Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#51 11/01/2019 04h01 → Achat de foncières cotées en bourse à crédit ? (siic à crédit)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

Je cherche un moyen de faire un crédit amortissable ou non de longue durée (10 ans minimum) à un taux attractif (< 3%) pour acheter des actions.

Au delà des risques inhérents à ce type d’opération (je sais), connaîtriez-vous un moyen concret de le faire ? Existe-t-il une possibilité de changer l’affectation d’un prêt immobilier par exemple ?

Je suis éligible au prêt étudiant.

Je peux aussi souscrire à un emprunt auprès de mon courtier (non amortissable et à taux variable eonia + 1.5%) mais le problème avec cette solution étant que si mes actions chutent en dessous d’un certain montant, le courtier peut alors forcer la vente des positions pour se renflouer.

Je pensais aussi à l’idée de roller sur plusieurs années des crédits à la consommation d’un an (pour profiter d’un taux d’intérêt bas) mais si un jour j’ai un soucis pour renouveler les crédits ça m’obligerait à vendre certaines de mes actions (ou toutes) dans la précipitation.

Qu’en pensez-vous ?

Hors ligne

 

#52 11/01/2019 07h36 → Achat de foncières cotées en bourse à crédit ? (siic à crédit)

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   397 

liabou a écrit :

Qu’en pensez-vous ?

Que vous courrez à votre perte.

Votre présentation est trop succinte pour permettre de savoir comment vous répondre réellement, mais si vous êtes éligible au prêt étudiant, je suppose que vous n’êtes pas très agé et sans beau revenu.

A partir de là, emprunter sur une longue période risque d’être très compliqué. Ne comptez pas trouver de banque vous suivant sans nantissement.
Pour les prêts à la consommation… j’en ai pris un il y a quelques années. Cette année j’ai voulu le "roller", mais malgré un bon salaire on me l’a refusé.
Enfin pour l’achat d’actions sur marge, c’est à peu près votre seule solution, mais cela nécessite de faire des apports et de gérer la marge raisonnablement (on ne prend pas un levier x2 sans avoir les reins solides à coté). Si vous êtes juste question capacité d’épargne, ne visez pas plus de x1.3.

Difficile d’être moins vague sans en connaitre davantage sur votre situation.


La vie d'un pessimiste est pavée de bonnes nouvelles…

En ligne

 

#53 11/01/2019 07h36 → Achat de foncières cotées en bourse à crédit ? (siic à crédit)

Membre
Réputation :   36 

Bonjour,
commencez pas votre banque.

Pour ma part, j’ai bénéficié d’un crédit de 25 000 euros sur 10 ans à 2.02 net.

J’ai pris un petit montant, sinon il me proposait :
- jusqu’à 100 000 euros sur 10 ans à 2.02% en crédit amortissable avec 921.03€ de mensualité,
- jusqu’a 100 000 euros sur 10 ans à 2.67% en crédit in fine avec 222.50€ de mensualité.

Néanmoins, ce type de crédit n’est pas proposé à tout le monde. Dans mon cas, j’ai pu bénéficier des conditions de "banque privée". Je n’ai pas pris d’assurance.

Cordialement

Dernière modification par rocc (11/01/2019 07h36)

Hors ligne

 

#54 11/01/2019 11h11 → Achat de foncières cotées en bourse à crédit ? (siic à crédit)

Membre
Réputation :   40 

Bonjour,

J’ai fais l’opération suivante récemment:

- Pret Boursorama de 10.500 € @ 0,946 % sur 48 mois.
- Mensualité de 223 €
- apport de 2.760 €
- revenu des dividendes mensualisé (avant IR) de 67,25 € (807 € annuels)
- possibilité d’allonger la durée du crédit à 60 mois après 7 mois sans incident.
- Après 7 mois cela me fera un effort d’épargne d’une centaine d’euro mensuels.

J’ai acheté une dizaine de foncières, dont voici la liste:

https://i.imgur.com/Ur9hg6D.png

C’est la première fois que je faisais cela, donc j’ai souhaité jouer petit.
L’idée est qu’une fois le financement terminée, je garde ces foncières ad vitaem eternam, et que les revenus me servent à financer une nouvelle opération de ce genre.
Grosse pondération sur URW qui représentait, selon moi, une très belle opportunité.
Cette opération représente environ 10% de mon patrimoine financier.

Principal inconvénient: il faut faire une avance du remboursement du crédit, car beaucoup de mes foncières versent leur dividende annuellement.

Déontologie : actionnaire d’une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Dernière modification par dfranck (11/01/2019 11h13)

Hors ligne

 

#55 11/01/2019 12h42 → Achat de foncières cotées en bourse à crédit ? (siic à crédit)

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   412 

rocc a écrit :

Bonjour,
commencez pas votre banque.

Pour ma part, j’ai bénéficié d’un crédit de 25 000 euros sur 10 ans à 2.02 net.

J’ai pris un petit montant, sinon il me proposait :
- jusqu’à 100 000 euros sur 10 ans à 2.02% en crédit amortissable avec 921.03€ de mensualité,
- jusqu’a 100 000 euros sur 10 ans à 2.67% en crédit in fine avec 222.50€ de mensualité.

Néanmoins, ce type de crédit n’est pas proposé à tout le monde. Dans mon cas, j’ai pu bénéficier des conditions de "banque privée". Je n’ai pas pris d’assurance.

Cordialement

Est ce que ce crédit est adossé à un portefeuille/PEA/AV détenu dans cette même banque ?

Hors ligne

 

#56 11/01/2019 13h08 → Achat de foncières cotées en bourse à crédit ? (siic à crédit)

Membre
Réputation :   36 

ZeBonder, ce crédit n’est adossé à rien du tout.

La banque n’a rien exigé (pas de garantie, ni assurance, etc.). Je peux le rembourser par anticipation sans pénalité.

De plus, je ne fais pas de cachoterie. J’avais expliqué à mon banquier que c’était pour investir en bourse, même si je n’avais aucune obligation à lui dire.

Néanmoins, je précise que c’est dans le cas d’un "crédit banque privée". Il n’est pas accessible à tout le monde. J’avais même obtenu le remboursement de la moitié des frais de dossier et de mes ordres d’achats mais pour l’instant les sommes ne m’ont pas été remboursées mais je sais que cela viendra.

Dernière modification par rocc (11/01/2019 13h10)

Hors ligne

 

#57 11/01/2019 13h51 → Achat de foncières cotées en bourse à crédit ? (siic à crédit)

Membre
Réputation :   

J’ai peut être une bonne solution.

Les banques font des prêt lombards, mais le problème c’est que si les actions/obligations chutent, on peut se retrouver à devoir les vendre. De fait seules les obligations semblent assez stable pour se permettre un prêt lombard.

Pourtant les banques acceptent de faire des crédit pour des biens immobiliers physique ( alors qu’en réalité, ce ne sont que des actifs comme le pourrait être action/obligations) qui paradoxallement, peuvent eux aussi baisser de 70-90 % comme les actions ( places de parking, village en dépeuplement etc ) mais là les banques ça leur pose pas de problème et ils ne saisiront pas votre bien si votre bien se retrouve décoté de 90%. Paradoxe, paradoxe.

Donc le meilleur moyen pour utiliser l’effet levier de faire des crédit long à taux bas, c’est de faire des crédits sur des biens immobilier.
Ou acheter des entreprises qui utilisent l’endettement de façon massive pour se dégager de la marge ( mais on prend de gros risques alors )

Les prêt conso-étudiant sont beaucoup trop court sur la durée ( et trop faible dans leur montant ) pour espérer pouvoir faire un bénéfice substantiel sur l’opération, et il faut pouvoir être sur des les renouveler et à bon taux sinon on court à sa perte.

Enfin, ce n’est que mon humble avis et pas une vérité absolue, bien entendu.

Dernière modification par Michel1993 (11/01/2019 13h52)

Hors ligne

 

#58 11/01/2019 14h01 → Achat de foncières cotées en bourse à crédit ? (siic à crédit)

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   412 

Les prêts Lombard sont intéressants ( surtout en EURO, vu la faiblesse des taux d’intérêts ), parce que contrairement aux prêts de type Boursorama il n’y a pas d’échéance, vous ne payez que les intérêts, c’est une sorte de "découvert autorisé" adossé à des actifs.

Hors ligne

 

#59 11/01/2019 15h30 → Achat de foncières cotées en bourse à crédit ? (siic à crédit)

Membre
Réputation :   

Merci pour vos réponses.

Faith a écrit :

Votre présentation est trop succinte pour permettre de savoir comment vous répondre réellement, mais si vous êtes éligible au prêt étudiant, je suppose que vous n’êtes pas très agé et sans beau revenu.

J’ai 20 ans, je perçois entre 5 000 et 12 000€ par mois de rémunération nette de part mes activités entrepreneuriales (régime micro-entreprise + SASU). J’ai un an et demi d’activité. Je n’ai néanmoins aucune charge à payer et mes revenus sont en quasi majorité réinvestis soit dans mon compte titre, soit dans mes activités professionnelles. J’ai actuellement un capital de 122 000€ entièrement investi dans un compte titre et 2 000€ d’épargne.

Faith a écrit :

Pour les prêts à la consommation… j’en ai pris un il y a quelques années. Cette année j’ai voulu le "roller", mais malgré un bon salaire on me l’a refusé.

C’est intéressant à savoir. Quel était le motif du refus ? Vos revenus ont-ils baissé entre temps ?
Ça me refroidit pas mal à l’idée de passer par ces crédits de consommation du coup, à moins d’en trouver un qui puisse aller au delà d’un an et conserver un taux attractif.

Si j’opte pour un achat d’action sur marge effectivement je ne compte pas dépasser x1.3 d’autant plus que je suis exposée à un risque de change, toutes mes actions étant en $ (essentiellement REIT/MLP).

rocc -> C’est un prêt qui me conviendrait parfaitement. Par banque privée qu’entendez-vous ?
Ça m’intéresserait aussi de savoir brièvement votre situation, pour savoir si ce type de prêt me serait accessible.

dfranck -> J’ai effectivement déjà entendu parler de Boursorama, visiblement il faut un compte avec 4 mois d’ancienneté pour solliciter un prêt. Je vais en ouvrir un prochainement, même si je souhaiterais emprunter d’avantage.
Si vous me permettez une remarque, HCP n’a que peu d’intérêt aux valorisations actuelles si on la compare à vos autres foncières médicales comme Ventas ou même Welltower.

En ce qui concerne le prêt lombard ça revient à la même chose que ce que me propose déjà mon courtier avec l’achat sur marge.

Dernière modification par liabou (11/01/2019 15h31)

Hors ligne

 

#60 11/01/2019 19h55 → Achat de foncières cotées en bourse à crédit ? (siic à crédit)

Membre
Réputation :   36 

rocc a écrit :

Néanmoins, ce type de crédit n’est pas proposé à tout le monde. Dans mon cas, j’ai pu bénéficier des conditions de "banque privée".

Je reviens sur mon message pour répondre à Liabou et aux personnes qui m’ont contacté par messagerie.

Je suis au Crédit Agricole mais j’ai obtenu mon crédit via le service Banque Privée.

La banque privée est en quelque sorte une banque dans la banque. Elle s’adresse à une clientèle qui détient un certain patrimoine et/ou répond à certains nombres de critères.

C’est pour cela que j’insistais sur le fait que ce type de crédit n’est pas accessible à tout le monde et que connaître mon agence ou mon conseiller ne sera pas de grande utilité.

Je pense qu’il est important de dialoguer avec son conseiller. Il faut aussi avoir la chance de tomber sur la bonne personne. Pour ma part, j’avais déjà connaissance de ce crédit. Mon conseiller n’avait pas pensé à me le proposer de prime abord. C’est moi qui lui en ai parlé.

Dernière modification par rocc (11/01/2019 19h58)

Hors ligne

 

#61 11/01/2019 21h50 → Achat de foncières cotées en bourse à crédit ? (siic à crédit)

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   123 

Je trouve intéressante les possibilités suivantes :

1/ prêt étudiant 1%< 50k sur 10 ans
2/ Boursorama 30k 0,946% sur 4 ans
3/ prêt immobilier amortissable (Stephane a écrit sur l’inconvenvient du prêt un fine) pour scpi ou siic, il faudra alors faire la tournée des banques avec un joli profil : épargne / revenus et projet bien défini qui idéalement dégage un CF+ sinon s’autofinance sinon reste dans vos capacités d’endettement.

Hors ligne

 

#62 11/01/2019 23h47 → Achat de foncières cotées en bourse à crédit ? (siic à crédit)

Membre
Réputation :   

ZeBonder a écrit :

Il y a un risque sous-estimé : le risque de contrepartie, pour les CFD c’est votre courtier qui est votre contrepartie, vous ne détenez pas réellement l’action : si le celui-ci fait faillite, vous avez tout perdu.

Tout à fait…

Hors ligne

 

#63 12/01/2019 07h15 → Achat de foncières cotées en bourse à crédit ? (siic à crédit)

Membre
Réputation :   

Je ne suis que débutant avec les crédit bourso, mais si je lis bien le formulaire de demande de prêt, il doit être possible de faire rouler sa dette. Il y a un délai de 45 ou 50 jours après l’obtention d’un crédit ou on ne peut pas demander un autre prêt. Mais à l’issue de ces 50 jours, il est possible de demander un prêt pour racheter d’autres crédits en cours. Il doit donc être possible de racheter régulièrement et donc de prolonger son échéance. Cela à l’avantage d’être gratuit, car la prolongation d’un prêt en cours est facturé 30€ d’après les conditions tarifaires.

Hors ligne

 

#64 12/01/2019 08h15 → Achat de foncières cotées en bourse à crédit ? (siic à crédit)

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   123 

Boursorama m’a refusé 2 crédits personnels non affecté à 1 an d’ecart et a rajouté qu’il n’en autorisait pas 2 en même temps.

Ils ont accepté par contre un 2eme prêt affecté sur devis (et non facture) de voiture. Ça serait passé également pour des travaux. Donc ça se tente, je ne pense pas qu’ils vont venir vérifier si j’ai bien acheté ma voiture, ce que j’ai évidemment fait.

De mémoire, en cumulant ces 3 offres ont peut donc obtenir 30 + 50 + 75k = 155k sur 4 ans à 0,946% sans frais de dossier ni assurance avec pour seules conditions : capacité d’endettement et devis.

Dernière modification par Malolechat (12/01/2019 14h10)

Hors ligne

 

#65 12/01/2019 13h10 → Achat de foncières cotées en bourse à crédit ? (siic à crédit)

Membre
Réputation :   

J’ai 2 crédits et 1 AST en cours chez eux. J’allais réagir à votre propos, puis je me suis souvenu qu’un de mes 2 prêts a été affecté (souscrit avec un devis - devis de remplacement de portes et de volets) et pas le second.

Dernière modification par leportois (12/01/2019 13h11)

Hors ligne

 

#66 12/01/2019 15h32 → Achat de foncières cotées en bourse à crédit ? (siic à crédit)

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   146 

Pour "rouler" sa dette, il faut un prêt in fine, donc une avance sur titre chez Boursorama.

Il n’y a aucun intérêt à racheter un prêt amortissable avec un autre prêt identique.

A titre personnel, j’ai déjà racheté un prêt non affecté Boursorama à 2% avec un prêt à 1%, donc c’est possible. Désolé pour le hors sujet.

Dernière modification par Trahcoh (12/01/2019 15h36)

Hors ligne

 

#67 12/01/2019 15h38 → Achat de foncières cotées en bourse à crédit ? (siic à crédit)

Membre
Réputation :   

Si je rachète un crédit sur lequel il reste 3 ans par un nouveau crédit sur 4 ans, je réduis ma mensualité. Sachant que chez bourso, le premier critère pour l’attribution semble être la charge mensuelle totale car c’est quasiment la seule chose demandée lors d’une demande de prêt.

Hors ligne

 

#68 12/01/2019 15h52 → Achat de foncières cotées en bourse à crédit ? (siic à crédit)

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   146 

Il s’agit donc de prêts différents. Pouvez-vous nous exposer l’intérêt de ne pas prendre tout de suite le prêt le plus long? Et détailler le surcroît de revenu attendu?

Hors ligne

 

#69 12/01/2019 18h44 → Achat de foncières cotées en bourse à crédit ? (siic à crédit)

Membre
Réputation :   

les prets conso boursorama sont des offres promotionnelles, et la durée habituelle est de 48 mois. Il arrive que ce soit 36 mois, c’est moins intéressant. Ces offres permettent de profiter d’un taux de 0,95%.
Souscrire un nouveau pret pour rembourser un ancien, je vous accorde qu’il s’agit alors d’un nouveau pret, mais c’est bien dans ce sens la que j’entendais le fait de "rouler" sa dette.

Pour préciser : si on ne choisit pas tout de suite la durée plus longue c’est qu’au départ cette durée n’est pas disponible au taux "promotionnel".

Dernière modification par leportois (12/01/2019 18h46)

Hors ligne

 

#70 12/01/2019 21h27 → Achat de foncières cotées en bourse à crédit ? (siic à crédit)

Membre
Réputation :   

En ce moment chez Boursorama, le taux promo de 0.95% est pour les prêts de 12 à 24 mois. Beaucoup moins intéressant.

Hors ligne

 

[+1]    #71 13/01/2019 17h19 → Achat de foncières cotées en bourse à crédit ? (siic à crédit)

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   123 

« Boursorama m’a refusé 2 crédits personnels non affecté à 1 an d’ecart et a rajouté qu’il n’en autorisait pas 2 en même temps. »

Correction :

Autant pour moi, mes propos sont inexacts : Boursorama autorise plusieurs prêts conso non affectés mais dont la somme est inférieure ou égale à 30k.

Exemple j’ai remboursé 20k sur 30 d’un prêt,  je peux demander un nouveau prêt de 10k.

Hors ligne

 

#72 13/01/2019 19h41 → Achat de foncières cotées en bourse à crédit ? (siic à crédit)

Membre
Réputation :   40 

Excellente information !
Je pensais avoir joué petit, peut être renterai-je l’opération sur mon portefeuille de SIIC l’année prochaine.

Hors ligne

 

#73 16/01/2019 19h14 → Achat de foncières cotées en bourse à crédit ? (siic à crédit)

Membre
Réputation :   14 

Bonjour à tous,
En ce moment, pour ceux qui cherchent une durée plus longue, vous avez des conditions intéressantes dans les  Crédit Agricole (en tout cas ceux de Toulouse).

Sans être "banque privée", car je n’ai qu’un petit crédit immo chez eux, et rien d’autre, voici la proposition qu’ils m’ont faite, datant de la semaine dernière en crédit conso :

- prêt 45 000 euros
- durée 10 ans
- taux 2.15%
- sans assurance décès
- sans garantie
- frais de dossier 150 euros
- échéance 418.48 euros

pas de nantissement, remboursement par anticipation sans pénalité.

Dernière modification par Juskicissava (16/01/2019 19h16)

Hors ligne

 

#74 15/03/2019 15h50 → Achat de foncières cotées en bourse à crédit ? (siic à crédit)

Membre
Réputation :   71 

J’ai lu avec intérêt toutes les discussions de ce fil, j’ai régulièrement fait des prêts conso et AST via Boursorama avec les taux < 1%, cependant je reste sur ma faim.
Le montage n’est pas optimal, financer un investissement long terme avec un prêt court terme.

Étant propriétaire bailleur, ce qui m’intéresserait fortement, c’est la possibilité d’obtenir un prêt, en contrepartie d’un nantissement ou hypothèque (crédit hypothécaire) d’un bien immobilier.

Comme l’objectif ultime de mon investissement locatif est la revente du bien à l’échéance du prêt immobilier, cela permettrait de bénéficier en avance, du fruit de la vente future.

Exemple: j’emprunte 100.000 EUR pour acheter un appartement sur 20 ans, au bout de 10 ans le capital restant dû est de 50.000 EUR, serait-il possible d’obtenir un financement de 50.000 EUR (qui correspond potentiellement à la valeur de mon actif) sur 10 ans ?

Idéalement il s’agirait d’un prêt in fine, avec remboursement du capital lors de la vente du bien immobilier (on peut rêver).

Je me suis renseigné auprès du courtier meilleurtaux (en l’espèce meilleurtauxsolutions), simulation pour 50.100 EUR sur 10 ans, prêt amortissable uniquement.

Le taux serait de 4.3% (le taux inclus l’ensemble des frais rétribuant tous les intermédiaires), donc peu intéressant je trouve.
Sur une durée plus longue, le taux est plus faible (le coût fixe du prêt est amorti sur 20 ans au lieu de 10 ans) on est à 3.80%

Dernière modification par maxlille (15/03/2019 17h08)

Hors ligne

 

#75 18/03/2019 07h38 → Achat de foncières cotées en bourse à crédit ? (siic à crédit)

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   376 

Bonjour !

Il y a longtemps que j’ai fait des calculs, qui relativisent l’intérêt de cette démarche.
Car :
- sauf astuce spéciale, les intérêts de l’emprunt ne sont pas déductibles ;
- il n’est pas facile de trouver suffisamment de foncières permettant une diversification avec un rendement élevé.

Exemple de calcul : https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9187_rdt_fe.jpg
Notez que j’ai :
- retenu un rendement des foncières de 6,50 % net de frais de courtage et autres droits de garde ;
- ignoré les frais de dossier ;
- ignoré les risques de variation des actions ;
- utilisé le PFU par souci de simplification ;
- utilisé le taux d’emprunt indiqué par MaxLille ;
- ignoré le temps passé.

Perso, je réalise quand même quelque chose d’un peu similaire, mais en passant par la Marge d’InterActive-Broker et des foncières (ou des préférentielles) américaines, bermudiennes, monégasques… 

Car on déduit du calcul qu’un élément très important pour le rendement global de l’opération, c’est le coût de l’emprunt. Et un compte sur Marge d’IB permet des taux entre 1% et 2 % (pour l’Euro).

Dernière modification par M07 (18/03/2019 08h50)


M07

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech