actifs, la fiscalité des actionnaires,…), à une méfiance envers le futur des centres commerciaux, au fait que certains gros actionnaires soient passés vendeurs pour des raisons parfois peu liées à URW, aux évolutions des taux d’intérêts, au fait qu’URW soit dans certains indices répliqués par des ETF, etc.
    - URW n’est pas la seule foncière avec une décote sur ANR (et il y a des foncières avec une prime sur ANR). Le cours de bourse est une valeur d’équilibre reflétant l’ensemble des opinions des acteurs de marché (pondérée par leur surface financière), une anticipation de la valeur de l’entreprise dans N années, qui tient compte de l’ANR, et de bien d’autres paramètres (donc les cash flow, la confiance, etc.), et aussi (voire surtout) de leurs perspectives d’évolution.
    - la lecture, entre autres, de Investir dans l’immobilier depuis chez soi : acheter le livre permet de mieux comprendre les foncières.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#1097 19/01/2020 12h41

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Bonjour,

Merci pour votre réponse et pardon pour la naïveté des mes questions. Effectivement, avec les foncières cotées, je découvre un peu… Je remercie d’ailleurs l’ensemble de la communauté pour les échanges très instructifs et parfois hors de ma portée. Je dois progresser et à vous lire, je ne doute pas d’y parvenir.

Effectivement, j’ai lu beaucoup des messages de la file et j’ai bien relevé la plupart des éléments que vous avez gentiment regroupé en un seul message. Rendant ces éléments plus synthétiques et plus clairs pour moi.

Loin de moi l’idée de soupçonner une société de "tricher" sur l’évaluation de son patrimoine. Mais quand je vois le grand écart parfois observable entre différentes évaluations de biens immobiliers, je me dis qu’une société dont le business repose sur cette évaluation (crédit auprès des établissements financiers, etc…) doit avoir naturellement tendance à exploiter l’estimation qui lui est la plus favorable, non ?

Donc, ok, je note: a priori (sans raison valable de douter), ne pas exercer de méfiance mal placée sur la communication de l’ANR réalisée par une entreprise. Merci.

Ensuite, dans ma question se pose aussi celle de l’éventuelle pertinence de la décote. Certes elle décote. Mais peut-être que c’est justifié et qu’il ne faut surtout pas espérer une réduction de la décote pour toutes les raisons que vous avez cité (endettement, centres commerciaux à 87% (si mes souvenirs sont bons, …) et peut-être d’autres… ?

Concernant les livres de notre hôte, j’ai acquis le premier, je l’ai dévoré en une journée. Bien sûr comme tout le monde, des choses me semblent d’une évidence naïve, d’autres confirment mon avis et enfin certaines me semblent instructives. Je laisse reposer quelques semaines. Puis je lirai à nouveau.

Et enfin, je me tournerai peut-être vers "Investir dans l’immobilier depuis chez soi".

Encore merci et toutes mes excuses pour mes questions non pertinentes. J’en poserai d’autres… Soyez en certain.

Pour l’instant, j’envisage d’acquérir mes premiers titres URW vers 120€. Je posterai l’ordre ce soir.
Une petite ligne que je renforcerai au fil des mois.

Merci

@+

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#1098 19/01/2020 12h56

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Si vous voulez acquérir des titres, aucune chance actuellement à 120 euros.
Pour commencer 135 serait bien.
Puis renforcer en cas de baisse.

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Dif tor heh smusma

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[+1 / -1]    #1099 19/01/2020 13h40

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Dans mon cas, j’ai constitué une ligne de 22 000 € avec un PRU de 140 €.
Je renforce de 1000 € deux fois par mois.

Mon but est d’avoir à terme une ligne de 40 000 €.

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Mon code parrain Corum : X2BNTB

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#1100 19/01/2020 18h46

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ENTJ

Bonjour,

Un petit retour du dernier "hackathon" chez URW tout récent ; l’objectif était de faire venir les gens dans les centres commerciaux pour d’autres prétextes que des achats.
J’en retiens globalement que les mutations liées au e-commerces sont des préoccupations prises très au sérieux par URW…Et qu’il y a des idées, de la ressource. Plutôt rassurant, à suivre.

Je reste actionnaire.


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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