Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux

Le marché n’apprécie pas les résultats : 140.960 EUR -7.01%

Aïe ça pique.
Moi j’aime le désendettement afin de saisir les occases.
La vente des malls régionaux est le bon choix, URW sera ensuite une foncière avec que des trophy assets.

Par contre, il faudra attendre 1-2 ans avant une hausse des multiples.

Pour le moment, le cash yield après impôts pourmoi est de 5.5%, spamal car faible risque sur le capital.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

J’ai vendu mes titres Icade qui ont bien montes et j’en profite pour renforcer Unibail (actuellement baisse de 5% pour la journee). J’ai aussi Carmila que je conserve.

IH : merci de réserver ce type de message aux files portefeuille. Ici la discussion concerne Unibail en tant que société.

stokes a écrit :

Acquisition ce matin à l’ouverture d’une ligne Unibail à 148,84€.

Pour tout dire, je ne suis pas  vraiment convaincu de la pertinence de cet achat : avec un montage aussi bâtard que les actions jumelées, la décote sur actif de 30% risque de persister encore un moment. Pour autant, maintenant que le gros de la hausse des taux est derrière nous, je ne vois pas le cours s’écrouler en 2019 mais plutôt reprendre un peu de poil de la bête.

Avec un rendement de 7%, il y a de quoi patienter au chaud pendant un moment.

J’avais bien raison de me méfier et j’en suis déjà à 4% de moins-value sur ce titre acheté il y a un mois alors que la bourse a grimpé sans discontinuer dans le même temps.

C’est difficile à quantifier, mais j’ai quand même le sentiment que les discussions un peu trop nourries sur le forum (Tesco, Sears….) conduisent rarement à des choix très pertinents…..

Bon, on va essayer de positiver :

- les taux d’intérêt devant rester stables en 2019, le titre devrait au pire cesser de baisser ;
- 10,80€ de dividende cela assure un rendement supérieur à 7% sur mon PRU, soit grosso modo 5% net, pas si mal par les temps qui courent.

Reste, comme je l’ai écrit que l’écart avec la NAV n’est pas près d’être comblé par une hausse du cours ; je verrais plutôt le rapprochement se faire par une révision à la baisse de la NAV.

Ceux qui croyaient pouvoir prédire ici comme ailleurs une hausse du dividende ont été totalement pris à contre-pied.

Dernière modification par stokes (14/02/2019 19h27)

La baisse du ffo confirme ce que beaucoup avaient compris, l’achat de Westfield était plus stratégique que rentable.

Ceux qui croyaient pouvoir prédire ici comme ailleurs une hausse du dividende ont été totalement pris à contre-pied.

Oui effectivement, j’ai été trop optimiste sur le dividende 2019 (je prévoyais > 11 EUR), après je suis dans une stratégie d’arbitrage entre plusieurs actifs (SCPI vs SIIC) et je ne regrette pas trop mon choix même si les résultats sont décevants.

L’acquisition de Westfield a:
1° fait baisser la qualité globale des actifs
2° fait accélérer une stratégie de revente d’actifs (bien qu’ils disent le contraire) avec un objectif relevé à 8 milliards EUR.

Au global je déplore aussi une communication hésitante et incertaine voir la réponse faite à Valerie Guezi ci-dessous => on est en février 2019, ils ne s’engagent pas sur 2020, en gros c’est de la navigation à vue.

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Bonjour Timm,

Quelle que soit le réponse, si le management estime que certains actifs risquent de se dépréciée dans les nnée à venir, alors je trouverais ça plutôt sain de s’en séparer avan. Cela démontrerait une vision long terme. Soit une excellente chose, plutôt que de vivre au jour le jour.

J’utilise le conditionnel car au final je ne connais pas les "véritables" raisons de ces cessions d’actifs. Je ne disque des supputations.

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Dernière modification par Neo45 (16/02/2019 11h44)

Timm a écrit :

Bonjour à tous,

Un question à laquelle je ne sais pas répondre: est-ce que les ventes à marche forcé 2018-2020 sont réellement faites pour réduire la dette   (effectivement cela fait sens) ou cette rotation d´action d´actif à principalement pour but d´éviter de se retrouver dans 5 ou 10 ans avec un portefeuille ingérable et invendable?
Bien entendu c´est un peu les deux, en revanche je doute que la priorité réelle soit la réduction de la dette mais bien d´éviter de passer des moins values dans les prochaines années.

Merci

Dans la synthèse c’est écrit en gras :
The €2 Bn of disposals in 2018 and those planned for 2019 will further increase the average portfolio quality and reduce leverage. This is expected to have a short-term impact on the 2019 AREPS of approximately -90 cents.

Il est aussi écrit :
URW’s most important strategic objectives over the next two years will be to:
• Reduce leverage

Et dans la présentation détaillée : The Group plans to dispose of an additional €4 Bn of Continental European assets during the next couple of years. Completion of these disposals will take the total disposals since January 1, 2018 to €6.0 Bn, double the amount the Group announced as part of the announcement of the Transaction in December 2017.

The Group has set itself the strategic objective of deleveraging and has set a new LTV ratio target trough the cycle of between 30-40%, down from between 35-45% previously.

Donc l’objectif est bien de se concentrer que sur les malls de qualité en cohérence avec la stratégie d’URW et de profiter du cash pour réduire le LTV.  Ou l’inverse . Le develerraging est clairement un axe stratégique et pas juste une conséquence de ’j’ai du pognon, qu’est ce que je vais pouvoir en faire ?’

Les 2 objectifs sont cohérents mais vont donc avoir comme impact cette fameuse baisse du FFO le temps de consolider tout ça. Après avoir vendu 2 milliards en 2018, il est prévu de vendre 4 milliards de plus sur les prochaines années. 4 milliards d’assets qui, même de moyenne qualité, rapportent actuellement plus que le coût de la dette en face qui sera remboursé.

Dernière modification par Pit (17/02/2019 09h20)

Et moi cher ami je n’ai rien placé dans votre plume ni émis de critique à votre encontre , je me suis simplement appuyé sur vôtre texte pour écrire mon opinion personnelle sur le sujet.

Pas de panique.

Dernière modification par MisterVix (18/02/2019 10h59)

MisterVix a écrit :

4 milliards d’assets qui, même de moyenne qualité, rapportent actuellement plus que le coût de la dette en face qui sera remboursé

Le dicton dit que cest quand il fait beau qu’il faut réparer le toit, parceque quand il pleut c’est trop tard.

Je suis très content d’apprendre qu’URW se desendette quitte à accepter une période de vaches maigres (relative). C’est bien plus sain que de se gaver de dette comme beaucoup de boîtes le font actuellement, on n’a rien appris en 2008

Une foncière prend des actifs avec beaucoup de dette en collatéral. Son rôle est de s’assurer de la pérennité des actifs via rotations et développements, parce que la dette, elle, ne se dévalue pas.
Demandez aux actionnaires de WPG et CBL ! CBL est en train de se retrouver avec de la dette sans actif en face, ceux ci ayant perdu beaucoup de valeur.
Kimco par exemple est en train de finaliser une grosse phase de rotation.

On pourra juger de la pertinence du rachat de WF d’ici quelques années, quand les actifs seront intégrés.
Par exemple, sur les slides, il est indiqué que les systèmes informatiques ne sont pas encore unifiés. En clair ça veut dire que l’entreprise dépense des millions pour l’unification, a doublé les équipes…

Autre point, comme souligné dans le call de SPG, il y a eu de nombreuses fermetures dans les centres, et des travaux de redéveloppement sont en cours. Donc moins de loyer, plus de coûts de développement.

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Je ne suis pas expert des SIIC (pour le moment? :-)) mais si j’ai bien retenu quelque chose de mes lectures (merci IH) c’est que le PER est inadéquat pour qualifier les foncières.
> Il faut plutôt utiliser le Fund From Operations FFO.

Les réflexions ayant pour base le PER sont plus ou moins gravement erronées en fait.

Le problème étant effectivement que nos courtiers nous donnent volontiers le PER mais pratiquement jamais le FFO qu’il faut aller cruncher dans les documents de références. Attentions aux pièges et raccourcis donc.