Visite d'un immeuble de rapport : quel sont les points à vérifier ?

Bonjour à tous,

je me permets ce "up" car je viens d’écrire un email long comme le bras avec tout plein de questions à un vendeur d’un immeuble de rapport avec lequel j’ai déjà échangé par téléphone et qui m’avait envoyé un dossier (google drive) avec quelques documents et photos.

Je me suis dit que ce serait l’occasion de repayer un peu à cette communauté pour tout ce qu’elle m’a appris.

Au téléphone j’ai déjà clarifié certains points, en particulier que tout est de la location nue, plus un local commercial.

Remarque : je vais cross-poster sur ces deux fils de discussion :
- Investissement immobilier ancien : une check-list pour bien investir… : Investissement immobilier ancien : une check-list pour bien investir…
- Montant maximum pour un premier investissement immobilier locatif ? : Montant maximum pour un premier investissement immobilier locatif ?

L’annonce précisait entre autre :

Deux corps de bâtiments : 1 R+2 et 1 R+4. Les parties communes ont été refaîtes à neuf récemment. Il n’y a aucun travaux à prévoir. Comprenant 8 lots : 1 local loué par la mairie ; 3 * T3 ; 3 * T2 ; 1 studio ; 2 (grandes) caves. Bien au sein d’une SCI à l’IR, possibilité de vendre la SCI. Rendement brut de 10%

Mon email :

Bonjour M. XXX,

Je vous confirme mon intérêt sérieux pour le bien.

Souhaitant gagner un maximum de temps avant toute démarche en clarifiant les points les plus classiques, je me permets de vous addresser cette liste de questions. Je m’excuse d’avance pour sa longueur, mais elle a l’avantage de couvrir presque tout ce qui peut être bloquant et évite ainsi que nous perdions tous les deux notre temps.

Pouvez-vous ainsi m’en dire un peu plus sur les biens (je ne pense pas avoir trouvé ces informations dans le dossier que vous m’avez transmis) :

  1.)  Combien de compteur d’eau y a-t-il ? Un par logement ? Sont-ils "officiels"/"divisionnaires" ou n’y en a-t-il qu’un seul pour tout le(s) batiment(s) ? Bref, le nombre de compteurs eau correspond-il bien au nombre de lots + 1 (pour les parties communes) ?

  2.)  Combien de compteur d’électricité y a-t-il ? Un par logement ? Sont-ils "officiels"/"divisionnaires" (au sens de EDF / ERDF) ou n’y en a-t-il qu’un seul pour tout le(s) batiment(s) ? Bref, le nombre de compteurs électriques correspond-il bien au nombre de lots + 1 (pour les parties communes) ?

  3.)  Le chauffage est-il centrale ou individualisé ? Si centrale : fioul ou gaz. Si individualisé : chauffage électrique (panneaux rayonnants / radiateurs à inertie ou convecteurs électriques) ?

  4.)  Y a-t-il une ou des places de parking associées avec l’immeuble / les logements ? Si oui, combien et où ?

  5.)  Quelles sont les échéances / renouvellement pour les différents baux ? Depuis combien de temps sont les différents locataires dans les différents logements ?

  6.)  A combien se montent les charges ? Sont-elles directement et intégralement répercutées sur les loyers ? Fonctionnez-vous "au forfait" ?

  7.)  Pratiquez-vous la récupération de la taxe sur les ordures ménagères auprès de vos locataires ?

  8.)  Quel est le potentiel de travaux réalisable dans la première année ? (a priori pas les parties communes, mais quid d’autres potentiels ?)

  9.)  Quel a été votre taux de vacances locatives sur les derniers 5 ans ?

  10.)  Quel a été votre taux de revalorisation des loyers sur les derniers 5 ans (0%, 50% de l’IRL, 100% de l’IRL, plus ?)

  11.)  Quels (gros) travaux ont été effectués sur les derniers 10 ans ? (toiture, ravalement façade…)

  12.)  Y a-t-il un ou des ascenceurs ? Si oui, sont-ils aux dernières normes et combien l’entretien coûte-t-il annuellement ?

  13.)  Quelle proportion des vitres sont des double-vitrages ou ont été refaîtes récemment ? (0%, 30%, 100%…)

  14.)  Quelle proportion des logements sont aux dernières normes électriques (incluant nombre et hauteur des prises, et disjoncteurs différentiels) ? Thermiques ? Canalisations ? Boîtes aux lettres ? Détecteurs de fumées ? Détecteurs de CO ? … ? (0%, 30%, 100%…)

  15.)  Les diagnostiques nécessaires à la vente ont-ils déjà été tous fait ? (amiante, plomb, DPE, …)

  17.)  Quelle proportion des loyers/logements sont assurés par la CAF ou autres sources "sociales" ? Dans ce cas, sont-ils versés directement sur votre compte à vous, ou sur celui du locataire ?

  18.)  Cherchez-vous à vendre uniquement en direct ou à travers une ou des agences également ? Dans ce cas, avez-vous une préférence entre les deux ?

  19.)  En cas d’aménagement de lot (depuis la première construction du bien), ont-ils été correctement déclaré à la mairie ou aux autorités compétentes ? (exemple : transformation d’une chambre de bonne sous les combles en un studio). Bref, le nombre de lots au cadastre correspond-il bien au nombre réel d’appartements ?

  20.)  Quelle est la qualité de l’isolation thermique en générale ? (intérieure ? extérieure ? laine de roche ? polystyrène )

  21.)  Quelle est la qualité de l’isolation phonique en générale ? En particulier entre logement ? (mur porteur, cloison, isolation phonique spécifique… ?)

  22.)  Pouvez-vous m’en dire plus sur les locataires et leurs profiles ? (Etudiants, Familles, Couples, Jeunes, Moins jeunes…)

  23.)  Quel est l’équipement pour la ou les portes d’entrée : Interphone ? Vigik ? Simple code ? Badge magnétique ?

  24.)  Y a-t-il une ou des sécurités anti-feu dans l’immeuble (a priori pas d’obligations légales, mais ce serait un plus) ? (Exemple : portes coupe-feu, issues de secours, détecteurs de fumée, pas de matériaux inflammables ni d’encombrants dans les parties communes…)

  25.)  Le terrain est-il concerné par un plan de prévention des risques naturels et industriels (PPRI) ? En particulier d’inondation (étant sur l’île…) ?

  26.)  Quels sont les projets futurs au voisinage du terrain ? (La mairie a-t-elle récemment mis à jour son plan d’urbanisme pour le quartier ?)

  27.)  Y a-t-il un ou des jardins / espaces verts associés avec le(s) bâtiments ? Si oui, quel(s) logement(s) en sont officiellement les bénéficiaires ?

  27.)  Quel(s) logement(s) sont officiellement les bénéficiaires des deux caves mentionnées ?

  18.)  Quelle proportion des portes sont des portes trois-points et/ou blindées et/ou ont été refaîtes récemment ?

  29.)  De quand date la structure ? (année initiale de la construction ?)

  30.)  Humidité : Les logements sont-ils équipés de ventilations particulières ? (naturelle, simple flux, double flux, VMC, VMI…)

  31.)  Quel(s) logement ont un vis-à-vis ? Quel(s) logement ont moins de une fenêtre par pièce (en particulier en incluant la salle de bain) ?

  32.)  Quelle est la nature des volets ? (velux, volets roulants, volets à panneaux…?)

  33.)  La zone est-elle protégée ? (Au sens de l’urbanisme ? Au sens de la biodiversité ? Relativement à l’architecte des bâtiments de France ? … ?)

  34.)  Les salles de bains sont-elles toutes carrelées ? Au sol ? Aux murs ?

  35.)  Quels sont les types de revêtements aux sols dans les différents logements ? (Lino, Parquets, Parquets flottant, Carrelage, … ?)

  36.)  Quels sont les types d’éviers dans les différents logements ? (Simple ou double bacs ? Inox ou porcelaine…?)

  37.)  Quels logements disposent de machine à laver la vaisselle ? de machine à laver le linge ? de machine à sécher le linge ? Quels logements disposent de suffisamment de place et de branchement pour cela ?

Encore une fois, je m’excuse du nombre de question, mais j’espère que cela nous permettra d’avancer plus vite et je vous confirme mon intérêt sérieux pour le bien.

Cordialement,
Christophe

Bonne journée à tous les forumeurs.

Le propriétaire a répondu ! (et sous 24h en plus !).

Un point que je n’avais pas mentionné (ni dans mon post ni dans l’email-fleuve) : les impayés. Pour les problèmes de paiements, je crois me souvenir que lors de la conversation téléphonique le propriétaire m’a dit qu’un ou deux locataires sont en défaut de paiement mais que l’assurance loyer impayé avait pris le relais. Info (prioritaire) à vérifier. Je suppose par ailleurs que si vraie, alors deux principaux points à voir sont :
- l’assurance prendrait-elle de relais pour moi aussi ou pas ?
- pourquoi sont-ils en défaut et cela affecte-t-il la dégradation des logements ?
 

perecastor a écrit :

NB2 : Si immeuble détenu en SCI, demander à voir les comptes des quelques dernières années. Vous y trouverez la plupart des données clés (loyers, vacances, charges courantes, taxe foncière, assurance PNO, CFE…).

Merci de ce conseil, très pertinent.

Gamma76 a écrit :

Pour en revenir au sujet du forum, voici d’après ma petite expérience (auprès d’une vieille battisse transformée en copro et qui a été totalement mal découpée…), les points (plus détaillés) qu’il faut idéalement avoir sur un immeuble/copro (liste non exhaustive dont certains points ont déjà été évoqués) :
…

Merci beaucoup pour votre retour très détaillé effectivement.

Pruls a écrit :

Merci pour ce retour! Pfiou, je serai surpris qu’il vous réponde autre chose que de venir visiter… Si le proprio connait aussi bien son immeuble que ce qu’implique la réponse aux questions, je serai surpris qu’il vende à un prix intéressant.

perecastor a écrit :

Check-list intéressante mais n’espérez pas un retour exhaustif et par écrit du propriétaire, au mieux il y répondra partiellement lors de votre visite. Il vous faudra ensuite travailler de votre côté pour collecter les informations restantes.

DDtee a écrit :

Si les questions sont sans doute pertinentes, vous risquez sérieusement de "barber" votre interlocuteur avec un questionnaire aussi formalisé. Il me semble qu’aucun des vendeurs auquel j’ai acheté n’aurait répondu… D’autre part,tout savoir avant la visite laisse moins d’espace à la négociation, les mauvaises surprises sont de bons leviers

J’en fut surpris aussi mais le propriétaire répondit sous 24h, assez complétement. Je suis sûr qu’il y aura suffisamment de mauvaises surprises pour faire office de levier

Comme il est à 600 km et que tout est loué, la visite sera moins aisée à mettre en place. C’est aussi pour cela que j’ai préféré faire un long questionnaire avant d’essayer de faire une visite.

Oui, il faut évidemment tout vérifier soi-même et avec des sources sûres qui plus est. L’avantage d’avoir sa réponse avant et qu’en cas de différence on peut s’interroger sur son honnêteté et on peut utiliser cela comme levier "mauvaise surprise".

Update : Voici le retour du propriétaire, sous 24h ! :

1.)  Combien de compteur d’eau y a-t-il ? Un par logement ? Sont-ils "officiels"/"divisionnaires" ou n’y en a-t-il qu’un seul pour tout le(s) batiment(s) ? Bref, le nombre de compteurs eau correspond-il bien au nombre de lots + 1 (pour les parties communes) ?
  Il y a un compteur principal par batiment et un compteur dicvisionnaire par appartement
 
   2.)  Combien de compteur d’électricité y a-t-il ? Un par logement ? Sont-ils "officiels"/"divisionnaires" (au sens de EDF / ERDF) ou n’y en a-t-il qu’un seul pour tout le(s) batiment(s) ? Bref, le nombre de compteurs électriques correspond-il bien au nombre de lots + 1 (pour les parties communes) ?
1 compteur par appartement + 1 compteur pour les parties communes

   3.)  Le chauffage est-il centrale ou individualisé ? Si centrale : fioul ou gaz. Si individualisé : chauffage électrique (panneaux rayonnants / radiateurs à inertie ou convecteurs électriques) ?
Chauffage indsividuel electrique

   4.)  Y a-t-il une ou des places de parking associées avec l’immeuble / les logements ? Si oui, combien et où ?
  Non

   5.)  Quelles sont les échéances / renouvellement pour les différents baux ? Depuis combien de temps sont les différents locataires dans les différents logements ?
Voir tableau Excel

   6.)  A combien se montent les charges ? Sont-elles directement et intégralement répercutées sur les loyers ? Fonctionnez-vous "au forfait" ?
Voir Compte rendu de gestion Foncia

   7.)  Pratiquez-vous la récupération de la taxe sur les ordures ménagères auprès de vos locataires ?
Oui

   8.)  Quel est le potentiel de travaux réalisable dans la première année ? (a priori pas les parties communes, mais quid d’autres potentiels ?)
Nèant

  9.)  Quel a été votre taux de vacances locatives sur les derniers 5 ans ?
Aucune vacance locative n’est à envisager tant la demande est forte et les péavis sont en général de 3 mois ce qui klaisse largement le temps ded trouver un locataire

  10.)  Quel a été votre taux de revalorisation des loyers sur les derniers 5 ans (0%, 50% de l’IRL, 100% de l’IRL, plus ?)
Plus que l’IRL

  11.)  Quels (gros) travaux ont été effectués sur les derniers 10 ans ? (toiture, ravalement façade…)
L’immeuble est entretenu de façon régulière et chaque appartement est rénové à chaque départ de locataire

  12.)  Y a-t-il un ou des ascenceurs ? Si oui, sont-ils aux dernières normes et combien l’entretien coûte-t-il annuellement ?
Non

  13.)  Quelle proportion des vitres sont des double-vitrages ou ont été refaîtes récemment ? (0%, 30%, 100%…)
0%

  14.)  Quelle proportion des logements sont aux dernières normes électriques (incluant nombre et hauteur des prises, et disjoncteurs différentiels) ? Thermiques ? Canalisations ? Boîtes aux lettres ? Détecteurs de fumées ? Détecteurs de CO ? … ? (0%, 30%, 100%…)
100% pour les detecteurs de fumée et les BAL pour l’électricité je pense au mois la moitié.

  15.)  Les diagnostiques nécessaires à la vente ont-ils déjà été tous fait ? (amiante, plomb, DPE, …)
Oui.

  17.)  Quelle proportion des loyers/logements sont assurés par la CAF ou autres sources "sociales" ? Dans ce cas, sont-ils versés directement sur votre compte à vous, ou sur celui du locataire ?
1 perçu par moi

   18.)  Cherchez-vous à vendre uniquement en direct ou à travers une ou des agences également ? Dans ce cas, avez-vous une préférence entre les deux ?
En direct uniquement

   19.)  En cas d’aménagement de lot (depuis la première construction du bien), ont-ils été correctement déclaré à la mairie ou aux autorités compétentes ? (exemple : transformation d’une chambre de bonne sous les combles en un studio). Bref, le nombre de lots au cadastre correspond-il bien au nombre réel d’appartements ?
Oui

   20.)  Quelle est la qualité de l’isolation thermique en générale ? (intérieure ? extérieure ? laine de roche ? polystyrène )
Moyenne

   21.)  Quelle est la qualité de l’isolation phonique en générale ? En particulier entre logement ? (mur porteur, cloison, isolation phonique spécifique… ?)
Moyenne

   22.)  Pouvez-vous m’en dire plus sur les locataires et leurs profiles ? (Etudiants, Familles, Couples, Jeunes, Moins jeunes…)
Plutot jeune célibataire

   23.)  Quel est l’équipement pour la ou les portes d’entrée : Interphone ? Vigik ? Simple code ? Badge magnétique ?
Aucun

   24.)  Y a-t-il une ou des sécurités anti-feu dans l’immeuble (a priori pas d’obligations légales, mais ce serait un plus) ? (Exemple : portes coupe-feu, issues de secours, détecteurs de fumée, pas de matériaux inflammables ni d’encombrants dans les parties communes…)
Non

   25.)  Le terrain est-il concerné par un plan de prévention des risques naturels et industriels (PPRI) ? En particulier d’inondation (étant sur l’île…) ?
Je pense que oui

   26.)  Quels sont les projets futurs au voisinage du terrain ? (La mairie a-t-elle récemment mis à jour son plan d’urbanisme pour le quartier ?)
Je n’ai pas d’information à ce sujet

   27.)  Y a-t-il un ou des jardins / espaces verts associés avec le(s) bâtiments ? Si oui, quel(s) logement(s) en sont officiellement les bénéficiaires ?
Non, seulement une cour

   27.)  Quel(s) logement(s) sont officiellement les bénéficiaires des deux caves mentionnées ?
Aucun

   18.)  Quelle proportion des portes sont des portes trois-points et/ou blindées et/ou ont été refaîtes récemment ?
Toutes

   29.)  De quand date la structure ? (année initiale de la construction ?)
Je ne sais pas

   30.)  Humidité : Les logements sont-ils équipés de ventilations particulières ? (naturelle, simple flux, double flux, VMC, VMI…)
Grille

   31.)  Quel(s) logement ont un vis-à-vis ? Quel(s) logement ont moins de une fenêtre par pièce (en particulier en incluant la salle de bain) ?
le batiment A n’a pas de vis a vis.Tous

   32.)  Quelle est la nature des volets ? (velux, volets roulants, volets à panneaux…?)
Volet en bois

   33.)  La zone est-elle protégée ? (Au sens de l’urbanisme ? Au sens de la biodiversité ? Relativement à l’architecte des bâtiments de France ? … ?)
Je pense que c’est une zone ABF a cause de l’abbaye

   34.)  Les salles de bains sont-elles toutes carrelées ? Au sol ? Aux murs ?
Oui

   35.)  Quels sont les types de revêtements aux sols dans les différents logements ? (Lino, Parquets, Parquets flottant, Carrelage, … ?)
Il y a de tout

   36.)  Quels sont les types d’éviers dans les différents logements ? (Simple ou double bacs ? Inox ou porcelaine…?)
Il y a de tout

   37.)  Quels logements disposent de machine à laver la vaisselle ? de machine à laver le linge ? de machine à sécher le linge ? Quels logements disposent de suffisamment de place et de branchement pour cela ?
Je ne fournis pas ce type d’électroménager mais les branchement existe dans tous les appartements

Dernière modification par Christof (08/09/2015 09h58)

vous donnez la réponse dans la question ; en effet si vous faites tout pour assurer la bonne conservation de l’immeuble dans le temps, si vous êtes assuré (…) que voulez vous qu’il vous arrive ?
A l’inverse, si l’immeuble menace ruine avec arrêté de péril du Maire ou du Préfet, évidemment on va venir vous chercher en responsabilité, je peux vous donner des exemples récents sur Romans sur Isère (26) par exemple ou sur Andance Serrière (07), mais même dans ces cas ou pourtant cela semble évident, à coups d’avocats, les responsables passent parfois entre les mailles

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