Unibail-Rodamco-Westfield : un géant mondial des centres commerciaux

Les cap rate sont définis par rapport au net operating income (qui inclue les charges d’exploitation propres à l’actif en question)

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Merci Arnvald,

Pour ma part, je me lèverai aux aurores pour ça

Star déchue, le monde se bousculait au portillon à 120 - 130€ et plus personne n’en parle en période de doute. Il paraîtrait qu’LVHM à 25 de PER est mieux armé pour doubler de valeur ces prochaines années…

C’est comme si l’ascenseur avait été pris dans un sens et que personne n’avait envie de miser une bille sur le fait qu’il allait remonter

Pourtant :
- les impacts du COVID version hardcore semblent plutôt derrière nous (je touche du bois, ne sachant lire l’avenir)
- les chiffres de vente des commerçants sont revenus similaires à ceux de 2019
- la vigueur du dollar a énormément aidé dans les résultats du S1
- la remontée des taux offre un choix de gestion intéressant à la société vu son niveau d’endettement : garder une dette à un taux très compétitif alors que le monde et les ventes des occupants subissent l’inflation (optimisation de l’opérationnel) ou racheter sa dette à prix cassé (optimisation du bilan)
- Xavier Niel est engagé financièrement dans la partie
- le levier est énorme : en vision brute et hyper simplifiée, pour 1 action à 61,20 € on achète 396 € d’actif immobilier et 190 € de dette (à taux introuvable de nos jours, ce dont rêverait n’importe quel investisseur particulier)

Alors bien sûr, comme dans toutes les crises, la net asset value est sous pression (on questionne le 396 € de valeur d’actif par action quand le résultat opérationnel est de 10 €), il existe de l’incertitude sur les conditions de débouclage aux USA, on se fait peur avec la crise du siècle qui ne vient pas et l’avenir du commerce physique.

Mais pendant ce temps là, la boîte capitalise 8,5Mds pour plus de 2,6Mds de loyers attendus pour 2022.

Actionnaire @PRU=57,7

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En gros URW acte la fin du Covid sur les centres commerciaux et l’activité congrès et expositions.

Bilan encore tendu malgré une réduction de la dette (20,7 milliards d’euros ; 22,6 fin 2021)
mais disponibilités de 13,2 milliards d’euros sécurisant les échéances financières pour 36 mois.

Réaction du marché sans enthousiasme excessif
62.330 EUR +1.19%

Un autre événement qui pourrait faire varier le cours est une importante vente d’actifs aux USA.
On attend toujours …

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Concernant le dividende, j’essaye de traduire

Given the statutory results of URW SE in 2022 (+€90 Mn in 2022 and cumulated negative retained earnings of
-€2,341 Mn), the Group has no obligation to pay a dividend in 2023 for the fiscal year 2022 under the SIIC
regime and other REIT regimes it benefits from.

Consequently, URW SE’s total carry forward SIIC distribution
obligation, standing at €1,720 Mn as at December 31, 2022, will be delayed until URW SE has sufficient
statutory results to meet this obligation. These statutory results do not prevent URW SE from making
distributions out of its premium.

Je comprends que le résultat SIIC 2022 est de +€90Mn et qu’URW a un cumul de résultat négatif de -€2,341 Mn. Le premier ne couvrant pas le second, il n’y a pas d’obligation de verser de dividende SIIC. Le cumul de résultat en négatif devient €2251Mn.

Ce qui est nouveau pour moi c’est que même si il y a €1,720 Mn d’obligations SIIC en suspens et qui restent à honorer, URW ne compte le faire que lorsque les résultats SIIC permettront de couvrir cette dépense ("delayed until URW SE has sufficient statutory results to meet this obligation").

Donc là où je pensais que les versements de dividendes reprendraient normalement en 2024 (SIIC + non-SIIC) avec en plus un dividende SIIC exceptionnel pour répondre aux obligations des années sans dividende, j’ai l’impression que urw a l’intention de prendre son temps pour verser les dividendes SIIC retardés ainsi que reprendre le versement d’un dividende SIIC.
Le respect de l’engagement à reprendre le versement des dividendes en 2024 (exercice 2023) serait tenu uniquement via un dividende non-SIIC ("its premium")

Je comprends notamment que tant que les -€2251Mn de résultats "statutory" n’auront pas été écopés, il n’y a pas d’obligation de versement d’un dividende SIIC. La situation "normalisée" en terme de versement dividende n’est dont peut-être pas à attendre pour 2024.

Comment comprenez-vous ce paragraphe et cette guidance en terme de dividende ?

Dernière modification par tikou (09/02/2023 18h04)

De ce que j’ai compris de la session de Q&A (réponse de Fabrice Mouchel, le DAF)

Oui : tant que les 2,4Mds de pertes du régime SIIC ne sont pas compensées par du résultat positif, le versement des 1,7Mds n’a pas lieu d’être.

En revanche, dès la minute où on passe en positif, chaque euro de résultat doit être payé en tant que dividende, jusqu’à avoir rattrapé les 1,7Mds de dividendes en retard.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

De ma compréhension : dès que le résultat cumulé repasse en positif, chaque € de résultat doit être distribué.

Je n’ai pas trouvé dans le long communiqué la manière dont est calculé le résultat SIIC. Je présume qu’ils intègrent en partie les estimations des actifs et possiblement les cessions. Cela me semble la seule explication pour un résultat aussi négatif.

Pauriak, le 09/02/2023 a écrit :

Je suis d’accord avec vous concernant le dividende. En 2024 dividende "classique" sur 2023 (80% AREPS ?)

J’ai parcouru la présentation. Je trouve l’ensemble très positif, je suis simplement surpris par les taux utilisés pour les valorisation que je trouve faible : en comparaison du taux sans risque et du taux qu’il serait aujourd’hui nécessaire de payer pour acheter ces actifs cela me semble bien faible.

A taux de capitalisation et inflation stabilisés la rémunération d’un investissement immobilier dont les loyers sont sur le temps long indexés sur l’inflation est de la somme des deux, là où une obligation ne se résume qu’à son taux d’intérêt.

Certes aucun des deux n’est fixe et il faut prendre en compte la prime de risque. Néanmoins il est normal que ces taux de capitalisation ne montent pas de 300 bps quand les taux prennent 300 bps. De là à dire que 70 bps d’augmentation est suffisant, peut-être pas, je ne serais pas très étonné qu’ils montent à 5.5 voire 6% en cas de tensions sur les marchés immobiliers et obligataires mettant certains acteurs dos au mur.

Même dans ce cas, la valeur des actifs serait "seulement" 18.4% plus faible (6 / 4.9 = 0.816) amenant un ratio dette / valeur nette de 41% / 0.816 = 50.2%, élevé mais on est dans une hypothèse très (trop ?) pessimiste ne prenant en compte ni les cessions futures ni les loyers engrangés entre temps.

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J’ai le même problème avec Google finance :

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maxlille a écrit :

A ce propos, je ne trouve pas un ticker qui fonctionne.

Avant: ams:urw (ne fonctionne plus)
Maintenant (?): epa:urw (ne fonctionne pas)

Bonjour,

Ce ticker fonctionne chez moi avec xlsPortfolio : URW:PAR

Le tableau d’options ne fonctionne plus chez saxo pour URW. J’imagine pour la même raison.