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#676 24/06/2019 19h43

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ENTP

Candide a écrit :

Encore une petite anecdote : j’ai passé plusieurs mois à préparer l’achat d’un bloc d’immeubles d’habitation et de locaux commerciaux, dans une ville moyenne, pour une rentabilité…

La grosse différence est que les 8% d’URW sont "après levier de la dette" alors que l’immobilier en direct l’est en "amont".

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#677 24/06/2019 20h06

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J’ai vraiment du mal à comprendre comment le titre peut se faire régulièrement massacrer sans actualité particulière et alors que la plupart des voyants sont au vert pour cette société.

Bref j’ai renforcé ma position avec 22 actions supplémentaires à l’approche du versement des dividendes. La seule frustration est de passer un ordre en se disant que l’on fait une super affaire et que le cours continue de se casser la figure contre toute attente.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

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[+1]    #678 24/06/2019 20h16

Membre (2011)
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Les documents de la réunion investisseurs sont très intéressant. On voit bien que l’objectif c’est de privilégier la qualité à la quantité (malgré l’impression que la fusion avec Westfield m’avait laissé) avec des malls où on ne va plus que pour le retail.







Je vais pas dire que je suis content de ce nouveau passage vers les 130 après celui de fin décembre, mais j’en ai profité pour reprendre quelques titres et je garde encore quelques cartouches avec ma marge si on se rapproche des 120 après le dividende.

A noter que j’ai un PRU entre 135 et 140, comme je l’ai dit il y a quelques temps je n’aurais jamais acheté URW à proximité des 200€ (j’ai pris mes premiers titres sur les 160 en octobre).

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Dernière modification par simouss (24/06/2019 21h45)


Eureka

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#679 24/06/2019 20h23

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Je pense que beaucoup ( tous ? ) ne sont pas qualifié pour comprendre le business .
L’intégration de westfield est complexe et il faut savoir reconnaître ses limites ?

Le marché est sans doute efficient vu le nombre d’analyste et autre qu’il y a sur ce titre et il doit bien y avoir une raison autre que les centres commerciaux.

URW est plus qualitatif que klepierre donc la fusion doit sans doute être la cause majeur de la baisse ( ou pas )

Mais être aveuglé par le rendement est source de désillusion…

En fait mes messages et ma vente sur ce titre n’est pas basé sur une analyse ou autre car j’en suis incapable mais car j’ai ACCEPTÉ mes limites et j’ai compris que dans la majeur partie des titres en bourse , une baisse considérable du cours associé a un rendement élevé est source à problème.

Quand je lis les messages de cette discutions, ANR , rendement ressort pour justifier un achat alors que la société n’est pas comprise dans sa globalité avec la fusion.

Avec la politique accommodante des taux d’intérêts, on remarque quand même une chute qui, normalement , fait plutôt monter les foncières.

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#680 24/06/2019 22h24

Membre (2019)
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Tikou (#671) mentionne un extrait de Zone Bourse où la baisse de URW serait associée à un changement de recommandation d’Oddo BHF.
J’ai essayé de retouver la dernière recommandation d’Oddo, et elle ne date que du début du mois :

Figaro a écrit :

(AOF) - Oddo BHF réitère sa recommandation Acheter sur le titre Unibail Rodamco Westfield (URW), ainsi que son objectif de cours de 165 euros, considérant globalement que le temps va jouer progressivement en la faveur du management car il va lui permettre de lever les incertitudes qui pèsent encore sur l’atteinte de ses objectifs stratégiques. Les journées Investisseurs des 13 et 14 juin devraient y contribuer. Par ailleurs, l’analyste estime que le titre URW offrira un rendement dividende 2019 garanti attractif de 8% et souligne qu’il se situe à un niveau bas historique.

Oddo ne me semble pas fiable à changer ainsi de recommandation en aussi peu de jour, surtout qu’il n’y a pas de nouvelles.

Il y a par contre toujours une pression à la vente d’URW, malgré les messages positifs envoyés par la société. L’explication Oddo me semble faible pour expliquer une telle baisse journalière.

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#681 24/06/2019 22h47

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Et si l’object Basique de ces « analystes » est simplement d’abattre une foncière européenne

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[+1]    #682 25/06/2019 11h23

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J’ai relu un mieux vivre votre argent de 2016 ou il était recommandé d’acheter bic a 115 pour sa régularité, un autre plus vieux ou il était recommandé d’acheter EDF a 40 EUR et GDF Suez a 26 euros alors qu’ils étaient tiède sur Vinci.  Les analystes sont la pour faire vendre du papier et leur fond de commerce est le court terme. Si vous êtes long terme ou buy and hold  seul la pérennité de l’entreprise et de son dividende devrait vous intéresser. Il me semble que c’est le cas pour unibail. Ceci dit depuis que la bourse existe il y a des gens qui ont la main fébrile et qui lâchent le papier.
Actionnaire urw a hauteur de 620 actions pour un cmp de 149. Correspondant a 10/100 de mon portefeuille. Cordialement

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#683 25/06/2019 14h30

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Je me qualifie également de débutant en bourse car mon patrimoine financier représente moins de 5% de mon patrimoine total et mes connaissances sont encore en cours d’acquisition.

URW est une valeur qui m’attire beaucoup car c’est une sorte de transition entre l’immobilier et la bourse.

Du coup je rentre progressivement sur cette valeur en tendance baissière depuis plusieurs mois, en mode DCA donc (les frais de courtages sont actuellement remboursés chez Binck j’en profite)

Je relis quotidiennement le post it posé sur mon écran d’ordinateur :

"Le marché boursier est une méthode pour transférer l’argent des personnes impatientes vers les personnes patientes" WARREN BUFFET

D’ailleurs, en parlant de patience, comment procédez vous lorsque une valeur se rapproche d’un détachement de dividendes comme c’est le cas pour Unibail ? j’aurais tendance à dire qu’il faut patienter pour économiser la flat tax.

Je me dis aussi qu’une crise boursière majeure est très probable dans un avenir relativement proche,  URW ne passera pas entre les gouttes, je garde donc de grosses cartouches pour du Market Timing.

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Dernière modification par SamyInvest (25/06/2019 16h11)

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#684 25/06/2019 14h43

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Se casser les dents sur un titre en début de carrière d’investisseur peut faire du bien smile.
J’ai déjà eu sears, maintenant j’ai appris.

J’ai du URW avec un PRU de 176.

Je vois les choses de la façon suivante: Unibail était pricé pour de la croissance, donc un multiple élevé du FFO (15 / 20).
La croissance semble être derrière nous pour un petit moment. Unibail vend certains de ses actives pour réduire la dette. Il y aura donc a court terme une diminution du FFO, potentiellement compensée par la croissance organique des autres activités (malgré le retail apocalyspse).
La normalisation de l’activité risque de durer quelques années, auquel s’ajoute le risque lié à l’intégration de Westfield.

A cela s’ajoute un risque de dégradation de la anote de la dette.

Le multiple de FFO a appliquer est donc moins élevé - 8 - 10x peut être pour une société sans croissance.

Si on croit aux perspectives futures, le point d’entrée est intéressant.

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#685 25/06/2019 16h39

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Je rebondis sur les propos de Ledep ((déplacés de cette discussion par la modération)  : c’est périlleux d’investir plus de 10% de son portefeuille sur une seule valeur. Même si une action m’apparait être l’occasion d’une vie, je n’irai pas au-delà de ce seuil. En revanche,  je n’ai pas de problème à conserver une valeur qui dépasse 10% du portefeuille parce qu’elle a bien performé. Je ne la renforcerai pas, tout simplement. 

Les résultats et les perspectives affichées par le management d’Unibail ont beau être rassurants, le marché se focalise sur les faiblesses du secteur.

C’est sécurisant d’avoir les meilleurs parts du gâteau, mais les cellules commerciales vaudront-elles davantage demain ? URW tire principalement ses revenus du retail, un secteur en profonde mutation.  La boutique fait bien partie de la stratégie omnicanale d’une marque, mais plus à n’importe quel prix, fut-ce un emplacement ultra-désirable. En témoignent les fermetures ces dernières années sur la 5ème avenue à New-York des boutiques estampillées « Fashion » :  R. Lauren, T. Hilfilger et Gap. 

La progression continue du e-commerce, lui-même tiré par le m-commerce, est inexorable à l’échelle de la planète. Les jeunes générations sont biberonnées au mobile et leur miroir s’appelle Instagram, donc oui, le  "Retail apocalypse" est pricé.

Pourtant, il y a aussi des forces qui viennent éclairer le tableau :

-    L’urbanisation ou la métropolisation est une tendance depuis longtemps,  cette concentration d’habitants et de touristes dans des lieux bien desservis par les transports en commun est un atout

-    L’adaptation du modèle à des usages mixtes : des bureaux, des logements et des hôtels qui eux-mêmes viennent dopent la fréquentation du centre

-    Le besoin de partager des expériences : les foncières attirent les gens avec de l’évènementiel, une offre de restauration alléchante, des salles de cinéma modernes, et les activités à la mode : aujourd’hui ce sont les cours de boxe , les salles de jeux « escape », et demain ce des salles de jeux en réalité virtuelle où chacun sera équipé d’un casque et d’une manette

-    Concernant le retail, le besoin de toucher, d’essayer ou de prendre en main le produit dans un espace physique est indéniable, mais la réalité virtuelle se développe à grande vitesse

-    La très bonne gestion et l’innovation dont fait preuve jusqu’à présent la société.

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#686 25/06/2019 17h52

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@Chips

Klépierre expliquait lors de la présentation de ses résultats que le marché des centres commerciaux premium est beaucoup plus dense aux USA qu’en Europe/France. Celà a probablement expliqué la surperformance relative de Klépierre sur Unibail au cours du Q1 .

Quant à la baisse actuelle, j’avoue que je suis perplexe au regard de l’ahurissante baisse des taux US et euro, qui devrait profiter aux Reits.

Une tentative de compréhension: le gel des loyers pour les 5 ans à venir à Berlin pourrait s’étendre à toute l’Allemagne (et les Reits allemands étaient valorisés de façon tendue avant l’annonce), ce qui entraîne des dégagements d’ETF REITS, où Unibail est la première pondération avec Vonovia.
Mais les taux négatifs durablement devraient renforcer l’attractivité des REITS une fois les dégagements terminés et les multiples revenus à des taux discountés. Comme les Reits US en février 2018, qui depuis ne cessent de monter.

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[+2]    #687 25/06/2019 19h41

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Pour ce qui est de mettre une part importante du patrimoine sur une action…

D’un côté on peut acheter les centres AAA d’URW.
Ou un studio (ou T2 selon) dans le centre d’une grande ville.

La vraie différence c’est la possibilité de le faire à crédit.
Et jusqu’au prochain changement la flat taxe est plus avantageuse pour les gros revenus qui cumulent PS IR voir IFI à tous les risques et dépenses inhérentes à l’immobilier en direct.

Bref, je suis comme beaucoup ici convaincu qu’il faut diversifier, mais je ne pense pas que se concentrer sur une (ou quelques) actions de rendement soit plus risqué qu’un investissement immobilier qui du fait de son coût et de son illiquidite constitue une sacrée prise de risque pour beaucoup de patrimoines.

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L’argent est un bon serviteur et un mauvais maître (A. Dumas )

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#688 25/06/2019 21h29

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Vous oubliez vraiment la psychologie de l’investisseur : l’immobilier physique est plus vendeur en France pour le français moyen que URW ou klepierre.

L’offre et la demande est différente.

Concernant l’illiquidité , au prix c’est 3 / 4 mois franchement ça va.

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#689 26/06/2019 01h34

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Bonjour,

J’ai renforcé ma ligne URW ce jour à 129, je garde du cash pour renforcer après versement du dividende. Je considère cette ligne comme spéculative - horizon LT, la société est probablement shortée à outrance, et dans un contexte de nouveau accommodant au niveau des taux, je n’explique pas cette chute qui ne semble pas s’arrêter. Les craintes en rapport au e-commerce me paraissent très largement intégrées dans les cours actuels, je pense qu’à 130 le potentiel est asymétrique - j’imagine plus le cours monter à 160 que baisser à 100. J’avais investi gros sur foncières US lors du trou d’air de février 2018, bien récompensé par les cours, pas impossible qu’il se passe la même chose sur URW et LI. A moins que le marché ne sache quelque chose que j’ignore.

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[+2]    #690 26/06/2019 09h05

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lopazz a écrit :

Bonjour,

la société est probablement shortée à outrance.

Bonjour

Les positions "Short" sont très faibles et moins importantes que sur Klepierre

shortsell.nl


Prenez soin de vous, soyez prudent(e)s et sortez masqué(e)s

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#691 26/06/2019 15h08

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URW se négocie en ce moment même à 126€ par titre, soit en comptant l’acompte du 5 juillet de 5.40, un prix d’environ 120.6€ ce qui fait un rendement sur dividende de 8.95% environ.

Le prix baisse sans doute en raison des anticipations sur la croissance. Ces dernières années, les revenues de ses centres commerciaux ont beaucoup progressé d’année en année.

Le marché anticipe la fin de cette croissance.

Quand vous actualisé 3% de croissance par an (avant levier financier) et que vous faites l’hypothèse que ça va durer, vous vous retrouver avec un titre à 250€. Lorsque vous faites l’hypothèse que c’est fini et bien le prix peut en effet "corriger" de manière assez marqué.

Je pense que 50% de correction, c’est quand même beaucoup.

J’ai renforcé ma position ce matin.

Dernière modification par AleaJactaEst (26/06/2019 15h09)

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#692 26/06/2019 15h17

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Cf pour que ce ne soit pas perdu échanges sur unibail à partir de -> (20/20) SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ?

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#693 26/06/2019 20h11

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Ci dessous le lien vers un article du canard enchaîné sur le favoritisme présumé accordé à Unibail.
lien vers article
Ceci peut expliquer peut être la baisse du titre de ces derniers jours

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#694 26/06/2019 20h33

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L’article du canard date du 6 mars (indiqué dans l’article de juriguide) donc je pense qu’on peut exclure cette option.
La Une du 6 mars 2019 – Le Canard enchaîné

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#695 27/06/2019 08h45

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URW : placement d’obligations à 30 ans

Unibail-Rodamco-Westfield (URW) fait part du succès d’un placement d’obligations seniors pour 500 millions d’euros à maturité 30 ans et coupon fixe de 1,75%, en faisant la première SIIC à émettre des titres à 30 ans sur le marché des euro-obligations.

’Le taux de 1,75% reflète le plus bas coupon jamais observé pour une émission en euros à cette maturité par un émetteur entreprise, ce qui montre la confiance du marché du crédit dans le bilan et la performance d’URW’, ajoute la foncière d’immobilier commercial.

’Les recettes nettes issues de ces obligations seront utilisées pour les besoins généraux de l’entreprise et étendront encore la maturité de la dette d’URW dans des conditions attractives’, poursuit le groupe.

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#696 27/06/2019 10h37

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1,75% fixe in fine à 30 ans, une preuve de plus que le management est malin et opportuniste…

Bon, la meilleur chose à faire avec cet argent maintenant, c’est de racheter des actions smile

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#697 27/06/2019 10h45

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Les actions foncières européennes  -et Unibail reste une des toutes premières pondérations de l’indice Europe- subissent de gros dégagements à cause de la loi allemande qui gèle les loyers à Berlin pour 5 ans, et qui pourrait tenter d’autres Lander à les imiter; pour illustrer, une des plus grosses capi allemande, Deutsche Wohnen, (très présente à Berlin) a ainsi perdu quasi 25% depuis le 6 juin. les autres poids lours allemands, Vonovia, Leg etc chutent lourdement aussi. l’indice Epra Europe contreperforme fortement les indices eurostoxx depuis cette date.
J’ai envie de croire que ces dégagements sont une des raisons ponctuelles de la contreperformance d’Unibail. Je note que les cessions de blocs immobiliers continuent de se faire légèrement au dessus des valeurs nettes comptables.
Pour moi c’est Unibuy and Hold

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#698 27/06/2019 11h18

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La baisse du dollars vs euros qui est en cours devrait impacter aussi le rendement d’unibail.

Ne serait ce pas aussi un facteur de baisse ?

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#699 27/06/2019 11h26

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Possible, mais la hausse du dollar depuis des mois n’a pas vraiment été un facteur de hausse…

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#700 27/06/2019 11h32

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Flavius a écrit :

Les actions foncières européennes  -et Unibail reste une des toutes premières pondérations de l’indice Europe- subissent de gros dégagements à cause de la loi allemande qui gèle les loyers à Berlin pour 5 ans, et qui pourrait tenter d’autres Lander à les imiter; pour illustrer, une des plus grosses capi allemande, Deutsche Wohnen, (très présente à Berlin) a ainsi perdu quasi 25% depuis le 6 juin. les autres poids lours allemands, Vonovia, Leg etc chutent lourdement aussi. l’indice Epra Europe contreperforme fortement les indices eurostoxx depuis cette date.

Cela n’a rien à voir, cet encadrement des loyers concernent l’immobilier résidentiel et non commercial.

Parfois, il n’y a rien à expliquer, l’évolution des cours de bourse à court terme est erratique, avec de gros effets de hype (les centres commerciaux c’est mort, je vends ! les voitures électriques c’est l’avenir, j’achète ! les PC c’est mort, je vends ! les tablettes c’est l’avenir, j’achète ! la viande végétale c’est l’avenir, j’achète ! etc.).

Avec le recul, on peut tout de même regretter le rachat de Westfield, qui a augmenté l’incertitude (actifs aux US alors que les actionnaires d’Unibail sont plutôt européens, endettement élevé alors que jusqu’ici Unibail était une foncière "père de famille", avec un endettement mesuré).

Même si opérationnellement ce rachat fait sens à long terme, le timing n’était sans doute pas opportun.

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