Marge de négociation d'un achat immobilier locatif ?

Bien sûr que je peux faire une offre au prix que je veux, mais l’écart entre le prix affiché et celui que je pourrais demander serait alors plus important et je ne sais même pas si l’AI proposerait alors l’offre… C’est ce qui m’inquiète car il n’a pas été de parole sur les documents qu’il devait m’envoyer. De plus, avoir modifié à la hausse en si peu de temps le prix d’un logement me semble un signe que le prix avait peut-être été mal évalué : du coup, j’ai quelques doutes sur le sérieux de l’AI…
Je précise que dans la zone où je prospecte, les biens n’ont pas pris +9% en un mois ! C’est le seul ! La comparaison avec les prix immobiliers d’il y a deux ans ou avec les tarifs aériens est tirée par les cheveux et n’est pas pertinente avec le cas présent.

Bernard2K a écrit :

Quelle ne fut pas ma surprise de découvrir que nous n’avez fait aucune offre ! Comment espérez-vous avoir quoi que ce soit à espérer sur un bien où vous n’aviez pas fait d’offre ?

Eh bien il me semble qu’avant de faire une offre, on se renseigne et on visite. J’ai demandé des informations que je n’ai pas obtenues. J’attends de savoir par exemple le montant de la taxe foncière, les comptes rendus d’AG, le DPE etc. Et selon, je planifie une visite ou pas. Là je ne peux pas encore faire d’offre dans la mesure où je ne sais même pas si le bien est rentable !

Larsan a écrit :

Eh bien il me semble qu’avant de faire une offre, on se renseigne et on visite. J’ai demandé des informations que je n’ai pas obtenues. J’attends de savoir par exemple le montant de la taxe foncière, les comptes rendus d’AG, le DPE etc. Et selon, je planifie une visite ou pas. Là je ne peux pas encore faire d’offre dans la mesure où je ne sais même pas si le bien est rentable !

Ah mais vous n’avez même pas visité ? Comment voulez-vous que l’AI vous prenne au sérieux si vous ne vous donnez même pas la peine de vous déplacer ?

De plus, la taxe foncière et les charges de copro ne sont que la partie émergée de l’iceberg, ces documents ne vous permettent en aucun cas de savoir si le bien a du potentiel ou pas.

Pour ça, il faut d’abord aller sur place et étudier les lieux, voir s’il y a un piège (absence de luminosité, etc.) ou au contraire, une source de rendement non exploitée (possibilité de transformation du bien, etc.).

Après la visite, vous décidez si le bien vous intéresse ou pas, et si c’est le cas, vous demandez les documents qui vous servent à affiner vos calculs et établir une offre ; et seulement à la fin vous la confrontez au prix demandé.

Bref, j’ai l’impression que vous faites les choses à l’envers !

Dernière modification par dangarcia (09/02/2020 12h37)

Les charges de copropriété, taxe foncière, les comptes rendus d’AG sont des documents importants qu’il ne faut pas négliger.

J’ai vu beaucoup d’appartements avec des charges monstrueuses….(gardien, chauffage collectif, espace vert important à entretenir, piscine etc…etc….) c’est charges représentaient parfois plus de 3 mois de loyer voir plus!

La taxe foncière aussi peut jouer un role important, pour un même type de bien, j’ai vu des taxes foncière passer presque du simple au double pour quelques dizaines de mettre de distance…..

Et enfin, les rapports d’AG permettent de savoir si des gros travaux sont à venir….ce qui pourrait engranger de gros frais voir une revente du bien avec forte décote si l’investisseur n’a pas les reins assez solide pour assumer…

Donc nouveaux investisseurs ne négligeaient pas ces informations très importantes.

Dernière modification par Rick (09/02/2020 12h57)

Bonjour,

C’est le marché de l’offre et la demande…
Ils peuvent augmenter de 9, 15, 20%, s’il y a un acheteur à ce prix il n’y a rien de malhonnête. C’est le même principe dans l’autre sens, si un bien a du mal à se vendre une offre plus basse peut provoquer les mêmes réactions que vous.

Déjà le premier conseil quand on achète un bien immobilier est de ne pas se précipiter sauf si le prix vous semble tellement bon que c’est une affaire à ne pas louper. Si le prix vous semble trop haut alors il ne faut pas montrer votre intérêt pour le bien.

A priori de ce que je comprends vous avez manifesté votre intérêt sur le bien de façon importante. Peut être que plusieurs personnes ont eu la même réaction ce qui a poussé le vendeur à revoir ses prétentions (de concert avec l’agent immobilier qui a pour but de vendre au meilleur prix et qui est dans le camp du vendeur).

Auriez vous fait pareil que le vendeur?

La seule manière maintenant de revenir à une situation en votre faveur et d’aller voir le bien, de ne pas manifester votre intérêt et votre enthousiasme, et d’attendre avant de faire une offre. Quand je dis attendre, je parle de laisser l’agent immobilier revenir vers vous pour prendre votre intérêt (si c’est le cas c’est qu’il n’y a pas foule il vous rappellera) et vous serez alors en position pour négocier

Je rejoins totalement.

Au début je voyais que la rentabilité…je faisais des offres très basses même si le bien avait vraiment du potentiel et était déjà sous valorisé.

Du coup, j’ai loupé pas mal de bonnes affaires dans des zones tendues bien évidement.

Dans une zone où il n’y que très peu d’acheteur, mon discours n’est pas le même car là les marges de manoeuvre ne sont pas les mêmes pour l’acheteur.

Dernière modification par Rick (09/02/2020 14h18)

Nous envisageons de rentrer en France dans 3-4 ans, voilà pourquoi nous voudrions investir dans la ville où nous avons déjà un logement, notre RP, actuellement louée en nu. Nous n’envisageons pas d’acheter avec la famille pour l’instant mais elle peut être de bon conseil et visiter pour nous (ce qu’elle a déjà fait la semaine dernière). J’ai conscience que ce n’est pas facile à gérer (notre maison est louée et gérée par une agence), mais dès que nous rentrerons, nous pourrons nous occuper nous-mêmes de notre/nos location(s).
Quant à l’idée d’attendre d’être rentrés pour investir, bien sûr que c’est la logique même, nous en sommes conscients, mais cela décale notre crédit et comme nous ne sommes plus très jeunes, nous voulons commencer le plus vite possible pour que nous ayons fini de payer avant la retraite On va essayer de commencer par une petite surface pour éviter les trop gros problèmes.
Investir dans mon pays actuel n’est pas du tout une bonne idée pour plein de raisons (qualité de construction, monnaie etc.), surtout que nous n’allons pas rester très longtemps.

NB pour Dangarcia, je n’ai pas senti de reproche dans votre message, pas de problème et merci pour vos conseils

@dangarcia :
J’ai déjà expliqué dans ma présentation pourquoi je souhaitais commencer à investir dans l’immobilier : je souhaite dans quelques années diminuer mon temps de travail si possible (mais sans doute m’y suis-je prise trop tard), et surtout augmenter ma retraite qui ne sera pas bien grande (d’où l’importance de ne pas attendre trop longtemps vu mon âge).