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Forums des investisseurs heureux

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#176 18/09/2017 19h37 → Aides au logement : faut-il réduire les aides au logement ? (aide, apl, logement)

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[Rastignac] Une référence et un exemple personnel.

1/ La référence : Je préfère les Echos, plus fiable que BFM en général :

Voir « Nous avons un budget d’APL de 19 milliards d’euros, un budget d’aides au logement de 30 milliards d’euros, ce qui est le record en Europe, avec en corollaire : pas suffisamment de logements et des loyers trop importants. Il y a donc un problème », a déclaré le ministre sur RTL. « Quand on met 1 euro de plus sur l’APL, ça fait 78 centimes de hausse des loyers : il faudra bien sortir de ce système qui est pervers », a-t-il poursuivi.
En savoir plus sur ]APL : une réforme globale des aides au logement promise pour l?automne
Il rajoute plus bas que le coût de fonctionnement du système est de 600 millions par an.

2/ L’exemple d’un étudiant au tournant des années  90.
J’habitais en chambre de bonne, dans un bon quartier un peu ennuyeux (VIIe arrondissement, aux Invalide), dans une belle chambre de bonne de 16m2 que je payais 900 francs par mois, vers 1987-90. Les loyers étaient stabilisés depuis quelques années. Les APL pour étudiants n’existaient pas. Lorsque j’ai voulu changer, dans le même immeuble, pour une chambre comparable, j’ai dû payer 1 200 francs vers 1991-92, soit 33% de hausse, juste après l’instauration des APL. Devant ma surprise, les propriétaires m’avaient gentiment prévenu que les APL étendues aux étudiants avaient changé la donne, et que la chambre ne coûtait "réellement" que 800 ou 1 000 francs, une fois les APL déduites…
Les APL pour étudiants et jeunes actifs ont été mises en place par Rocard, Premier Ministre (1988-91), pour soulager la facture logement. Mon cousin, diplômé d’une grande école de province et consultant bien payé, a ainsi bénéficié des APL lorsqu’il s’est installé à Paris… L’objectif, à courte vue, est atteint au début, mais dès que les locataires s’en vont, les loyers montent et les APL vont dans la poche des bailleurs… Et je précise que je suis devenu un bailleur…

Conclusion
A mon avis les APL devraient être réservées aux catégories en souffrance, tels les chômeurs de longues durées, RSA, adultes handicapés, et supprimées pour les autres. Je ne vois pas pourquoi l’Etat paye des gens qui louent dans des quartiers chers de centre ville, alors qu’il existe des quartiers excentrés moins chers, surtout en Ile de France où le système de transport en commun est efficace…
A mon sens, l’Etat doit s’occuper des pauvres et des gens qui souffrent réellement ; pour le reste, son intervention dans le marché du logement m’apparaît contre-productive, avec un mélange d’idéologie, de démagogie électoraliste et de magouilles locales… Un des beaux scandales de cette période fut l’affaire du logement des enfants d’Alain Juppé, alors adjoint au maire de Paris : propriétaire d’appartements, il avait obtenu une belle résidence de la mairie à prix cassé, après moult réparations, pour son fils Laurent, accessoirement ingénieur diplômé de Centrale Paris… Voir Le fils Juppé locataire privilégié de la Ville de Paris - Libération
Les classes moyennes bénéficiant d’un HLM et s’y accrochant sont un autre exemple de cette dérive.

Rastignac

Dernière modification par Rastignac (18/09/2017 20h25)


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#177 19/09/2017 09h02 → Aides au logement : faut-il réduire les aides au logement ? (aide, apl, logement)

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Eldoradoimmo a écrit :

Hello,

Le président Macron vient de demander aux méchants propriétaires rentiers de prendre à leur compte la baisse des APL

Quelle idee pleine de bon sens et issue d’une réflexion approfondie et documentée

Je suis 100% d’accord avec lui.
Il devrait même supprimer les APL complètement, cela pourrait être facilement payé par les propriétaires. Il suffit de leur demander gentiment

Je propose egalement que la part d’ISF qui ne sera plus perçue par l’Etat avec la prochaine réforme soit compensée par une hausse sur la rente immobiliere

C’est vraiment génial parce qu’un immeuble ne peut pas s’exiler à l’île Maurice

Qu’en pensez vous ?

Bonjour,

La proposition de Macron n’est pas forcément démagogique, mais je dirais plutôt « populiste ». En retirant l’argent des « pauvres locataires » il faut bien mentionner les « les riches proprios » 
Je n’étais pas macroniste pendant les élections 2017, mais finalement plutôt favorable à sa politique même en étant lourdement investi dans l’immobilier physique et je vais expliquer pourquoi.

Je trouve que le pouvoir publique doit inciter aux investissements. Les investissements peuvent être passifs (type rentier, AV, REIT, SCPI etc.) et dynamiques (actions). Ce sont mes propres termes très simplifiés.
Si le président veut vraiment avoir un pays dynamique, il est difficile de le voir comme un « ami des rentiers ». Cela ne va pas dire que les rentiers doivent nécessairement être massacrés, mais je ne vois rien allant dans ce sens pour le moment. Mais au même temps, il doit y avoir une concurrence saine entre les pouvoirs publiques (qui veulent vous faire prendre des risques) et les investisseurs qui cherchent à minimiser ces risques. Donc il n’y a rien d’anormale dans cela……
Et surtout je trouve que c’est une erreur de commencer à vendre à chaque fois que les lois changent. La stratégie de diversification de la tranche immobilière du patrimoine entre physique, REITs et SCPI à crédit reste à mon avis valable. En effet les lois peuvent favoriser/défavoriser telle ou telle sous-tranche, mais c’est la vie……

Pour info je detiens mon immobilier via une SARL ce que peut paraitre une usine à gaz au premier vue, mais finalement me protège pas mal des reformes touchant les particuliers. J’hésitais avant de crée mon entreprise foncière (car c’est très rare) mais finalement je me sens plus protégé, car la législation « corporate » ne change que très rarement.

J’ai toujours un espoir que Macron attaque le sujet des impayés (surtout intentionnels = escroquerie des locataires) et simplification des expulsions en cas des impayés. Ca serait un vrai « game changer » dans le domaine. Les assurances des impayés peuvent perdre leur intérêt et dégager plus de rentabilité, l’acceptation des nouveau locataires sera plus facile et les « petits malins locataires » seront à la rue sans pouvoir trouver à se reloger à cause des mauvaises références.

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#178 19/09/2017 09h45 → Aides au logement : faut-il réduire les aides au logement ? (aide, apl, logement)

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L’exemple de l’étudiant des années 90 : je louais déjà depuis un moment à des étudiants locataires bénéficiaires d’APL…
Sur le marché ou j’investissais déjà en 1987, les APL ont favorsié l’accès à des logements décents. Comparer la qualité du parc de l’époque à celui d’aujourd’hui serait instructif, visible à l’oeil nu.
Il y a toujours eu et il y aura toujours des propriétaires comme des locataires qui abusent, mais en tirer des conclusions générales me laisse dubitatif.

Sur le coût : on peut tout faire dire à des données chiffrées, les politiques excellent à nous expliquer tout ce qui coûte cher à l’Etat depuis 15 ans… avec l’excellence des résultats que l’on connaît : une politique d’aménagement du territoire absurde avec des déserts grandissants sauf où ils ont leurs principaux intérêts pour les plus influents…

Considérer que les prix de l’immobilier sont trop élevés sans se soucier des coûts concrets de construction ou maintien en état me paraît un raccourci facile. Les prix ne sont pas partout - et de très loin- ceux de Paris, Toulouse, Bordeaux etc

Dernière modification par Range19 (19/09/2017 09h48)

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#179 19/09/2017 14h14 → Aides au logement : faut-il réduire les aides au logement ? (aide, apl, logement)

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@range19
J’ai peur que votre mémoire vous joue des tours : c’est vers 1989-1990 que se généralisent les APL pour étudiants. Tout mon entourage étudiant d’alors a rempli les dossiers, à peu près en même temps. L’augmentation des loyers de chambres de bonne sur Paris a pris 30%, quelques années après ce "progrès". Pour l’amélioration des chambres de bonne sur Paris, beaucoup ont été regroupées dans les années 90-2000 pour être vendues en studio, d’autres ont reçu quelques investissements, comme une douche. Mais pour l’essentiel du parc, il y a peu de changement, si ce n’est que nombre de propriétaires se sont retirés du marché en raison des exigences de la nouvelle réglementation de 1989 sur la surface minimale des pièces.

Rastignac


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#180 19/09/2017 14h43 → Aides au logement : faut-il réduire les aides au logement ? (aide, apl, logement)

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Ma mémoire est approximative, certes… à 1 ou 2 ans près.
Ma douce moitié a acheté son premier logement avec un prêt conventionné qui lui donnait droit à une APL en 1985 ou 86. Elle était étudiante, fameux moyens pour les familles "aisées" de bénéficier d’un système biaisé à l’époque
Ma première acquisition au même moment : je me souviens du montage du dossier avec justement un financement permettant le conventionnement. Public visé : les bénéficiaires de l’APL pour ce premier studio.
Il n’y a pas que les étudiants (y compris gâtés) qui bénéficiaient des APL.
Ne pas être conventionné était un discriminant négatif pour les petites surfaces… Puis l’ALS a réglé le problème.

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#181 19/09/2017 16h28 → Aides au logement : faut-il réduire les aides au logement ? (aide, apl, logement)

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le bouclage des aides au logement (généralisation des aides sous condition unique de ressources) a débuté en janvier 1992.

L’Insee a publié une étude très bien documentée sur l’effet de cette généralisation des APL, par comparaison des logements aidés / non aidés avant/après 1992-93 (grosso modo avant/après généralisation des APL) (ÉCONOMIE ET STATISTIQUE N° 351, 2002). Il s’agit d’une étude empirique relativement factuelle, qui porte sur la période 1984-1999

je vous avoue humblement ne pas avoir décortiqué dans le détail le modèle économétrique sous-jacent mais plusieurs choses ressortent assez clairement :

- Cette généralisation des APL a clairement poussé les loyers à la hausse (i.e. hausse supérieure à la hausse ’naturelle’ des loyers).

- Hausse d’abord expliquée par l’accession de nombreux foyers à de logements de meilleure qualité (plus grand, meilleure qualité de construction etc.)

- …mais aussi par une augmentation des loyers à qualité de logement égale - en d’autres termes, hausse ’pure’ des loyers, sans justification de meilleure qualité de logements.

Ceci étant dit, la mesure de la ’qualité’ des logements semble être assez loin d’être parfaite (aucune base empirique ne prenant en compte le standing etc.).

Plus intéressant, une analyse complémentaire d’un panel de 8000 logements entre 1984 et 1997 montre une hausse supérieure à celle du marché lors du passage du statut de non aidé à celui d’aidé. Clairement, des loyers ont augmenté plus que la moyenne lorsque le locataire devient un récipiendaire des APL.

Quand on gratte un peu, on voit en fait qu’il y a eu une grosse augmentation des loyers en 92-93, en cas de changement de locataire (d’un non aidé à un aidé). Soit il s’agit de méchants bailleurs opportunistes qui en ont profité pour coller une grosse hausse de loyer (+21% en l’espèce) - soit tout bêtement de bailleurs qui en ont profité soit pour ré évaluer des loyers qui ne l’avaient pas été depuis longtemps soit pour rénover/améliorer la qualité du logement, ce qui se retrouve répercuté dans le loyer. Ca, l’Insee ne sait pas le dire.

Donc oui, les APL ont bien eu un effet inflationniste. De là à savoir quelle est la part d’opportunisme / d’amélioration de la qualité des logements, personne ne sait le dire.

si quelqu’un a des études plus récentes ou plus complètes, je suis preneur…

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#182 19/09/2017 19h14 → Aides au logement : faut-il réduire les aides au logement ? (aide, apl, logement)

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Je ne sais ce que vous appelez le bouclage des aides au logement mais elles existaient bien avant 1992.

Je me rappelle mon expérience de terrain de l’époque où le jeune étudiant que j’étais potassait son marché : pour que les locataires obtiennent l’APL, il fallait un conventionnement du logement avec des critères qualitatifs.
Il y avait d’ailleurs pour le futur bailleurs des financements spécifiques avec un prêt conventionné et une minoration des frais de transaction ou de garantie ; pardonnez moi, j’ai oublié quelques détails.
Je me souviens surtout qu’un immense mouvement de réhabilitation de l’ancien y était lié, entre les subventions anah d’un côté, les conventionnements et aides au logement de l’autre, qui ont fait progresser très sensiblement la qualité de l’offre de logement : nous étions à la fin des années 80.

Je ne nie bien évidemment pas que les aides au logement aient pu favoriser une augmentation des loyers, mais ne crois pas à une simple addition mathématique que d’une part je n’ai pas observée et que je n’ai pas appliquée (sans doute bêtement, mais notez que j’ai une gestion très peu agressive de mon patrimoine immobilier).

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#183 20/09/2017 09h20 → Aides au logement : faut-il réduire les aides au logement ? (aide, apl, logement)

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Range19 a écrit :

Je ne sais ce que vous appelez le bouclage des aides au logement mais elles existaient bien avant 1992.

je ne suis pas un spécialiste mais pour ce que j’en ai compris, il s’agit d’une généralisation des aides au logement, avec un ’simple’ critère de revenus. Avant 1992, c’était apparemment plus compliqué (plus de critères). A commencer manifestement par le conventionnement du logement + critères qualitatifs que vous mentionnez.

Range19 a écrit :

Je ne nie bien évidemment pas que les aides au logement aient pu favoriser une augmentation des loyers, mais ne crois pas à une simple addition mathématique que d’une part je n’ai pas observée et que je n’ai pas appliquée (sans doute bêtement, mais notez que j’ai une gestion très peu agressive de mon patrimoine immobilier).

mon propos n’était pas de taper sur les bailleurs (j’en fait partie) mais d’apporter un élément factuel à la discussion : les bases Insee (la plus exhaustive à ma connaissance sur les loyers) démontrent que le passage aux APL généralisées a coïncidé avec une hausse des loyers, avec sans doute un lien (au moins partiel) de causalité.

Le journal Le Monde s’est récemment fait l’écho d’une étude du Conseil général de l’environnement et du développement durable … non publiée bien évidemment (va à l’encontre de la justification de la baisse des APL). Elle soutiendrait que la mise en place des APL a bien eu un effet inflationniste sur les loyers, mais que les plus gros facteurs explicatifs sont en fait de deux ordres structurels :
- Années 70 et 80 (note : APL créées en 1977) : quasi généralisation des WC, douches et chauffage dans les logements
- années 70 et 80 et sans doute début années 90 : locataires plus jeunes en moyenne (dont étudiants) + urbanisation de la population, donc location de logements plus petits / urbains - donc hausse des loyers moyens en France

il y a sans doute aussi eu ici et là des comportements (justifiés ou pas) de pur opportunisme de la part de certains bailleurs. Mais de façon factuelle et à ma connaissance, les hausses constatées de loyer sont aussi expliquées (peut être pour une très large part) par de bonnes raisons (logements de meilleure qualité) ou des raisons logiques (logements plus petits et urbains)

je vous promet d’arrêter d’embêter tout le monde avec ces études smile

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#184 20/09/2017 09h44 → Aides au logement : faut-il réduire les aides au logement ? (aide, apl, logement)

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Ces études ne sont certainement aps embêtantes mais intéressantes….  d’autant qu’elles valident une perception de terrain.
On peut faire dire tout ce que l’on veut à des chiffres, d’où l’intérêt de croiser quantitatif et qualitatif… et l’expérience.
La démocratisation de l’accès à l’enseignement supérieur a son incidence.

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