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#51 09/05/2017 00h58 → Unibail-Rodamco : la plus grosse SIIC et foncière européenne

Modérateur
Réputation :   1314 

Isild a écrit :

Oui, j’ai vu ça.
Je crois même que c’est la meilleure hausse du Cac40 pour le moment.

Avez-vous une explication, ArnvaldIngofson ? (d’autant que la revue Investir conseillait dans son hebdo du week-end, de rester en retrait de cette valeur).

CBO territoria, malgré la baisse de la bourse aujourd"hui, est également à son plus haut annuel.

Une tentative d’explication : certains particuliers concernés par l’ISF supposent que la réforme fiscale d’EM permettra de "sortir" de l’assiette ISF des actions de foncières, mais pas de l’immobilier physique, et se préparent en conséquence. Cependant rien ne garantit que ces anticipations sont pertinentes.


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#52 14/08/2017 10h25 → Unibail-Rodamco : la plus grosse SIIC et foncière européenne

Membre
Réputation :   256 

"Unibail-Rodamco" a écrit :

Unibail-Rodamco SE announces a share buy-back programme of up to 750 million euros.
The Management Board of Unibail-Rodamco SE, pursuant to the authorization granted by the Annual
General Meeting of April 25, 2017, has decided to implement a programme to repurchase shares of
Unibail-Rodamco SE for an aggregate amount of up to 750 million euros (excluding costs and fees).
The repurchase programme is expected to run until October 10, 2017 and will be executed in
compliance with the EU Regulation of 16 April 2014 on market abuse and the French financial markets
Authority regulation.
All repurchased shares will be canceled in accordance with Article L. 225-209 of the French
Commercial Code.
As the execution of this opportunistic repurchase programme will depend on market conditions, the full
amount may not be reached. The programme does not affect the Company’s level of comfort for its
loan-to-value ratio of around 40%.

Le même en français :

"AOF" a écrit :

Le Directoire d’Unibail-Rodamco SE, en application de l’autorisation qui lui a été conférée par l’Assemblée Générale Annuelle du 25 avril 2017, a décidé de mettre en oeuvre un programme de rachat d’actions pour un montant total maximal de 750 millions d’euros (hors frais et charges). Les rachats d’actions devraient avoir lieu jusqu’au 10 octobre 2017 et seront effectués dans le respect du Règlement européen du 16 avril 2014 sur les abus de marché et la règlementation de l’Autorité des marchés financiers. Toutes les actions achetées seront annulées.

La réalisation de ce programme de rachat opportuniste dépendant des conditions de marché, le montant total pourrait ne pas être atteint. Ce programme n’affecte pas le niveau de confort de la société sur son ratio d’endettement d’environ 40%

Le marché apprécie : 212.95 EUR   +2.31%.

Dernière modification par ArnvaldIngofson (14/08/2017 10h27)


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#53 14/08/2017 11h31 → Unibail-Rodamco : la plus grosse SIIC et foncière européenne

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Bonjour
Quel est est   l’ntéret pour une fonciere de racheter ses titres au dessus de leur valeur d’actifs nets  (EPRA NNNAV de 184€ fin 2016)….??? mis à part un soutien de cours ?

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#54 14/08/2017 13h08 → Unibail-Rodamco : la plus grosse SIIC et foncière européenne

Administrateur
Réputation :   1681 

Il n’y a en a aucun et c’est bien pour cela que la foncière précise :

"Unibail-Rodamco" a écrit :

La réalisation de ce programme de rachat opportuniste dépendant des conditions de marché

C’est surtout une manière de créer un cours plancher, un peu comme Warren Buffett avec Berkshire Hathaway quand il dit qu’il rachèterait des actions si le cours tombait sous les 1,1 fois (ou 1,2 je ne sais plus) les capitaux propres : de fait, ce cours n’est jamais atteint.

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#55 14/08/2017 13h23 → Unibail-Rodamco : la plus grosse SIIC et foncière européenne

Membre
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Cher philippe ,enfin nous nous accordons sur un point!

Bien sur je n’ai aucun titre unibail en CTO et n’envisage pas d’en acheter à moins d’une décote significative d’autant plus que l’immobilier des bureaux parisiens est  généreusement évalué

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#56 14/08/2017 13h57 → Unibail-Rodamco : la plus grosse SIIC et foncière européenne

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Réputation :   575 

InvestisseurHeureux a écrit :

Il n’y a en a aucun et c’est bien pour cela que la foncière précise :

"Unibail-Rodamco" a écrit :

La réalisation de ce programme de rachat opportuniste dépendant des conditions de marché

C’est surtout une manière de créer un cours plancher, un peu comme Warren Buffett avec Berkshire Hathaway quand il dit qu’il rachèterait des actions si le cours tombait sous les 1,1 fois (ou 1,2 je ne sais plus) les capitaux propres : de fait, ce cours n’est jamais atteint.

Oh si, il y a un intérêt, au delà de cet effet d’annonce laissant miroiter un plancher pour le cours.

Et de fait, à mon avis, Unibail-Rodmaco va réellement (modérément) racheter des actions si le cours revient aux aletours des 208€ de la clôture de vendredi, voire un peu en dessous, donc quelques pourcents au dessus de l’ANR hors droit/action. Et c’est vraiment ce que Klépierre, l’autre grande SIIC de centres commerciaux européens, a réellement fait en T2 2017, en rachetant ses propres actions  à 2 à 4% au dessus de l’ANR hors droit (ce qui n’a pas empêché le cours de Klépierre de continuer à baisser, mais c’est une autre histoire à analyser une autre fois).

Racheter un peu au dessus de l’ANR hors droit (donc un peu en dessous de l’ANR droit compris) en apparence détruit (un peu) de la valeur, car cela baisse (du moins facialement) l’ANR hors droit/action. Mais cet effet dilutif est extrêmement faible (car très faible écart entre cours et ANR) et est compensé par plusieurs facteurs:

- effet relutif (et plus marqué en %) sur le cash flow libre / action, puisqu’on s’endette sur le long terme à 1,5%/an fixe, alors que les actifs détenus rapportent du 5%/an qui plus est indexé sur l’inflation. Cet effet est bien plus marqué que celui sur l’ANR/action, car l’écart entre 1,5% et 5% est très fort, alors que l’écart entre l’ANR/action et 208€ est faible

- et qui vous dit ensuite que l’ANR/action est réellement quelques pourcents en dessous du cours actuel? La valorisation d’actifs immobiliers n’est pas une science exacte, surtout si ce sont des centres commerciaux de très grande taille au coeur de très grandes villes ou à d’autres emplacements de premier ordre, car de tels actifs n’ont généralement pas changé de main ces 10 dernières années.

Les évaluateurs n’ont donc pas d’éléments de comparaison et ont des consignes d’Unibail et Klépierre d’adopter le bas et non le haut de la fourchette (car être agressif et adopter le haut de la fourchette expose la SIIC au risque d’afficher une baisse de l’ANR/action d’une année sur l’autre, ce qu’elles cherchent à éviter). Enfin, il y a des extensions de centre commerciaux en cours, dont la création de valeur n’est pas encore prise en compte dans l’ANR.

En tout cas, une simulation sommaire montre que l’ANR/action hors droit d’Unibail est dans une fourchette de 185 à 220€, mais plus probablement vers le haut que vers le bas de cette fourchette. Si l’ANR réel est de 220€/action, un rachat d’action à 208€ pour annulation serait donc légèrement relutif pour l’ANR/action et  nettement relutif pour le free cash flow/action.

(Evidemment, si on pense que même les grands centres commerciaux d’Unibail comme le Forum des Halles, les Quatre Temps ou la Part-Dieu seront balayés par la vague d’e-commerce, ce qui n’est pas mon cas, tout ce qui vient d’être dit ne tient plus).

Dernière modification par parisien (14/08/2017 14h30)

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#57 14/08/2017 15h02 → Unibail-Rodamco : la plus grosse SIIC et foncière européenne

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Merci pour cette tentative d’explication.

Si c’est le cas, on ne peut pas dire que racheter des actions 5% sous la valeur de l’ANR, fasse montre d’un grand esprit visionnaire quant à la création de valeur pour l’actionnaire.

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#58 14/08/2017 15h19 → Unibail-Rodamco : la plus grosse SIIC et foncière européenne

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Parfois, il est très judicieux de ne pas chercher à être visionnaire, si être visionnaire veut dire faire de la croissance en détruisant de la valeur.

Unibail fait déjà régulièrement mais modérément de la croissance à périmètre constant:
- en faisant de la rotation de locataires, pour avoir les locataires qui vont faire le plus d’€ de CA/m2, donc qui vont pouvoir payer des loyers plus élevés
- en faisant des extensions (donc en agrandissant) ses centres commerciaux, chaque fois que c’est physiquement possible et commercialement judicieux.

Aller au delà en ouvrant de nouveaux centres commerciaux est probablement impossible car il n’y a plus de grands terrains disponibles aux coeurs des grandes métropoles européennes (et en un sens, c’est tant mieux, car les centres existants d’Unibail ont une forte valeur de rareté) et de toute manière, avec l’e-commerce, ce ne serait pas forcément approprié.

Le rachat d’actions par Unibail, s’il a bien lieu, contribuera à la croissance régulière et significative, depuis dix ans (et ce n’est pas terminé) du free cash flow/action et donc du dividende/action, qui est issu de ce free cash flow. Et c’est cela qui est important, pas être "visionnaire".

PS: pour autant, même si j’en ai un peu, je lui préfère d’autres foncières, encore plus intéressantes.

Dernière modification par parisien (14/08/2017 15h24)

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#59 14/08/2017 18h13 → Unibail-Rodamco : la plus grosse SIIC et foncière européenne

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5%, c’est minable, et accessible à tous les investisseurs.

Pas de quoi justifier les salaires des dirigeants. Avec une forte capacité de négociation sur les achats de biens et les tarifs des travaux ou des constructions, je m’attends à beaucoup mieux.

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#60 14/08/2017 18h55 → Unibail-Rodamco : la plus grosse SIIC et foncière européenne

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5%, c’est minable

Ca dépend de quoi on parle. Sur du prime, 5% c’est excellent. Ce segment présente une "sécurité" qui veut bien quelques % de rendement. Le rendement n’est d’ailleurs pas tout, sinon il suffirait d’investir dans des hangars dans les pays de l’Est pour faire une super foncière.

Dernière modification par PierreQuiroule (14/08/2017 18h56)

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#61 15/09/2017 19h45 → Unibail-Rodamco : la plus grosse SIIC et foncière européenne

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Bonjour à tous,

J’aurais une question à poser aux détenteurs d’Unibail-Rodamco. Avez-vous acheté le titre à Paris ou bien à Amsterdam ? Quelle est la place principale, où les actions sont les plus liquides ? La réponse n’est pour moi pas évidente compte-tenu du fait qu’Unibail-Rodamco résulte de la fusion de foncières française et néerlandaise. Le prélèvement à la source (30 % en France, 15 % aux Pays-Bas - mon CTO est chez DeGiro) a-t-il été un facteur de décision ? En effet, j’estime qu’au regard de la qualité de la société et des actifs qu’elle possède, la valorisation actuelle est intéressante et présente un bon point d’entrée.

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#62 16/09/2017 00h08 → Unibail-Rodamco : la plus grosse SIIC et foncière européenne

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salut le siège social de unibail est   en France donc pas d’impôts a la source sauf les prélèvements sociaux habituels etc… si compte titre en France.
un compte degiro il y a de grande chance que il y ai une retenu à la source de 30% (sauf si erreur de ma part) puisque le compte titre degiro est au pays bas.

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#63 16/09/2017 17h12 → Unibail-Rodamco : la plus grosse SIIC et foncière européenne

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"Ralph75" a écrit :

J’aurais une question à poser aux détenteurs d’Unibail-Rodamco. Avez-vous acheté le titre à Paris ou bien à Amsterdam ? Quelle est la place principale, où les actions sont les plus liquides ?

À ma connaissance, les actions Unibail-Rodamco sont cotées uniquement sur Euronext Amsterdam. Le changement de place de cotation a eu lieu le 28 Février 2013. Normalement, pas de problème de liquidité pour les échanges sur Euronext Amsterdam : 790 184 actions échangées vendredi dernier !

Voici mes sources : page 2, paragraphe "Change of market of reference" en bas de page :

Unibail-Rodamco Full year 2012 results

L’avis NYSE / Euronext publié à l’époque :

Market Data Notices

Déontologie : actionnaire d’une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

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#64 16/09/2017 18h10 → Unibail-Rodamco : la plus grosse SIIC et foncière européenne

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Le rachat d’action est une façon de faire pression à la hausse mais aussi  une façon d’utiliser la trésorerie pour  couvrir/masquer une prochaine baisse de l’ANR.

Imaginons que la valeur des biens est réévaluée à la baisse de -5%. Imaginons encore que Unibail rachète 5% du capital. En valeur d’actif année N+1, les biens sont à 95% de la valeur année N mais à cela s’ajoute maintenant 5% du capital, soit un total en valeur de 95% x (1+0,05) = 99,75% de la valeur année N. Donc une quasi stabilité !

C’est aussi une façon d’utiliser la trésorerie qui peut-être intéressante s’il n’y a rien de mieux à faire, en d’autres terme, en attente d’investissement.

Dernière modification par WhiteTiger (16/09/2017 18h12)


“The pessimist complains about the wind; the optimist expects it to change; the realist adjusts the sails.”   William Arthur Ward

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#65 17/09/2017 09h09 → Unibail-Rodamco : la plus grosse SIIC et foncière européenne

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Votre calcul et vos affirmations sont ridicules car manisfestement  erronés.
Le cours d’Unibail surcote (c’est-à-dire est supérieur à) l’ANR/action. Il est donc évident qu’un rachat puis annulation d’actions:
- va augmenter (certes légèrement) cette surcote
- et en cas de baisse de la valeur des actifs, va rendre encore plus visible (et non masquer) la baisse.

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#66 17/09/2017 09h15 → Unibail-Rodamco : la plus grosse SIIC et foncière européenne

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Parisien, relisez-moi bien, je n’ai jamais parlé d’annulation.


“The pessimist complains about the wind; the optimist expects it to change; the realist adjusts the sails.”   William Arthur Ward

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#67 17/09/2017 09h45 → Unibail-Rodamco : la plus grosse SIIC et foncière européenne

Banni
Réputation :   575 

Vous êtes donc encore plus dans l’erreur que ce je pensais  …

Sachez que l’annulation des actions n’a presque aucune importance.

A partir du moment où la société a racheté des actions, l’ANR/action et toute autre métrique se calculent en supposant que ces actions d’autocontrôle, qui ne sont plus en circulation, sont annulées.

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#68 17/09/2017 10h19 → Unibail-Rodamco : la plus grosse SIIC et foncière européenne

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Vous avez raison parisien, mais ce n’est pas toujours ce qui est pratiqué…

D’un point de vue comptable, les actions restent dans les actifs et il n’y a aucune raison valable de les déprécier à 100% parce qu’il s’agit d’autocontrôle, puisque l’action est toujours cotée et possède donc toujours une valeur.


“The pessimist complains about the wind; the optimist expects it to change; the realist adjusts the sails.”   William Arthur Ward

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#69 17/09/2017 10h38 → Unibail-Rodamco : la plus grosse SIIC et foncière européenne

Banni
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WhiteTiger a écrit :

D’un point de vue comptable, les actions restent dans les actifs et il n’y a aucune raison valable de les déprécier à 100% parce qu’il s’agit d’autocontrôle, puisque l’action est toujours cotée et possède donc toujours une valeur.

Qui parle de les déprécier à 100%?
Je ne vais pas poursuivre plus loin cette discussion.

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#70 17/09/2017 11h12 → Unibail-Rodamco : la plus grosse SIIC et foncière européenne

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WhiteTiger, je pense que vous mélangez les comptes sociaux et les comptes conso, qui sont établis suivant des règles différentes.

En ifrs je peux vous affirmer que parisien a raison, cet actif est éliminé et la société fait généralement mention de la plue value latente dans un paragraphe dédié.

En normes sociales françaises il y a bien un actif (classé en titre principalement, mais également en vmp suivant l’utilisation future).

Je regardais par curiosité les normes de consolidations françaises et us gaap.
- us gaap = ifrs
- les normes françaises donnent quasi le même résulltat, seules les actions propres affectées dès leur origine n’étant pas éliminées.

Si vous trouvez des groupes qui font autrement, n’hésitez pas à partager! J’aimerai bien voir qui signe les comptes.

Et dans le cas d’unibail qui nous intéresse ici, ils n’ont pas d’actions propres depuis 2014 (du moins en date de clôture).

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#71 17/09/2017 11h16 → Unibail-Rodamco : la plus grosse SIIC et foncière européenne

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Sur le fond, parisien a raison, mais la formulation "ces actions d’autocontrôle, qui ne sont plus en circulation, sont annulées" est un raccourci qui induit en erreur.
Ce ne sont pas les actions qui sont annulées, mais les droits de vote attachés en assemblée générale.
De même, les actions détenues en autocontrôle sont privées du droit au dividende.

Dernière modification par ArnvaldIngofson (17/09/2017 11h39)


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#72 17/09/2017 11h31 → Unibail-Rodamco : la plus grosse SIIC et foncière européenne

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delta a écrit :

"Ralph75" a écrit :

J’aurais une question à poser aux détenteurs d’Unibail-Rodamco. Avez-vous acheté le titre à Paris ou bien à Amsterdam ? Quelle est la place principale, où les actions sont les plus liquides ?

À ma connaissance, les actions Unibail-Rodamco sont cotées uniquement sur Euronext Amsterdam. Le changement de place de cotation a eu lieu le 28 Février 2013. Normalement, pas de problème de liquidité pour les échanges sur Euronext Amsterdam : 790 184 actions échangées vendredi dernier !

Voici mes sources : page 2, paragraphe "Change of market of reference" en bas de page :

Unibail-Rodamco Full year 2012 results

L’avis NYSE / Euronext publié à l’époque :

Market Data Notices

Il est indiqué dans l’avis NYSE Euronext :
"NYSE Technologies would like to inform clients that the security Unibail-Rodamco will change its Market of Reference (MoR) from Euronext Paris to Euronext Amsterdam from 28 February 2013 (effective date of the change), while maintaining a dual listing on both markets."

Par ailleurs, le document publié par Unibail-Rodamco indique les informations suivantes :
"As of February 28, 2013, Unibail-Rodamco’s market of reference will be NYSE Euronext Amsterdam instead of Paris in order to emphasise its truly pan-European status, its unique nature as a Societas Europaea and maintain its inclusion in both the CAC40 and AEX25 indices. This change of market of reference does not impact: (i) Unibail-Rodamco’s organisation (including its Paris legal headquarters), French presence or activities, (ii) the Group’s dual listing on NYSE Euronext Paris and NYSE Euronext Amsterdam, (iii) the liquidity of the shares, (iv) the tax situation of the Group’s shareholders(1), and (v) the ISIN (FR0000124711) and mnemonic (UL) codes of the Group, which will remain unchanged.
As a result of this election of NYSE Euronext as its market of reference, Unibail-Rodamco’s shares will not be eligible to the French “Service à Réglements Différés” (SRD), a deferred settlement service for individual shareholders residing in France only, as of February 23, 2013. SRD trades will be possible until February 22, 2013."


Unibail-Rodamco est donc coté à Amsterdam et également à Paris. Néanmoins, compte-tenu du fait que le "market of reference" d’Unibail-Rodamco est désormais à Amsterdam, il me semble préférable de l’acheter là-bas (dans le cas où la différence de frais de courtage entre Euronext Paris et Euronext Amsterdam est négligeable). Autre avantage si vous l’achetez à Amsterdam : pas de TTF (0,3% de la transaction).

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#73 17/09/2017 12h52 → Unibail-Rodamco : la plus grosse SIIC et foncière européenne

Banni
Réputation :   575 

Reg75 a écrit :

Autre avantage si vous l’achetez à Amsterdam : pas de TTF (0,3% de la transaction).

Faux.

C’est fou comment les gens sur ce forum peuvent lancer des affirmations, alors qu’elles sont parfaitement fausses pour celui qui se donne la peine de vérifier.

Ce genre de pratiques diminuent la fiabilité des infos sur ce forum, alors que cette fiabilité est la qualité première d’un forum.

Il faudrait sans doute abolir l’actuel système exécrable des -1 sur ce forum, qui permet à des individus de bas étage de se défouler (je ne risque rien: je n’ai jamais donné des -1 depuis belle lurette) sous prétexte que l’autre n’a pas respecti l’esprit du forum (donnée subjective).

Et créer un autre système de -1 pour ceux qui fournissent des infos fausses (donnée objective), alors qu’ils auraient parfaitement pu se donner la peine de les vérifier.

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#74 17/09/2017 17h02 → Unibail-Rodamco : la plus grosse SIIC et foncière européenne

Membre
Réputation :   

Bonjour,

Sur le fond, je reconnais volontiers mon erreur et l’absence de vérification préalable: j’étais convaincu que le fait générateur de la Taxe sur les Transactions Financières (TTF) était le lieu de cotation et que, pour cette raison, les Pays-Bas n’étant pas partie à la coopération renforcée de 11 états membres de l’UE sur ce sujet, les actions cotées à Amsterdam n’étaient pas sujettes à cette taxe. Mea culpa, je me couvre la tête de cendres, le fait générateur s’agissant de Unibail-Rodamco, outre sa capitalisation supérieure à 1Md€, est bien le lieu du siège social, resté à Paris. A contrario les transactions sur une société cotée à Paris mais dont le siège n’est pas en France ne seraient pas soumises à la TTF. Pour l’information de toutes et tous, le BOFIP a publié la liste des 140 sociétés dont l’acquisition de titres (hors intra-day) génère en 2017 l’application de la taxe relevée depuis le 01/01/2017 à 0,30%.  ANNEXE - TCA - Taxe sur les transactions financières - Liste des sociétés françaises dont la capitalisation boursière dépasse un milliard d’euros

Sur la forme, ce point ne constituait pas vraiment le cœur du message. Je sollicite donc un minimum d’indulgence s’agissant d’une question aussi technique.

Vous avez raison de dire que les erreurs factuelles dévalorisent le forum, et il est donc utile de les identifier, l’absence de bienveillance des contributeurs aussi sans doute.

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#75 17/09/2017 21h33 → Unibail-Rodamco : la plus grosse SIIC et foncière européenne

Membre
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"Unibail-Rodamco" a écrit :

(ii) the Group’s dual listing on NYSE Euronext Paris and NYSE Euronext Amsterdam

Je ne sais pas ce que désigne précisément ce concept "dual listing" mentionné dans les communiqués. Pour faire court et de mon point de vue, je vois que l’action peut s’échanger sur les places suivantes (à condition que votre courtier vous fournisse l’accès aux places en questions et que vous ayez une contrepartie) :

Cotation sur les autres places

Boursorama n’est cependant pas toujours une référence très fiable…

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