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Forums des investisseurs heureux

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#26 10/06/2011 09h38 → Achat de foncières cotées en bourse à crédit ? (siic à crédit)

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merci Valery,

avec quel banque avez vous reussi à negocier une absence de frais de tenue de compte mensuel pour votre SCP?

merci d’avance

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#27 11/06/2011 10h21 → Achat de foncières cotées en bourse à crédit ? (siic à crédit)

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Vincent a écrit :

- Déclenchement de l’appel de marge : à partir de 5% de décalage entre le prix d’achat et le prix constaté sur le marché pour la personne que je connais mais là aussi ça se négocie. En général, l’Appel de Marge se déclenche plus rapidement. Pour combler le trou, on peut soit remettre au pot en versant du cash en collateral, soit liquider ses titres en prenant la perte. Si une banque vend les titres avant de demander un appel de marge, ceci peut être lié à une baisse violente de la valeur d’un titre ou à un problème transitoire de trésorerie cash chez le client. Si le client ne peut pas verser immédiatement du cash, je ne suis pas étonné de voir des établissements liquider les titres sans se poser de questions. A mon sens, la perte ne dépassera jamais la valeur du titre nanti, la banque liquidera la position avant qu’il ne soit trop tard. Au final, le risque est porté d’abord et avant tout par le souscripteur du crédit

Merci à Vincent pour ces précisions. L’appel de marge, ça fait quand même très peur car il ne faut pas oublier que la bourse est et demeurera très volatile, surtout vu les conditions économiques en Europe et aux US. Donc faire un prêt pour "investir" en bourse n’est pas forcement de tout repos (psychologiquement). La sagesse doit l’emporter sur la gourmandise !

Je rappelle aussi que le nantissement d’un PEA par exemple implique le blocage totale de celui-ci. On ne peut plus faire d’opérations d’achats/ventes. Ceci n’est pas anodin, car bloquer un PEA pour quelques années sans faire aucun mouvement suppose de la réflexion sur sa composition au long terme.

Pour résumer, l’achat de SCPI à crédit reste encore intéressant, malgré la remontée des taux qu’il faut surveiller, grâce à la déductibilité des intérêts et aux statuts sécurisants des SCPI. L’achat de sociétés (foncières ou non) en bourse via un crédit Lombard ou consommation reste bien plus risqué : nantissement (blocage de fonds et risque d’appel de marge), aucune déduction, profil de risque des sociétés supérieurs au SCPI. Le jeu en vaut-il la chandelle dans un marché boursier à son prix ?

Gilles (Objectifs Liberté)
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#28 14/06/2011 19h27 → Achat de foncières cotées en bourse à crédit ? (siic à crédit)

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avec un peu de retard je réponds concernant le nantissement de mon PEA :
-je conserve l’entière liberté de gestion du PEA : achat/vente
-le PEA est bloqué à la banque pendant la durée de l’emprunt (je ne peux pas procéder à des rachats partiel).

Par contre j’ai été dans l’obligation de transférer ce PEA dans la banque avec laquelle j’ai monté le dossier d’emprunt. Les frais de transactions y sont bcp plus élevé que chez binck (fois 3).
En contrepartie j’ai obtenu:
-absence de frais de tenue de compte et de frais de gestion/garde.
-remboursement anticipé du prêt sans frais

Le prêt amortissable de 150ke sur 10 ans me revient au total à 186ke soit un remboursement mensuel de 1557euro. Sur la base d’un rendement constant à 5% et d’un ré-investissement des dividendes, mon capital devrait me générer des revenus de 7000 (année 1) à 11000 euros (année 10) hors revalorisation du capital. La fiscalité IS étant neutralisée par l’amortissement de l’emprunt et des intérêts de la rémunération du compte courant associés.

Le même montage en optant pour l’IR avec PFL de 31.3% générerait 5 à 7000 euros par an de revenu.
On voit là tout l’intérêt d’opter pour l’IS afin de capitaliser les revenus.

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#29 01/08/2013 14h12 → Achat de foncières cotées en bourse à crédit ? (siic à crédit)

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Bonjour,

Je ne demandais s’il n’est pas interessant - compte tenu de la fiscalité - de créer un SCI imposé à IS pour acheter à credit des foncieres cotées.

Quels sont vos avis à ce sujet:

1-sur le cout annuel d’un tel montage (paiement d’un expert comptable pour valider les comptes, etc…)
2-est ce possible d’obtenir un credit pour acheter des foncieres cotees en Bourse?
3-si oui à 2, quelle banque est specialisée dans ce domaine en France?

Merci pour votre aide.

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#30 01/08/2013 14h29 → Achat de foncières cotées en bourse à crédit ? (siic à crédit)

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1) quelques k€ et qqs heures de travail aussi
2) c’est difficile !


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#31 03/10/2013 01h05 → Achat de foncières cotées en bourse à crédit ? (siic à crédit)

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Je confirme qu’il est difficile d’obtenir un financement bancaire pour l’achat à crédit de parts de SIIC.

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#32 23/11/2015 07h41 → Achat de foncières cotées en bourse à crédit ? (siic à crédit)

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Je ressort le sujet pour citer les ETF leveragés. J’ai découvert les ETF Proshares hier. Merci Nicolas Bazard. Celui ci-permet de doubler le montant investi:

ProShares Ultra Real Estate (ETF): NYSEARCA:URE quotes & news - Google Finance

Il restitue 2x la performance quotidienne du Dow Jones U.S. Real Estate Index. Il s’agit bien de la performance quotidienne, donc la performance annuelle n’est pas multipliée par 2. Pour simplifier, si l’index est sur une tendance ascendante, l’ETF fait plus que x2, mais en cas de crash ça multiplie par plus que fois 2 la sous performance de l’index. C’est le béta slippage.

Je trouve que c’est un bon candidat pour l’investissement en bas de cycle, nous en sommes loin. Je pense aussi qu’il ne faut pas oublier de matérialiser ses performances régulièrement.

Dernière modification par Trahcoh (23/11/2015 07h44)

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#33 16/05/2017 18h40 → Achat de foncières cotées en bourse à crédit ? (siic à crédit)

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Après m’être intéressé de près au ETF, et avoir creer un portefeuille d’ETF dans un PEA, pour du lazy, (Merci à Epargnant 3.0) je me suis lancer dans la lecture du livre de notre hote… et surtout de l’actualité récente des REITS, notamment une force décote.

Suite à un entretien avec ma banquière elle me confirme que je peux obtenir un pret de 2 à 30K€ sur une période de 12 à 60 mois. l’utilisation des fonds restent à mon entière discrétion!

taux pour 24 mois : 2,30%
taux pour 60 mois 3,30% TAEG hors assurance (je ne suis pas obligé de la prendre, confirmé)

je souhaite donc saisir cette opportunité de taux conso "bas", pour acheter des REITs actuellement décotées et dont l’avenir semble intéressant

typiquement :

VEREIT
Kimco Realty
CBL & Associates
WP carey
Life storage
Cube smart

dans le marché porteur du moment (mais non décotée):
Digital reality Trust

En UK:
- Land Securities Group au UK

et pour rester en EUR et avec un rendement correct :
Mercyalis, (Icade et Unibail Rodamco sont déjà beaucoup remontées)

Après je n’ai pas encore étudié vraiment dans le détail chacune d’elle (et je vais le faire avant d’investir bien sur, car je devrai faire un choix (pour éviter la multiplication des lignes & frais), mais si vous avez des remarques, ou d’autres suggestions de REIT  je suis preneur bien-sur!

Mon raisonnement est le suivant, j’ai lu pas mal de post et épingles du forum mes conclusions sont les suivantes:

SCPI = immo francais principalement, j’ai déjà 3 immeubles je souhaite me diversifier géographiquement (mais cela amène la devise…)

SCPI en nu propriété = pourquoi pas mais moins de plus value à espérer, point positif, pas d’impots supplementaires (TMI 30% dans mon cas)

SCPI dans SCI à l’IS trpo compliqué et couteux pour les sommes que je peux engager dans les 5 ans à venir (mais c’est un objectif à moyen terme)

REIT:  le taux crédit conso je peux profiter d’un double levier (mon crédit et celui de la REIT) et avec la décote esperer une plus value. (je ne vais pas investir de l’argent dont j’ai besoin mensuellement pour être clair (300/400€ de mensualité)
imposition à 30% si notre président fait ce qu’il a dit (des promesses!? nous verrons bien, je ne base pas mon investissement dessus)
Dernier point positif, achat en 1 seule fois donc frais réduit (par rapport à de l’invest mensuel de la même somme que la mensualité de crédit) mais cela fixe un unique point d’entrée (pas de lissage du PRU)
et aussi la liquidité du produit, si besoin… par rapport au SCPI. les dividendes seront réinvestis dans l’achat de part supplémentaire (support à définir)

Suis je complètement égaré ou cela semble viable?


Still on the rat race loop… for how long? 20 years at least!

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#34 16/05/2017 19h02 → Achat de foncières cotées en bourse à crédit ? (siic à crédit)

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Je suis une stratégie identique à celle que vous souhaitez mettre en place à la différence près que j’utilise le levier proposé par mon courtier Interactive Brokers car j’ai déjà un CTO chez eux.

Pourquoi ne regardez-vous pas les REIT canadiennes?

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#35 16/05/2017 19h05 → Achat de foncières cotées en bourse à crédit ? (siic à crédit)

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J’ai lu la fin du fil sur COMINAR…

Plus sérieusement je ne sais pas, avez vous des fortes décotes actuellement en vue (mais avec un horizon rassurant… )?

Mon CTO est chez Binck, je ne pense pas qu’il propose ce type de levier (quoique je vais vérifier, quels sont les coûts que cela engendre chez votre courtier?)


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#36 16/05/2017 20h14 → Achat de foncières cotées en bourse à crédit ? (siic à crédit)

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De fortes décotes, je n’irai pas jusque là, mais des REITS avec dividende pérenne > 5% (mensuel qui plus est!) comme REI et NWH m’intéressent fortement!

IB propose 2,41% en USD et 1,5% en CAD en ce moment (taux annuel), mais évidemment le montant susceptible d’être prêté dépend de l’actif que vous possédez et de sa qualité (je vous laisse lire les sujets relatif à Interactive Brokers et au fonctionnement de la marge sur le forum)

J’étais chez Binck avant et je n’ai rien vu de la sorte chez eux

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#37 16/05/2017 20h54 → Achat de foncières cotées en bourse à crédit ? (siic à crédit)

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Euh, Cominar ou CBL font combien depuis le début d’année ?

NB : même si j’aime bien la dernière et que je suis actionnaire, je ne ferai pas de all-in.

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#38 16/05/2017 21h20 → Achat de foncières cotées en bourse à crédit ? (siic à crédit)

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CBL est dans ma liste… c’est typique la cible de mon idée


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#39 16/05/2017 22h23 → Achat de foncières cotées en bourse à crédit ? (siic à crédit)

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Bonsoir,
Les foncières us et canadiennes continuent de chuter cette semaine et ce soir…
Avec le TMI à 30% d’Alex44, le risque est de gagner en dividendes fiscalisés ce qui est perdu rapidement en moins-values non fiscalisées. J’ai acheté il y a quelques jours une louche d’actions Simon Property Group qui sont déjà à -4%… soit quasiment le dividende annuel. Je vais moyenner car les fondamentaux sont bons.
Chute des foncières, chute aussi de l’USD/EUR, prêt et fiscalité des dividendes. C’est peut-être un peu risqué pour un achat one shot. Sauf si l’on est sur un point bas, mais qui peut savoir.

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#40 17/05/2017 08h50 → Achat de foncières cotées en bourse à crédit ? (siic à crédit)

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effectivement les dividendes seront fortement taxés… (c’est pour cela que les SCPI en nu pro m’intéressait beaucoup! mais trop FR et plus compliqué (frais entrée, rendement à la baisse…)


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#41 17/05/2017 10h20 → Achat de foncières cotées en bourse à crédit ? (siic à crédit)

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Attention, toutes les REITs sont sous attaque en ce moment  des shorters qui parient sur la chute du Retail. C’est à mon avis exagéré, mais il faut privilégier des REITs avec un bilan clean au niveau dettes et un dividende pérenne.

De ce point de vue, dans la liste d’Alex, Cominar ne rentre pas dans les critères (mais Dream Office pour les Canadiennes oui).

WPC est une de celles qui résistent bien, comme Ventas ou Realty Income, mais ces REITs de qualité offrent un dividende relativement faible.

CBL (ou son équivalent WPG) sont plus risquées (malls de qualité inférieure), mais ont une dette maitrisée. Tout dépend de l’analyse de la chute du retail que l’on fait.

Paradoxalement, les mREITS, malgré la hausse des taux, sont intéressantes en terme risque/profits. CYS par exemple offre un dividende >12% au prix actuel et résiste très bien (retour total depuis le début de l’année 8,2%, effet de change défavorable compris).

AMF : je possède la majorité de ces titres.

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#42 23/05/2017 17h51 → Achat de foncières cotées en bourse à crédit ? (siic à crédit)

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Je me posai également cette question du crédit conso pour l’achat de titres, mais j’aurai souhaité  plutôt un panier dETF versant un dividende mensuel qui couvrirai le prélèvement du crédit conso .

Difficile de trouver dans la jungle.

Je ne suis d’ailleurs pas restreint aux foncières, un tracker nasdaq ou orienté rendement pourrait être une option.  Il y a évidement VEREIT ou  realty income qui proposent un dividende intéressant mais je préfère ne pas tout mettre dans le même panier.

Avec les taux proposés par boursorama de 0,95 % il y a un an, évidement le risque de ne pas couvrir le prélèvement mensuel par le rendement était minime, mais les taux actuels sont plus de l’ordre de 1,95 - 2,20 % .

Dernière modification par tikitoi (23/05/2017 18h36)

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#43 24/05/2017 07h58 → Achat de foncières cotées en bourse à crédit ? (siic à crédit)

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Dividendes mensuel ne pas oublier les fnb

Pdi Pci mortgage

Couverture du dividende et versement chaque année d’un versement exceptionnel en décembre

PCI: PDI Or Bust - PIMCO Dynamic Credit Income Fund (NYSE:PCI) | Seeking Alpha

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#44 24/05/2017 08h12 → Achat de foncières cotées en bourse à crédit ? (siic à crédit)

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Tikitoi, Boursorama fait une promotion en ce moment, le taux des prêts personnels est à 1,15%.

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#45 24/05/2017 09h24 → Achat de foncières cotées en bourse à crédit ? (siic à crédit)

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pitivier a écrit :

Dividendes mensuel ne pas oublier les fnb

Pdi Pci mortgage

Couverture du dividende et versement chaque année d’un versement exceptionnel en décembre

PCI: PDI Or Bust - PIMCO Dynamic Credit Income Fund (NYSE:PCI) | Seeking Alpha

Les FNB , C’est des trackers  ?

le NYSE:PC, je vois le rendement annuel , mais pas le montant du dividende mensuel.
PDi a connu des difficultés avec ses fonds il me semble, avec de grosse décollectes.

Pas de suggestions de tracker européens mensuels ?

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#47 29/05/2017 11h15 → Achat de foncières cotées en bourse à crédit ? (siic à crédit)

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Bonjour,

Je n’ai pas fait le crédit conso encore, j’ai déplacé 3000€ d’un CEL pour les mettre sur mon CTO pour amorcer des lignes.

500€ de Kimco
500€ de CYS
500€ de WPG
500€ de CBL
500€ de Vereit
650€ de WPC

Je dois aller voir la banquière pour une ligne de 5K€ à 2% sur 60 mois. mensualité de 97€ (assu décès comprise, mais je ne souhaite pas la prendre, j’attends sa confirmation, cela me coûterai  aussi cher que le crédit lui même!)


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#48 31/05/2017 12h36 → Achat de foncières cotées en bourse à crédit ? (siic à crédit)

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Bonjour,

Je pense investir à crédit sur des foncières de la zone euro. Je me limite à cette zone géographique car, au regard des politiques monétaires actuelles, je ne souhaite pas rajouter une risque "devise" en plus (alors que j’aurai déjà l’effet de levier).

Pour information Boursorama propose des crédits sur 48 mois à 1,15 %.

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