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[+1]    #551 20/05/2019 18h46

Membre (2016)
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Bonjour,

Si vous hésitez à renforcer ou à ne pas renforcer, plusieurs possibilités.
1/ Investissez votre argent dans une autre entreprise qui vous paraît plus fiable, que vous comprenez mieux, qui vous angoisse moins ;
2/ Mettez en place vos gare-fous habituels : n’avez-vous pas déjà renforcé précédemment ? N’êtes vous pas surexposé ? Etc. Mettez vous des limites en temps, montants, concentration, etc.

Unibail m’intéresse mais la ligne est déjà assez importante au regard des autres lignes de mon portefeuille. Pour l’instant, ça ne m’intéresse pas… et par ailleurs ma décote est trop faible (je ne renforce à la baisse que si à -20%).

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#552 20/05/2019 18h48

Membre (2018)
Réputation :   0  

Oui, j’ai presque tout lu ici aussi. Très instructif, d’ailleurs. Les arguments positifs et négatifs sont là. Reste plus qu’à savoir quand entrer… telle est la question sur laquelle je planche depuis une bonne huitaine.
Bonsoir Attercap, Oui je travaille aussi à une diversification vers des ETF de foncières américaines… je cherche, je cherche.

Dernière modification par ladybug (20/05/2019 18h53)

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#553 20/05/2019 18h52

Membre (2017)
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Réputation :   139  

Je viens de rentrer aujourd’hui sur URW sur une base de 1/3 de ce que je voudrais investir dessus (ainsi que Mercialys, Icade et Klepierre)
Je vais attendre un peu et voir si l’investissement vaut toujours le coup après les publications semestrielles.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

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#554 20/05/2019 19h11

Membre (2016)
Top 20 Portefeuille
Réputation :   533  

Bonsoir Skarklash,

Unibail, Mercialys et Klepierre, cela fait un bon gros trio de foncières de centres commerciaux. Quelle part de votre portefeuille comptez-vous leur allouer ?

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.


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#555 20/05/2019 19h27

Membre (2018)
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ladybug a écrit :

je sens que je vais laisser filer l’éventuelle opportunité !

J’étais comme vous au début (et peut être encore un peu aujourd’hui…), à vouloir prendre des risques par peur de manquer l’opportunité. Si je peux vous donner un conseil: il vaut mieux manquer une opportunité que perdre votre argent. Donc si vous ne savez pas quoi faire et bien ne faites rien. Et si Unibail monte par la suite et bien tant pis. Dans tous les cas vous aurez préservé votre patrimoine.

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#556 20/05/2019 20h14

Membre (2018)
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ladybug a écrit :

Bonjour à tous ! La question à dix francs : investir ou pas dans Unibail ? Le bon moment ou pas ? Un cours excessivement bas… qui peut être une opportunité… comme un piège. J’ai cherché encore et encore sur tous les sites spécialisés pour trouver un éclairage. Mais rien de vraiment consistant. Je reste sur ma question… et mon hésitation à entrer sur cette action. Help ! Je ne sais plus à quel saint me vouer. "Renforcer", "alléger", "sous pondérer"… ca part dans tous les sens, et je sens que je vais laisser filer l’éventuelle opportunité !

Vous vous posez vraiment toutes ces questions ?
Bienvenue à la bourse !

Sinon, dans une telle situation, si je m’intéresse moyennement à la société, je passe mon chemin, comme l’a suggéré Investissor. Il y en a tellement d’autres !
Et si la société m’intéresse je fais comme l’a suggéré IH : je coupe la poire en quatre, et j’investis en plusieurs fois.

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#557 20/05/2019 20h19

Membre (2018)
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Bonsoir Investissor et Rucipe. Je vous suis reconnaissante pour vos conseils !

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#558 20/05/2019 20h21

Membre (2014)
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@ladybug,

ladybug a écrit :

Help ! Je ne sais plus à quel saint me vouer.

vous semblez être fébrile ; ce n’est pas un très bon signe comportemental. Vous semblez avoir passé du temps sur urw mais n’arrivez pas à converger. L’important c’est de n’investir que ce que vous êtes prêt(e) à perdre pour que la fébrilité vous quitte. A partir du moment où vous êtes prêt à tout perdre, vous pouvez commencer à optimiser.

Voilà mon raisonnement :

Actuellement urw offre un dividende de 7,6% (10,80€ / 141€), beaucoup plus que son historique de rendement.

A partir de là, 2 options selon moi :
- soit le dividende va baisser (et probablement le cours aussi)
- soit le cours va monter (et çà peut prendre plusieurs années)

urw a un patrimoine de très bonne qualité donc si le marché des foncières s’écroule à cause de l’ecommerce, urw a de bonnes cartes pour s’en sortir mieux que d’autres.

je pense que le risque de remontée des taux a déjà été partiellement pris en compte lors de la baisse de 2018 même si il y a un risque supplémentaire qui existe post-2020.

l’intégration de westfield semble bien se passer ; il faut encore attendre quelques trimestres pour y voir plus clair. Le fait d’avoir à avaler westfield va de toute façon à mon avis conduire la croissance à stagner quelques années. çà peut tirer le cours vers le bas, mais les publications semblent indiquer que le dividende actuel (10,80€ / an) est un minimum que la direction va essayer de tenir.

Comme je suis rentier en phase de consommation de rendement le couple rendement/risque offert actuellement et tel que je le perçois me convient pour une petite partie de mon patrimoine (mon pru est d’environ 148€)

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Dernière modification par tikou (20/05/2019 20h35)

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#559 20/05/2019 20h58

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On peut imaginer quelques variantes sur ces propos plein de bon sens :

- URW n’a aucun interêt à baisser son dividende, c’est contraire à la nature même de son message boursier ; le dividende ne baissera éventuellement que sous forte contrainte (le ecommerce ? Faites vous une idée d’après le patrimoine de URW) et graduellement ; il y aura des tentatives d’adaptation et le cours fluctuera ce qui permettra de se déterminer
- URW maintien son dividende ; le cours ne baissera pas forcément encore beaucoup malgré les incertitudes liées au ecommerce en raison des taux, de l’inflation… Là encore j’imagine que l’investisseur qui suit URW et ses publications et se tient informé à le temps de réagir et de s’adapter.

En tout cas, ce n’est pas pire qu’avoir un locataire insolvable ou miser sur une start up…


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#560 20/05/2019 21h28

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Neo45 a écrit :

Unibail, Mercialys et Klepierre, cela fait un bon gros trio de foncières de centres commerciaux. Quelle part de votre portefeuille comptez-vous leur allouer ?

Bonsoir Neo45,

Sur la base investie ce jour : 3% du PTF boursier
Si les publications sont conformes, la poche SIIC pourra aller à 10% du PTF boursier en deux ou trois fois et pas forcément sur toutes les SIIC. On verra au 30 juin.

Je pense que la désaffection envers Mercialys est aussi due à sa maison mère Casino, ce qui accentue le dés-amour et qu’il y a un potentiel de rattrapage.
URW a un un bon patrimoine, un plan de cession entamé et judicieux.
Klépierre possède aussi des centres intéressants et possède une partie de son patrimoine en centre-ville (74%).
Pour Icade : bureaux, tertiaire, santé et promotion. Une bonne diversification qui se reflète dans la décote plus faible.

ajout : je ne suis pas par ailleurs en phase de consommation mais de constitution de patrimoine et donc rien n’empêche de revendre des SIIC pour replacer sur un autre support.

Dernière modification par Skarklash (20/05/2019 21h30)

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#561 20/05/2019 22h07

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Gratitude pour toutes ces réflexions pleines de bon sens. En résumé, investissement Unibail Oui, mais modéré. Je vais me lancer sur une dizaine d’actions.

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#562 20/05/2019 23h11

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Skarklash a écrit :

Neo45 a écrit :

Unibail, Mercialys et Klepierre, cela fait un bon gros trio de foncières de centres commerciaux. Quelle part de votre portefeuille comptez-vous leur allouer ?

Bonsoir Neo45,

Sur la base investie ce jour : 3% du PTF boursier
Si les publications sont conformes, la poche SIIC pourra aller à 10% du PTF boursier en deux ou trois fois et pas forcément sur toutes les SIIC. On verra au 30 juin.

Je pense que la désaffection envers Mercialys est aussi due à sa maison mère Casino, ce qui accentue le dés-amour et qu’il y a un potentiel de rattrapage.
URW a un un bon patrimoine, un plan de cession entamé et judicieux.
Klépierre possède aussi des centres intéressants et possède une partie de son patrimoine en centre-ville (74%).
Pour Icade : bureaux, tertiaire, santé et promotion. Une bonne diversification qui se reflète dans la décote plus faible.

Nous avons un peu près la même vision des choses quant à Unibail, mais aussi Mercialys et Icade (je n’ai pas Klepierre en portefeuille). Personnellement je suis à un peu moins de 25% sur l’immobilier. C’est peut-être un peu trop, mais ça diminue au fil de mes renforcements.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.


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#563 31/05/2019 15h01

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URW atteint ce jour un plus bas sur 5 ans, je pense moi aussi renforcer ma position étant donné la décote sur ANR et les perspectives solides de cette foncière.


Parrainage Yomoni  -  Linxea - MesPlacements - Fortuneo - Bourse Direct - Boursorama - Contact MP

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#564 31/05/2019 16h03

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Ce n’est pas un plus bas 5 ans et difficile d’évaluer cette société sur son historique étant donné l’acquisition récente d’un gros acteur (Westfield).


Parrainage BOURSORAMA code : LIKA0507 - BforBank YYXC - TOTAL ENERGIE : 112210350

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#565 31/05/2019 16h05

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Je ne sais plus quoi penser de cette foncière.
Sa correction dure maintenant depuis plusieurs mois, je suis entré lors de "l’occasion d’une vie" à 150 de PRM…

Je ne comprend pas cette valorisation.

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#566 31/05/2019 16h28

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J’ai parcouru rapidement cette page :
historique de l’action Unibail Rodamco
le dividende n’a pas été diminué depuis au moins 2013. Donc, si on imagine que le dividende ne baissera pas, on est sur un excellent point d’entrée. J’en ai via une AV sylvea et si je renforce mes lignes d’actions ce mois ci, ce sera sur cette valeur.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

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#567 31/05/2019 16h35

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Certes.
Le raisonnement par prolongement des tendances est valable… tant que les tendances se prolongent.
Êtes vous sûr que celles des actifs d’URW se prolongera à moyen terme ?


"Il ne faut pas voir les héros de la coulisse. Quand ils coïncident un moment avec leur légende c'est déjà beaucoup."

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[+1]    #568 31/05/2019 17h04

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Personnellement ; j’ai appris une chose en bourse , les entreprises qui sont décotés ou qui versent un dividende important est plutôt une perte qu’autre chose .

Je pense à MPI à l’époque, Cofidur, IT link, Renault et bien d’autre…Et bien sûr les foncières avec les décotes sur ANR et dividendes élevés.

Cette poudre aux yeux devraient être mieux comprise pour un achat.

J’ai remarqué que beaucoup argumentent avec le fait que c’est une "aristocrate" , actif de qualité ect .

Mais avec la fusion peu comprennent le business.

Comme le dit dfranck, à 150 c’était l’occasion d’une vie ?
Avant c’était sous la barre des 200 …

Ne pas oublié que les foncières s’enrichissent grâce à son endettement et que cela peut être également très dangereux ( cf  2008 ) .

J’ai souvent été influencé par les discours divers et varié sans fondement réel à part le dividende ou l’ANR.

Sur cette foncière j’avais acheté pour 50k fin janvier et revendu à 144 ( ac PV et donc avec chance !) j’ai vendu car j’ai constaté que mon analyse ne rimait à rien….

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#569 31/05/2019 17h13

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ENTP

Cricri, les actifs de cette foncière se négocient à un taux de capitalisation guère plus élevé que celui ou vous avez vendu certains de vos biens.

L’avantage c’est que les propriétés d’URW sont toutes connues. Le montant des loyers et la dette d’URW aussi. Ainsi on peut aller visiter ses centres commerciaux et savoir si on en veut une part ou pas étant donné le prix…

Actuellement le taux de rendement (avec levier) est d’environ 9%. Chacun verra si il voit un avenir ou pas à ces actifs.

Dernière modification par AleaJactaEst (01/06/2019 00h21)

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#570 31/05/2019 19h22

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bajb a écrit :

Certes.
Le raisonnement par prolongement des tendances est valable… tant que les tendances se prolongent.
Êtes vous sûr que celles des actifs d’URW se prolongera à moyen terme ?

Non, je suis d’accord avec vous, personne ne sait de quoi demain sera fait. Cette valeur ne représente qu’une petite partie de mon patrimoine, je la considère comme ma ligne la plus risquée. Dans ce cas, je peux prendre le risque de perdre beaucoup pour gagner beaucoup.

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[+1]    #571 31/05/2019 23h17

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Je viens de reconstituer un historique qui me semble un peu plus lisible. Le dividende est en augmentation (ou au moins constant) depuis 2011 à 8,00 €.

Historique du dividende Unibail-Rodamco-Westfield (versé globalement l’année N au titre de l’exercice N-1) :

Années : Montant du dividende (+ distribution complémentaire par prélèvement sur les postes "réserves distribuables" et "prime d’apport")

2019 : 10,80 euros
2018 : 10,80 euros
2017 : 10,20 euros
2016 : 9,70 euros
2015 : 9,60 euros
2014 : 8,90 euros
2013 : 8,40 euros
2012 : 8,00 euros
2011 : 5,30 euros (+ 2,70 euros - distribution exceptionnelle)

2010 : 0,00 euros (+ 28,00 euros - distribution exceptionnelle : 1/ Versement le 10 Mai 2010 d’une distribution de 8 euros par action prélevé sur le poste Prime d’apport et 2/ Versement le 12 Octobre 2010 d’une distribution de 20 euros par action prélevé sur le poste Prime d’apport)*

2009 : 5,50 euros (+ 2,20 euros - distribution exceptionnelle)
2008 : 7,00 euros
2007 : 5,00 euros
2006 : 4,00 euros
2005 : 3,75 euros (+ 23,00 euros - distribution exceptionnelle)
2004 : 3,50 euros
2003 : 1,14 euros
2002 : 1,70 euros

*Note : J’ai repris exactement les chiffres avec la distinction que réalise la société entre dividende et distribution exceptionnelle.

Source : Rapports Annuels Unibail-Rodamco-Westfield

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Dernière modification par delta (01/06/2019 08h02)

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[+4]    #572 01/06/2019 00h07

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cricri77700 a écrit :

Personnellement ; j’ai appris une chose en bourse , les entreprises qui sont décotés ou qui versent un dividende important est plutôt une perte qu’autre chose .

Je pense à MPI à l’époque, Cofidur, IT link, Renault et bien d’autre…Et bien sûr les foncières avec les décotes sur ANR et dividendes élevés.

Cette poudre aux yeux devraient être mieux comprise pour un achat.

J’ai remarqué que beaucoup argumentent avec le fait que c’est une "aristocrate" , actif de qualité ect .

Mais avec la fusion peu comprennent le business.

Comme le dit dfranck, à 150 c’était l’occasion d’une vie ?
Avant c’était sous la barre des 200 …

Ne pas oublié que les foncières s’enrichissent grâce à son endettement et que cela peut être également très dangereux ( cf  2008 ) .

J’ai souvent été influencé par les discours divers et varié sans fondement réel à part le dividende ou l’ANR.

Sur cette foncière j’avais acheté pour 50k fin janvier et revendu à 144 ( ac PV et donc avec chance !) j’ai vendu car j’ai constaté que mon analyse ne rimait à rien….

Désolé mais votre post nécessite une réaction car c’est un sacré gloubi boulga où vous mélangez toutes vos réflexions sur les différentes stratégies d’investissement.

Les boites que vous comparez au début c’est juste… très étonnant en étant mesuré.

Sinon oui, le levier c’est dangereux. Mais vous auriez eu vos appartements en 2008/2009 avec la moitié de vos locataires en cessation de paiement et vos bien peu liquides vous seriez probablement sous sauvegarde. Mais ce n’est pas le cas.

Chez Unibail on était pas du tout sur une «occasion» à 200. Le rendement était proche des 5%. Comme une scpi mais avec pas (ou peu) de possibilités de levier pour le particulier. Et la boite a payé très cher westfield (presque la capi actuelle !). Mais elle l’a payé avec une émission d’action pour les 2/3.

Pour l’actionnaire historique c’est plutôt très moyen voir catastrophique, mais il pouvait vendre à 220. Pour celui qui investit en 2019 sous les 160/150/140 c’est complétement différent.

Effectivement vous semblez ne pas comprendre le business (comme les actions en général si on s’arrête aux premières lignes) et avoir une analyse qui ne rimait à rien. Dans ce cas vous avez bien fait de vendre.

Cordialement

Edit : je vois que vous venez de bouleverser votre stratégie de portefeuille, vous vous cherchez encore manifestement.

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Dernière modification par simouss (01/06/2019 00h13)


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#573 01/06/2019 06h33

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ENTJ

Donc à 5% ( quand l’entreprise valait 200 ) c’était une mauvaise affaire car le rendement était pas élevé ? ( encore une fois on parle que de rendement )

Concernant l’endettement , mon message voulait simplement rappeler que c’est un facteur à prendre en compte et que c’est important de bien le comprendre.

Après vous me cibler personnellement sur ma stratégie, je serai ravis d’échangé avec vous sur plusieurs points , vous faites partie des forumeurs qui ont justement amené beaucoup d’analyse pour une sous performance évidente et malgré vos erreurs de concentrer votre portefeuille sur un secteur ( cf un message dans votre portefeuille plein de bon sens ) , vous semblez refaire peut être la même erreur avec URW ?!?

Et oui je pense avoir vu mes limites , j’ai vraiment compris que l’investissement en action est vraiment difficile.
Et je pense que c’est plutôt une force d’en prendre vraiment conscience que de croire qu’on va faire mieux que le marché et se concentré sur un ensemble de valeur.

Franchement, il y a aucune attaque de ma part , vraiment un questionnement simouss..je tiens à la préciser car par écrit cela peut être mal interprété.

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[+2]    #574 01/06/2019 09h13

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Bonjour,

On ne sait pas de quoi sera fait l’avenir malheureusement mais après moultes promenades dans les vaisseaux commerciaux d’unibail je suis plus que convaincu par un investissement dans cette entreprise :
- les taux sont et resteront visiblement au plancher plus longtemps que prévu
- un programme de cession pertinent est en cours et se faisant souvent à un prix supérieur à la valeur dans les comptes (création de valeur pour l’actionnaire)
- le chiffre d’affaire des centres commerciaux augmente ce qui semble démontrer qu’il n’y a pas d’effet e-commerce pour l’instant
- de nouveaux programmes vont sortir dès l’an prochain permettant de repartir sur une croissance sereine

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#575 01/06/2019 10h06

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ISTJ

Et tout bêtement, il ne faut pas oublier non plus que le shopping reste encore un loisir, un moment de détente, pour une partie des consommateurs.
Le e-commerce gagne des parts de marché, certes, mais il ne pourra pas remplacer à 100% les commerces physiques.


Parrainages possibles :  Epargnoo - LINXEA - Boursorama (FRVE9093) - Fortuneo (12662218) - Assu prêt Zen'Up - Total Energie (114053388) - Bourse Direct (2019704537)

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