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#26 06/08/2018 18h03

Membre (2015)
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   560  

ENTJ

Pour moi, je dirais oui ; mais ce qui compte c’est 1) l’avis du service instructeur et 2) le cas échéant l’avis du contrôle de légalité.
Edit : beaucoup de PLU sont mal rédigés ; ce sera encore pire dans le futur avec les nouveaux réglements d’ailleurs.
Mais bon bref, le cas échéant, évoquez la procédure de modification simplifiée du PLU (section 6) Code de l’urbanisme | Legifrance
Vous montrerez ainsi une connaissance et une détermination pré contentieuse…

Dernière modification par Iqce (06/08/2018 19h58)


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#27 06/08/2018 20h26

Membre (2018)
Réputation :   1  

Merci pour votre retour.
C’est bien dommage que rien ne soit clair et net … et que surtout personne dans l’administration puisse trancher … le mois d’août n’ arrange pas !
J’espere avoir des retours d’experience, car j’hesite à m’engager dans une division officielle à cause de cela.
J’ai demande s’ il y avait d’autres taxes ( egout par exemple) il m’ a repondu, je ne suis pas des impots ahah bref

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#28 06/08/2018 20h38

Membre (2015)
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   560  

ENTJ

C’est un incompétent ; en urbanisme vous ne connaîtrez que les taxes d’urbanisme, à priori s’agissant de diviser : RAS ; par contre si vous avez un nouveau raccordement sur le réseau eau usée : taxe. si ca se trouve vous avez la réponse en 3 clics sur le site de la collectivité compétente en assainissement d’ailleurs.

Mon avis : déposez un Certificat d’urbanisme opérationnel voir art L 410 1 b du code de mémoire  (je sais, les puristes vont hurler) expliquant votre projet et ils seront obligés de répondre !
Code de l’urbanisme - Article L410-1 | Legifrance

Sinon allez voir les services du contrôle de légalité (voir en préfecture qui et ou s’exerce ce contrôle) demandez un avis et retournez les voir pour leur expliquer comment bosser. Là ce sera tranché, il n’y a rien de sorcier.

C’est fou de lire ça, ce n’est pas possible que vous ayez vu un Directeur des ST ou un DGS, il y en a sur ce forum je suis sur qu’ils sont d’accord avec moi…

Dernière modification par Iqce (06/08/2018 20h40)


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#29 30/05/2019 16h24

Membre (2018)
Réputation :   0  

Bonjour a tous ,
je souhaite diviser un appartement en 2 studios
cependant celui ci est soumis a la création dune place de parking et a l’obtention du permis de louer .
Compliqué d’acheter garage ou parking dans cette zone.
compteur , évacuation et autres détails techniques  aucun problème pour diviser.
auriez vous des pistes pour être dans les coup au niveau de l’urbanisme lors de leur visite ?
Je pense notamment a la possibilité de faire un bail de colocation ?
ou louer sans passer par ce fameux permis de louer …
Je précise que les studio seront refait a neuf , meuble et équipé de manière optimale
merci d,avance pour vos retour

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[+1]    #30 01/06/2019 18h26

Membre (2015)
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   560  

ENTJ

Bonjour,

Cette disposition est désormais combattue par l’ensemble des intervenants en matière de planification (urbanisme). En effet elle est contre productive dans bien des cas : elle affirme la supériorité du "tout voiture" en dispensant les élus d’investir dans les transports en commun, les parkings de périphérie, elle rend parfois impossible la revitalisation des centres anciens où la création de toute place de voiture est impossible…Pire encore en secteur Monument Historique ou il ne faut rien démolir !

A votre place je demanderais au service de l’urbanisme si un nouveau document (PLU ou PLUi(h)) n’est pas dans les tuyaux avec suppression de cette règle.

Cela permet de mieux apprécier dans le temps les actions que vous imaginez.

Dernière modification par Iqce (01/06/2019 18h28)


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#31 06/08/2020 19h29

Membre (2013)
Réputation :   42  

Bonjour à tous, je vous fais part d’une réflexion, que j’ai mis à l’épreuve des services d’urbanisme de ma ville, après avoir consulté un avocat spécialisé en urbanisme, j’ai l’impression de rencontré un veto de principe. mais je vous expose le fruit de mes réflexions, et je veux bien confronter cela à vos divers expérience.

J’étudie (ou étudiais puisqu’apparemment on ne s’entendra pas sur le prix)un projet de division d’un immeuble dans lequel une copropriété est déjà existante, le bâtiment principal que je souhaite acheter est mitoyen d’un local commercial qui fait également partie de la copro.
Je ne me porte pas acquéreur de ce local.

L’immeuble n’a pas de partie commune toutes les entrées se faisant en accès direct depuis l’extérieur.

J’achète 3 lots d’habitation et un lot servant de garage.
Je souhaite diviser chaque lot d’habitation en 2, pour arriver à 6 appartement.
Le plui de ma ville indique clairement qu’en cas de création de lot il me faut un parking par lot.
Je dois donc trouver 6 parking. Le garage faisant 70m2, je pense pouvoir y dessiner 3 parking. il me reste à trouver 3 parkings dans un rayon de 500m (ou concession longue durée). Après enquête, c’est loin d’être gagner.

J’ai donc chercher des solutions et voici ma réflexion.

Le permis de diviser n’existe pas hors zone d’habitat dégradé.
lapisardi avocat, division pavillonnaire
Le droit de propriété doit me permettre de faire ce que je veux à l’intérieur d’un bâtiment existant.
Sont soumis à autorisation:
Les créations de surface, les modifications de façade et les changements de destinations.

Je ne suis concerné par aucun des cas ci-dessus.

Pour effectuer ma division, j’ai besoin de compteur ENEDIS, enedis, n’est pas l’urbanisme, d’après l’avocat consulté, le seul moment ou la mairie est alerté des démarches d’enedis, c’est au moment du raccordement de l’immeuble car une partie est facturée au propriétaire et l’autre à la mairie.
En l’occurence l’immeuble en question est déjà raccordé, reste à vérifier la section du câble.

Je ne vois donc pas ce qui peut m’empêcher de faire ma division et de modifier mon règlement de copropriété dans le cas d’un bâtiment non classé.
L’urbanisme me répond que je serai rattrapé au moment des calculs de taxe foncière et habitation, car les impôts me demanderaient mes autorisations.
Je ne vois pas comment, car ayant déjà effectué ce type d’opération avant la mise en place du nouveau plui, j’ai simplement envoyé un formulaire à l’administration fiscale déclarant les surfaces, nombre de salle de bains et date de fin de travaux.

Qu’en pensez vous?

Dans ce cas précis, c’est un tout petit peu plus compliqué,  le bâtiment est en zone AVAP et protégé. L’urbanisme se retranche derrière cela et me dit que dans ce cas ils sont en droit de me demander un permis pour l’aménagement intérieur.
Seulement après lecture du règlement AVAP, toutes les règles concerne l’extérieur du bâtiment.

Néanmoins mon avocat attire mon attention sur le fait qu’à minima une déclaration préalable serait nécessaire au vu du texte ci-dessous.

extrait loi a écrit :

« les travaux exécutés sur les constructions existantes ayant pour effet de modifier ou de supprimer un élément que le plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu a identifié, en application de l’article L.151-19 ou de l’article L.151-23 comme présentant un intérêt d’ordre culturel, historique, architectural ou écologique »

mais aussi en lisant l’article R.421-17 du Code de l’urbanisme:
Les travaux susceptibles de modifier l’état des éléments d’architecture et de décoration, immeubles par nature ou effets mobiliers attachés à perpétuelle demeure, au sens des articles 524 et 525 du code civil, lorsque ces éléments, situés à l’extérieur ou à l’intérieur d’un immeuble, sont protégés par un plan de sauvegarde et de mise en valeur et, pendant la phase de mise à l’étude de ce plan, les travaux susceptibles de modifier l’état des parties intérieures du bâti situé à l’intérieur du périmètre d’étude de ce plan ;

Le bâtiment que j’aurai acheté appartient à un marchand de biens qui abandonne l’opération, il n’a conservé que les 4 murs et le toit puis à recréer les dalles. la façade et les fenêtres sont changées. ils s’est arrêté là. autant dire qu’il ne reste plus rien présentant un ordre culturel écologique ou architectural.

Voila ou j’en suis sur l’hypothèse 1.

Une hypothèse 2:

J’achète le bâtiment avec en clause suspensive la sortie du local commercial de la copropriété, celui-ci étant simplement mitoyen, et la prise à ma charge du raccordement de ce local au réseau eau et electricité.
Une fois propriétaire de mon bâtiment je dissous la copropriété. Je ne crée donc aucun lot.je fais ma demande à ENEDIS qui n’a pas de raison de refuser à ma connaissance.
Dans une dizaine d’année avant la revente, je crée de nouveau une copro, afin de vendre lot par lot.

Toujours dans le cas d’un bâtiment non protégé je ne vois pas comment m’empêcher de faire cela.
Dans le cas de ce bâtiment protégé on en revient au sujet précédent, ont ils vraiment un droit de regard sur mon aménagement intérieur, alors que l’avap ne parle pas de l’intérieur du bâtiment et que le texte parlant de protéger le patrimoine existant s’applique difficilement à un immeuble dont il reste 4 mœurs et un toit.

J’ai réussi à m’entretenir avec le directeur de l’urbanisme de la ville au téléphone.
La seule réponse qu’il pouvait m’apporter était que dans tous les cas il me fallait mes parkings, mais face à mes questions, il n’avait pas d’autre éléments à m’apporter.

C’est quand même un sujet qu’il me paraît intéressant de creuser.

Bonne soirée

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#32 06/08/2020 19h54

Membre (2015)
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   560  

ENTJ

Bonjour,

J’ai déjà posté sur ce sujet, si le PLUi (ou le PLU) indique qu’il faut des places, et bien il faut des places.
Par contre, j’ai vu des collectivités s’asseoir sur cette règle (qui disparaît dans les documents récents) l’Etat n’exerçant pas son contrôle de légalité sur de tels "enjeux". D’ailleurs la collectivité peut désormais sur son seul territoire engager une procédure de Modification dite "Simplifiée" du PLUi sur un tel sujet.
NB : une AVAP je sais bien ce que c’est ; mais une zone peut être protégée à divers titre : il faut préciser.
Ensuite, je suis d’accord avec votre avocat au sujet du R421-17, sous réserve d’avoir eu les bonnes infos.
Dans l’hypothèse 1, prenez soin avec le notaire de bien mentionner que c’est le vendeur qui à détruit l’intérieur de l’immeuble ; si d’aventure l’ABF ou la DDT vous tombe dessus vous serez condamné à la remise en état.
Si le bâtiment est "protégé" oui il y a un droit de regard possible sur les travaux d’intérieur, mais précisez la protection et le classement svp.

Dernière modification par Iqce (06/08/2020 19h55)


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#33 17/11/2020 08h22

Membre (2015)
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ENTJ

Bonjour,

Le sujet revenant souvent sur le forum, je poste une jurisprudence instructive. En effet ce qui est pour moi instructif ce n’est pas le fond de l’affaire (cf supra : si le PLU dit qu’il faut des places, il faut des places) mais la manière dont le juge s’est fait son opinion.

En résumé, un particuliers à construit un bâtiment satisfaisant en théorie aux obligations de places. dans la réalité il à subdivisé le bâtiment en 2 habitations, ne satisfaisant plus aux obligations. Le juge s’est appuyé sur les annonces du particuliers qui louaient tout ou partie de ces habitations de manière saisonnière. Peu importe que le bâtiment dispose d’un seul accès, d’une seule boite aux lettres et autres artifices.
En conclusion, le maire à été trompé par une fausse déclaration (frauduleuse) puisque le particuliers savait dés le départ qu’il allait tirer des revenus des 2 logements, son intention était bien de ne pas suivre les dispositions de l’autorisation déposée et obtenue : un permis obtenu par fraude est nul, le juge demande son annulation, sans condition de délai.

Source : CAA Marseille 22/06/2020 19 MA01675 (NB : pas encore publiè à ce jour il me semble).

Dernière modification par Iqce (17/11/2020 08h24)


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